【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 意力吸引到建筑上來。 項(xiàng)目不論建筑風(fēng)格如何，但建筑產(chǎn)品在確保朝向和降低公攤上是必須保證的，如果在條件有限的情況下，也需要盡可能的將客廳和主臥室朝向南方或東向，并與中心景觀或周圍自然景觀結(jié)合考慮。 入戶花園、底層私家花園、空中花園陽(yáng)臺(tái)是重點(diǎn)研究的建筑要素。 配套設(shè)施： 項(xiàng)目的用地條件和開發(fā)規(guī)模考慮，集 中式的配套公建不宜采用，建議在項(xiàng)目的主要入口處安排主要的公用配套后，將其他的配套設(shè)施合理分派到項(xiàng)目的其他主要區(qū)域中去，形成點(diǎn) —— 點(diǎn)，衛(wèi)星繞地球式的泛配套布局，在除主要配套外的其他衛(wèi)星式配套地點(diǎn)，圍繞小區(qū)交通干線，分別建設(shè)主題式的區(qū)域中心小廣場(chǎng)，用以聚集人流，并形成相對(duì)的人氣中心。 主入口的配套設(shè)施主要以?shī)蕵?、?gòu)物、交通等設(shè)施為主，在衛(wèi)星式的配套地點(diǎn)主要安排：休閑運(yùn)動(dòng)、便利購(gòu)物、餐飲健身、文化設(shè)施、生活交流、兒童娛樂等配套。 在規(guī)劃配套設(shè)施時(shí)，需要將垃圾中轉(zhuǎn)場(chǎng)、物業(yè)服務(wù)（服務(wù)中心、管理中心、保安值班崗?fù)ぁ④囕v 道匝管理系統(tǒng)等）、社區(qū)公共廁所等設(shè)施按照服務(wù)半徑一并進(jìn)行統(tǒng)籌安排考慮。大型購(gòu)物、娛樂、教育、運(yùn)動(dòng)等配套設(shè)施的安排還需要考慮開放性，在交通道路、停車管理、服務(wù)組織等方面做好規(guī)劃文章，為設(shè)施的對(duì)外開放經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。 項(xiàng)目用地具體規(guī)劃建議 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目用地條件理解，項(xiàng)目的住宅、配套規(guī)劃建議如下： 解決交通問題是中遠(yuǎn)二期規(guī)劃的最重要問題之一，建議規(guī)劃一條小區(qū)干道，將西南環(huán)線和干平路連接，同時(shí)與中遠(yuǎn)一期香榭里大道連通，圍繞主干道，在二期地塊內(nèi)開辟環(huán)狀交通支線，并利用交通支線和干線將項(xiàng)目各組團(tuán)自然劃分。從提高土地利 用率、可行性和管理角度出發(fā)，建議主干道沿著社區(qū)山頂公園一側(cè)進(jìn)行規(guī)劃。 需要平衡的是 ：若小區(qū)干道僅為小區(qū)內(nèi)道路，不允許公交車輛進(jìn)入，則意義不大，沒有解決實(shí)際的交通問題，但如果設(shè)計(jì)為市政干道，允許外來車輛穿梭其中，則對(duì)整個(gè)社區(qū)的影響比較大，雖然交通問題得到緩和，但隨之而來的噪音、安全、管理等問題諸多，社區(qū)品質(zhì)難以保障。 按照項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和用地條件，建議沿南明河地塊規(guī)劃為花園洋房類單位和高層、小高層大面積高檔住房；學(xué)?？康貕K中部一側(cè)規(guī)劃為多層中高檔住宅；在地塊中部高地和中部高地與采云谷間地塊規(guī)劃普通多層物業(yè)；在 地勢(shì)較為狹窄和小型谷地，建議降低建筑密度，規(guī)劃小高層物業(yè)或部分排屋。 依山就勢(shì)，對(duì)靠山、近坡處的物業(yè)實(shí)行底層單體架空，用作停車、運(yùn)動(dòng)休閑或物業(yè)用房，或建筑推坡一定距離，安排較大型的運(yùn)動(dòng)類設(shè)施。 充分研究未來山頂觀光公園的配套利用，規(guī)劃上研究社區(qū)居民的便利到達(dá)性，同時(shí)考慮物業(yè)管理的安全性。 物業(yè)管理建議 與項(xiàng)目開發(fā)同步進(jìn)入，從項(xiàng)目的施工交樓、驗(yàn)樓等環(huán)節(jié)全程參與，對(duì)物業(yè)用設(shè)備、設(shè)施的地點(diǎn)選擇、設(shè)施建造、交通管理、組團(tuán)劃分等提出實(shí)際運(yùn)行式的意見。 第二部分 形象包裝、 推廣策略： 一、 項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位 3項(xiàng)目案名： 中遠(yuǎn)國(guó)際花園二期 3項(xiàng)目形象定位 關(guān)注： 本項(xiàng)目面臨開發(fā)環(huán)境（主要難點(diǎn)） A拆遷力度； B項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度、開發(fā)所需證件； C項(xiàng)目交通路線組織； D地塊相對(duì)封閉、地形條件不理想； E本公司項(xiàng)目處于同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)； F資金的時(shí)間壓力 G一期面臨的生活配套規(guī)劃和分布?jí)毫Γ趯⒏鼮閲?yán)峻 產(chǎn)品或開發(fā)形象建議 1） 樓盤開發(fā)進(jìn)度建議 二期工程可按用地條件和用地規(guī)劃劃分為三個(gè)階段，其中包括三個(gè)住宅組團(tuán)和學(xué)校組團(tuán)，根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀和拆遷、銷售的條件，南邊組團(tuán)的開工 條件最好，也有利于銷售推廣銜接。原因是： A該組團(tuán)拆遷量相對(duì)較小，進(jìn)入施工程序快； B交通路線施工難度最小，接一期香榭里大道直接進(jìn)入； C與一期采云谷組團(tuán)自然相連，承前啟后。 因此，現(xiàn)實(shí)的施工進(jìn)度為：北邊的學(xué)校組團(tuán)、南邊沿西環(huán)線、接采云谷一帶的住宅組團(tuán)為一期工程，中部乙炔廠、爐具廠一帶為二期工程，沿南明河甘平路一帶中遠(yuǎn)寨村民聚居地為三期工程。預(yù)計(jì)開發(fā)周期： 34年。 2）樓盤上市量和產(chǎn)品形象 一期組團(tuán)住宅部分： A 結(jié)合中遠(yuǎn)一期五組團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)以及為二期迅速打開局面、回籠資金的需要，宜以多層為主，零星布局一些小高 層或低層花園洋房及別墅。 B戶型上宜以市場(chǎng)主流戶型三室為主，面積控制在 130平以內(nèi)，輔以一定量的二室或其他戶型。 C預(yù)計(jì)上市量 45萬(wàn)平，可售戶型約 300400套。 3）中遠(yuǎn)二期創(chuàng)新價(jià)值的物質(zhì)體現(xiàn) 中遠(yuǎn)二期可利用的優(yōu)勢(shì)： 1）、生活配套正在完善 2）、諸多資源或配套可以共享 3）、山水園林特色 4）、一個(gè)正在成熟的具有影響力的企業(yè)品牌 /項(xiàng)目品牌 5）、因分期上市和產(chǎn)品差異而獲得的最大的市場(chǎng)份額 6）、產(chǎn)品和設(shè)計(jì)特色是中遠(yuǎn)一期的延續(xù)和精華 7）、中小學(xué)校的開工建設(shè) 8）、山頂觀光公園的籌建 4）樓盤賣點(diǎn)梳 理 ： 八大特色的“城區(qū)”濃縮“中遠(yuǎn)城”之品質(zhì)形象 綠色城區(qū) 自然城區(qū) 文化城區(qū) 建筑藝術(shù)城區(qū) 安全城區(qū) 便利城區(qū) 教育城區(qū) 服務(wù)城區(qū) 5）目標(biāo)消費(fèi)群特征定位： 目標(biāo)客戶定位于： 以 70 年代初期 50 年代初期生人為主 分析： “中遠(yuǎn)城，成就一群人” —— 以創(chuàng)新的形象或廣告策略激發(fā)起人們對(duì)“人以群分”的認(rèn)同和情感，張揚(yáng)一種與眾不同的生活特色以及打造長(zhǎng)沙山水住區(qū)精華版的品質(zhì)和實(shí)力。通過對(duì)生活方式、生活品味、生活模式和生活價(jià)值展現(xiàn)，形成一種共鳴和情感。 對(duì)中遠(yuǎn)品牌有較高認(rèn)同度的中高端客戶。 分析： 從兩城區(qū)到 中遠(yuǎn)一期， 是一群人的慧眼和居住品質(zhì)的升華！ 從中遠(yuǎn)一期到中遠(yuǎn)二期， 是一群人對(duì)山水和中遠(yuǎn)品質(zhì)認(rèn)同的再一次升華！ 是再一次的建筑升華 是再一次的居住價(jià)值的升華！ 沒有永恒的居住標(biāo)準(zhǔn)。升華和發(fā)展才是永恒的！ 對(duì)中遠(yuǎn)品質(zhì)認(rèn)同的人才是真正有品質(zhì)的人！ 一個(gè)中高端素質(zhì)人的聚居地 分析： 中遠(yuǎn)一期近 2000個(gè)業(yè)主即是最好的代言人！以這 2000戶家庭為榜樣，在城南豎起一面優(yōu)質(zhì)生活的大旗和一個(gè)標(biāo)桿。今天，中遠(yuǎn)二期的擴(kuò)張正是對(duì)這一群素質(zhì)人或追求素質(zhì)人居的人們的再一次聚集和吸引！以 2000戶家庭為例，“中遠(yuǎn)城”正在成為長(zhǎng)沙的 “高資和高知階層的聚居地”： 一道美麗的地平線 一座讓我們住得更好的典范之城 一個(gè)城市優(yōu)質(zhì)人群的聚居地 客戶特征： 年齡 35— 60歲之間的一次或多次置業(yè)者 較為看重居住品質(zhì)，有提高生活質(zhì)素的需求和潛在愿望； 意欲將“中遠(yuǎn)國(guó)際花園”作為休身養(yǎng)息棲居地的終極置業(yè)者。 收入穩(wěn)定或可支配資金在 10萬(wàn)元以上，多為有車一族； 以改善居生活品質(zhì)為目的，注重優(yōu)雅環(huán)境，追逐居住潮流； 理解、看好山水、綠色、園林概念的居住社區(qū)。 收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定的中產(chǎn)階層人士。 具有中遠(yuǎn)品牌的忠誠(chéng) 度。 認(rèn)同或依賴區(qū)域發(fā)展； 具備一定的文化素質(zhì)和藝術(shù)修養(yǎng)，易受宣傳引導(dǎo)； 客戶心理需求： 他們有一定的文化水平，有審美鑒賞力，有獨(dú)立的主張和思想，有自己的生活態(tài)度。平時(shí)注重假日，通常都這樣休閑：旅游、讀書、會(huì)朋友、看影碟、體育健身、聽音樂、陪伴家人。大多數(shù)人都不是第一次置業(yè)，再次買房是為了提升生活品質(zhì)，他們有比較固定的媒體接觸。 他們不缺錢，生活條件比較好，但這種相對(duì)的優(yōu)越生活是以超長(zhǎng)的工作時(shí)間為前提，以承擔(dān)巨大的工作壓力及更高的工作強(qiáng)度為代價(jià)的。 他們追求卓越、幸福生活的心理很難得到 滿足，不會(huì)平衡，但生活總還是比工作重要，而且工作越辛苦，越想好好享受多一些，他們認(rèn)為，生命的過程，有時(shí)候就應(yīng)該多“浪費(fèi)”在美好的事物上。 從以上客戶的特征剖析，中遠(yuǎn)二期應(yīng)該是這樣一個(gè)社區(qū)：一個(gè)純粹休閑的生活社區(qū)，絕不把工作和生活捆綁銷售，主張把生活和工作完完全全剝離。工作就是工作，生活就是生活，這也應(yīng)該成為中遠(yuǎn)二期的一種氣質(zhì)。 33 項(xiàng)目形象定位 關(guān)注： 中遠(yuǎn)國(guó)際花園一期準(zhǔn)備了什么？ 1）、規(guī)模之城正在形成 2）、 花園里建房子 /先造環(huán)境再建房 3）、 21世紀(jì)居住示范城區(qū)的開發(fā)理念 4）、婚紗攝影的首選外景地 5）、引領(lǐng)長(zhǎng)沙近郊居住新時(shí)代 6）、工作在兩城區(qū)，生活在中遠(yuǎn)城 7）、近 2000戶家庭的共同驗(yàn)證 8）、新街坊主義的實(shí)踐和新鄰里文化的誕生 9）、從老城到新城，不是一次簡(jiǎn)單的遷徙 10）、居住改變長(zhǎng)沙 —— 未來生活就在“中遠(yuǎn)城” 可見 “中遠(yuǎn)國(guó)際花園”在一期積淀了深厚的社區(qū)底蘊(yùn)，為打造“中遠(yuǎn)城”創(chuàng)造了豐厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)，在中遠(yuǎn)二期，規(guī)模的擴(kuò)張，產(chǎn)品的升華，品質(zhì)的提升，有理由張揚(yáng)鐵五建的“造城計(jì)劃”，可以大張旗鼓的宏揚(yáng)“中遠(yuǎn)”品牌。為此在中遠(yuǎn)二期提出形象主題： 形象總主題： 中遠(yuǎn)城，城南中心 分析： 延續(xù)中 遠(yuǎn)“讓我們住的更好”的大主題 對(duì)品牌運(yùn)作有一個(gè)承前啟后的連續(xù)性，并因此導(dǎo)入一個(gè)升華和精華的新形象，以“高、大、新”的形象切入市場(chǎng)！ 中遠(yuǎn)品牌確實(shí)需要一個(gè)全新的提升和重新的整合。 年底前后正是中遠(yuǎn)采云谷尾盤和新項(xiàng)目即將上市的過渡和轉(zhuǎn)折階段，品牌運(yùn)作是實(shí)現(xiàn)多方共贏的最優(yōu)策略：既告知中遠(yuǎn)一期的大結(jié)局并預(yù)告精華版 —— 中遠(yuǎn)二期即將的隆重登場(chǎng)！ 二、分階段推廣主題： 品牌整合階段： 時(shí)間： 2020年 11月底－ 2020年 1月 主題： 中遠(yuǎn)城，城南中心 重點(diǎn)宣傳內(nèi)容 鐵五建房開的“造城計(jì)劃” 又將啟幕 — — 中遠(yuǎn)國(guó)際花園二期 面市 關(guān)鍵詞： “造城計(jì)劃”、“中遠(yuǎn)城” 分析： 1）、長(zhǎng)沙居住示范城區(qū)的具體體現(xiàn) —— “中遠(yuǎn)城” 2）、“學(xué)習(xí)深圳好榜樣”的具體體現(xiàn) —— 深圳華僑城、深圳萬(wàn)科城、長(zhǎng)沙中遠(yuǎn)城 —— 用深圳的概念和社區(qū)形象來激發(fā)長(zhǎng)沙人的憧憬和向往，形成共鳴！這也是一種借喻的手法，通過提及華僑城、萬(wàn)科城，來塑造全新的社區(qū)“中遠(yuǎn)城”。 3）、以鐵五建房開引領(lǐng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在升級(jí)換代，在小河這個(gè)南城最具活力的城區(qū)里，一個(gè)社區(qū)正在改變一個(gè)城市 —— “中遠(yuǎn)城”以其規(guī)模和配套、理念正在全面升級(jí)小河、長(zhǎng)沙城南。 4）、打造“中遠(yuǎn) 城”這個(gè)大概念具有新聞效果，能夠獲得輿論和同行的高度關(guān)注，這為營(yíng)造全新的中遠(yuǎn)品牌形象找到了一個(gè)很好的切入點(diǎn)和立足點(diǎn)?！爸羞h(yuǎn)”品牌從一個(gè)花園升華到一座城，這是一種氣魄、力度和壯觀的局面！因而，第一階段首要是打造“城”的概念。 5）、本階段的主要宣傳主題（以鐵五建房開榮獲“中國(guó)名企”為契機(jī)，導(dǎo)入中遠(yuǎn)國(guó)際花園形象，全面推介“中遠(yuǎn)城”計(jì)劃，打造企業(yè)、樓盤品牌。主要以軟文廣告為主，分解成 8－ 10個(gè)題目。具體由媒體記者以專訪形式編寫） 5）－ 鐵五建房開的“造城計(jì)劃” 5）－ 中遠(yuǎn)國(guó)際花園現(xiàn)象 5）－ 花園里建房 子 /先造環(huán)境再建房 5）－ 中遠(yuǎn)國(guó)際花園 —— 21世紀(jì)長(zhǎng)沙居住示范城區(qū)的典范 什么是 21世紀(jì)居住示范城區(qū)，八大特色總結(jié)： 綠色城區(qū) 自然城區(qū) 文化城區(qū) 建筑藝術(shù)城區(qū) 安全城區(qū) 便利城區(qū) 教育城區(qū) 服務(wù)城區(qū) 形象和品質(zhì)塑造階段 ： 主題： 中遠(yuǎn)城，為長(zhǎng)沙地產(chǎn)定位 或 大社區(qū)、大配套、大環(huán)境、大理想成就品質(zhì)生活 時(shí)間： 2020年 2月－年 3月 重點(diǎn)宣傳內(nèi)容： 主題： 中遠(yuǎn)花園一期為中遠(yuǎn)城準(zhǔn)備了什么？ 2－ 規(guī)模之城正在形成 2－ 花園里建房子 /先造環(huán)境再建房 2－ 21世 紀(jì)居住示范城區(qū)的開發(fā)理念 2－ 婚紗攝影的首選外景地 2－ 引領(lǐng)長(zhǎng)沙近郊居住新時(shí)代 2－ 工作在兩城區(qū)，生活在中遠(yuǎn)城 2－ 2000戶家庭的共同驗(yàn)證 2－ 新街坊主義的實(shí)踐和新鄰里文化的誕生 2－ 從老城到新城，不是一次簡(jiǎn)單的遷徙 2－ 居住改變長(zhǎng)沙 —— 未來理想生活就在中遠(yuǎn)城 開盤和促銷階段： 第三階段：產(chǎn)品推介和認(rèn)購(gòu)階段 時(shí)間： 2020年 3月－年 5月 主題： 中遠(yuǎn)城 山水之城 生活之城 重點(diǎn)宣傳內(nèi)容 從中遠(yuǎn)一期到二期，一次居住品質(zhì)的升華 中遠(yuǎn)二期居住品質(zhì)升華體現(xiàn)在哪些地方 ？ 山水之城 藝術(shù)建筑 素質(zhì)人居 伴山之居 庭院之居 陽(yáng)光之居 田園之居 公園社區(qū) 教育社區(qū) 32 社區(qū)組團(tuán)的劃分 組團(tuán)劃分 二期三個(gè)住宅組團(tuán)按區(qū)位、開發(fā)時(shí)間劃分 （組團(tuán)內(nèi)的樓棟號(hào)編排采用阿拉伯?dāng)?shù)字順序編號(hào)代替一期以拼音字母排序的方法） 三個(gè)組團(tuán)分別命名為 ： 方案一： 1 3組團(tuán) ： 怡趣園、蝶泉居、水韻軒 方案二： 1 3組團(tuán)： 云霞軒、聽濤居、天趣庭 方案三： 1 3組團(tuán)： 竺（暢）馨園、鳴翠谷、覽霞軒