【正文】 我想越早解決，越利于今后租賃工作。缺點是投入較大，風險性大。從人員上不需太多的投入。 詳文略，后期提供。租期越長，優(yōu)惠越多。 按照層數(shù)、面積、朝向、通風、采光等因素制定參數(shù)，給出每一套的更加合理的單價和總價。因此可以把 10— 15 美元定為出租的平均水平。我們的裝修規(guī)模也比較大，會吸引許多裝修公司前來接洽。 五、相關(guān)問題 裝修工期 我們要盡快解決裝修資金和裝修設(shè)計方案等問題，裝修工期一般 3 個月，如果我們今年 9月底正式接受房產(chǎn)，同時開始裝修進入，順利情況下， 12 月底或明年 1 月裝修完畢，即可招納租戶。 第三種、申請裝修貸款 如果我廠有銀行到期貸款未還，申請裝修貸款就不太可能了， 如果能專門成立一獨立服務(wù)和經(jīng)營公寓的公司，以該公司名義和公寓作為抵押來申請貸款，也許還有可能，如果能申請貸款，我們按照總費用的 70%申請貸款，即額度為 萬元。 第二種、尋找外源資金，提供房產(chǎn)裝修和配置費用。缺點是房產(chǎn)損失最大，銷售需要時間，并難以預定。 三、裝修資金來源 由于我廠資金極為緊張，基本上不會考慮出資為世貿(mào)國際公寓中我廠所分得部 分物業(yè)進行裝修。標準層 A、 C、D、 F 戶型面積均為 平方米，共 62套； B、 E 戶型面積均為 平方米，共 31套；復式 A、 D 戶型面積為 平方米共 2套； B、 C戶型面積為 平方米共 2 套。 前述所言，裝修市場不規(guī)范，許多方面存在水份。比如平均裝修單價為 1500 元 /平方米，那么三種風格裝修標準價為： 1000 元 /平方米（左派）、 1500 元 /平方米（右派）、2020 元 /平方米（中派）。他們的居所喜歡的人不多，但多為各行的大腕、大師、專家、名律師、名記、名匠和一些藝術(shù)家所看中。居所處處都讓人感覺到大富大貴，但表現(xiàn)的比較保守，不很張揚、均好性很強。中上層的大部分財富，是通過諸如、法律、醫(yī)藥、石油、航運、房產(chǎn)、藝術(shù)等行業(yè)賺來的。比如最高層復式結(jié)構(gòu)戶型 400 多平米，著實可讓擁有者為之斥幾十萬甚至上百萬的裝修費。 二、裝修風格選定 裝修風格對出租影響很大，尤其在同一個區(qū)域同等價位的項目，成為對公寓取舍的決定條件之一。 合同中的水份： 不要相信報完價后大打折扣的合同，這類合同報價方式很有問題。 裝修市場在質(zhì)量和價格都存在很大的水份： 材料中的水份： 高檔裝修多選用優(yōu)質(zhì)材料和品牌，與普通貨差價很大，而相同一品牌的高配和低配也會相差數(shù)倍。 裝修風格大致有兩種區(qū)分：一種亞式風格：多以中式和日式（或和式）為主流，中式又可分為古典中式和現(xiàn)代中式。公寓裝修定位也水漲船高，尤其外銷公寓就可想而知了。 第二章 裝修設(shè)想 一、裝修市場分析 北京房價雖近一兩年價格有微 幅下調(diào)，但總體上還是居高不下。再剝?nèi)テ湎舻?，所剩的已不多，而完全成為現(xiàn)房的更寥寥無幾。比如， 9 月 4 日獲悉，從現(xiàn)在起，北京人可以用手里的錢參與 CBD建設(shè)，并獲取約 %的年收益率，這是 9 月 3 日北京國際信托投資有限公司推出的北京首個信托計劃 —— “ CBD 土地開發(fā)項目資金信托計劃”為北京的老百姓和機構(gòu)投資者設(shè)計的又一投資新方式。 非服務(wù)式公寓?，F(xiàn)如今會員俱樂部、游泳池、桑拿、健身房、球類室、 餐廳、超市、洗衣房等都已投入使用，美容美發(fā)正在建設(shè)中，另有商業(yè)性服務(wù)機構(gòu)加盟，如專業(yè)健身俱樂部已在 D 座地下一層開始裝修。 不過和其他區(qū)域一樣存在交通堵塞問題。 高素質(zhì)鄰里：西臨北京第一大使館區(qū)，美國、英國、韓國、新加坡、意大利、加拿大等國使館均坐落周邊。在未來的 3 年，隨著旺座、財富中心、怡和國際中心等建成，將為世貿(mào)國際公寓營造更新、更優(yōu)越的、更集中的辦公環(huán)境。來自內(nèi)部和外部的綜合影響，將促進公寓市場向平穩(wěn)、理性發(fā)展。投資客戶、年輕客戶和外 籍、外地投資客戶對公寓的需求將繼續(xù)擴大，但對不同地段和不同素質(zhì)的樓盤需求量不盡相同。預計東直門東北角的東華廣場將在下半年入市，藍堡、住邦 20恒華國際、珠江帝景、珠江羅馬嘉園、金橋國際公寓、萬國 城第三期公寓在上半年是認購的新盤，將成為下半年主要的供應量。 （ 2）租金檔次差異較大 CBD 公 寓的租金水平依物業(yè)檔次不同而差異較大。 第三、投資客戶比例高。 投資性買家今后也會增加。 （ 1） 需求分析 客戶群體主要包括以下兩大部分： 國外客戶： ①跨國公司中國總部的外方高層管理人員 —— 他們當中包括跨國總部的外方首席代表和高級行政人員，從國籍上看，歐美籍占 60%，其次為港澳臺人士，再次為日本、韓國以及華裔人士和其他地區(qū)人士。 CBD 品種面積分布比例： CBD 公寓 分布比例（ %） 純居住公寓 30% 服務(wù)式公寓 14% 商住公寓 56% （ 5）戶型設(shè)計符合西方現(xiàn)代生活方式，小戶型開始增多。 17 個項目中，有服務(wù)式公寓 5 個，總建筑面積 萬平方米，商住公寓 7 個，總建筑面積 86 萬平方米。 9 月 17 日，被列為北京市重點工程的財富中心開工，揭開了 CBD 大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的序幕。中低檔公寓出租率低，即使降低租金仍無法大副提高出租率，這種情況仍將持續(xù)下去。外籍雇員會根據(jù)公司給予的住房預算來安排自己的住房，他們?nèi)砸宰庥梅?wù)式公寓為主。小戶型符合年輕購房者低積累、高收入、收入上升預期穩(wěn)定的經(jīng)濟特點，同時繁忙高效工作，較大的工作壓力，使他們對住宅的配套服務(wù)功能提出更高要求，因此他們中意小戶型、中高檔次的服務(wù)式公寓。這類客戶經(jīng)濟實力雄厚，對于位置優(yōu)越，大戶型高檔公寓的需求依然旺盛，對住宅的綜合品質(zhì)要求高，基本是二次，三次置業(yè)以改善居住條件。 ⑤性價比高的項目增多。小戶型面積小，總價低，受到自住客戶和投資客戶的青睞，同時銷售速度加快，發(fā)展商可以盡快收回投資，減少開發(fā)風險?？蛻魧ψ≌岢龈咭?，需求的多樣化，使產(chǎn)品功能增多，形式多樣化。據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年開盤銷售的公寓有 55 個，可供銷售面積 370 萬平米，提供公寓單元 。如此龐大得新增供應量，使整個公寓市場的存量超過 900 萬平米。今年新推出的公寓有老年公寓、青年公寓、商住公寓、服務(wù)式公寓、酒店式公寓等多種形式。因此市場上在售的小戶型項目均取得較好得銷售業(yè)績。北京的房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁入產(chǎn)品時代，產(chǎn)品的特點成 為最大的賣點，客戶對產(chǎn)品的細部的要求越來越多。 ②從海外歸來的人士，或有國外經(jīng)歷的人士，可以承擔的購房總價在 100 萬元左右。 ⑤小型文化、服務(wù)、商貿(mào)咨詢公司和自由職業(yè)者，可承擔的購房總價 100萬以上。 （三）價格分析 銷售價格分析。雅詩閣剛投入市場，采取低價策略，租金為 28 美元 /月 /平米，東方廣場租金為 1828美元 /月 /平米。 （ 2）公寓供應速度加快 19901996 年 CBD 僅有 3個公寓項目推出， 19972020年有 8 個公寓項目開工。純居住面積項目 5 個，總建筑面積 45 萬平方米。 從戶型設(shè)計上看，一方面功能配套更加完善合理，適合外國人的生活方式，如戶內(nèi)設(shè)有中西櫥、洗衣間、準保姆間等。 國貿(mào)、京廣、嘉里、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了惠普、摩托羅拉、福特、三星等數(shù)百家著名外資機構(gòu)。 CBD 公寓的客戶中， 投資買家的比重一直較大，占 60%。 CBD 公寓的居住者中很少有自己購買。國貿(mào)的租金最高，為 38 美金 /平米，其客戶主要為歐、美、日大公司的首席代表和高級管理人員。此外，廣州富力集團位于廣渠門的土地，北人大酒店的土地的開發(fā)也可能投入市場。具體表現(xiàn)為具有良好投資前景的公寓和小戶型公寓在下半年將是需求特點， CBD地區(qū)的公寓還將延續(xù)熱銷局面，在小戶型公寓出現(xiàn)的同時， 100250平米的戶型仍占開發(fā)主流，豪宅戶型也會為少數(shù)人考慮而少量推出。 CBD 公寓市場不再盲目的跟風，單純走毫宅之路，而是按需開發(fā)，滿足各個層次客戶的需要，盲目的跟風從而保證各自的利潤空間。 世貿(mào)國際公寓同樣擁有較成熟的生活配套。各國大使和使館高級官員在這里生活、辦公，形成了具有各國文化特色的生活區(qū)。 內(nèi)部配套：世貿(mào)國際公寓的內(nèi)部生活配套也具有一定的競爭力： CBD 公寓配套設(shè)施情況 項目名稱 用途 配套設(shè)施 國貿(mào)中心 寫字樓 /酒店 /公寓 /商場 運動場所 /咖啡館 /超市 /銀行 /蒙特梭利幼兒園 嘉里中心 寫字樓 /酒店 /公寓 /商場 兒 童托管 /會員制俱樂部 金茂公寓 公寓 京廣中心 酒店 /寫字樓 /公寓 中西餐廳 /咖啡廳 /健身房 麗晶苑 公寓 會所 /游泳池 /桑拿 /健身房 陽光 100 公寓 會所俱樂部 /四季玻璃花園 /兒童樂園 /網(wǎng)球場 中國第一商城 公寓 /寫字樓 /酒店 /商場 會所 /陽光玻璃游泳池 /桑拿 /健身房 /商務(wù)中心 航華科貿(mào)中心 寫字樓 /公寓 /商場 大型花園 /美食廣場 /健身房 /影院 /俱樂部 現(xiàn)代城 公寓 /寫字樓 會所 /幼兒園 /小學 盛世嘉園 公寓 游泳池 /網(wǎng)球場 /健身房 /兒童活動 /電影廳 /桑拿 世貿(mào)國際公寓 公寓 會員俱樂部 /游泳池 /桑拿 /健身房 /球類室 /餐廳 新城國際 公寓