【正文】 疊翠長(zhǎng)堤項(xiàng)目第二次創(chuàng)意表現(xiàn)及創(chuàng)意說明》 46 頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《北京萊茵佳苑軟文》 2頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《成全機(jī)構(gòu) 2020年 6月中國(guó)房地產(chǎn)廣告精華月報(bào)（第 9 期）》 80頁 pdf 樓書文案 2020年 09 月更新 《華僑城樓書文案》 3 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《仁恒海河廣場(chǎng)廣告》 17 張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月 更新 《武漢泰躍地產(chǎn)鹿港項(xiàng)目平面演繹》 54頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《青島地產(chǎn)廣告》 83 頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《經(jīng)典廣告作品欣賞版》 96頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《先生的湖平面廣告》 23 張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《寧波東江麗景企劃相關(guān)作品》 12張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《中泰國(guó)際廣場(chǎng)樓書文案》 8頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《白羊廣告 2020年 11月 2020年 4月深 圳觀瀾湖近期工作總結(jié)》 114頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年紫薇永和坊樓書文案》 29 頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年南京揚(yáng)子晚報(bào)報(bào)廣平面》 132張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年 10月 15 日 2020年 8月 20 日淮安萬達(dá)廣場(chǎng)報(bào)廣合集》 95 張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《博思堂合肥華潤(rùn)置地 三種開發(fā)方案對(duì)比分析表 方案 1 R= 方案 2 R= 方案 3 R= 開發(fā)建設(shè) 規(guī)模 總量體 萬 M2 住宅量體 萬M2 總量體 萬 M2 住宅量體 萬M2 總量體 萬 M2 住宅量體 萬M3 市場(chǎng)分析 預(yù)計(jì)售價(jià) 3500 元/M2 市場(chǎng)面可行 預(yù)計(jì)售價(jià) 3300元 /M2 市場(chǎng)面可行 預(yù)計(jì)售價(jià) 3700 元/M2 市場(chǎng)面可行 運(yùn)作周期 89年 1112 年 67年 總投資額 26億 億 24 億 稅后利潤(rùn) 28534 萬元 49672 萬元 23245 萬元 投資回報(bào)率 % % % 經(jīng)濟(jì)可行 基本可行 可行 投資回報(bào)欠佳 性 項(xiàng)目可行性 基本可行 可行 風(fēng)險(xiǎn)較大 前提：各方案均設(shè)定土地報(bào)價(jià)為 65萬元 /畝 十、結(jié)論 ? 可行性 ? 從市場(chǎng)面看，南橋作為奉賢區(qū)政府駐地，上海市郊的中 心鎮(zhèn)之一，擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和規(guī)劃前景。 ? 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間較長(zhǎng)（ 812 年），未來市場(chǎng)的變化使項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價(jià)產(chǎn)生變動(dòng)，因此產(chǎn)品銷售均價(jià)亦是重要的敏感因素。 ? 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %。 ? 按市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)：項(xiàng)目產(chǎn)品在運(yùn)作期內(nèi)平均售價(jià) 3500 元 /m2（考慮了商鋪部分價(jià)格比重）；預(yù)計(jì)年銷售量平均在 10萬平方米左右，即年銷售額平均在 35000 萬元。 六、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 ? 投資估算按以下成本構(gòu)成計(jì)算： 前期工程費(fèi)用 直接投資 土建及建筑安裝工程費(fèi)用 市政配套工程費(fèi)用 利息 稅金 間接投資 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 ? 項(xiàng)目總投資約 億元，其中前期工程費(fèi)用（主要是土地成本） 億元，建安投資 億元， 應(yīng)繳稅金 億元。 ? 南橋當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況 2020 年上半年 2020 年下半年2020 年上半年 2020 年中期 2020 年上半年 （預(yù)計(jì)） 市場(chǎng)均價(jià) （元 /M2） 18002020 22002300 24002500 28003000 ? 2020 年 – 2020 年上半年住宅市場(chǎng)供給量不足，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡，在消費(fèi)需求的刺激下，價(jià)格平均漲幅在 400元 /M2左右。 ? 行業(yè)景氣度（萬元） 1999 年 2020 年 2020 年 第一產(chǎn)業(yè) 75990 79449 85230 第二產(chǎn)業(yè) 447340 4985532 561707 第三產(chǎn)業(yè) 259915 286284 321092 分析：第三產(chǎn)業(yè)比重加大。 第一期 2020 年 9月底 育秀路以北約 畝和小區(qū)外，撤隊(duì)帶征地 畝 第二期 2020 年 6月底 環(huán)城南路以北約 畝。 第三期 2020 年 6月底 剩余全部土地約 畝和小區(qū)外撤隊(duì)帶征地約 畝。第三產(chǎn)業(yè)顯示出較為強(qiáng)勁的后發(fā)力，而第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐年降低。 ? 2020 年預(yù)推案量放大，將與當(dāng)?shù)氐南砍醪轿呛希虼嗽诠┣笃胶獾那疤嵯?，預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)將日漸趨穩(wěn)，在種種利好因素的引導(dǎo)下，平穩(wěn)上升。 ? 具體投資費(fèi)用細(xì)目參見表 6 6 6 6 65 所示。 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 現(xiàn)金流量分析 ? 現(xiàn)金流入 ? 在項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)，現(xiàn)金流入來源于項(xiàng)目的銀行貸款和各期產(chǎn)品銷售收入。 — 表 75— 華亭小區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率計(jì)算表 單位：萬元 年序 T 年份 當(dāng)年凈現(xiàn)金流 量 折現(xiàn)系數(shù) 當(dāng)年凈現(xiàn)值 備注 I1=15% I2=10% I1=15% I2=10% 0 2020 年 7318 1 1 7318 7318 1 2020 年 2 2020 年 3 2020 年 4 2020 年 5 2020 年 6 2020 年 7 2020 年 8 2020 年 9 2020 年 項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)凈現(xiàn)值 說明：年份指該年年末，起始時(shí)間為 2020 年末。 ? 綜合考慮市場(chǎng)、政策、經(jīng)濟(jì)和不確定因素等風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)敏感因素分析取177。未來房產(chǎn)市場(chǎng)朝供需兩旺發(fā)展，華亭小區(qū)項(xiàng)目順勢(shì)開發(fā)，必有所為。瀾溪鎮(zhèn) VI視覺系統(tǒng)》 88 頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年佛山麗日天鵝湖別墅廣告系列稿》 37頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《融域廣告 2020年 7月 28日佛山麗日天鵝湖廣告語說明方案》 41頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年龍城廣場(chǎng)海報(bào)文案》 5 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《頤和高爾夫莊園畫冊(cè)文案》 9 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《天安別墅系列小樓書》 34張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《成全機(jī)構(gòu) 2020年 8月 17日中國(guó)地產(chǎn)廣告壁虎獎(jiǎng)聯(lián)曬》 95頁 pdf 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年 7月成都報(bào)紙平面廣告》 598張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《紅鶴溝通文案收藏》 40 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《棕櫚灘別墅報(bào)廣文案》 6 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《中海左鄰右 里項(xiàng)目競(jìng)稿 設(shè)計(jì)部分》 41頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《黑狐 2020年成都龍湖 ? 三種方案對(duì)比分析如表 101（下頁）。 敏感性分析 ? 項(xiàng)目土地實(shí)行公開招標(biāo)，最終土地中標(biāo)價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生敏感影響。 ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率計(jì)算表見表 75。 ? 預(yù)售款 ? 項(xiàng)目建設(shè)資金不足部分?jǐn)M通過預(yù)售房產(chǎn)解決。 建設(shè)進(jìn)度 住宅總建設(shè)量 萬平方米，每年建設(shè) 15萬平米， 2020 年開始 年份 預(yù)期銷售進(jìn)度 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (年 ) 0 15 30 45 60 75 （萬平米） 0 5 15 30 45 60 75 （萬平米） 按平均每年銷售 10 萬平米計(jì)算。 （ 2）、價(jià)格預(yù)判 ? 上海全市商品住宅價(jià)格走勢(shì) 1996 年至 2020 年上半年上海市住宅年平均漲幅 %。 供需分析及價(jià)格預(yù)測(cè) （ 1）、供求分析 ? 需求分析 影響需求變動(dòng)的主要因素，可以歸納出以下幾個(gè)方面： 經(jīng)濟(jì)因素 —— 人均收入水平（房?jī)r(jià)收入比）、行業(yè)景氣度 市場(chǎng)因素 —— 房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律、價(jià)格水平 社會(huì)因素 —— 人口變數(shù)、生活質(zhì)量的提高程度、城市化發(fā)展水平 政策因素 —— 具體政策措施頒布實(shí)施 經(jīng)濟(jì)因素 ? 奉賢區(qū)人均年收入及房?jī)r(jià)收入比 人均收入（元） 房?jī)r(jià)收入比 1999 年 12816 1: 2020 年 13539 1: 2020 年 15375 1: 分析：南橋當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)收入比維持 在相對(duì)穩(wěn)定的水平，對(duì)消費(fèi)有很好的促進(jìn)作用?？傆玫孛娣e 畝，是奉賢區(qū)迄今為止規(guī)模最大的住宅小區(qū)，采用一次中標(biāo)三批供地的土地供應(yīng)方式。 ? 華亭小區(qū)毛容積率控制在 —— 。 市場(chǎng)因素 ? 周期與價(jià)格的變動(dòng)情況直接影響消費(fèi)需求量的變化。 ? 價(jià)格預(yù)測(cè) 從市場(chǎng)價(jià)格的基本走勢(shì)，考慮到供求關(guān)系的影響，結(jié)合南橋部分 2020年預(yù)推樓盤的價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。 項(xiàng)目總投資 — 表 61— 前期工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 工程量 總額 備注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 一 土地費(fèi)用