【正文】 200以上721311401081211301171111205410111014290100套數(shù)（套）推案面積（平米）21422241028配比（ %）v 111130㎡ 的三房是去化情況最好的，占到了所有已售套數(shù)的 54%！v 110平米以下的小三房和 130以上的大三房去化抗性較大v 100平米的二房市場(chǎng)接受度一般v 惠南鎮(zhèn)目前在售項(xiàng)目的消費(fèi)客群 90%為本地南匯人。南匯市場(chǎng)需求量逐步增加，供求比不斷縮小。 v 上海兩港裝飾材料城 上海兩港裝飾材料城位于上海野生動(dòng)物園北端，南六公路西側(cè)，規(guī)劃面積 。 宣橋鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 9公里，與建設(shè)中的洋山深水港 20公里，至上海市中心 32公里。 2023年 7月，經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)，由原宣橋、三灶二鎮(zhèn)撤并而成立，轄區(qū)總面積 46平方公里，常住人口 。 大治河以南的大型片林區(qū)；北部的坦直工業(yè)園區(qū)；布局合理，環(huán)境舒適的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)社區(qū)。規(guī)劃建設(shè)成為設(shè)施相對(duì)完善，配套達(dá)到相當(dāng)水平，東至滬蘆高速公路，西至郊區(qū)五號(hào)線，南至大治河，是南匯都市型工業(yè)基地、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基地和港城物流中轉(zhuǎn)基地?？傄?guī)劃面積約 400公頃，基礎(chǔ)設(shè)施投資 22億元，可容納 5萬(wàn)學(xué)生，共分三期建設(shè)。 浦東機(jī)場(chǎng) 將建成亞太地區(qū)航空樞紐港 估計(jì)洋山深水港通過(guò)能力可達(dá)到 2300萬(wàn)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱，年吞吐總量可達(dá) 6億噸。現(xiàn)代都市型的農(nóng)業(yè)基地 “3” 即祝橋、航頭、六灶中心鎮(zhèn)，為第三層次?！?” 即康橋工業(yè)區(qū)、上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園、南匯工業(yè)園區(qū)，“3” 即祝橋空港工業(yè)區(qū)、老港工業(yè)區(qū)、航頭大麥灣工業(yè)區(qū)，“X” 即若干個(gè)都市型產(chǎn)業(yè)園。城為先行啟動(dòng)區(qū)。藝泰安邦營(yíng)銷報(bào)告天啟 開(kāi)啟機(jī)構(gòu)2023年 6月 1日市場(chǎng)研判南匯解析城市閱讀u地處長(zhǎng)江三角洲東南端，區(qū)域位置優(yōu)越u上海遠(yuǎn)郊區(qū)，發(fā)展相對(duì)緩慢，與相鄰的浦東新區(qū)差距很大u上海從 “黃浦江時(shí)代 ”走向 “海洋時(shí)代 ”南匯未來(lái)發(fā)展空間巨大上海城市總體規(guī)劃南匯總體規(guī)劃“北聯(lián)浦東、南拓臨港 ”城鎮(zhèn)布局 ——“X” 即若干個(gè)一般鎮(zhèn)和社區(qū)。區(qū)內(nèi)主要公路有上海城市外環(huán)線和郊區(qū)環(huán)線、南六公路、滬南公路等，這幾條公路直接連接市區(qū)和滬寧、滬杭高速公路。公路鐵路磁懸浮 軌道郊區(qū)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)模式區(qū)域城鎮(zhèn)化區(qū)域城鎮(zhèn)化（本地鄉(xiāng)村人口）（本地鄉(xiāng)村人口）聯(lián)系市區(qū)的軌道交通聯(lián)系市區(qū)的軌道交通（市區(qū)就業(yè)人口）（市區(qū)就業(yè)人口）產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入（本地就業(yè)外來(lái)人口）（本地就業(yè)外來(lái)人口）人口增長(zhǎng)人口增長(zhǎng)城市閱讀：南匯人口南匯人口居上海遠(yuǎn)郊區(qū)縣首位，但目前外來(lái)人口導(dǎo)入能力不強(qiáng)。環(huán)境優(yōu)美的旅游景區(qū) 一期工程規(guī)劃建設(shè)的泊位為 5個(gè)，通過(guò)能力可達(dá)到220萬(wàn)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱 TEU，年吞吐總量可達(dá) 6億噸左右。新場(chǎng)鎮(zhèn)洋山國(guó)際深水港惠南新城地處浦東國(guó)際航空港和臨港新城的中心 依托南匯工業(yè)園區(qū)和科教園區(qū)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研聯(lián)動(dòng) 園區(qū)按功能布局分三大區(qū)域：工業(yè)、旅游、公建。北到衛(wèi)星港，面積約為 ?！?“三大功能區(qū) ”——改造舊鎮(zhèn)區(qū)、保護(hù)古鎮(zhèn)區(qū)、建設(shè)新鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展思路，計(jì)劃用 15年時(shí)間，在浦東再造一個(gè)朱家角。滬蘆高速公路、 R3線、南六公路、滬南公路、下鹽公路、葉大公路縱貫全鎮(zhèn)。 根據(jù)總體發(fā)展規(guī)劃，宣橋鎮(zhèn)將重點(diǎn)圍繞建設(shè)一流的工業(yè)園區(qū)、一流的旅游度假區(qū)、一流的高級(jí)住宅區(qū)和一流的城市化標(biāo)準(zhǔn)居住社區(qū)目標(biāo)，構(gòu)筑現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)布局和城鎮(zhèn)體系。一期工程將建設(shè) v 南匯區(qū)目前發(fā)展相對(duì)緩慢，經(jīng)濟(jì)處于上海郊區(qū)中等地位，在上?？傮w規(guī)劃中屬于先行發(fā)展區(qū)域，前景看好v 南匯工業(yè)區(qū)逐步發(fā)展，目前臨港新城屬于啟動(dòng)期，產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入力度不強(qiáng)且時(shí)間周期較長(zhǎng)v 南匯城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)途徑仍以區(qū)域城鎮(zhèn)化為主，自 2023年城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速v交通規(guī)劃利好，實(shí)施尚需一定時(shí)間v南匯房產(chǎn)市場(chǎng)呈區(qū)域狀態(tài)分化 ,且已初具規(guī)模城市閱讀結(jié)論區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)：供求關(guān)系v區(qū)域市場(chǎng)：價(jià)格走勢(shì)v區(qū)域市場(chǎng)：惠南鎮(zhèn)在售項(xiàng)目11200以上491311409612113093111120431011106290100套數(shù)（套）去化面積（平米）21427271218配比（ %）區(qū)域市場(chǎng)：惠南鎮(zhèn)在售項(xiàng)目v 香桂園將在今年 10月份推出 2棟9+1小高層，供應(yīng)面積約在 5000㎡左右v 康敏苑目前一期已銷售完畢，二期產(chǎn)品主要有多層組成，開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定v 上海鼎城將在下半年陸續(xù)推出一期的其他幾棟高層住宅和二期的 3棟圓形小高層，預(yù)計(jì)供應(yīng)面積在 20230㎡左右 。低總價(jià)、原生態(tài)，也 客群年齡跨度較大， 30歲至 50歲之間不等。v 在南匯早期的住宅項(xiàng)目中，本地客群占據(jù)了絕大部分比例。上海市區(qū)：虹口、楊浦、閘北為主要來(lái)源；客群分析：全市性客群v 所在區(qū)域：外省市各地區(qū)v 客群描述：長(zhǎng)期在南匯工作的外地私營(yíng)業(yè)主；部分南匯工業(yè)園區(qū)的中層年齡層次較大，為 3040歲左右，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。外地客群的比例約為 10%左右。區(qū)域外地客比例非常小v起步于疑問(wèn) ,提出問(wèn)題 ,解構(gòu)問(wèn)題判斷競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參考項(xiàng)目?東方冠郡 。三、配套價(jià)值?自帶 :計(jì)劃專業(yè)商業(yè)公司引進(jìn)，擬引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)招商公司運(yùn)營(yíng) 。競(jìng)爭(zhēng)性分析結(jié)論224。 價(jià)格判斷240。? 客戶心中有桿秤 :單純以目前狀態(tài)硬碰市場(chǎng) ,以 4750元 /平價(jià) 格困難可想而知 ?，F(xiàn)有 8000方的藝博中心對(duì)于本案的目標(biāo)客戶層而言，似乎有點(diǎn)浪費(fèi)，我們認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是增加社區(qū)的生活配套和商業(yè)配套，營(yíng)造氣氛，吸引人氣，增強(qiáng)未購(gòu)客戶的購(gòu)買信心。主力市場(chǎng)：224。相比客戶通訊，短信息更具有即時(shí)性的優(yōu)勢(shì)。我們建議封鎖性 ,類似于 “ 集中性 ” 又有所超越。我們建議此策略用在開(kāi)盤(pán)期銷售部分推案節(jié)點(diǎn)v 2023年 10月 3期的盛大公開(kāi)v 2023年別墅類產(chǎn)品的推出戶型配比價(jià)格建議開(kāi)盤(pán)計(jì)劃開(kāi)盤(pán)難點(diǎn)v 和 2期產(chǎn)品相差不大 ,基本無(wú)蓄水時(shí)間v 惠南鎮(zhèn)上產(chǎn)品有較大案量推出v 同一產(chǎn)品但是有提價(jià)動(dòng)作開(kāi)盤(pán)執(zhí)行1. 充分運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)銷售道具突出產(chǎn)品特色賣點(diǎn)，引起客戶興趣，確定意向客戶關(guān)注。5. 根據(jù)上次測(cè)試結(jié)果結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)銷售目標(biāo)做開(kāi)盤(pán)前價(jià)格微調(diào)。 文化社區(qū)文化社區(qū)藝泰安邦金橋板塊路演活動(dòng)活動(dòng)目的活動(dòng)日程 2023年 7月 活動(dòng)場(chǎng)地活動(dòng)內(nèi)容通過(guò)路演在浦東金橋引發(fā)大規(guī)模口碑傳播，告知藝泰安邦信息藝泰安邦圖片展 演出 有獎(jiǎng)問(wèn)答中秋游園會(huì) 時(shí)間： 16： 00以中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日中秋節(jié)為契機(jī)，在社區(qū)中心廣場(chǎng)舉辦游園會(huì)，邀請(qǐng)老業(yè)主和蓄水客戶參加 以文藝表演、抽獎(jiǎng)送禮燈等形式答謝老客戶為三期銷售做蓄水準(zhǔn)備，增強(qiáng)購(gòu)買信心價(jià)格策略執(zhí)行第一波2023年 方式：針對(duì)一期剩余房源采用統(tǒng)一價(jià)格對(duì)外報(bào)價(jià)： 元 /平方米。 每組客戶有 3次機(jī)會(huì)，每次誤差在正負(fù) 3以內(nèi)為有效成績(jī)，取 3次成績(jī)的最大值作為最終優(yōu)惠額度?！?我的房?jī)r(jià)我作主 ” 之一 “ 數(shù)錢活動(dòng) ”1000元4800元1800元2800元“ 我的房?jī)r(jià)我作主 ” 之二 “ 飛鏢奪金 ” 購(gòu)房客戶憑大定證明可參加此活動(dòng) ,客戶在指定位置向飛鏢靶投射飛鏢 ,