【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （含 1500) 1501－1800 1801－2100 2101－3000 ＞3000 樓盤數(shù)量 5 10 10 4 1 檔次 低檔 中低檔 中檔 中高檔 高檔 評(píng)述： 南岸區(qū)樓盤均價(jià)主要集中在 15002100 元 /㎡之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類型的樓盤合計(jì)占了近七成的比例；從上圖中可以看出 15011800 元 /㎡和 18012100 元 /㎡的物業(yè)所占比例相當(dāng)，說(shuō)明這兩個(gè)價(jià)格段的物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是最為激烈的。 25 ? 房型 ： （注：以目前在售及已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓盤為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。 戶型配比 ： 評(píng)述： 目前南岸區(qū)樓盤的 戶型主要集中在二房、三房，又以三房的供應(yīng)量最大，除了帝景名苑外其余樓盤基本上都有二房、三房的供應(yīng)；一房所占的比例最小，表明目前南岸區(qū)市場(chǎng)上一房的小戶型供應(yīng)量較少，一些定位較高的樓盤大多沒(méi)有一房的戶型；面積較大的四房及四房以上的戶型占有%的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高的樓盤；二房面積配比： 評(píng)述： 81100 平方米 的二房占了近五成的比例，是市場(chǎng)的主流， 6080 平方米的小二房較 101120 平方米的大二房供應(yīng)量大，從供應(yīng)上看二房有向小面積經(jīng)濟(jì)實(shí)用型發(fā)展的 趨勢(shì)； 三房面積配比： 評(píng)述： 101140 平方米 的三房是主力，供應(yīng)量合計(jì)占近九成的比例； 101120平方米的小三房和 121140平方米的三房供應(yīng)量相當(dāng)，反映出開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)已將實(shí)用型小三房作為重要部分，以吸引消費(fèi)群最廣的大眾型購(gòu)房者。 26 ? 物管公司 評(píng)述 ：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。反映出南岸區(qū)開(kāi)發(fā)商的物管理念還未達(dá)到相應(yīng)的高度，其物管水平也有待進(jìn)一步提高。有近二成的樓盤采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問(wèn)再自行管理的方式， 這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，其對(duì)提升整個(gè)樓盤的形象有較大的益處。如騎龍山莊的萬(wàn)科物管、陽(yáng)光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。 27 個(gè)案分析 樓盤名稱 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽(yáng)光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣 樓盤地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19號(hào) 南坪東路 7號(hào) 交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越 周邊配套 周邊生活 配套不完善 生活 配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套 極盡完善 生活配套完善 生活配套完善 公共設(shè)施 羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、游泳池、幼 兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會(huì)所 社區(qū)溫泉 景觀廣場(chǎng) 大面積綠化 中庭廣場(chǎng) 羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、童趣游戲園 幼兒園、會(huì)所 綠色廣場(chǎng)、生態(tài)園林 、 底層 私家 花園，、水景、游泳池 會(huì) 所 戴思樂(lè)體泳池、私家會(huì)所 全智能樓宇 休閑會(huì)所、空中花園 物業(yè)管理/顧問(wèn) 深萬(wàn)科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問(wèn) 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管 占地面積（萬(wàn)㎡） 約 4萬(wàn) (一期 ) 建筑面積(萬(wàn)㎡ ) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體 容積率 20 綠化率 40%(綠地率 ) 60% 60% % 31% 規(guī)劃戶數(shù) 900多戶 20xx多戶 857戶 一期 400多戶 120多戶 194 356 交房期 20xx年 3月 一期現(xiàn)房 二期 20xx年 12月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 20xx年 3月 得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76% 28 最低價(jià) 1700元 /㎡ 1800元 /㎡ 1860元 /㎡ 1800元 /㎡ 1800元 /㎡ 1780元 /㎡ 1580元 /㎡ 平 均 價(jià)(元 /㎡ ) 多層 1950 2200 2100 20xx 1900 1950 1800 付款方式 一 次 性 折；工商銀行提供 7 成 20年 按 揭 (折 ) 一次性 折；工商銀行提供 7成 20年按揭 一次性 折；銀行提供 7成 20年按揭 一次性 折；銀行提供 7成 20年按揭 ( ) 一次性 折；銀行提供 7成 20年按揭 一次性 ；銀行提供 7成 20年按揭 ( ) 一次性 ；銀行提供 7 成 20 年按揭( ) 總體比較分析 規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來(lái)看，海棠曉月遠(yuǎn)高于其他樓盤；金陽(yáng)騎龍山莊其次。 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達(dá) ，金陽(yáng)騎龍山莊最低為 。單體樓容積率知音閣已接近 20。 綠化率：綠化率海棠曉月最高為 60%，金陽(yáng)騎龍山莊為 40%(統(tǒng)計(jì)量為綠地率 )。 價(jià)格：從價(jià)格來(lái)看，小區(qū)高于單體樓，均價(jià)在 18002200元 /㎡， 付款方式：一次性付款基本 為 ，銀行提供 7成 20 年按揭。 環(huán)境、配套：綜合來(lái)看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽(yáng)騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質(zhì)素、檔次較高，知音閣視野開(kāi)闊，江景、南山推窗可及。 此資料來(lái)自企業(yè) 在對(duì)上述各項(xiàng)目情況綜合分析之后，我司認(rèn)為本項(xiàng)目周邊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)是擬建中的天龍廣場(chǎng)和世紀(jì)名苑。 天龍廣場(chǎng)： 地處南坪商圈中心，是一個(gè)大型綜合性項(xiàng)目，集綠色廣場(chǎng)、大型商場(chǎng)、公寓式酒店、商務(wù)辦公用房、高級(jí)住宅、停車庫(kù)為一體，總占地面積 57 畝，總建筑面積 170781 平方米，一期工程（大型綠色廣場(chǎng)、大型商場(chǎng)及獨(dú)立精品店）擬定今年 10 月 18 日竣工；二期工程（高級(jí)商住樓及 73 層超高層酒店）擬定 20xx 年 12 月 30 日竣工。該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶群與本項(xiàng)目幾乎完全重疊，位置更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，檔次、質(zhì)素不亞于本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 世紀(jì)名苑： 位于南坪西路，緊臨本項(xiàng)目的西北面，小區(qū)占地 230 畝，總建筑面積 50 萬(wàn)平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)、兒童戲水池、下沉式休閑廣場(chǎng)、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)），定位 —— 為各界俊杰、社會(huì)賢達(dá)及成功人士塑造的理想家園。其完善的小 區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對(duì)本項(xiàng)目潛在客戶的分流不容忽視。 （三） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 政策大力支持房地產(chǎn)業(yè) 南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅 此資料來(lái)自企業(yè) 游在南岸”的口號(hào)，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。本項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)志性建筑，順勢(shì)推出必將得到政府的有力支持和相關(guān)政策的優(yōu)惠。 市政配套設(shè)施改善顯著 濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴(yán)重的廠礦搬遷出南岸主 城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場(chǎng)的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。而規(guī)劃中的菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。這必將增強(qiáng)本項(xiàng)目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。 成熟商圈有利于商務(wù)辦公 本項(xiàng)目地處南岸商圈核心位置，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項(xiàng)目的“ CBD商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。 高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小 近年來(lái)，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，價(jià)格、開(kāi)發(fā) 量、銷售量都不斷攀升，并出現(xiàn)了綜合素質(zhì)較高的樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個(gè)南岸區(qū)的房產(chǎn)品質(zhì)和形象有了極大的提高。但轉(zhuǎn)盤附近的高檔單體樓盤不多，配套、服務(wù)完善的商務(wù)公寓還沒(méi)有，本項(xiàng)目搶占了這一市場(chǎng)空白點(diǎn)。 挖掘細(xì)分市場(chǎng)潛力大 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購(gòu)房群體，本項(xiàng)目擬定以一房： 4060平方米（ 30%）、二房： 6080平方米（ 20%）和三房： 80100平方米（ 35%）為主力戶型，經(jīng)濟(jì)實(shí)用總價(jià) 此資料來(lái)自企業(yè) 低，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 “借勢(shì)而用” 南岸區(qū) 的樓盤宣傳力度較大，而且優(yōu)質(zhì)樓盤也頗有“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”的氣勢(shì)，已吸引了渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)的不少購(gòu)房人，置業(yè)的地域化觀念正在打破，為本項(xiàng)目“借勢(shì)而用”創(chuàng)造條件。 “巧挖墻腳” 觀察熱銷樓盤的戶型、價(jià)位及付款方式之后，可以有 條件 控制成本，制定最適合的價(jià)格體系和營(yíng)銷策略，將其他樓盤處于 觀望 中的大量準(zhǔn)客戶吸納入本項(xiàng)目。 此資料來(lái)自企業(yè) 第二章 項(xiàng)目 SWOT分析 本章旨在分析 項(xiàng)目 的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，找出市場(chǎng)的相對(duì)唯一性，為我們的定位和營(yíng)銷策略提供有力的依據(jù)，供營(yíng)銷揚(yáng)長(zhǎng)避短，吸引客戶。 一、 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 位于南坪商圈中心位置 及商業(yè)步行街二期工程環(huán)繞本項(xiàng)目，區(qū)位有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 ? 交通非常方便，公交網(wǎng)線可通達(dá)全市各區(qū)域。 ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，便于規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)。 ? 西南標(biāo)志性建筑，輻射范圍廣。 ? 完善的周邊配套，休閑、購(gòu)物可足不出戶。 ? 周邊幾乎無(wú)上檔次、服務(wù)完善的商務(wù)公寓。 ? 裙樓的成功銷售及經(jīng)營(yíng)，將為公寓帶來(lái)大量潛在客戶。 ? 與渝中區(qū)比較而言，價(jià)位具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 ? 卓越的智能化系統(tǒng)。 ? 開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌吸引力。 二、 劣勢(shì)（ W） ? 作為服務(wù)性公寓，受周邊高檔酒店的沖擊較大。 ? 作為寫(xiě)字樓，周邊低擋次、廉價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤有較大 此資料來(lái)自企業(yè) 的分流作用。 ? 作為住宅，價(jià)格、綠化 環(huán)境與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)相比，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。 ? 項(xiàng)目的北面受地勢(shì)限制，人氣較差。 ? 區(qū)域購(gòu)買力水平不高。 三、 機(jī)會(huì)（ O） ? 區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將吸引大量的外資企業(yè)涌入，勢(shì)必拉動(dòng)對(duì)寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓的需求。 ? 鵝公巖長(zhǎng)江大橋的通車，黃花園大橋及石黃隧道的貫通，菜園壩復(fù)線橋的擬建，正逐步改善南岸區(qū)的交通環(huán)境，拉近了與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及江北區(qū)的距離，將有效吸引更多的人群來(lái)置業(yè)。 ? 步行街的修建，休閑廣場(chǎng)的形成，