【正文】 用 1% 萬元 萬元 4 不可預(yù)見費(fèi)用 2% 萬元 萬元 5 營銷費(fèi)用 3% 萬 M2 萬元 6 小 計(jì) 萬元 — 表 65— 項(xiàng)目投資費(fèi)用估算匯總表 序號 項(xiàng)目 投資額（萬元） 比重（ %） 備注 1 直接投資 前期工程費(fèi)用 % 2 建筑安裝費(fèi)用 80993 % 3 市政配套工程費(fèi) 用 % 合 計(jì) % 4 間接投資 貸款利息 % 5 應(yīng)繳稅金 % 6 營銷費(fèi)用 % 7 其他費(fèi)用 % 合 計(jì) % 8 項(xiàng)目總投資 100% 單位成本估算 ? 本報(bào)告成本估算方法：將項(xiàng)目各項(xiàng)投資成本費(fèi)用（包括直接投資和間接投資）測算到項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品（主要是住宅產(chǎn)品）的每平方米建筑面積。其中項(xiàng)目一期占地約 畝，總投資約 億元，項(xiàng)目法人承諾出資 億元?？紤]到銀行的融資制度和運(yùn)營壓力，計(jì)劃分三批向銀行貸款。 ? 預(yù)售款 ? 項(xiàng)目建設(shè)資金不足部分?jǐn)M通過預(yù)售房產(chǎn)解決。 — 表 71— 華亭小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流入量分析表 單位：萬元 年序 T 年限 銀行貸款 銷售收入 當(dāng)年現(xiàn)金流入 量 備注 0 2020 年 20200 0 20200 經(jīng)分析安排貸款 6億元預(yù)算 1 2020 年 20200 17500 37500 銷售 5 萬平方米 2 2020 年 20200 35000 55000 銷售 10 萬平方米 3 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 4 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 5 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 6 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 7 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 8 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 9 2020 年 0 30695 30695 銷售 萬 平方米 現(xiàn)金流入量總計(jì) 353195 說明：年限指自上年末到該年末的年限。 ? 綜上，項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析見表 73。 ? 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 21754 萬元。 ? 項(xiàng)目內(nèi)部收益率計(jì)算表見表 75。 ? 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目靜態(tài)回收期為 年。 ? 項(xiàng)目最高收益率超過 10%。 ? 盡可能提高去化率是項(xiàng)目投資獲利的根本落腳點(diǎn)。 敏感性分析 ? 項(xiàng)目土地實(shí)行公開招標(biāo)，最終土地中標(biāo)價(jià)格變動對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生敏感影響。 ? 設(shè)定投資稅后利潤為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)值。相比之下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)值對土地價(jià)格較為敏感。即項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)對產(chǎn)品銷售均價(jià)十分敏感。 ? 三種方案對比分析如表 101（下頁）。 ? 從經(jīng)濟(jì)評價(jià)上看，項(xiàng)目投資收益較好，可望獲得 10%以上的回報(bào)率。 ? 抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ? 項(xiàng)目規(guī) 模大，投資達(dá) 25億以上，經(jīng)營運(yùn)作面臨較大壓力。 ? 本公司將根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)安排工程進(jìn)度，合理安排資金使用，加強(qiáng)施工監(jiān)理，確保項(xiàng)目建筑質(zhì)量。左鄰右 里項(xiàng)目競稿 設(shè)計(jì)部分》 41頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《黑狐 2020年成都龍湖龍園項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告》 90 頁 word 銷售管理 2020年 09 月更新 《銷售管理人員能力發(fā)展手冊》 119 頁 word 銷售管理 2020年 09 月更新 《房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)》 190頁 ppt 銷售管理 2020年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年青島萊鋼建設(shè)憑海臨風(fēng)銷售執(zhí)行方案》 146頁 ppt 銷售管理 2020年 09 月更新 《鑫苑 2020年 8月鄭州溪山御府開盤研究淺談》 7頁 pdf 銷售管理 2020年 09 月更新 《 2020年 5月 5日某項(xiàng)目開盤工作準(zhǔn)備總控表》 1 頁 excel 銷售管理 2020年 09 月更新 《中原深圳幸?；▓@營銷執(zhí)行報(bào)告》 94頁 ppt 銷售管理 2020年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年惠州中信城市時(shí)代第三季度銷售執(zhí)行報(bào)告》 45頁 ppt 銷售管理 2020年 09 月更新 《 2020年重慶富港天地銷售執(zhí)行詳案》 22頁 word 銷售管理 2020年 09 月更新 《 2020年 8月 18日深圳中量羅浮山水生態(tài)城營銷中心管理制度》 40 頁 word 銷售管理 2020年 09 月更新 《康田國際案場管理制度》 29頁 word 銷售管理 2020年 09 月更新 《 2020年深圳中量羅浮山水營銷中心管理方案》 11個(gè)文件 word/excel 銷售管理 2020年 09 月更新 《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)技巧綜合培訓(xùn)》 108頁 ppt 銷售管理 2020年 09 月更新 《 2020年天津萬科金色系水榭春天二期 7公開選房小結(jié)》 60 頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《中原地產(chǎn)銷售技巧》 39 頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《萬科地產(chǎn)萬客會資料集》 59頁 pdf 銷售管理 2020年 08 月更新 《房屋銷售成交三十六計(jì)》 49頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《房地產(chǎn)銷售消費(fèi)心理學(xué)》 59頁 word 銷售管理 2020年 08 月更新 《東莞萬科城市高爾夫花園 3期產(chǎn)品推介》 16頁 pdf 銷售管理 2020年 08 月更新 《策源營銷 2020年泰州馨晨苑項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告》 29 頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《龍湖地產(chǎn) 2020年重慶江與城翡翠嶺銷講資料 》 15頁 word 銷售管理 2020年 08 月更新 《隆塬房產(chǎn)惠州市昌隆花園二期營銷執(zhí)行報(bào)告》 37頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《北京麥卡倫地 70%營銷總結(jié)》 95頁 ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《中原 2020年廣東惠陽“東方新城”營銷執(zhí)行匯報(bào)》 86頁 pdf 銷售管理 2020年 08 月更新 《 2020年山東泰安大安名城銷售業(yè)務(wù)手冊》 33 頁 word 銷售管理 2020年 08 月更新 《 2020年 8月春日瀾溪鎮(zhèn) VI視覺系統(tǒng)》 88 頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年佛山麗日天鵝湖別墅廣告系列稿》 37頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《融域廣告 2020年 7月 28日佛山麗日天鵝湖廣告語說明方案》 41頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年龍城廣場海報(bào)文案》 5 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《頤和高爾夫莊園畫冊文案》 9 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《天安別墅系列小樓書》 34張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《成全機(jī)構(gòu) 2020年 8月 17日中國地產(chǎn)廣告壁虎獎聯(lián)曬》 95頁 pdf 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年 7月成都報(bào)紙平面廣告》 598張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《紅鶴溝通文案收藏》 40 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《棕櫚灘別墅報(bào)廣文案》 6 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《中海同時(shí)進(jìn)行積極有效的營銷促進(jìn)，保證項(xiàng) 目銷售計(jì)劃的 實(shí)現(xiàn)和建設(shè)資金的滾動投入使用，使項(xiàng)目盡善盡美健康發(fā)展。 ? 與此同時(shí)，項(xiàng)目以規(guī)模優(yōu)勢可以不斷創(chuàng)造行情、引領(lǐng)南橋市場，從而有效降低自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、幽雅的環(huán)境、宜人的景觀、完善的配套和貼心的物業(yè)管理為南橋近萬人打造居家空間，具有良好的社會效益和環(huán)境效益。未來房產(chǎn)市場朝供需兩旺發(fā)展，華亭小區(qū)項(xiàng)目順勢開發(fā)，必有所為。 ? 方案的最終選擇基于政府規(guī)劃容積限制與項(xiàng)目產(chǎn)品力塑造之雙向引導(dǎo)。 ? 當(dāng)產(chǎn)品銷售均價(jià)增加或減少 10%時(shí)，項(xiàng)目投資稅后利潤相應(yīng)增加或減少接近 90%。 ? 當(dāng)土地價(jià)格增加或減少 10%時(shí)，投資利潤相應(yīng)減少或增加 25%左右。 ? 綜合考慮市場、政策、經(jīng)濟(jì)和不確定因素等風(fēng)險(xiǎn)，對敏感因素分析取177。 ? 由項(xiàng)目投資成本估算表（參見表 66）可得， 項(xiàng)目保本銷售量度＝項(xiàng)目總投資 /產(chǎn)品平均售價(jià) 經(jīng)計(jì)算，保本銷售量在 75 萬平方米左右。 ? 從財(cái)務(wù)狀況上看，項(xiàng)目獲利狀況良好，經(jīng)濟(jì)上可行。 ? 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目動態(tài)回收期為 年。 — 表 75— 華亭小區(qū)項(xiàng)目內(nèi)部收益率計(jì)算表 單位：萬元 年序 T 年份 當(dāng)年凈現(xiàn)金流 量 折現(xiàn)系數(shù) 當(dāng)年凈現(xiàn)值 備注 I1=15% I2=10% I1=15% I2=10% 0 2020 年 7318 1 1 7318 7318 1 2020 年 2 2020 年 3 2020 年 4 2020 年 5 2020 年 6 2020 年 7 2020 年 8 2020 年 9 2020 年 項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)凈現(xiàn)值 說明：年份指該年年末，起始時(shí)間為 2020 年末。 — 表 74— 華亭小區(qū)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算表 單位：萬元 年序 T 年份 當(dāng)年現(xiàn)金 流入量 當(dāng)年現(xiàn)金 流出量 當(dāng)年凈現(xiàn)金 流量 折現(xiàn)系數(shù) 當(dāng)年凈現(xiàn)值 累計(jì)凈現(xiàn)值 備注 I=% 0 2020 年 20200 27318 7318 1 7318 7318 1 2020 年 37500 2 2020 年 55000 3 2020 年 35000 4 2020 年 35000 5 2020 年 35000 6 2020 年 35000 7 2020 年 35000 8 2020 年 35000 9 2020 年 30695 項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)凈現(xiàn)值 說明：年份指該年年末，起始時(shí)間為 2020 年末。 — 表 73—