【導(dǎo)讀】的市場(chǎng)研判，為項(xiàng)目的全面定位提出詳實(shí)的依據(jù)。1997年3月14日，重慶成為中國(guó)第四個(gè)直轄市。市帶動(dòng)大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。目前，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)良好，呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。1000萬(wàn)平方米，到20xx年住宅施工面積達(dá)1896萬(wàn)平方米，萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)%。的寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別下降或小幅增長(zhǎng)。銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至。用物業(yè)則有著不同程度的上升），較去年末下降10%。售總量大于竣工總量，多萬(wàn)㎡。長(zhǎng)%，比去年同期增速上升%?；蛘哒f(shuō)是第二輪熱潮期。房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，發(fā)。首先，重慶整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走好。居民可支配收入增長(zhǎng)7%。根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)10年，按6‰的人口平均。人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到46%。國(guó)家批準(zhǔn)的江北機(jī)場(chǎng)改造項(xiàng)目，慶將有7條鐵路和6條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。地促進(jìn)居住條件的改善。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，前景不容樂(lè)觀。

　　

【正文】 。 國(guó)內(nèi)外大機(jī)構(gòu)的辦公樓。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)投資商的駐渝辦事處。 國(guó)內(nèi)外小型企事業(yè)單位的商住樓。 （三） 潛在市場(chǎng) —— 投資人士 (20%) 本項(xiàng)目地處南 坪 商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，各種機(jī)構(gòu)繁多，商務(wù)辦公和居家生活用房的租賃市場(chǎng)活躍。所以，本項(xiàng)目極具投資價(jià)值，升值潛力大。 區(qū)域內(nèi)投資人士。 如區(qū)域內(nèi)的政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、高校的老師等，他們一般已有一套或兩套住房，而他們富余的資金缺乏投資渠道，因此很容易選 擇地段較好的物業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資。 區(qū)域外投資人士。 如渝中區(qū)、九龍坡區(qū)及巴南區(qū)的二次置業(yè)投資者，他們看好本項(xiàng)目的升值潛力。 重慶外圍城市及成都平原城市投資人士。 此資料來(lái)自企業(yè) 重慶市的涪陵、萬(wàn)州等地直轄前就是具有相當(dāng)規(guī)模的地級(jí)市，尤其涪陵地區(qū)目前已有 5 家上市公司，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較高水平。直轄后與重慶主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系大大加強(qiáng)，高速公路使時(shí)間距離大為縮短，是一個(gè)不容忽視的購(gòu)買市場(chǎng)；成都平原在歷史上即為商貿(mào)集散地，近幾年發(fā)展速度極快，也是一個(gè)不可忽視的市場(chǎng)；如宣傳推廣到位，此一市場(chǎng)將會(huì)給我們帶來(lái)10%的購(gòu)買數(shù)。 四、 價(jià)格定位 （一） 定價(jià) 原則 我們通過(guò)對(duì)目前渝中區(qū)和南岸區(qū)主要樓盤(pán)的調(diào)查分析和本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的研究，以及對(duì)房市走向的預(yù)測(cè)，認(rèn)為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系擬定首先應(yīng)遵循以下原則： 入市關(guān)注原則 入市價(jià)格應(yīng)有一定的吸引力。隆重推出“ CBD 商務(wù)公寓：以租房的錢圓您住星級(jí)酒店的夢(mèng) ”。目前南岸區(qū)還沒(méi)有出現(xiàn)真正的標(biāo)志性建筑，開(kāi)盤(pán)入市時(shí)以西南標(biāo)志性建筑和星級(jí)物管來(lái)吸引潛在客戶，聚集人氣。 低開(kāi)高走原則 將入市價(jià)定在具有競(jìng)爭(zhēng)力的格調(diào)上，讓先期入市的買家有物業(yè)升值的感受，即低開(kāi)高 走的價(jià)格更容易 此資料來(lái)自企業(yè) 形成口碑，吸引客戶成交。 優(yōu)劣檔次拉開(kāi)原則 制定出具有一定價(jià)差幅度的單位單價(jià)，把樓層、朝向、景觀、戶型等因素按優(yōu)、良、中、差排位，根據(jù)其相應(yīng)的價(jià)值比制定出對(duì)應(yīng)的價(jià)格。 （二） 價(jià)格制定 商品房定價(jià)方法有成本法、市場(chǎng)比較法及收益還原法。出售物業(yè)多采用成本法和市場(chǎng)比較法，而出租物業(yè)常用市場(chǎng)比較法和收益還原法。本項(xiàng)目定位為 CBD 商務(wù)公寓，可售可租。我們選擇市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)綜合確定其價(jià)格。 市場(chǎng)比較法定價(jià) ◆ 計(jì)算公 式 P=∑ PiWi Pi=Qi∏ (100/影響因素 ) P—— 本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 Pi—— 可比項(xiàng)目修正價(jià)格 Qi—— 可比項(xiàng)目的價(jià)格 Wi—— 賦予的權(quán)重 ◆計(jì)算結(jié)果 在以市場(chǎng)定價(jià)法確定價(jià)格時(shí)，我們主要采用了三個(gè)最具可比條件的可比個(gè)案作為參考對(duì)象，并輔以修正系數(shù)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算出本項(xiàng)目的比準(zhǔn)價(jià)格為 1996 元 /㎡。 此資料來(lái)自企業(yè) 可比項(xiàng)目 均價(jià) 區(qū)位 環(huán)境 配套 交通 戶型 PI WI 江南明珠 1900 97 100 100 103 99 1920 知音閣 1800 99 95 97 95 102 2036 星宇花園 2100 99 102 103 99 99 2060 收益還原法定價(jià) ◆ 計(jì)算公式 P=A/I P—— 本項(xiàng)目收益價(jià)格 A—— 年租金純收益 I—— 還原利率 ◆ 計(jì)算結(jié)果 收益還原法，其還原利率的確定是一個(gè)慎重的過(guò)程，確定方法是按國(guó)家的貸款利率 %再加上 3%的風(fēng)險(xiǎn)利率。 關(guān)于租金的取值，我們參考了金臺(tái)大廈（ 30元 /㎡含裝修）、臺(tái)灣花園（ 1216 元 /㎡）、昌龍商務(wù)大廈（ 16 元 /㎡）、福天大廈（ 20 元 /㎡）的租金水平，并考慮空置、維護(hù)成本和稅 費(fèi)因素，以 16元 /㎡的純租金收益來(lái)計(jì)算，由此所確定的收益價(jià)格為 2169 元 /㎡。 綜合分析 為保證價(jià)格確定的客觀性，我們給市場(chǎng)比較法確定的比準(zhǔn)價(jià)格賦予 的權(quán)重值，而收益價(jià)格取 的權(quán)重值，計(jì)算出本項(xiàng)目的售價(jià)為 20xx 元 /㎡。 此資料來(lái)自企業(yè) 通過(guò)價(jià)格分析，結(jié)合市場(chǎng)走勢(shì)和貫切謹(jǐn)慎性原則，我們建議本項(xiàng)目的價(jià)格可以確定為：均價(jià)為20xx 元 / m2。 提示： 真正的價(jià)位體系制定，必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等完成之后并針對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)變化具體情況才能最后確立，以上只是價(jià)格體系的初步輪廓。 五、 付款方式定位 付款方式的設(shè)計(jì)旨在最 大程度地調(diào)動(dòng)購(gòu)買者和擴(kuò)大購(gòu)買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點(diǎn)，建議采取靈活的資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)，具體付款方式我司將在銷售執(zhí)行報(bào)告予以詳細(xì)說(shuō)明。 第四章 規(guī)劃建議 做什么樣的產(chǎn)品？才能符合目標(biāo)客戶群體，是本項(xiàng)目必須回答的問(wèn)題。本章根據(jù)前述對(duì)市場(chǎng)的分析研判，提出了項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，戶 此資料來(lái)自企業(yè) 型配比等構(gòu)想和建議。 一、 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 （一） 規(guī)劃依據(jù) 本案的市場(chǎng)研究結(jié)論。 政府對(duì)該地塊的規(guī)劃及約束。 該地塊的地質(zhì)初步勘察。 地塊的地形條件。 （二） 指導(dǎo)思想 注重大區(qū)域市場(chǎng)需求。 關(guān)注產(chǎn)品生態(tài)環(huán)保。 突出產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新。 強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 （三） 總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則 最大使用效率原則。 最大經(jīng)濟(jì)效益原則。 最低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)原則。 此資料來(lái)自企業(yè) 最完美形象的原則（在上述前提下）。 二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 （一） 總體規(guī)劃 方案一 ：由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，布置在臨南坪北路主干道一側(cè)，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機(jī)的連接。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。 在上述前提下在上述前提下在上述前提下 ◆布局對(duì)稱、合理，充分考慮了利用周邊建筑和景觀因素以及天際線的呼應(yīng)，大樓氣勢(shì)恢弘，定能成為區(qū)域標(biāo)志性建筑。 ◆塔樓投影為方正平面，對(duì)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較為有利，可使總建筑面積利用達(dá)到極值。 ◆有利于本項(xiàng)目現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的最佳效果發(fā)揮。 ◆天橋的利用建議在 18 層左右，長(zhǎng)度控制在 30 米左右，需專業(yè)論證。此天橋主要以觀景為主題，同時(shí)，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋 此資料來(lái)自企業(yè) 將南北塔樓有機(jī)的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風(fēng)格流派，也可增添重慶城市景觀。另外，建議將會(huì)所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上。 ◆兩座塔樓相對(duì)獨(dú)立，產(chǎn)品戶型的采光、通風(fēng)較好。 ◆此方案建設(shè)難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。 方案二： 由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，兩座塔樓相錯(cuò)配置在北端，分 A、 B 座，主要理由如下： 其理由是： ◆ 布局在項(xiàng)目裙樓上的東北角，緊湊、合理， 同時(shí)也利用了周邊景觀因素以及天際線的呼應(yīng)。 ◆ 面積利用較好，特別是裙樓相對(duì)集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高。 ◆ 建筑群體集中可顯示氣勢(shì)雄偉，可成為城市標(biāo)志性建筑。 ◆ 成本相對(duì)較低。 ◆ 產(chǎn)品戶型可能出現(xiàn)局部“死角”現(xiàn)象，即采光差、通風(fēng)不好等。 ◆ 可能對(duì)裙樓中廳產(chǎn)生影響。 此資料來(lái)自企業(yè) 綜合上述兩個(gè)方案，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)重慶及至西部地區(qū)市場(chǎng)敏感，我們建議取方案一，此方案應(yīng)與設(shè)計(jì)院溝通后，由設(shè)計(jì)院拿出具體設(shè)計(jì)方案。 （二） 建筑風(fēng)格 我們認(rèn)為本項(xiàng)目在總體上應(yīng)體現(xiàn)： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 要求外墻簡(jiǎn)潔、明快、富有現(xiàn)代時(shí)尚感，講求現(xiàn)代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個(gè)性，也要與周邊建筑及景觀照應(yīng)，強(qiáng)調(diào)與城市風(fēng)格有機(jī)聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時(shí)代特征個(gè)性的空間層次。 前衛(wèi)屋頂造型 屋頂部分可進(jìn)行標(biāo)新立異的造型，應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與大樓有機(jī)的結(jié)合，屋頂造型主題可以企業(yè)文化為主題、也可以城市文化為主題等。 外墻色調(diào) 由于重慶天空長(zhǎng)年灰暗及酸雨較多，應(yīng)避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進(jìn)行點(diǎn) 綴。 此資料來(lái)自企業(yè)