【文章內容簡介】 求 困 境 2. 早期定位的功能齊全的社區(qū)， 并不能 形成項目強有力的核心賣點 周邊功能齊全、品質優(yōu)良，成熟的大盤帶來激烈競爭： 萬科四季花城，風和日麗，中海怡翠山莊，新亞洲花園。 當時的深圳還未形成郊區(qū)化住宅浪潮， 郊區(qū)的距離嚴重制約項目持續(xù)發(fā)展 規(guī)劃配套未實現(xiàn) ，社區(qū)吸引力大打折扣 3. 當時的開發(fā)狀態(tài)將維持 5年左右，原有的建筑和環(huán)境， 對未來新居民缺乏吸引力 破局 —— 激活社區(qū)的總體戰(zhàn)略“孩子的教育” ? 不可復制的社區(qū)定位 — 深圳最大的教育人文社區(qū) —— 國際學城特色的理想新城鎮(zhèn) ? 持續(xù)發(fā)展的提前考慮 —— 系列的配套配合策略 ? 戰(zhàn)略的第一切入點 —— 引進名校（清華） 2023 2023 2023 2023 學校一期 步行廣場 商場引進 學校二期 體育公園綠化 部分體育設施 青少年宮 生態(tài)公園綠化 銀行郵電等 社區(qū)中心標志建筑 社區(qū)文化建筑 體育公園完善 商業(yè)發(fā)展 生態(tài)公園 山體公園 成果 108313000020234000600080001000012023140001 9 9 6 2 0 0 0 年 2023 年月銷售面積 教育先行的推廣 1. 清華落戶 隆重的落戶簽約儀式 設計方案出臺 小學、初中部墊基儀式 2. ，打動市場的，以點帶面的 推廣語 “將來孩子比我強” 推出 學校移交儀式 發(fā)放首批學位證明書 正式招生 深圳最佳名校物業(yè)獎 房交會設置招生點 4. 配合教育主體的社區(qū)系列活動： ；清華夏令營 ... 3. 推廣活動 ?郊區(qū)大盤的距離較遠，交通與生活的便利性直接影響項目的人氣及競爭力 ?社區(qū)價值體現(xiàn)在未來的社區(qū)功能配套上，但僅有 齊全的社區(qū)配套在項目的立勢階段，不足以形成項目擊敗其它大盤的核心競爭力， 齊全的社區(qū)功能應當 有功能核心，有主題， 從而形成社區(qū) 整體功能的差異化和亮點。 ?教育功能 由于國人多重視子女教育，作為 社區(qū)功能展示的快速切入點， ，但大盤的后期社區(qū)功能不能以單純的教育為主， 完善的社區(qū)功能是最終走向。 ?大盤的 持續(xù)推動力是未來的社區(qū)價值帶來的產(chǎn)品附加值的提升， 產(chǎn)品素質只是必要條件。 桃源居案例啟示 項目的核心競爭力 項目的開發(fā)節(jié)奏 啟動時克服區(qū)域陌生感 項目的持續(xù)開發(fā) 大盤的開發(fā)模式總結 大盤的開發(fā)模式 定位模式 案例 項目發(fā)展背景特征 規(guī)模 核心競爭力 評價結論 奧林匹克運動文化社區(qū) 奧林匹克花園 郊區(qū)居住成為熱點 1000畝 運動會所 適應于整個城市強有力的消費群客戶支撐，居住需求多樣化 高速建成，距市中心 30分鐘 奧林匹克花園的品牌 與主城區(qū)房價差 2023元 高爾夫 全市及周邊區(qū)域中高收入階層 高尚濱海社區(qū) 深圳蔚藍海岸 城市新開發(fā)區(qū) 450畝 濱海景觀 利用與中心區(qū)開通快速交通的有利時機，抓住喜歡價格實惠，品質高尚的大社區(qū)的中收入階層，充分展示項目的核心優(yōu)勢，在第一時間產(chǎn)生轟動效應，迅速樹立項目品牌，并注重每一個與客戶溝通的細節(jié)，使項目品牌延展成為區(qū)域第一品牌； 離城市 40分鐘 會所 與中心區(qū)高速路開通 中心水景 與中心區(qū)房價差 1000元 精品建筑 市中心中等收入階層 大盤的開發(fā)模式總結 大盤的開發(fā)模式 定位模式 案例 項目發(fā)展背景特征 規(guī)模 核心競爭力 評價結論 新市鎮(zhèn)概念 深圳萬科四 季花城 城郊結合部 560畝 開放式商業(yè)街 適應于城市中心房價高，中、低收入階層對房價的承受力弱，但又重視產(chǎn)品品質和居住環(huán)境以及生活氛圍； 離主城區(qū) 30分鐘車程 社區(qū)環(huán)境 與主城區(qū)房價差 2023元 特色產(chǎn)品 市中心中、低收入階層 開發(fā)商品牌 教育人文社區(qū) 深圳桃源居 位于郊區(qū) 1800畝 名校 適應于周邊設施配置差，居民普遍對教育的重視程度極高，希望寄托于下一代； 距市中心 80分鐘車程 本區(qū)域居民 完備、齊全的生活配套 周邊區(qū)域教育條件差 高品質居住社區(qū) 星河灣 重慶龍湖花園 距市中心 30分鐘車程內 690畝 產(chǎn)品品質 適應于市場供應的產(chǎn)品單一落后，中高收入階層對產(chǎn)品品質和居住環(huán)境的重視； 供應產(chǎn)品單一落后階段 景觀環(huán)境 中高收入階層需求強烈 服務品質 四、三四線城市大盤開發(fā)經(jīng)驗總結 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結 1 城市宏觀特征 經(jīng)濟特征 人口特征 規(guī)劃特征 單核的擴張階段 —— 城市未來規(guī)劃中，居住功能相對集中的新區(qū) 單個核心區(qū) ，未出現(xiàn)相對獨立或中心化的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，周邊鎮(zhèn)區(qū)人口仍然認同原有的單核的城市核心地位， 缺乏城市副中心 。 ，原有的用地規(guī)劃凌亂，商用，居住，政府用地混雜， 可開發(fā)性低 ，加之 用地成本過高 ，可開發(fā)改造的程度有限。 ，通常會考慮區(qū)域功能的劃分， 居住功能相對集中的新區(qū)出現(xiàn) 。 ，與核心區(qū)距離較近，但生活配套尤其是商業(yè)配套相對缺乏；老核心區(qū)配套成熟，居住氛圍濃，但可發(fā)展空間小。 規(guī)劃特征 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結 經(jīng)濟特征 第二產(chǎn)業(yè)為主的階段 1. 產(chǎn)業(yè)鏈較為單一 ，多以初級的加工制造業(yè)為主。 經(jīng)濟的對外輻射能力有限 ，難以形成區(qū)域內的經(jīng)濟核心，但 可以提供較多低層次的工作機會 。 2. 大型企業(yè)較少，一旦產(chǎn)生，其對城市具有明顯的經(jīng)濟和政治影響力，容易出現(xiàn)行業(yè)壟斷。 3. 第三產(chǎn)業(yè)比例遠低于一二線城市 ，形式主要以商業(yè)為主，以物流運輸為代表的低端服務業(yè)較多，而金融保險業(yè)為代表的高端服務業(yè)較少，導致 白領缺失 。 4. 商業(yè)主要以延街商鋪為主 ，由于產(chǎn)業(yè)鏈的原因，有時會在城市核心區(qū)邊緣形成專業(yè)市場，集中商業(yè)中心較少，高檔商業(yè)較少。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結 人口特征 細腰的正立三角形結構，外來人口增長速度相對較快。 1. 具有購買力的人群主要集中于 公務員群體 （黨政機關）， 泛公務員群體 （事業(yè)單位，電力，郵電，電信，銀行，醫(yī)療），以及當?shù)?大型單位的管理人員 ， 大私營業(yè)主 。 2. 與一二線城市不同的是， 城市白領缺失，大量的是產(chǎn)業(yè)工人和普通的小私營業(yè)主 ，這與城市第三產(chǎn)業(yè)比例較低有