【正文】 CBD 起源于二十世紀(jì) 20 年代的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，并形成了不同的發(fā)展模式，如：高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 —— 紐約曼哈頓，軸線發(fā)展戰(zhàn)略 —— 巴黎德方斯，自由企業(yè)區(qū)戰(zhàn)略 —— 倫敦道克蘭，多核心城市結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略 —— 東京。而擁有 “地利”（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于境內(nèi)、緊臨渝中半島）、“人和”（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、南岸區(qū)政府服務(wù)至上的務(wù)實(shí)態(tài)度）的南坪將成為其首選。本項(xiàng)目的售樓書(shū)、售樓中心、展示物、資料、禮品、道具、廣告體系等等，均要作統(tǒng)一的設(shè)計(jì)。 正揚(yáng) ? 怎樣打破潛在客戶群“落戶”解放碑的思維定勢(shì)， 此資料來(lái)自企業(yè) 如何引導(dǎo) CBD 南移，將決定本項(xiàng)目的成敗。 ? 作為住宅，價(jià)格、綠化 環(huán)境與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)相比，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。 ? 完善的周邊配套，休閑、購(gòu)物可足不出戶。 挖掘細(xì)分市場(chǎng)潛力大 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購(gòu)房群體，本項(xiàng)目擬定以一房： 4060平方米（ 30%）、二房： 6080平方米（ 20%）和三房： 80100平方米（ 35%）為主力戶型，經(jīng)濟(jì)實(shí)用總價(jià) 此資料來(lái)自企業(yè) 低，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （三） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 政策大力支持房地產(chǎn)業(yè) 南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅 此資料來(lái)自企業(yè) 游在南岸”的口號(hào)，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。 價(jià)格：從價(jià)格來(lái)看，小區(qū)高于單體樓，均價(jià)在 18002200元 /㎡， 付款方式：一次性付款基本 為 ，銀行提供 7成 20 年按揭。如騎龍山莊的萬(wàn)科物管、陽(yáng)光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。 ? 上市時(shí)間 ： （注：以本次報(bào)告劃定的 36 個(gè)項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。因此我司認(rèn)為江北區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的潛在客戶的分流作用并不突出。銷售狀況 良好，目前 銷售率直逼 70%。 名仕 閣 、 天倫華苑 、 巴渝世家 、 新華雅閣等。 渝中區(qū) （ 1） 總體特征 物業(yè)集中于商圈旁： 由于重慶市特殊的地理形態(tài)，渝中區(qū)的物業(yè)多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心的周圍。 路橋，對(duì)南岸區(qū)的重要性不言而喻。值得一提是，中國(guó)西南地區(qū)唯一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于南岸區(qū)境 內(nèi)。在去年秋季房交會(huì)上，南岸區(qū)更是力拔頭籌：據(jù)統(tǒng)計(jì)，南岸房交會(huì)分會(huì)場(chǎng)共有 萬(wàn)人次參加展會(huì)，成交金額達(dá) 億元，其中，房屋成交額為 億元，顯示出“住在南岸”已產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。同時(shí)，商品房空置量每年以平均 25%的速度上升！ 進(jìn)入 20xx 年，醞釀已久的外地房地產(chǎn)巨艦（廣廈集團(tuán)、融僑集團(tuán)、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營(yíng)扎寨”，本 10 地實(shí)力企業(yè)（重鋼集團(tuán) 、長(zhǎng)安集團(tuán)等）躋身房地產(chǎn)，加上海外房地產(chǎn)巨頭的染指，白熱化的競(jìng)爭(zhēng)將蔓延重慶房市。因此，在未來(lái) 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬(wàn) ㎡ 以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市 9 城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬(wàn) ㎡ 左右。土地開(kāi)發(fā)投資額達(dá) 億元，增長(zhǎng) 10%。 自 1997 年以來(lái)，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)投資以每年上升 30 億元的速度增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)速度達(dá) %； 1998 年重慶市住宅施工面積首次突破1000 萬(wàn)平方米，到 20xx 年住宅施工面積達(dá) 1896 萬(wàn)平方米，接近 20xx 萬(wàn)平方米大關(guān)，增 幅達(dá)到 %； 20xx 年重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是呈現(xiàn)出火熱的狀況， 保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ： 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 去年 前三季度 ， 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá) 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %。經(jīng)過(guò)四年的探索，一種獨(dú)特 的直轄模式逐漸建立起來(lái)，即大城市帶動(dòng)大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。商品房銷售總量大于竣工總量，多 萬(wàn)㎡。據(jù)第五次全國(guó)人口普查公布，截止 20xx 年 11 月 1 日，全市總?cè)丝?3090萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬(wàn)人，全市城鎮(zhèn)化率 33%，低于全國(guó)平均水平。統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升，“錢途”一片光明 。 二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)預(yù)測(cè) （一） 對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征的研判 市場(chǎng)現(xiàn)狀 （ 1） 土地供應(yīng)數(shù)量 20xx 年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況表： 受讓單位 地塊位置 年限 用地性 質(zhì) 總面積 （㎡） 重慶彩瑞商貿(mào) 有限公司 南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50 餐飲 娛樂(lè) 7887 吳琪毅 南岸區(qū)長(zhǎng)生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村 50 1333 重慶南岸區(qū) 長(zhǎng)虹汽車配件廠 南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 1312號(hào) 50 工業(yè) 3068 重慶自力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50 商業(yè) 住宅 6500 王遠(yuǎn)賢 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲 2310 11 娛樂(lè) 陳素英 南岸區(qū)黃桷 埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲 娛樂(lè) 1595 周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動(dòng)社 50 餐飲 娛樂(lè) 957 重慶制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70號(hào) 50 工業(yè) 25695 合計(jì) 49345 從以上土地供應(yīng)情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂(lè)為主，說(shuō)明南岸區(qū)旅游資源 —— 南山的優(yōu)勢(shì)凸顯，這必將進(jìn)一步強(qiáng)化“吃在南岸”的服務(wù)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。 （ 3） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理 近年來(lái)，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高 檔樓盤(pán)的亮相，將拉開(kāi)南岸房地產(chǎn)高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕。 國(guó) 內(nèi) 外高 新技術(shù)企業(yè) 的 大量涌入，必然會(huì)增大對(duì)工業(yè)廠房的需求 ，隨之而來(lái)的 大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)寫(xiě)字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會(huì)因工作原因而在境內(nèi)居住，這會(huì)擴(kuò)大中高檔住房的需求。 實(shí)際事例顯示： 黃花園大橋帶動(dòng)了江北的房市！鵝公巖大橋帶動(dòng) 了南岸和九龍坡區(qū)的房?jī)r(jià)上揚(yáng)！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動(dòng)了沿線的房?jī)r(jià)和舊城改造！以后，購(gòu)房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位 的業(yè)主來(lái)自渝中區(qū)是很好的例子！ 此外，南岸區(qū)在近年來(lái)與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無(wú)論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢(shì)：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團(tuán)、 盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營(yíng)扎寨”就是明證。這類樓盤(pán)由于價(jià)格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤(pán)的沖擊較大。而新華雅閣也是大戶型 ， 銷售卻非常差 ： 一是由于其性價(jià)比與其它樓盤(pán) 20 相比明顯較差 ； 二是由于其戶型設(shè)計(jì)差。但也就 因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。 評(píng)述： 目前南岸區(qū)主要樓盤(pán)按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25 個(gè)，單體樓 11 個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開(kāi) 發(fā)的土地資源較多，未來(lái)開(kāi)發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。 26 ? 物管公司 評(píng)述 ：南岸區(qū)近七成的樓盤(pán)選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。單體樓容積率知音閣已接近 20。該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶群與本項(xiàng)目幾乎完全重疊，位置更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，檔次、質(zhì)素不亞于本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 成熟商圈有利于商務(wù)辦公 本項(xiàng)目地處南岸商圈核心位置，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項(xiàng)目的“ CBD商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。 ? 交通非常方便，公交網(wǎng)線可通達(dá)全市各區(qū)域。 ? 開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌吸引力。 ? 步行街的修建，休閑廣場(chǎng)的形成，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)更多的商機(jī)，鞏固項(xiàng)目的商圈核心位置，增加投資客戶群的信心。天辰華府 項(xiàng)目定位為區(qū)域標(biāo)志性建筑和高檔樓盤(pán)，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢(shì)恢弘，“伸手可及”天上星辰；華府：專為社會(huì)各界成功人士精心打造的時(shí)尚豪華府邸。這個(gè)作用的最大價(jià)值是“零庫(kù)存”樓盤(pán)多于任何一家開(kāi) 發(fā)公司。 新經(jīng)濟(jì)、入世等題材為 重慶市 寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)帶來(lái)告知手段 識(shí)別及傳達(dá) 知名度 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 美譽(yù)度 服務(wù) +信譽(yù) 忠誠(chéng)度 品牌 反復(fù)多次 反復(fù)多次 此資料來(lái)自企業(yè) 了新的契機(jī) 隨著中國(guó)加入 WTO，中國(guó)加入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程在不斷加快，我國(guó)會(huì)逐步開(kāi)放那些以前不 允許外資涉 足 的行業(yè)，如電信、金融、保險(xiǎn)業(yè)等。調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 這 此資料來(lái)自企業(yè) 些 不滿意 主要 集中于三個(gè)方面， 即 電梯數(shù)量少且速度慢，員工餐廳不能令客戶滿意 ， 大廈的停車位少。引導(dǎo)兩個(gè)概念：在 CBD 安個(gè)家 —— 工作、休閑、購(gòu)物一步到位；星級(jí)酒店式的服務(wù) —— 省心、省時(shí)，全面提升您的生活質(zhì)量。 在南坪商圈內(nèi)經(jīng)商戶，特別是在本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)商者，將是本項(xiàng)目三室二廳的主要潛在客戶。 （二） 輔助市場(chǎng) —— 商務(wù)辦公（ 20%） 從 20xx 年開(kāi)始，幾乎所有的國(guó)內(nèi)銀行都已入駐重慶開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)，這一訊息說(shuō)明了資金進(jìn)入重慶的速度已比以 此資料來(lái)自企業(yè) 前加快。 區(qū)域內(nèi)投資人士。隆重推出“ CBD 商務(wù)公寓：以租房的錢圓您住星級(jí)酒店的夢(mèng) ”。 市場(chǎng)比較法定價(jià) ◆ 計(jì)算公 式 P=∑ PiWi Pi=Qi∏ (100/影響因素 ) P—— 本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 Pi—— 可比項(xiàng)目修正價(jià)格 Qi—— 可比項(xiàng)目的價(jià)格 Wi—— 賦予的權(quán)重 ◆計(jì)算結(jié)果 在以市場(chǎng)定價(jià)法確定價(jià)格時(shí)，我們主要采用了三個(gè)最具可比條件的可比個(gè)案作為參考對(duì)象，并輔以修正系數(shù)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算出本項(xiàng)目的比準(zhǔn)價(jià)格為 1996 元 /㎡。本章根據(jù)前述對(duì)市場(chǎng)的分析研判，提出了項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，戶