【正文】 競爭將更趨激烈。 （二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 總體特征 開發(fā)企業(yè)本地化，開發(fā)水準(zhǔn)參差不齊 ： 但近期已有市內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時機上市，這些有實力的開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐將有力的推動南岸區(qū)整體開發(fā)水平； 上市樓盤體量偏小 ： 目前市場上供應(yīng)樓盤多集中在 10萬平方米 以下 的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層 22 所占比重較多，不過開發(fā)規(guī)模大于 25 萬平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始向大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展勢頭強勁； 物業(yè)以中檔、中低檔為主 ： 中檔、中低檔物業(yè)競爭激烈，中 高檔以上項目較少，但隨著融僑半島、揚子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進(jìn)駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場將開始向檔次分布合理的成熟化市場過渡，市場細(xì)分化趨勢明顯； 二房、三房面積趨小 ： 81100 平方米的二房和 101140平方米的三房的供應(yīng)是市場的主流，一房比例較少，但 6080平方米的小二房和 101120平方米的小三房所占份額有擴(kuò)大的趨勢，反映出開發(fā)商在目標(biāo)客戶群定位上已開始針對眾多的普通工薪階層。 （ 4） 總體 評價 渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤檔次定位一般較高，由此導(dǎo)致住宅總價過高，從而與目前重慶市民的購買力 水平脫節(jié)。地王 以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心 —— 解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務(wù)、體育、交通中心商圈周邊，物 業(yè)分布較為密集； 江景樓盤炒作 較多 ： 近兩年來由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在； 大多物業(yè)為單體樓： 渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧靜和景觀，最大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便； 17 小戶型住宅受 青睞 ： 小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準(zhǔn)備，同時也有較高的投資回報價值。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的絆腳石。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機動車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支 14 柱產(chǎn)業(yè)。 （ 4） 房價水平及其變化 12 20xx 年 2 季度南岸區(qū)住宅平均銷售價格為 元 /㎡ （經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū) 元 /㎡ ），商業(yè)用房銷售均價為 元 /㎡ （經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元 /㎡ ），與整個重慶主城區(qū)房價相比，無論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，同時亦在一定程度上說明區(qū)域購買力不強。誠然，海內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭兵臨城下，將會提升整個地產(chǎn)市場的品質(zhì)，但對當(dāng)前活躍于市場的開發(fā)商來說，則是一種潛在的威脅和警示。 第三，重慶房地產(chǎn)業(yè)看好還在于正在加緊進(jìn)行以交通為中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 8 （二） 展望未來 從最近幾年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來重慶市房地產(chǎn)市場處于一個蓬勃發(fā)展時期或者說是第二輪熱潮期。其中，新開工面積達(dá) 7 萬㎡，同比增長 46%；住宅施工面積增長 %，高出施工總量增幅 個百分點；而需求量相對較小的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增長。 一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢 （一） 回溯過去 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國第四個直轄市。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達(dá) 萬㎡，同比增長%，金額 億元，同比增長 %。 其次，重慶未來的城市發(fā)展前景遼闊。 （三） 冷靜反思 市場競爭日益激烈，前景不容樂觀。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備又是其競爭取勝的必備條件。 （ 2） 投資環(huán)境日益完善 南岸房地產(chǎn)市場的發(fā)展依賴于基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境、政策的進(jìn)一步完善，對此南岸區(qū)政府與開發(fā)商已達(dá)成共識，所以在項目選址、規(guī)劃設(shè)計、政策 13 導(dǎo)向等方面都有了很大的改進(jìn)，這些都將成為南岸區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐點。 毫無疑問，隨著我國入世 和國家政策進(jìn)一步向中西部傾斜以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境逐漸完善，勢必有大批的國內(nèi)外企業(yè)涌入經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。因此 從更高的角度 分析 ，整個南岸區(qū)在外區(qū)人頭腦中的心理距離將會大大縮短。名仕閣；同時以競地城市花園和新東福花園為代表的小區(qū)類住宅也以其高品質(zhì)、合理規(guī)劃和良好的配套與綠化進(jìn)入市場，并很快成為領(lǐng)導(dǎo)渝中區(qū)住宅市場的先鋒；由于現(xiàn)有的都市空間已很難再作出較大規(guī)模的規(guī)劃，所以渝中區(qū)住 宅市場將以城市改造為主，走小規(guī)模的開發(fā)并結(jié)合市場需求做有特色的產(chǎn)品將是渝中區(qū)住宅發(fā)展在未來一段時間內(nèi)的主導(dǎo)； 戶型面積設(shè)定： 目前渝中區(qū)的住宅戶型設(shè)計以一室一廳（ 60 平方米）和三室兩廳（ 130 平方米）為主導(dǎo)；三室兩廳面積在 130 平方米左右的住宅主要分布在以競地城市花園和新東?；▓@為代 18 表的小區(qū)型住宅中，以及目前渝中區(qū)房地產(chǎn)市場炒作較多的江景房中，再有就是作為一種補充的形式（約占 10%的比例）大量出現(xiàn)在各個樓盤中；而 60 平方米左右的一室一廳設(shè)計所考慮的因素主要和個案所在區(qū)位密切相關(guān)，處于中心地段的物業(yè)相對較偏遠(yuǎn)的 物業(yè)在面積上一般會有所控制，主要出發(fā)點是為了控制總價，吸引投資客，從而有效的擴(kuò)大客源層，增加客戶量；值得一提的是：小戶型住宅在渝中區(qū)銷售火爆，時代天驕把戶型面積做到了 38 平方米，并且在規(guī)劃、配套和管理服務(wù)方面做得相當(dāng)完善，渝中區(qū)便利的交通條件和一應(yīng)俱全的生活設(shè)施是短時間內(nèi)其它地區(qū)無可比擬的優(yōu)勢； 價格 (渝中區(qū)各片區(qū)價格為統(tǒng)計的平均價格，以各片區(qū)樓盤均價計算 :) 片區(qū) 解放碑片區(qū) 上清寺 兩路口片區(qū) 大坪片區(qū) 住宅均價 (元 /㎡ ) 3500 2500 20xx 目前渝中區(qū)的房價分為兩個檔次：檔次較高的是在位于解放碑周圍的商住樓以及配套齊全、規(guī)劃合理的單體式住宅樓，這些樓盤的價位在 3500 元 /m2，最高單價達(dá)到了 7000 元 /m2以上，最典型的代表是時代天驕和地王名仕閣；另一檔次的是處于兩路口、上清寺、大坪等 19 區(qū)域的商住樓和住宅小區(qū)，它們的價位在 20xx3000 元之間，之所以與解放碑的價格差有 1000 元左右，最主要的原因是區(qū)位的價差。 巴渝世家 銷售持續(xù)穩(wěn)定， 平均每個月銷售 金額達(dá)到 600 萬， 其賣點是：封閉花園小區(qū)，配置完善、功能強大的會所及渝海品牌 。 江北區(qū) 江北區(qū)房地產(chǎn)起步較南岸早，以五黃路、新牌坊為代表的片區(qū)開發(fā)已具規(guī)模，黃花園大橋、渝澳大橋的通 21 車增強了江北區(qū)房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢，特別是小區(qū)型的住宅其輻射力可以達(dá)到主城各區(qū)。 23 ? 物業(yè)類型 ： （定義：多于 2 棟以上的樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于 2 棟（含 2 棟）為單體型物業(yè)）。 戶型配比 ： 評述： 目前南岸區(qū)樓盤的 戶型主要集中在二房、三房，又以三房的供應(yīng)量最大，除了帝景名苑外其余樓盤基本上都有二房、三房的供應(yīng)；一房所占的比例最小，表明目前南岸區(qū)市場上一房的小戶型供應(yīng)量較少，一些定位較高的樓盤大多沒有一房的戶型；面積較大的四房及四房以上的戶型占有%的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高的樓盤；二房面積配比： 評述： 81100 平方米 的二房占了近五成的比例，是市場的主流， 6080 平方米的小二房較 101120 平方米的大二房供應(yīng)量大，從供應(yīng)上看二房有向小面積經(jīng)濟(jì)實用型發(fā)展的 趨勢； 三房面積配比： 評述： 101140 平方米 的三房是主力，供應(yīng)量合計占近九成的比例； 101120平方米的小三房和 121140平方米的三房供應(yīng)量相當(dāng)，反映出開發(fā)商在產(chǎn)品定位時已將實用型小三房作為重要部分，以吸引消費群最廣的大眾型購房者。騎龍山莊最低為 。 天龍廣場： 地處南坪商圈中心，是一個大型綜合性項目，集綠色廣場、大型商場、公寓式酒店、商務(wù)辦公用房、高級住宅、停車庫為一體，總占地面積 57 畝，總建筑面積 170781 平方米，一期工程（大型綠色廣場、大型商場及獨立精品店）擬定今年 10 月 18 日竣工；二期工程（高級商住樓及 73 層超高層酒店）擬定 20xx 年 12 月 30 日竣工。這必將增強本項目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。 一、 優(yōu)勢（ S） ? 位于南坪商圈中心位置 及商業(yè)步行街二期工程環(huán)繞本項目，區(qū)位有絕對優(yōu)勢。 ? 卓越的智能化系統(tǒng)。 ? 鵝公巖長江大橋的通車，黃花園大橋及石黃隧道的貫通，菜園壩復(fù)線橋的擬建，正逐步改善南岸區(qū)的交通環(huán)境，拉近了與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及江北區(qū)的距離，將有效吸引更多的人群來置業(yè)。 （一） 項目 名稱 定位 項目名稱總體貫徹 CBD 商務(wù)公寓的思路，我司綜合考慮后，推薦以下幾個名稱供貴公司參考： 正揚這是萬科從 1990 年至 1997 年這七年中艱苦培育的企業(yè)品牌發(fā)揮的作用。云鼎國際公寓以小戶型（最大 ㎡）填補渝中區(qū)的市場空白，銷售率直逼 70%；女人廣場的 成功運作，帶動天倫華苑（大戶型）的暢銷；提出酒店式商務(wù)公寓概念的帝豪名都（面積在 58168 ㎡之間，配套服務(wù)齊全）“走”得很俏。這樣的調(diào)查結(jié)果令人堪憂。 三、 目標(biāo)市場定位 （一） 主力市場 —— 居家人士（ 60%） 本項目定位為 CBD 商務(wù)公寓，其目標(biāo)客戶群主要鎖定居家人士。 區(qū)域內(nèi)經(jīng)商人士。因此我們估計此群體將占購買總數(shù)的 5%。所以，本項目極具投資價值，升值潛力大。 四、 價格定位 （一） 定價 原則 我們通過對目前渝中區(qū)和南岸區(qū)主要樓盤的調(diào)查分析和本項目目標(biāo)市場的研究，以及對房市走向的預(yù)測，認(rèn)為本項目價格體系擬定首先應(yīng)遵循以下原則： 入市關(guān)注原則 入市價格應(yīng)有一定的吸引力。我們選擇市場比較法和收益還原法來綜合確定其價格。 第四章 規(guī)劃建議 做什么樣的產(chǎn)品？才能符合目標(biāo)客戶群體，是本項目必須回答的問題。 突出產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新。 在上述前提下在上述前提下在上述前提下 ◆布局對稱、合理，充分考慮了利用周邊建筑和景觀因素以及天際線的呼應(yīng)，大樓氣勢恢弘，定能成為區(qū)域標(biāo)志性建筑。 方案二： 由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，兩座塔樓相錯配置在北端，分 A、 B 座，主要理由如下： 其理由是： ◆ 布局在項目裙樓上的東北角，緊湊、合理， 同時也利用了周邊景觀因素以及天際線的呼應(yīng)。 前衛(wèi)屋頂造型 屋頂部分可進(jìn)行標(biāo)新立異的造型，應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與大樓有機的結(jié)合，屋頂造型主題可以企業(yè)文化為主題、也可以城市文化為主題等。 ◆ 產(chǎn)品戶型可能出現(xiàn)局部“死角”現(xiàn)象，即采光差、通風(fēng)不好等。此天橋主要以觀景為主題，同時，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋 此資料來自企業(yè) 將南北塔樓有機的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風(fēng)格流派，也可增添重慶城市景觀。 最低市場風(fēng)險原則。 該地塊的地質(zhì)初步勘察。 綜合分析 為保證價格確定的客觀性，我們給市場比較法確定的比準(zhǔn)價格賦予 的權(quán)重值，而收益價格取 的權(quán)重值，計算出本項目的售價為 20xx 元 /㎡。 優(yōu)劣檔次拉開原則 制定出具有一定價差幅度的單位單價，把樓層、朝向、景觀、戶型等因素按優(yōu)、良、中、差排位，根據(jù)其相應(yīng)的價值比制定出對應(yīng)的價格。 如渝中區(qū)、九龍坡區(qū)及巴南區(qū)的二次置業(yè)投資者，他們看好本項目的升值潛力。 國內(nèi)外大機構(gòu)的辦公樓。 渝中半島的新生代。這類客戶群將消化掉本項目的所有躍層和部分大戶型。