【正文】 此資料來(lái)自企業(yè) 綜合上述兩個(gè)方案，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)重慶及至西部地區(qū)市場(chǎng)敏感，我們建議取方案一，此方案應(yīng)與設(shè)計(jì)院溝通后，由設(shè)計(jì)院拿出具體設(shè)計(jì)方案。 ◆兩座塔樓相對(duì)獨(dú)立，產(chǎn)品戶型的采光、通風(fēng)較好。 二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 （一） 總體規(guī)劃 方案一 ：由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，布置在臨南坪北路主干道一側(cè)，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機(jī)的連接。 （二） 指導(dǎo)思想 注重大區(qū)域市場(chǎng)需求。 提示： 真正的價(jià)位體系制定，必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等完成之后并針對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)變化具體情況才能最后確立，以上只是價(jià)格體系的初步輪廓。出售物業(yè)多采用成本法和市場(chǎng)比較法，而出租物業(yè)常用市場(chǎng)比較法和收益還原法。 此資料來(lái)自企業(yè) 重慶市的涪陵、萬(wàn)州等地直轄前就是具有相當(dāng)規(guī)模的地級(jí)市，尤其涪陵地區(qū)目前已有 5 家上市公司，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較高水平。 國(guó)內(nèi)外小型企事業(yè)單位的商住樓。 另類市場(chǎng)。 如從事證券、金融、投資、咨詢、 IT 行業(yè)等高薪人士，他們一般追求高質(zhì)量、快節(jié)奏的生活方式， CBD商務(wù)公寓正為其量身打造。根據(jù)南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，以南坪轉(zhuǎn)盤為中心的商業(yè)圈 將成為一個(gè)數(shù)字化、綠色的、可持續(xù)發(fā)展的、集辦公、文化、娛樂(lè)、居住等多功能為一 體的綜合商務(wù)區(qū)， 這就是本項(xiàng)目定位 CBD 商務(wù)公寓的先決條件。 此 外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營(yíng)企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多，會(huì)加大對(duì)寫字樓的需求，促進(jìn)對(duì)中高檔寫字樓的消費(fèi)，成為市場(chǎng)需求的重要支撐。 品牌效應(yīng)的形成 通過(guò)告知手段建立本項(xiàng)目的知名度，然后通過(guò)優(yōu) 此資料來(lái)自企業(yè) 第二循環(huán)圈 第一循環(huán)圈 質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)建立本項(xiàng)目的美譽(yù)度，再通過(guò)堅(jiān)持不懈的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、產(chǎn)品信譽(yù)和公司信譽(yù)達(dá)到本項(xiàng)目的忠誠(chéng)度。 （二） 項(xiàng)目品牌的塑造 現(xiàn)代企業(yè)無(wú)論生產(chǎn)什么產(chǎn)品，都在致力于培養(yǎng)對(duì)其產(chǎn)品的“追隨者”，從而實(shí)現(xiàn)“只認(rèn)企業(yè)品牌而不看產(chǎn)品”的銷售最高境界。 第三章 項(xiàng)目定位 通過(guò)前二章分析研判，本章結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域，進(jìn)行切合實(shí)際的、全面而系統(tǒng)的定位。 ? 區(qū)域購(gòu)買力水平不高。 ? 裙樓的成功銷售及經(jīng)營(yíng)，將為公寓帶來(lái)大量潛在客戶。 “巧挖墻腳” 觀察熱銷樓盤的戶型、價(jià)位及付款方式之后，可以有 條件 控制成本，制定最適合的價(jià)格體系和營(yíng)銷策略，將其他樓盤處于 觀望 中的大量準(zhǔn)客戶吸納入本項(xiàng)目。 市政配套設(shè)施改善顯著 濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴(yán)重的廠礦搬遷出南岸主 城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場(chǎng)的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質(zhì)素、檔次較高，知音閣視野開闊，江景、南山推窗可及。騎龍山莊其次。 ? 價(jià)格 ： （注：以價(jià)格已公開的 30 個(gè)樓盤作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，并根據(jù)南岸區(qū)的實(shí)際情況按價(jià)格劃分了樓盤檔次） 均價(jià) （元／㎡） ＜ 1500 （含 1500) 1501－1800 1801－2100 2101－3000 ＞3000 樓盤數(shù)量 5 10 10 4 1 檔次 低檔 中低檔 中檔 中高檔 高檔 評(píng)述： 南岸區(qū)樓盤均價(jià)主要集中在 15002100 元 /㎡之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類型的樓盤合計(jì)占了近七成的比例；從上圖中可以看出 15011800 元 /㎡和 18012100 元 /㎡的物業(yè)所占比例相當(dāng)，說(shuō)明這兩個(gè)價(jià)格段的物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是最為激烈的。 樓盤要素統(tǒng)計(jì) ? 開發(fā) 商： 南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，并且開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的為數(shù)不多。目前區(qū)域內(nèi)除一些產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，樓盤個(gè)性突出的物業(yè)銷售狀況較好外，其它樓盤由于受總價(jià)高等抗性因素的影響，銷售進(jìn)展緩慢。 名 仕 閣 打 造 的 是 頂 級(jí) 豪 宅 ， 戶 型 從131228m2，全是以大戶型為主 ， 但現(xiàn)在銷售 態(tài)勢(shì)不盡人意，其抗性主要是高單價(jià)和高總價(jià) 。 （ 2） 樓盤要素統(tǒng)計(jì) 物業(yè)的規(guī)模及類型： 渝中區(qū)的物業(yè)規(guī)模都較小，類型也主要集中為商住一體的模式。 15 已竣工通車的鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區(qū)與南岸區(qū)可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道的貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在新世紀(jì)的第一個(gè)十年計(jì)劃已啟動(dòng)：在繼續(xù)抓好和完成南坪地區(qū) 平方公里開發(fā)的同時(shí)，努力搞好拓展新區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。 市場(chǎng)特征 南岸區(qū)自 20xx 年至今，堪稱重慶住宅市場(chǎng)的一匹黑馬，是一個(gè)極具潛力的市場(chǎng)，上升的空間還很大，呈現(xiàn)以下三大特征： （ 1） 樓盤品質(zhì)全面提升 南岸區(qū)開始具有在全市范圍真正有競(jìng)爭(zhēng)能力的高品質(zhì)住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽(yáng)光華庭、金陽(yáng)要想在新一輪的大浪淘沙中生存下來(lái)，把企業(yè)做大做強(qiáng)，開發(fā)商就應(yīng)著眼于未來(lái)啟動(dòng)長(zhǎng)線戰(zhàn)略，進(jìn)行人才儲(chǔ)備和土地儲(chǔ)備。國(guó)家批準(zhǔn)的江北機(jī)場(chǎng)改造項(xiàng)目，一旦建成，它將成為中國(guó)西部最大的機(jī)場(chǎng)；幾年以后，重慶將有 7 條鐵路和 6 條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展 態(tài)勢(shì)良好，發(fā)展前景看好： 首先，重慶整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走好。 商品房呈現(xiàn)供銷兩旺 的喜人形勢(shì) 銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)供銷兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場(chǎng)存量的大好形勢(shì) ： 一方面是開發(fā)企業(yè)越來(lái)越注重市場(chǎng)需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對(duì)路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。 1 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷策劃報(bào)告 目 錄 第一章 市場(chǎng)研判 6 一、 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總態(tài)勢(shì) 6 （一） 回溯過(guò)去 6 （二） 展望未來(lái) 8 （三） 冷靜反思 9 二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)預(yù)測(cè) 10 （一） 對(duì) 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征的研判 10 （二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景展望及走勢(shì)預(yù)測(cè) 13 三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 16 （一） 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 16 （二） 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 21 （三） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 29 第二章 項(xiàng)目 SWOT分析 32 一、 優(yōu)勢(shì)（ S） 32 二、 劣勢(shì)（ W） 32 2 三、 機(jī)會(huì)（ O） 33 四、 挑戰(zhàn)（ T） 33 第三章 項(xiàng)目定位 34 一、 形象檔次定位 34 二、 產(chǎn)品定位及依據(jù) 36 （一） 定位依據(jù) 36 （二） 產(chǎn)品定位 38 三、 目標(biāo)市場(chǎng)定位 39 （一） 主力市場(chǎng) —— 居家人士（ 60% ） 39 （二） 輔助市場(chǎng) —— 商務(wù)辦公（ 20% ） 40 （三） 潛在市場(chǎng) —— 投資人士 (20%) 41 四、 價(jià)格定位 42 （一） 定價(jià)原則 42 （二） 價(jià)格制定 43 五、 付款方式定位 45 第四章 規(guī)劃建議 45 一、 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 46 （一） 規(guī)劃依據(jù) 46 （二） 指導(dǎo)思想 3 46 （三） 總 體 規(guī) 劃 應(yīng) 考 慮 的 原 則 46 二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 47 （一） 總體規(guī)劃 47 （二） 建筑風(fēng)格 49 （三） 戶型建議及配比 50 （四） 建筑配置的說(shuō)明 51 三、 交房標(biāo)準(zhǔn)建議 56 （一） 公共 部分設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 56 （二） 商 務(wù) 公 寓 （ 清 水 房 ） 設(shè) 施 及 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 56 四、 物業(yè)管理服務(wù)建議 57 第五章 營(yíng)銷推廣 58 一、 銷售時(shí)機(jī)選擇 58 二、 項(xiàng)目“賣點(diǎn)”整合分析 59 三、 營(yíng)銷組合 59 （ 一） 蓄集能量階段： 60 （二） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段： 4 60 （三） 新盤推出階段 61 （四） 平穩(wěn)推廣階段 62 （五） 銷售后期階段 62 四、 促銷策略 62 （一） 承諾制銷售策略 62 （二） 異 地 賣 場(chǎng) 設(shè) 置策略 63 （三） 網(wǎng)絡(luò)銷售策略 63 （四） 房 地 產(chǎn) 交 易 會(huì) 推 廣 策 略 63 五、 價(jià)格策略 64 六、 項(xiàng)目包裝 64 七、 廣告推廣 64 （一） 廣告宣傳的基本原則 64 （二） 廣告效應(yīng)分析 65 （三） 廣告宣傳的主題 5 66 （四） 廣告宣傳的覆蓋對(duì)象劃分 66 （五） 實(shí)施監(jiān)控與效果評(píng)估 67 八、 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 67 6 第一章 市場(chǎng)研判 本章著重對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行了較為全面的市場(chǎng)研判，為項(xiàng)目的全面定位提出詳實(shí)的依據(jù)。至 去年 三季度末，全市商品房空置總量已降至 萬(wàn)㎡ （其中住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業(yè)則有著不同程度的上升） ，較去年末下降 10%。 20xx 年全市 GDP增長(zhǎng) 9%；財(cái)政金融形勢(shì)看好，財(cái)政收入增長(zhǎng) 20%多，金融貸款余額增長(zhǎng) 11%，而存款增長(zhǎng) 17%，存貸差約 300 億，房地產(chǎn)有較大的潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增長(zhǎng) 7%。此外，“ 8 小時(shí)重慶”以及“半小時(shí)主城區(qū)”工程都將極大地促進(jìn)居住條件的改善。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，最重要的是人才，最關(guān)鍵的是資金融通。騎龍山莊等，這些樓盤均顯 示出較好的銷售勢(shì)頭，單價(jià)均突破 20xx 元 /m2，這些個(gè)案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)在政府的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)下邁上了一個(gè)新的臺(tái)階，同時(shí)也對(duì)南岸區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動(dòng)作用。力爭(zhēng)到 20xx年實(shí)際利用外資達(dá) 15 億美元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫(kù)年均增長(zhǎng) 15%以上，分別達(dá)到 100 億、300 億、 24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達(dá)到 45%以上，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%左右。 菜園壩 復(fù)線 大橋 ， 最直接的效應(yīng)就是， 緩解了長(zhǎng)江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。隨著市場(chǎng)需求層次的擴(kuò)展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時(shí)代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房?jī)r(jià)之最的地王 天倫華苑也是以大戶型為主 （ 131m2以上） ， 目前銷售率已達(dá) 70%，躍層戶型已全部售完， 銷售 狀況 非常好 ，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)： 一是因?yàn)榫推鋬r(jià)格比地王的均價(jià) 5000 元 /m2要便宜 1200 元/m2； 二是因?yàn)槠鋺粜驮O(shè)計(jì)較好 ，面積控制出色，細(xì)部設(shè)計(jì)人性化； 三是由于 其 商場(chǎng)運(yùn)作成功 ，商場(chǎng)業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶在此購(gòu)房的數(shù)量較大 。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但其高價(jià)格的抗性卻可為本項(xiàng)目借勢(shì)而用，對(duì)許多偏愛享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項(xiàng)目所具有的居家配套、景觀、價(jià)位優(yōu)勢(shì)對(duì)其仍具有較強(qiáng)的吸引