【導讀】的市場研判，為項目的全面定位提出詳實的依據(jù)。1997年3月14日，重慶成為中國第四個直轄市。市帶動大農村共同發(fā)展的政治、經濟新格局基本形成。目前，重慶經濟發(fā)展總趨勢良好，呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，有力地推動了房地產市場的發(fā)展。1000萬平方米，到20xx年住宅施工面積達1896萬平方米，萬㎡，同比增長%。的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增長。銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至。用物業(yè)則有著不同程度的上升），較去年末下降10%。售總量大于竣工總量，多萬㎡。長%，比去年同期增速上升%?；蛘哒f是第二輪熱潮期。房地產業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，發(fā)。首先，重慶整體宏觀經濟形勢走好。居民可支配收入增長7%。根據(jù)預測，未來10年，按6‰的人口平均。人，城鎮(zhèn)化率達到46%。國家批準的江北機場改造項目，慶將有7條鐵路和6條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。地促進居住條件的改善。市場競爭日益激烈，前景不容樂觀。

　　

【正文】 。 國內外大機構的辦公樓。 經濟技術開發(fā)區(qū)內投資商的駐渝辦事處。 國內外小型企事業(yè)單位的商住樓。 （三） 潛在市場 —— 投資人士 (20%) 本項目地處南 坪 商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，各種機構繁多，商務辦公和居家生活用房的租賃市場活躍。所以，本項目極具投資價值，升值潛力大。 區(qū)域內投資人士。 如區(qū)域內的政府機關公務員、高校的老師等，他們一般已有一套或兩套住房，而他們富余的資金缺乏投資渠道，因此很容易選 擇地段較好的物業(yè)進行置業(yè)投資。 區(qū)域外投資人士。 如渝中區(qū)、九龍坡區(qū)及巴南區(qū)的二次置業(yè)投資者，他們看好本項目的升值潛力。 重慶外圍城市及成都平原城市投資人士。 此資料來自企業(yè) 重慶市的涪陵、萬州等地直轄前就是具有相當規(guī)模的地級市，尤其涪陵地區(qū)目前已有 5 家上市公司，地方經濟發(fā)展有較高水平。直轄后與重慶主城區(qū)的經濟聯(lián)系大大加強，高速公路使時間距離大為縮短，是一個不容忽視的購買市場；成都平原在歷史上即為商貿集散地，近幾年發(fā)展速度極快，也是一個不可忽視的市場；如宣傳推廣到位，此一市場將會給我們帶來10%的購買數(shù)。 四、 價格定位 （一） 定價 原則 我們通過對目前渝中區(qū)和南岸區(qū)主要樓盤的調查分析和本項目目標市場的研究，以及對房市走向的預測，認為本項目價格體系擬定首先應遵循以下原則： 入市關注原則 入市價格應有一定的吸引力。隆重推出“ CBD 商務公寓：以租房的錢圓您住星級酒店的夢 ”。目前南岸區(qū)還沒有出現(xiàn)真正的標志性建筑，開盤入市時以西南標志性建筑和星級物管來吸引潛在客戶，聚集人氣。 低開高走原則 將入市價定在具有競爭力的格調上，讓先期入市的買家有物業(yè)升值的感受，即低開高 走的價格更容易 此資料來自企業(yè) 形成口碑，吸引客戶成交。 優(yōu)劣檔次拉開原則 制定出具有一定價差幅度的單位單價，把樓層、朝向、景觀、戶型等因素按優(yōu)、良、中、差排位，根據(jù)其相應的價值比制定出對應的價格。 （二） 價格制定 商品房定價方法有成本法、市場比較法及收益還原法。出售物業(yè)多采用成本法和市場比較法，而出租物業(yè)常用市場比較法和收益還原法。本項目定位為 CBD 商務公寓，可售可租。我們選擇市場比較法和收益還原法來綜合確定其價格。 市場比較法定價 ◆ 計算公 式 P=∑ PiWi Pi=Qi∏ (100/影響因素 ) P—— 本項目比準價格 Pi—— 可比項目修正價格 Qi—— 可比項目的價格 Wi—— 賦予的權重 ◆計算結果 在以市場定價法確定價格時，我們主要采用了三個最具可比條件的可比個案作為參考對象，并輔以修正系數(shù)對價格進行調整，計算出本項目的比準價格為 1996 元 /㎡。 此資料來自企業(yè) 可比項目 均價 區(qū)位 環(huán)境 配套 交通 戶型 PI WI 江南明珠 1900 97 100 100 103 99 1920 知音閣 1800 99 95 97 95 102 2036 星宇花園 2100 99 102 103 99 99 2060 收益還原法定價 ◆ 計算公式 P=A/I P—— 本項目收益價格 A—— 年租金純收益 I—— 還原利率 ◆ 計算結果 收益還原法，其還原利率的確定是一個慎重的過程，確定方法是按國家的貸款利率 %再加上 3%的風險利率。 關于租金的取值，我們參考了金臺大廈（ 30元 /㎡含裝修）、臺灣花園（ 1216 元 /㎡）、昌龍商務大廈（ 16 元 /㎡）、福天大廈（ 20 元 /㎡）的租金水平，并考慮空置、維護成本和稅 費因素，以 16元 /㎡的純租金收益來計算，由此所確定的收益價格為 2169 元 /㎡。 綜合分析 為保證價格確定的客觀性，我們給市場比較法確定的比準價格賦予 的權重值，而收益價格取 的權重值，計算出本項目的售價為 20xx 元 /㎡。 此資料來自企業(yè) 通過價格分析，結合市場走勢和貫切謹慎性原則，我們建議本項目的價格可以確定為：均價為20xx 元 / m2。 提示： 真正的價位體系制定，必須在規(guī)劃設計、戶型設計、環(huán)境設計等完成之后并針對當時的市場變化具體情況才能最后確立，以上只是價格體系的初步輪廓。 五、 付款方式定位 付款方式的設計旨在最 大程度地調動購買者和擴大購買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點，建議采取靈活的資金轉化方式，使付款方式成為本項目一大賣點，具體付款方式我司將在銷售執(zhí)行報告予以詳細說明。 第四章 規(guī)劃建議 做什么樣的產品？才能符合目標客戶群體，是本項目必須回答的問題。本章根據(jù)前述對市場的分析研判，提出了項目的建筑規(guī)劃，戶 此資料來自企業(yè) 型配比等構想和建議。 一、 項目規(guī)劃構想的依據(jù)及指導思想 （一） 規(guī)劃依據(jù) 本案的市場研究結論。 政府對該地塊的規(guī)劃及約束。 該地塊的地質初步勘察。 地塊的地形條件。 （二） 指導思想 注重大區(qū)域市場需求。 關注產品生態(tài)環(huán)保。 突出產品規(guī)劃創(chuàng)新。 強調經濟效益和社會效益的協(xié)調統(tǒng)一。 （三） 總體規(guī)劃應考慮的原則 最大使用效率原則。 最大經濟效益原則。 最低市場風險原則。 此資料來自企業(yè) 最完美形象的原則（在上述前提下）。 二、 建筑產品規(guī)劃建議 （一） 總體規(guī)劃 方案一 ：由 2 幢 25 層高層構成，布置在臨南坪北路主干道一側，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機的連接。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。 在上述前提下在上述前提下在上述前提下 ◆布局對稱、合理，充分考慮了利用周邊建筑和景觀因素以及天際線的呼應，大樓氣勢恢弘，定能成為區(qū)域標志性建筑。 ◆塔樓投影為方正平面，對產品戶型設計較為有利，可使總建筑面積利用達到極值。 ◆有利于本項目現(xiàn)代建筑風格設計的最佳效果發(fā)揮。 ◆天橋的利用建議在 18 層左右，長度控制在 30 米左右，需專業(yè)論證。此天橋主要以觀景為主題，同時，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋 此資料來自企業(yè) 將南北塔樓有機的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風格流派，也可增添重慶城市景觀。另外，建議將會所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上。 ◆兩座塔樓相對獨立，產品戶型的采光、通風較好。 ◆此方案建設難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。 方案二： 由 2 幢 25 層高層構成，兩座塔樓相錯配置在北端，分 A、 B 座，主要理由如下： 其理由是： ◆ 布局在項目裙樓上的東北角，緊湊、合理， 同時也利用了周邊景觀因素以及天際線的呼應。 ◆ 面積利用較好，特別是裙樓相對集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高。 ◆ 建筑群體集中可顯示氣勢雄偉，可成為城市標志性建筑。 ◆ 成本相對較低。 ◆ 產品戶型可能出現(xiàn)局部“死角”現(xiàn)象，即采光差、通風不好等。 ◆ 可能對裙樓中廳產生影響。 此資料來自企業(yè) 綜合上述兩個方案，根據(jù)我們的經驗，結合對重慶及至西部地區(qū)市場敏感，我們建議取方案一，此方案應與設計院溝通后，由設計院拿出具體設計方案。 （二） 建筑風格 我們認為本項目在總體上應體現(xiàn)： 現(xiàn)代建筑風格 要求外墻簡潔、明快、富有現(xiàn)代時尚感，講求現(xiàn)代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個性，也要與周邊建筑及景觀照應，強調與城市風格有機聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時代特征個性的空間層次。 前衛(wèi)屋頂造型 屋頂部分可進行標新立異的造型，應體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風格，與大樓有機的結合，屋頂造型主題可以企業(yè)文化為主題、也可以城市文化為主題等。 外墻色調 由于重慶天空長年灰暗及酸雨較多，應避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進行點 綴。 此資料來自企業(yè)