【正文】 200以上721311401081211301171111205410111014290100套數(shù)（套）推案面積（平米）21422241028配比（ %）v 111130㎡ 的三房是去化情況最好的，占到了所有已售套數(shù)的 54%！v 110平米以下的小三房和 130以上的大三房去化抗性較大v 100平米的二房市場接受度一般v 惠南鎮(zhèn)目前在售項目的消費客群 90%為本地南匯人。南匯市場需求量逐步增加，供求比不斷縮小。 v 上海兩港裝飾材料城 上海兩港裝飾材料城位于上海野生動物園北端，南六公路西側，規(guī)劃面積 。 宣橋鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，距浦東國際機場 9公里，與建設中的洋山深水港 20公里，至上海市中心 32公里。 2023年 7月，經(jīng)上海市人民政府批準，由原宣橋、三灶二鎮(zhèn)撤并而成立，轄區(qū)總面積 46平方公里，常住人口 。 大治河以南的大型片林區(qū)；北部的坦直工業(yè)園區(qū)；布局合理，環(huán)境舒適的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)社區(qū)。規(guī)劃建設成為設施相對完善，配套達到相當水平，東至滬蘆高速公路，西至郊區(qū)五號線，南至大治河，是南匯都市型工業(yè)基地、私營經(jīng)濟發(fā)展基地和港城物流中轉基地。總規(guī)劃面積約 400公頃，基礎設施投資 22億元，可容納 5萬學生，共分三期建設。 浦東機場 將建成亞太地區(qū)航空樞紐港 估計洋山深水港通過能力可達到 2300萬個標準箱，年吞吐總量可達 6億噸。現(xiàn)代都市型的農業(yè)基地 “3” 即祝橋、航頭、六灶中心鎮(zhèn)，為第三層次。“3” 即康橋工業(yè)區(qū)、上海國際醫(yī)學園、南匯工業(yè)園區(qū)，“3” 即祝橋空港工業(yè)區(qū)、老港工業(yè)區(qū)、航頭大麥灣工業(yè)區(qū)，“X” 即若干個都市型產(chǎn)業(yè)園。城為先行啟動區(qū)。藝泰安邦營銷報告天啟 開啟機構2023年 6月 1日市場研判南匯解析城市閱讀u地處長江三角洲東南端，區(qū)域位置優(yōu)越u上海遠郊區(qū)，發(fā)展相對緩慢，與相鄰的浦東新區(qū)差距很大u上海從 “黃浦江時代 ”走向 “海洋時代 ”南匯未來發(fā)展空間巨大上海城市總體規(guī)劃南匯總體規(guī)劃“北聯(lián)浦東、南拓臨港 ”城鎮(zhèn)布局 ——“X” 即若干個一般鎮(zhèn)和社區(qū)。區(qū)內主要公路有上海城市外環(huán)線和郊區(qū)環(huán)線、南六公路、滬南公路等，這幾條公路直接連接市區(qū)和滬寧、滬杭高速公路。公路鐵路磁懸浮 軌道郊區(qū)城鎮(zhèn)人口增長模式區(qū)域城鎮(zhèn)化區(qū)域城鎮(zhèn)化（本地鄉(xiāng)村人口）（本地鄉(xiāng)村人口）聯(lián)系市區(qū)的軌道交通聯(lián)系市區(qū)的軌道交通（市區(qū)就業(yè)人口）（市區(qū)就業(yè)人口）產(chǎn)業(yè)人口導入產(chǎn)業(yè)人口導入（本地就業(yè)外來人口）（本地就業(yè)外來人口）人口增長人口增長城市閱讀：南匯人口南匯人口居上海遠郊區(qū)縣首位，但目前外來人口導入能力不強。環(huán)境優(yōu)美的旅游景區(qū) 一期工程規(guī)劃建設的泊位為 5個，通過能力可達到220萬個標準箱 TEU，年吞吐總量可達 6億噸左右。新場鎮(zhèn)洋山國際深水港惠南新城地處浦東國際航空港和臨港新城的中心 依托南匯工業(yè)園區(qū)和科教園區(qū)，實現(xiàn)產(chǎn)學研聯(lián)動 園區(qū)按功能布局分三大區(qū)域：工業(yè)、旅游、公建。北到衛(wèi)星港，面積約為 ?！?“三大功能區(qū) ”——改造舊鎮(zhèn)區(qū)、保護古鎮(zhèn)區(qū)、建設新鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展思路，計劃用 15年時間，在浦東再造一個朱家角。滬蘆高速公路、 R3線、南六公路、滬南公路、下鹽公路、葉大公路縱貫全鎮(zhèn)。 根據(jù)總體發(fā)展規(guī)劃，宣橋鎮(zhèn)將重點圍繞建設一流的工業(yè)園區(qū)、一流的旅游度假區(qū)、一流的高級住宅區(qū)和一流的城市化標準居住社區(qū)目標，構筑現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)布局和城鎮(zhèn)體系。一期工程將建設 v 南匯區(qū)目前發(fā)展相對緩慢，經(jīng)濟處于上海郊區(qū)中等地位，在上?？傮w規(guī)劃中屬于先行發(fā)展區(qū)域，前景看好v 南匯工業(yè)區(qū)逐步發(fā)展，目前臨港新城屬于啟動期，產(chǎn)業(yè)人口導入力度不強且時間周期較長v 南匯城鎮(zhèn)人口增長途徑仍以區(qū)域城鎮(zhèn)化為主，自 2023年城鎮(zhèn)化進程加速v交通規(guī)劃利好，實施尚需一定時間v南匯房產(chǎn)市場呈區(qū)域狀態(tài)分化 ,且已初具規(guī)模城市閱讀結論區(qū)域市場分析區(qū)域市場：供求關系v區(qū)域市場：價格走勢v區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項目11200以上491311409612113093111120431011106290100套數(shù)（套）去化面積（平米）21427271218配比（ %）區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項目v 香桂園將在今年 10月份推出 2棟9+1小高層，供應面積約在 5000㎡左右v 康敏苑目前一期已銷售完畢，二期產(chǎn)品主要有多層組成，開盤時間未定v 上海鼎城將在下半年陸續(xù)推出一期的其他幾棟高層住宅和二期的 3棟圓形小高層，預計供應面積在 20230㎡左右 。低總價、原生態(tài)，也 客群年齡跨度較大， 30歲至 50歲之間不等。v 在南匯早期的住宅項目中，本地客群占據(jù)了絕大部分比例。上海市區(qū)：虹口、楊浦、閘北為主要來源；客群分析：全市性客群v 所在區(qū)域：外省市各地區(qū)v 客群描述：長期在南匯工作的外地私營業(yè)主；部分南匯工業(yè)園區(qū)的中層年齡層次較大，為 3040歲左右，具有一定經(jīng)濟實力。外地客群的比例約為 10%左右。區(qū)域外地客比例非常小v起步于疑問 ,提出問題 ,解構問題判斷競爭對手參考項目?東方冠郡 。三、配套價值?自帶 :計劃專業(yè)商業(yè)公司引進，擬引進專業(yè)的商業(yè)招商公司運營 。競爭性分析結論224。 價格判斷240。? 客戶心中有桿秤 :單純以目前狀態(tài)硬碰市場 ,以 4750元 /平價 格困難可想而知 ?，F(xiàn)有 8000方的藝博中心對于本案的目標客戶層而言，似乎有點浪費，我們認為，當務之急是增加社區(qū)的生活配套和商業(yè)配套，營造氣氛，吸引人氣，增強未購客戶的購買信心。主力市場：224。相比客戶通訊，短信息更具有即時性的優(yōu)勢。我們建議封鎖性 ,類似于 “ 集中性 ” 又有所超越。我們建議此策略用在開盤期銷售部分推案節(jié)點v 2023年 10月 3期的盛大公開v 2023年別墅類產(chǎn)品的推出戶型配比價格建議開盤計劃開盤難點v 和 2期產(chǎn)品相差不大 ,基本無蓄水時間v 惠南鎮(zhèn)上產(chǎn)品有較大案量推出v 同一產(chǎn)品但是有提價動作開盤執(zhí)行1. 充分運用現(xiàn)場銷售道具突出產(chǎn)品特色賣點，引起客戶興趣，確定意向客戶關注。5. 根據(jù)上次測試結果結合現(xiàn)場銷售目標做開盤前價格微調。 文化社區(qū)文化社區(qū)藝泰安邦金橋板塊路演活動活動目的活動日程 2023年 7月 活動場地活動內容通過路演在浦東金橋引發(fā)大規(guī)?？诒畟鞑?，告知藝泰安邦信息藝泰安邦圖片展 演出 有獎問答中秋游園會 時間： 16： 00以中國傳統(tǒng)節(jié)日中秋節(jié)為契機，在社區(qū)中心廣場舉辦游園會，邀請老業(yè)主和蓄水客戶參加 以文藝表演、抽獎送禮燈等形式答謝老客戶為三期銷售做蓄水準備，增強購買信心價格策略執(zhí)行第一波2023年 方式：針對一期剩余房源采用統(tǒng)一價格對外報價： 元 /平方米。 每組客戶有 3次機會，每次誤差在正負 3以內為有效成績，取 3次成績的最大值作為最終優(yōu)惠額度?！?我的房價我作主 ” 之一 “ 數(shù)錢活動 ”1000元4800元1800元2800元“ 我的房價我作主 ” 之二 “ 飛鏢奪金 ” 購房客戶憑大定證明可參加此活動 ,客戶在指定位置向飛鏢靶投射飛鏢 ,