【文章內(nèi)容簡介】 售面積 45 萬平方米，銷售金額 億元， 199 1998 兩年，市場進(jìn)入良性發(fā)展期，并對國發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始產(chǎn)生貢獻(xiàn)作用， 98 年商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，實現(xiàn)了銷售面積突破 50 萬平方米、銷售金額突破 10 億元的南寧市房地產(chǎn)市場第一次“量”的飛躍。1999 年，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策制約，市場成交略有回落，當(dāng)年商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元；同比下降 18%。2020 年下半年，市場全面復(fù)蘇，當(dāng)年銷售商品房 8895 套，銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元。同年 7 月，二級市場正式啟動，有 1447 套、面積 萬平方米的二手成交量。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超 20 億元，邁上市場發(fā)展第二個臺階。 2020年市場繼續(xù)保持上升旺勢，商品房銷售額 9585 套，銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，二級市場商品房成交 2830 套，成交面積 25 萬平方米，成交金額 億元，發(fā)展勢頭迅猛。進(jìn)入 2020年市場發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?，商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額超 35 億元，二級市場完成銷售面積 39 萬平方米，銷售 4077套。從而邁上市場發(fā)展的第三個臺階。具體數(shù)據(jù)如下圖表 （表 11， 12，圖 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020預(yù)測 本年完成投資額 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518 年份 1997 1998 1999 2020 201 2020 2020（預(yù)測） 實際上銷售單價（元 /平方米） 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 實際銷售面積（萬平方米） 實際銷售金額（億元） 住宅市場總體供需分析 市場總體呈現(xiàn)供需兩旺。 2020 年下半年南寧房地產(chǎn)開始復(fù)蘇，到20 2020 年高速發(fā)展。 2020 年，據(jù)房產(chǎn)局資料統(tǒng)計表明， 2020 年商品房實際銷售 個億，比 2020 年增長 %. （表 13，圖 15） 近年南寧房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo) 年份 1997 1998 1999 2020 2020 2020 施工房屋面積 2938108 3050901 2064272 3203762 3203626 本年新工房屋面積 453365 662078 756009 1120559 1263792 2162800 竣工房屋面積 989024 979981 581365 583553 1217837 1746000 別墅市場總體供需分析 2020 年別墅產(chǎn)品 大擴(kuò)張，只是 2020 年秦響別墅產(chǎn)品大比拼的前奏。經(jīng)過市場調(diào)研究，目前已開工的別墅項目總體供應(yīng)不低于 3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于 2020 套。 2020 年售出的別墅不到總供應(yīng)量的 1/6，這與別墅產(chǎn)品的價格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費者的消費觀念、消費水平有著密切的聯(lián)系。（表 14，圖 16） 序號 項目名稱 總供應(yīng)量 1 榮和山水美地 1431 2 橘郡 .陽光別墅 579 3 玫瑰園 210 4 寧匯新天地 300 5 龍胤花園 220 6 大自然花園 159 7 麗水灣 114 8 翡翠園 50 商業(yè)物業(yè)大幅度增加 根據(jù)市場調(diào)查研究表明，南寧市去年批出的商業(yè)用房面積不少于40 萬平方米，其中集中分布于市中心，大連萬達(dá)商業(yè)廣場 萬多平方米，根德商業(yè)廣場 4 萬多平方米，外灘新城 5 萬多平方米，總共已達(dá) 20 多萬平方米，還有分布于新民路的太陽廣場、民族大道的歐景城市廣場，以及瑯東的金湖廣場、文德廣場、亞航財富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務(wù)國際中心、南湖國際廣場、香榭里等商業(yè)物業(yè)，說明了南寧市的商業(yè)格局開始出現(xiàn)新的變化：老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華 的首席位置，新和平商場的經(jīng)營、萬達(dá)商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場的建設(shè)進(jìn)一步增強老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位，在此基礎(chǔ)上，由于城市發(fā)展向東遷移，圍繞金湖廣場一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年底金湖廣場的投入使用，會相應(yīng)帶動周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭速發(fā)展，同時國際會展中心的完工，金湖廣場一帶的商業(yè)氛圍將會更加突顯。在未來 12 年，瑯東 — 金湖廣場將是一個新的商業(yè)副中心。 （表 15，圖 17） 南寧市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 新朝陽商業(yè)廣場 華星時代廣場 外灘新城 新和平商場 萬達(dá)商業(yè)廣場 太陽廣場 歐景城市廣場 面積 (平方米 ) 41237 52020 50000 12800 116000 26000 26490 辦公樓市場總體分析 根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計資料表明， 2020 年辦公樓成交面積 58283 平方米，比上年同期增長 %。目前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求， 2020 年南寧新增純寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園 皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購買寫字樓的單位反饋的意見，不是沒有人購買寫字樓，而是購買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購買寫字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購買商品房那 樣提供按揭貸款。這種政策的限制，嚴(yán)重制約著寫字樓的健康發(fā)展，因此，就像上面所說的，南寧寫字樓舉步為艱。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，非寫字樓 商務(wù)公寓開始擔(dān)負(fù)著寫字樓的角色，分布于瑯東金湖廣場周邊的商務(wù)公寓的暢銷就是最好的見證。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市場發(fā)展的方向，這是經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展的必然。 （表 16，圖 18） 南寧市歷年辦公樓銷售 年份 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 預(yù)測 辦公樓 43228 68669 24490 74520 54296 58283 73500 消費者購買行為特征 隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費者對購買房產(chǎn)的消費意識提高，購買行為開始有了新的動向、特征；購房不再跟風(fēng)，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商的實力、社會形象。 企業(yè)競爭分析 近幾年由于政府對民營企業(yè)政策的放寬，民營企業(yè)開始得到快速發(fā)展，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的競爭中開始處于弱勢。 2020 年以前，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中占據(jù)重要的位置，但由于國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)爭速變化的情況下，經(jīng)營與管理跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，而民營企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營機(jī)制的優(yōu)勢，逐步獲得市場競爭的主動權(quán)。 2020 年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟(jì)實力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場。據(jù)統(tǒng)計， 20202020 年外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于 30 家。外來客進(jìn)軍南寧房地產(chǎn)市場，說明南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來公司對本地公司的沖擊，加速本地公司的改革，提高工作效率和對行業(yè)公司的洗牌。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；?、集中化、品牌化 綜觀南寧房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。對工作壓力大的消費者來說，無疑是個非理想的居住場所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來極大的便利，市中心住宅仍然受到消費者的青睞。城市的發(fā)展，脫離不了城市向外擴(kuò)展，隨著瑯東逐步成熟和南寧國際 會展中心的建成，原為一片荒涼的鳳嶺突然間出現(xiàn)幾個大盤，占地 512 畝的翡翠園、 280 畝的香榭里花園、 450 畝的大自然花園，以及占地 2100 畝的榮和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來幾年的主流導(dǎo)向。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和成熟 在市場競爭激烈，有實力、有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實施品牌戰(zhàn)略，爭創(chuàng)競優(yōu)勢。在營銷理念 、規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理、售后服務(wù)等方面不斷創(chuàng)新，建成一批綜合素質(zhì)較高的樓盤或住宅小區(qū)。 隨著政府出臺的一系列政策、法規(guī)，加強房地產(chǎn)市場的管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過程的建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補償、開發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步規(guī)范，逐步完善的成熟。房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是南寧二手房市場迅速發(fā)展，從 2020 年 7 月正式啟動以后，當(dāng)年就成交 1447 套，成交面積 萬平方米，到 2020 年成交量番一番，達(dá) 2830 套，成交面積 25 萬平方米，進(jìn)入 2020 年成交量迅速上升至 4077 套 ，成交面積39 萬平方米。二手房的交易活躍促使一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)揮更大的作用，更有效促進(jìn)商品房市場的發(fā)展。 （表 17） 年份 2020 2020 2020 成交數(shù)量（套） 1447 2830 4077 折合成面積（萬平方米） 25 39 19982020 年南寧市房地產(chǎn)市場回顧 經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展態(tài)勢良好 2020 年度經(jīng)濟(jì)運行基本態(tài)勢喜人，我國政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國科爾尼管理顧問公司最近公布的“ FDI 信心系數(shù)”，中國首次取代美國成為全球最有 吸引力的外國直接投資目的國，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)的進(jìn)一步作用，中國經(jīng)濟(jì)仍然前景光明。國家支持西部大開發(fā)的政策，對廣西 南寧的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西 南寧經(jīng)濟(jì)又注入新血液，以及“中國 東盟自由貿(mào)區(qū)”的簽訂，為廣西 南寧發(fā)揮大西南出海通道更有優(yōu)勢?？傮w而論，國際對中國的投資環(huán)境，國家對西部的開發(fā)，“中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西 南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進(jìn)廣西 南寧的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)快速發(fā)展。 南寧 2020 年經(jīng)濟(jì)運行全面提速， 2020 年 2 月的政府工作報告指出，南寧 2020 年國內(nèi)生產(chǎn) 總值達(dá) 356 億元，比上年同期增長 %，達(dá)到預(yù)期目的，其中第一產(chǎn)業(yè)增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增長 %。全市利用外資、投資、消費三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，增強社會發(fā)展的內(nèi)在動力。 （表 17，圖 19） 南寧市歷年 GDP 總值 單位 :億元 年份 1990 1995 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020(預(yù)測 ) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長 2020 年南寧經(jīng)濟(jì)運行全面提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資更是如火如荼。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資 68537 萬元，比上年同期增長 %，增幅比上同期加快了 個百分點，其中住宅投資完成 39090 萬元，同比增長 %；辦公樓投資 2178 萬元，同比增 倍；商業(yè)用房投資 3487 萬元，同比增長 %。綜合以上數(shù)據(jù)可知：住宅投資額占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為 %。房地產(chǎn)投資額 238765 萬元，比上年同期增長 %。商品房投資額 萬平方米，比上年同期增長 倍，銷售面積的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于商品房竣工面積%的增長速度；商品房實際銷售額 為 61714 萬元，同比增長 倍。至年末，商品房實際銷售面積 萬平方米，實際銷售金額 350435 萬元，實際銷售單價 2255 元 /平方米 ，比上年同期分別增長 %、 %和 %。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異常活躍 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。在 2020 年 11 月普查登記人口中，統(tǒng)計局有關(guān)專家估算，每天在南寧過境的流動人口 20 多萬人次；據(jù)南寧市流動人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在 2020 年底，全市的外來流動人口為 萬人。如此龐大的流動人口，若按照一套 70 平方米的二房一廳居住 4 人的比例計算，則需要 萬247。 4=41250 套住房，需求量如此大的市場，能夠馬上在南寧購房的人為數(shù) 不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，南寧住宅租賃市場表現(xiàn)異?；钴S，以及政府對房改房政策的進(jìn)一步放寬，有利于加速二手房市場的發(fā)展。 小戶型市場受到消費者的青睞 南寧的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園 居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費者的認(rèn)可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認(rèn)可。緊接著東葛路上的迷爾居，開盤當(dāng)天 231 套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關(guān)注。 全裝修房亮相邕城 歷史的車輪不停在前進(jìn)，房地產(chǎn)市場亦是 如此?；仡欉^去，翻翻以前后的樓書，每本樓書都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標(biāo)準(zhǔn)說明書，說明書內(nèi)容就有一條，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。毛坯房統(tǒng)一著南寧樓市格局，毛壞房真的如此好嗎？市場情況反映，毛壞房雖然適合部分人按照自己的要求對房屋進(jìn)行個性化設(shè)計，但其后果存在諸多的問題。正因這親， 20