【文章內容簡介】 浦東區(qū)域客群為在浦東新區(qū)工作的年輕人，購買作為婚房v 購房因素： 低總價是吸引全市性區(qū)域客群的主要因素。其次， 關注軌道交通與產品升值潛力，認同板塊發(fā)展，非純投資客，在一定情況下，轉變?yōu)樽宰∠M?？腿悍治觯喝行钥腿簐 所在區(qū)域：外省市各地區(qū)v 客群描述：長期在南匯工作的外地私營業(yè)主；部分南匯工業(yè)園區(qū)的中層年齡層次較大，為 3040歲左右，具有一定經濟實力。v 購房因素：看好南匯今后的規(guī)劃發(fā)展，購房后多為自住兼長線投資。v 雖然流入上海地區(qū)的外來人口數量可觀，但是其中流入南匯的人口數量一直很少，外來人口導入處于低速發(fā)展狀態(tài)。 外地客群的比例約為 10%左右?？腿悍治觯和獾乜腿簐區(qū)域客戶以南匯本地人、 楊浦 ,虹口 ,閘北和浦東新區(qū) (張江 ,川沙 )為主v區(qū)域外地客比例非常小v區(qū)域內投資比例不高，基本以自住 ,養(yǎng)老為主v部分投資客非產業(yè)定向導入人口 ,屬個體行為v定向人口倒入周期比較長 ,強度不夠2023年南匯計劃倒入人口 15萬 ,洋山倒入人口 60萬 ,整體情況看好 ,投資環(huán)境看好 ,但周期較長強度不夠項目分析核心競爭力和綜合競爭力銷售建議藝泰安邦? 項目地址：南匯區(qū)南六公路399號? 總建面： 55萬平方米? 容積率： ? 綠地率： %? 開盤時間 :2023107 ? 交房時間 :20231231? 總戶數 :4000戶左右? 銷售價格： 4750元 /平方米藝泰安邦一期公寓推案時間 2023101 20231028 20231130 2023429公寓推案價格 (元 /平米 ) 4030 4298 3986 4206藝泰安邦七期公寓推案時間 2023927公寓推案價格 (元 /平米 ) 4526藝泰安邦二期公寓推案時間 202359公寓推案價格 (元 /平米 ) 4794藝泰安邦藝泰安邦七期產品以 130150的大面積三房為主力面積，但市場接受度不高，銷售成績平平！藝泰安邦在二期產品中，依然是二房的去化率高于三房。2/2/1 109 ㎡藝泰安邦2/2/1 85㎡ 2/2/1 99 ㎡2/2/1 115 ㎡PART １策略 Strategies?起步于疑問 ,提出問題 ,解構問題 ? ? ,來為我們買單 ? ？ ?240。判斷競爭對手參考項目?東方冠郡 。做為本案的主要競爭對手，做為區(qū)域內主要 參考項目?；菽湘?zhèn)的項目?香桂園?康敏苑?上海鼎城?做為本案的次競爭對手，個體案量不大，但總體的競爭優(yōu)勢較為明顯。參照市場去化情況 （截至 2023年 5月底）項目名稱 入市時 間 供應套 數 累計去化 價格 主力面積 待推量 去化率（ ％）藝泰安邦東方冠郡香桂園康敏苑上海鼎城240。結論：從區(qū)域來看 ,暫定本案 4750元 /平 (毛坯 )價格，處于 主流市場的稍偏高價位 。項目地段：絕版生態(tài)項目品質感：極具品質感， 現代簡約的建筑風格產品類型：豐富多樣，多層、小高層、高層、酒店公寓、聯排別墅戶型面積：控制合理，跨度大園林景觀：英式和中國畫詩意相結合園林、三面環(huán)水， 保留了數百棵百年水杉的生態(tài)環(huán)境項目會所： 8000方藝博中心，會所以藝術為主題，凸顯項目藝術化的建設商業(yè)配套： ，使目標客群感受到生活配套帶來的方便實景優(yōu)勢：實景可以不斷增強目標客群購買欲基礎競爭力區(qū)域升值概念v 在別墅領域造就經典公寓更貼近高檔的生活領域 ,貫穿的水系主導生活更符合需求的未來領域 ,帶動周遍的經濟發(fā)展一 .總規(guī)掃描總規(guī)價值提煉 55萬平方超級大盤形成的規(guī)模效應剛泰集團在南匯當地的品牌效應項目的自然景觀 (三面環(huán)水 )優(yōu)勢4 、產品類型跨度較大 ,符合大批量 ,多批次的不同需求二、建筑立面建筑風格： 極具品質感， 現代簡約的建筑風格干掛花崗巖外立面 , 歐洲古典主義風格 , 金色穹頂價值感凸顯 ,更具風范 傳世的精神徽征，經典傳世之人文內涵，偶像級美學產品。三、配套價值?自帶 :計劃專業(yè)商業(yè)公司引進，擬引進專業(yè)的商業(yè)招商公司運營 。?藝博中心 :生活藝術，文化社區(qū)以市場檢驗產品：競品價值 PKPK：競品產品力比較 —— 地段對比特征項目 分析 評價本案 A=東方冠郡 A東方聽潮豪園PK：競品產品力比較 —— 總規(guī)、景觀對比特征項目 總規(guī) 評價 景觀 評價東方冠郡建面萬，綠化率，容積率聽潮豪園本案 總建面 55萬方，容積率，綠化率PK：競品產品力比較 —— 建筑對比特征項目 建 筑風格 材 質 評價東方冠郡 現代東方聽潮豪園 現代本案 歐式新古典PK：競品產品力比較 —— 會所配套對比特征項 目 會所配套東方冠郡東方聽潮豪園本 案PK：競品產品力比較 —— 戶型面積對比特征項目 主力戶型 (平 ) 評價東方冠郡東方聽潮豪園本案（公寓）240。 對比后總結梳理本案產品價值點： PK因素 得分評判地段總規(guī)建筑景觀戶型 配套240。競爭性分析結論224。絕對優(yōu)勢：224。相對優(yōu)勢：　240。劣勢所在：240。 價格判斷240。資料 :和本案最接近的項目 :? 東方冠郡： 去化速度較快 。? 東方聽潮豪園： 地段比本案更好一些 ,目前均價在 5300/平方米240。結論 :? 目前 :產品無核心絕對優(yōu)勢 ,反而有個別拉分因素 。? 客戶心中有桿秤 :單純以目前狀態(tài)硬碰市場 ,以 4750元 /平價 格困難可想而知 。? 還是價值價格比 :尊重這塊地 ,核心區(qū)域的稀缺土地 ,長遠價值遠遠大于現在 。價格與價值永遠成正比 ,在產品上做加法 ,價值看的見 ,如果產品改進實現有困難，那么盡量實現價值填充 .產品如何更具備價值感 ?　　　　　　　?。邇r值填充重建項目價值體系之一—— 增價值以 藝博中心設施建議v大型餐飲v觀景茶座v閱報室v音樂欣賞室v美術欣賞室v咖啡廳現有 8000方的藝博中心對于本案的目標客戶層而言，似乎有點浪費，我們認為，當務之急是增加社區(qū)的生活配套和商業(yè)配套，營造氣氛，吸引人氣，增強未購客戶的購買信心。我們建議部分空間開設（約 6000方）商業(yè)地產運作的核心是達到價值認同 ！投資者經營者消費者項目 價值認同我們的 ？地理位置：南匯次中心，南六公路高尚別墅區(qū) 規(guī)劃總建筑面積： 形式：以住宅的底層裙樓形態(tài)存在項目周邊規(guī)劃城市建設正在大力改造開發(fā)區(qū)出發(fā)點：彌補片區(qū)商業(yè)配套不完善的劣勢，進一步提高項目利潤定位：生活藝術，休閑藝術，生態(tài)藝術業(yè)態(tài)形式：以生活、生態(tài)和休閑為主經營構想：本項目采用統一規(guī)劃、統一管理、統一經營的方式，既要保證投資戶、承租戶發(fā)展的需要，又需維護商業(yè)街的總體特色。項目業(yè)態(tài)、經營規(guī)劃等方面建議配套附加值的提升社區(qū)巴士增加社區(qū)巴士班次，方便業(yè)主的出行，以解決目前交通問題，誰，為我們買單？權力頂層財富頂層上層（穩(wěn)定資產層）中上層（新資產層）中產穩(wěn)定層中產初層市民階層底層本案的主力客群將來自于經濟體系中的 中產初層、市民階層和底層：◎ 占本案總客戶量的 ％；本案目標客群的階層取向240?？蛻魟澐?24。主力市場：224。不可忽視的重要購買群：以什么樣的形象給客戶