大盤營(yíng)銷之道1027139578-文庫(kù)吧
2025-03-27 13:09 本頁(yè)面
【正文】 ?面積： 68+20(送 )M2 ?特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全分離，客廳開闊 小高層 ?戶型： 24房 ?面積： 70125M2 ?特色：底層送入戶花園 TownHouse ?戶型： 45房 ?面積： 220269平米 ?特色：戶外開放式廚房及地下室 寬景 House ?戶型： 45房 ?面積： 137205M2 ?特色：超寬向陽(yáng)面，送地下室 花園洋房 ?戶型： 24房 ?面積： 70130M2 ?特色：底層送入戶花園 產(chǎn)品升級(jí)與產(chǎn)品創(chuàng)新是萬(wàn)科城開發(fā)策略的重要組成部分，以此體現(xiàn)新的生活方式 多樣生活實(shí)景展示 —— 3萬(wàn)平商業(yè)、中心廣場(chǎng)、景觀園林、樣板房 小區(qū)入口 入口廣場(chǎng) 視覺焦點(diǎn) 休閑椅、遮陽(yáng)傘 大面積水面 臨街面 深圳萬(wàn)科城的配套特點(diǎn)與作用 一、商業(yè)前期只租不售，便于匯集人氣；待社區(qū)成熟后，保留部分物業(yè)，其余出售實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值。同時(shí)，在前期對(duì)于商業(yè)街進(jìn)行合理規(guī)劃，定向招租，嚴(yán)格控制商家進(jìn)入。前期以低租金引入華潤(rùn)萬(wàn)家、丹桂軒、肯德基等眾多一線品牌的強(qiáng)勢(shì)加入，奠定社區(qū)商業(yè)高檔形象。 二、商業(yè)街定位：休閑風(fēng)情街。 集美食、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多功能為一體，主要以休閑生活為主題，包括主要景觀 7000M2人工湖和 12023M2“生活廣場(chǎng)”。全景式街鋪、沿湖咖啡廳、灑吧、西餐廳等多種業(yè)態(tài)不僅服務(wù)社區(qū)，而且輻射周邊區(qū)域 三、服務(wù)于片區(qū)的商業(yè)中心在第一期項(xiàng)目中便全部建設(shè)完成，對(duì)于住宅銷售有明顯推動(dòng)作用。售樓處與商業(yè)街連為一體，有助于展示社區(qū)主題形象，給于消費(fèi)者信心和對(duì)于未來(lái)區(qū)域升值的良好預(yù)期 萬(wàn)科城一二期產(chǎn)品形態(tài)的演化，透視出其開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏的變化 產(chǎn)品類型 一期 物業(yè)比例 銷售率 /客戶 二期 物業(yè)比例 銷售率 /客戶 合計(jì) 聯(lián)院 townhouse % 銷售率 100%，觀瀾、龍華、布吉的小廠主、小老板占 30%，新天下和華為占約20%，萬(wàn)科老業(yè)主15%，萬(wàn)科員工 5%，市區(qū)關(guān)外等 30% 100套 % 銷售率 95%，客戶來(lái)源和一期相似，城區(qū)關(guān)外客戶比例增加 townhouse 43套 40套 寬景 house 123套 % 184套 % 情景花園洋房 305套 % 370套 % 多層 % 106套 % 小高層 166套 loft 89套 項(xiàng)目綜述 2023/10/1日開盤，情景花園洋房、小高層、寬景 house的整體均價(jià)達(dá)到 6000元 /m2 多， Townhouse更是達(dá)到均價(jià) 10000元 /m2 2023/5/11/開盤，均價(jià) 6500元 /m2， 6月 11日商業(yè)街開盤 合計(jì) 81516㎡ 101889㎡ 商業(yè) 22023m2風(fēng)情步行街 100%招商率，入住品牌華潤(rùn)、丹桂軒、肯德基、舞鶴日BEN料理等 22023㎡ 幼兒園 2023年開學(xué) 小學(xué)開學(xué)，約 600人規(guī)模 6000㎡ 會(huì)所 會(huì)所 07年開放 3000㎡ 景觀 一期充分展示 用地面積 ㎡（含學(xué)校） 98255㎡ ㎡ 計(jì)容積率面積 ㎡ 101889㎡ ㎡ 容積率 萬(wàn)科城案例總結(jié) 物業(yè)組合逐漸走高，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì) 首期組合產(chǎn)品多層、小高層、花園洋房以及少量寬景 house。二期主要以聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房為主。前兩期開發(fā)奠定低密度親地houses大盤形象 啟動(dòng)時(shí)全力展示未來(lái)美好生活 在一期開盤初期，將 3萬(wàn)方商業(yè)、中心廣場(chǎng)、景觀園林、教育設(shè)施一并展示，未來(lái)生活場(chǎng)景得以充分體驗(yàn) —— 看得見的未來(lái)。 區(qū)域價(jià)值重新定位 通過(guò)打造全新生活方式來(lái)樹立區(qū)域形象，消除區(qū)域陌生感，解決社區(qū)位置相對(duì)偏僻和交通瓶頸的問(wèn)題 多類型產(chǎn)品組合 戶型跨度 68270平米，產(chǎn)品從小戶型公寓、小高層、“情花”、寬景house與聯(lián)院別墅、到雙拼別墅，打造低密度親地 houses社區(qū) 多類型產(chǎn)品啟動(dòng)，但以高端產(chǎn)品作統(tǒng)領(lǐng) 造城，強(qiáng)化城市屬性，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生活體驗(yàn)（萬(wàn)科慣用手法） 建筑創(chuàng)新 Loft、專利產(chǎn)品情景花園洋房、升級(jí)產(chǎn)品寬景 house與聯(lián)院別墅 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏 啟動(dòng)時(shí)克服區(qū)域陌生感 項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā) 三、大盤的開發(fā)模式 問(wèn)題 4：大盤的開發(fā)模式有哪些？ 大盤的開發(fā)模式 奧園模式？ 桃源居模式？ ? 深圳－桃源居 —— 第一居所為主的大盤 1. 問(wèn)題： 單一的“桃源生活”概念無(wú)法形成項(xiàng)目前期銷售的強(qiáng)大推動(dòng)力，前期產(chǎn)品的銷售緩慢，致使資金不足，配套無(wú)法投入，影響項(xiàng)目形象，形成惡性循環(huán) 。 2. 解決： 社區(qū)整體功能定位為學(xué)城 —— 主打孩子教育 ，避免大而全，但無(wú)特點(diǎn)的尷尬，形成差異化，支撐持續(xù)發(fā)展。 以引入名?！扒迦A”為整個(gè)戰(zhàn)略的切入點(diǎn) 。 大盤的開發(fā)模式案例 —— 桃源居 —— 距離城市中心區(qū)距離在 90分鐘車程 －廣深高速， 107國(guó)道，前進(jìn)路等干道的交匯點(diǎn) ，生活不便 —— 周邊以工業(yè)區(qū)和道路為主，空置荒地多，極度缺乏生活配套，沒(méi)有生活氛圍 －周邊規(guī)劃有 20萬(wàn)平米的三大公園 —— 屬于保安區(qū)中低檔住宅區(qū) ，收入房?jī)r(jià)比 100萬(wàn)平米 項(xiàng)目背景 90分鐘車程 城市核心區(qū) 規(guī)劃指標(biāo) 占地面積： 106萬(wàn)平米 建筑面積： 180萬(wàn)平米 規(guī)劃人口： 規(guī)劃配套：幼兒園、菜市場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、按摩走道等已投入使用，豪華會(huì)所、游泳池、學(xué)校、醫(yī)院 前期銷售情況 19962023年 的開發(fā)量 10萬(wàn)平米，銷售量?jī)H ，且銷售價(jià)格持續(xù)走低 客戶整體素質(zhì)較高，“桃源生活”概念基本被客戶認(rèn)可 城市核心區(qū) 大部分客戶：周邊企業(yè)的管理層 客戶分布情況 2:銷售情況 3:客戶情況 較便利的交通；未來(lái)大社區(qū)生活的構(gòu)想；低價(jià)格 1:促成成交因素 困 境 1. 陷入資金與形象的惡性循環(huán) —— 前期銷售緩慢導(dǎo)致資金運(yùn)作緊張，無(wú)法解決前期生活配套的投入，嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象 人們能感受到“桃源居生活理想”的文化標(biāo)簽，但其市場(chǎng)接受存在問(wèn)題 2023年對(duì)已入主的業(yè)主調(diào)查， 70％ 客戶對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位，環(huán)境，大社區(qū)的未來(lái)優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品素質(zhì)，物業(yè)服務(wù)基本認(rèn)同。 2023年對(duì)已入主的業(yè)主調(diào)查， 60％ 客戶對(duì)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的 配套設(shè)施不認(rèn)同 。 0%5%10%15%20%25%30%菜市場(chǎng) 學(xué)校 超市 醫(yī)院 娛樂(lè)設(shè)施 銀行首期業(yè)主配套需
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