大盤營(yíng)銷之道1027139578-wenkub
2023-04-25 13:09:51 本頁(yè)面
【正文】 于消費(fèi)者信心和對(duì)于未來(lái)區(qū)域升值的良好預(yù)期 萬(wàn)科城一二期產(chǎn)品形態(tài)的演化，透視出其開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏的變化 產(chǎn)品類型 一期 物業(yè)比例 銷售率 /客戶 二期 物業(yè)比例 銷售率 /客戶 合計(jì) 聯(lián)院 townhouse % 銷售率 100%，觀瀾、龍華、布吉的小廠主、小老板占 30%，新天下和華為占約20%，萬(wàn)科老業(yè)主15%，萬(wàn)科員工 5%，市區(qū)關(guān)外等 30% 100套 % 銷售率 95%，客戶來(lái)源和一期相似，城區(qū)關(guān)外客戶比例增加 townhouse 43套 40套 寬景 house 123套 % 184套 % 情景花園洋房 305套 % 370套 % 多層 % 106套 % 小高層 166套 loft 89套 項(xiàng)目綜述 2023/10/1日開盤，情景花園洋房、小高層、寬景 house的整體均價(jià)達(dá)到 6000元 /m2 多， Townhouse更是達(dá)到均價(jià) 10000元 /m2 2023/5/11/開盤，均價(jià) 6500元 /m2， 6月 11日商業(yè)街開盤 合計(jì) 81516㎡ 101889㎡ 商業(yè) 22023m2風(fēng)情步行街 100%招商率，入住品牌華潤(rùn)、丹桂軒、肯德基、舞鶴日BEN料理等 22023㎡ 幼兒園 2023年開學(xué) 小學(xué)開學(xué)，約 600人規(guī)模 6000㎡ 會(huì)所 會(huì)所 07年開放 3000㎡ 景觀 一期充分展示 用地面積 ㎡（含學(xué)校） 98255㎡ ㎡ 計(jì)容積率面積 ㎡ 101889㎡ ㎡ 容積率 萬(wàn)科城案例總結(jié) 物業(yè)組合逐漸走高，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì) 首期組合產(chǎn)品多層、小高層、花園洋房以及少量寬景 house。前期以低租金引入華潤(rùn)萬(wàn)家、丹桂軒、肯德基等眾多一線品牌的強(qiáng)勢(shì)加入，奠定社區(qū)商業(yè)高檔形象。然后才是深圳首個(gè)大型 Townhouse社區(qū)。 中國(guó)奧委會(huì)合作伙伴 中國(guó)奧委會(huì)商用徽記特許產(chǎn)品 —— 北京奧林匹克花園 在項(xiàng)目地塊缺少?gòu)?qiáng)勢(shì)自然資源的情況下，首期啟動(dòng)通過(guò)高端產(chǎn)品和強(qiáng)勢(shì)運(yùn)動(dòng)配套及全國(guó)品牌主打市場(chǎng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)域價(jià)值及形象的重新定位 ： 重建區(qū)域價(jià)值比較體系，消除客戶心理障礙，超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?通過(guò)區(qū)域認(rèn)知度的炒作進(jìn)一步拉升價(jià)格 松散型都市社區(qū)的形象推出 北京中心城區(qū)唯一 首規(guī)委唯一從始至終統(tǒng)一規(guī)劃 區(qū)域限高 30米 綠化率 55% 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，無(wú)工業(yè)分布 東壩 160億基建投資 北京城市“副中心” 高標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施、完備的生活場(chǎng)景展示的基礎(chǔ)上，配合產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，營(yíng)造大盤持續(xù)的生命力 北京師范大學(xué) 教育品牌的成功進(jìn)駐 ?高標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施的持續(xù)引進(jìn) ?完備的生活場(chǎng)景展示 一 /二 /三期成交價(jià)格的演變 49005150580062006500700078005150 5150515051505600550056006700450050005500600065007000750080002 0 0 2 年6 月 2 0 0 2 年1 2 月 2 0 0 3 年6 月 2 0 0 3 年1 2 月 2 0 0 4 年6 月 2 0 0 4 年1 2 月一期歷史價(jià)格二期歷史價(jià)格三期歷史價(jià)格三期價(jià)格拉升迅速 啟動(dòng)時(shí)通過(guò)鮮明的主題（運(yùn)動(dòng) +品牌）和強(qiáng)勢(shì)運(yùn)動(dòng)配套形成震撼點(diǎn) 在一期開盤初期，展示完善的運(yùn)動(dòng)配套，配合“奧園”品牌內(nèi)涵的突破，獲得市場(chǎng)認(rèn)可。 項(xiàng)目基本背景 大盤的開發(fā)案例 —— 北京奧園 奧林匹克花園 —— 以運(yùn)動(dòng)、健康、綠色、人文為主題的“北京市級(jí)大型中高檔住宅居住區(qū)，奧林匹克國(guó)際運(yùn)動(dòng)社區(qū)” 品牌戰(zhàn)略：繼廣州、上海、天津之后首次在北京投資興建的運(yùn)動(dòng)型、健康型生活社區(qū)，并突破了之前奧林匹克花園系列項(xiàng)目“運(yùn)動(dòng)、健康”單一的內(nèi)涵， 成功融合運(yùn)動(dòng)、健康、綠色、人文、教育和諧為一體 北京市級(jí)的大型居住項(xiàng)目。 其他服務(wù)面積在 785034600平米。大盤開發(fā)之道 集團(tuán)營(yíng)銷中心提交 2023年 06月 28日 目錄 1，大盤的定義 2，大盤開發(fā)的特點(diǎn) 3，大盤開發(fā)模式 4，三、四線城市大盤開發(fā)之道 一、大盤的定義 問題 1：什么是大盤？ 大盤的定義 大盤規(guī)模指標(biāo) —— 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB 5018093 2023年修訂版 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán) —— 戶數(shù)（戶） 1000016000 30005000 300100 人口（人） 3000050000 708015000 10003000 規(guī)模估算 人均 15㎡ 450000750000 100000225000 1500045000 結(jié)合市場(chǎng)普遍認(rèn)知及規(guī)范數(shù)據(jù)： 大盤的定義 建筑面積 定義 10萬(wàn)平米 1030萬(wàn)平米 3050萬(wàn)平米 50萬(wàn)平米 300萬(wàn)平米 小規(guī)模社區(qū) 普通規(guī)模小區(qū) 中等規(guī)模 大盤 超級(jí)大盤 問題 2：大盤意味著什么？ 大盤的定義 建筑面積 100萬(wàn)平米，容積率 ？ 居住人口在 50000人，約 16000戶生活在這里。 我們需要解決 5萬(wàn)人的居住，約 1000人的工作（物業(yè)、商業(yè)、服務(wù)類）！ 二、大盤的開發(fā)特點(diǎn) 問題 3：大盤的開發(fā)特點(diǎn)有哪些？ 大盤的開發(fā)特點(diǎn) 核心價(jià)值？ 開發(fā)進(jìn)程？ 客戶特征？ 產(chǎn)品特征？ 營(yíng)銷特征？ 大盤的開發(fā)特點(diǎn) 大盤的開發(fā)特點(diǎn) 大盤項(xiàng)目 中、小規(guī)模項(xiàng)目 區(qū)域價(jià)值 滾動(dòng)開發(fā) 主流客戶群 豐富的產(chǎn)品線 形象 內(nèi)容 5年甚至更長(zhǎng)的遠(yuǎn)景描繪 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 規(guī)模開發(fā) 特定細(xì)分市場(chǎng) 相對(duì)單一的產(chǎn)品 相對(duì)實(shí)際的展示 ?主要指標(biāo) : ?占地面積 :60萬(wàn) ?建筑面積 :86萬(wàn) ?容積率 : ?上市時(shí)間 :2023年 6月 ?主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu) : ?5層花園洋房 ?79層電梯板式公寓 北京奧林匹克花園， 是東壩第一個(gè) 86萬(wàn)平米低密大盤。目標(biāo)客戶分布在全市乃至市外范圍。 后續(xù)的營(yíng)銷中定義區(qū)域價(jià)值 在北京迅速發(fā)展背景下的奧園的“松散型都市社區(qū)”，“一生之城” ，解決社區(qū)位置相對(duì)偏僻和區(qū)域認(rèn)知度低的問題困擾 以高端產(chǎn)品啟動(dòng)，迅速贏得市場(chǎng)認(rèn)可 產(chǎn)品形態(tài)逐漸走低，銷售價(jià)格迅速攀升 運(yùn)動(dòng)資源、教育資源
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