【正文】 。大治河以南的大型片林區(qū)；北部的坦直工業(yè)園區(qū)；滬蘆高速公路東側(cè)的生態(tài)教育園區(qū)。 改造舊鎮(zhèn)區(qū)、保護(hù)古鎮(zhèn)區(qū)、建設(shè)新鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展思路，計劃用 15年時間，在浦東再造一個朱家角。 宣橋規(guī)劃v 宣橋鎮(zhèn)，地處上海浦東新區(qū)南端，東臨南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)，是上海重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一。 2023年 7月，經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)，由原宣橋、三灶二鎮(zhèn)撤并而成立，轄區(qū)總面積 46平方公里，常住人口 。 宣橋鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，距浦東國際機(jī)場 9公里，與建設(shè)中的洋山深水港 20公里，至上海市中心 32公里。滬蘆高速公路、 R3線、南六公路、滬南公路、下鹽公路、葉大公路縱貫全鎮(zhèn)。 根據(jù)總體發(fā)展規(guī)劃，宣橋鎮(zhèn)將重點(diǎn)圍繞建設(shè)一流的工業(yè)園區(qū)、一流的旅游度假區(qū)、一流的高級住宅區(qū)和一流的城市化標(biāo)準(zhǔn)居住社區(qū)目標(biāo)，構(gòu)筑現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)布局和城鎮(zhèn)體系。目前， 4平方公里的工業(yè)園區(qū)已初具規(guī)模。v 優(yōu)越的區(qū)域位置已吸引建德南郊別墅、楓丹白露別墅、剛泰國際花園落戶，目前正向建設(shè)一流的高級住宅區(qū)和城市化標(biāo)準(zhǔn)居住社區(qū)的目標(biāo)發(fā)展。 v 上海兩港裝飾材料城 上海兩港裝飾材料城位于上海野生動物園北端，南六公路西側(cè)，規(guī)劃面積 。一期工程將建設(shè) v 南匯區(qū)目前發(fā)展相對緩慢，經(jīng)濟(jì)處于上海郊區(qū)中等地位，在上?？傮w規(guī)劃中屬于先行發(fā)展區(qū)域，前景看好v 南匯工業(yè)區(qū)逐步發(fā)展，目前臨港新城屬于啟動期，產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入力度不強(qiáng)且時間周期較長v 南匯城鎮(zhèn)人口增長途徑仍以區(qū)域城鎮(zhèn)化為主，自 2023年城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速v交通規(guī)劃利好，實(shí)施尚需一定時間v南匯房產(chǎn)市場呈區(qū)域狀態(tài)分化 ,且已初具規(guī)模城市閱讀結(jié)論區(qū)域市場分析區(qū)域市場：供求關(guān)系v2023年上半年供應(yīng)量同比下降 75%。南匯市場需求量逐步增加，供求比不斷縮小。區(qū)域市場：價格走勢v經(jīng)歷了 2023年的宏觀調(diào)控之后，區(qū)域內(nèi)商品房成交價格走勢穩(wěn)定。波動幅度保持在 4%左右。? 香桂園? 項(xiàng)目地址：育海路 88弄 ? 總建面 :.? 開盤時間 :202310 ? 銷售價格： 4600元 /平方米區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項(xiàng)目香桂園公寓推案時間 2023825 2023919 20231124公寓推案價格 (元 /平米 ) 4600 4500 4600區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項(xiàng)目? 康敏苑? 項(xiàng)目地址：康錦路 52弄 ? 總建面 :.5萬平方米? 開盤時間 :20238 ? 銷售價格： 4500元 /平方米康敏苑公寓推案時間 2023712公寓推案價格 (元 /平米 )4486? 上海鼎城? 項(xiàng)目地址：惠南鎮(zhèn)南門大街18號 ? 總建面 : 18萬平方米? 開盤時間 : 20236 ? 銷售價格： 5000元 /平方米區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項(xiàng)目上海鼎城公寓推案時間 202362公寓推案價格 (元 /平米 )5000區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項(xiàng)目v 130㎡ 以下面積段的產(chǎn)品供應(yīng)量最大v 111130 ㎡ 占 46%這兩個面積段是三房的面積構(gòu)成v 兩房供應(yīng)小于三房，三房主力在 91100 ㎡占 28%v 200㎡以上的房型非常稀缺區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項(xiàng)目11200以上721311401081211301171111205410111014290100套數(shù)（套）推案面積（平米）21422241028配比（ %）v 111130㎡ 的三房是去化情況最好的，占到了所有已售套數(shù)的 54%！v 110平米以下的小三房和 130以上的大三房去化抗性較大v 100平米的二房市場接受度一般v 惠南鎮(zhèn)目前在售項(xiàng)目的消費(fèi)客群 90%為本地南匯人。區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項(xiàng)目11200以上491311409612113093111120431011106290100套數(shù)（套）去化面積（平米）21427271218配比（ %）區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項(xiàng)目v 香桂園將在今年 10月份推出 2棟9+1小高層，供應(yīng)面積約在 5000㎡左右v 康敏苑目前一期已銷售完畢，二期產(chǎn)品主要有多層組成，開盤時間未定v 上海鼎城將在下半年陸續(xù)推出一期的其他幾棟高層住宅和二期的 3棟圓形小高層，預(yù)計供應(yīng)面積在 20230㎡左右 。競爭個案：東方冠郡? 項(xiàng)目地址：滬南公路 7518號? 商業(yè)總建面 :15萬平方米? 住宅建面 :34萬平方米? 容積率： ? 綠地率： 35%? 開盤時間 :20231111 ? 交房時間 :20236? 總戶 數(shù) :2718戶 ? 銷售價格： 4500元 /平方米競爭個案：東方冠郡東方冠郡公寓推案時間 2023111420231222023122820231192023418202358公寓推案價格(元 /平米 )4280 4300 4300 4400 4500 4500競爭個案：東方冠郡v 在已推出的房源中以 100平米的 2房為主力成交房型。在成交的客群中，南匯本地人市區(qū)客群占據(jù)了較大比例。競爭個案：東方冠郡B型二房二廳一衛(wèi) 93㎡ D型二房二廳一衛(wèi) 96 ㎡v總體區(qū)域市場： 需求不減、供應(yīng)放緩、價格穩(wěn)定v二房三房占據(jù)市場主導(dǎo)，四五房較為稀缺v市場分能級，區(qū)域比較明顯，產(chǎn)品去化程度不均勻v惠南鎮(zhèn) 110130平方米為市場去化主力產(chǎn)品v南匯整體市場 90平方左右 2房去化率最高客群分析來源方向3個方向區(qū)內(nèi)客群南匯各鄉(xiāng)鎮(zhèn)全市性 客群上海市區(qū) 浦東新區(qū)外地客群外省市人群客群分析：客群構(gòu)成v南匯區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)客群以南匯本地人為主，但隨著近年區(qū)域內(nèi)部的住宅項(xiàng)目不斷放量，本地客群也在逐步被消化。低總價、原生態(tài)，也 吸引了上海市區(qū)和浦東的區(qū)域的客群來此購買自住或養(yǎng)老?？腿悍治觯簠^(qū)域內(nèi)客群構(gòu)成v 所在區(qū)域：南匯區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)v 客群描述：南匯本地居民；部分大學(xué)城內(nèi)教職工；客群年齡跨度較大， 30歲至 50歲之間不等。洋山海員 ,收入 500700美金 /月v 購房因素：改善自身居住條件，或?yàn)樽优徺I婚房；主要關(guān)注項(xiàng)目周圍的配套設(shè)施是否齊全 v 在南匯早期的住宅項(xiàng)目中，本地客群占據(jù)了絕大部分比例。但隨著南匯其他區(qū)域住宅項(xiàng)目的陸續(xù)推出，區(qū)域內(nèi)的客源逐步被消化。每年接納的 60萬海員的消費(fèi)能力逐步顯現(xiàn)客群分析：區(qū)內(nèi)客群v 所在區(qū)域：分為上海市區(qū)和浦東新區(qū)兩部分；上海市區(qū)：虹口、楊浦、閘北為主要來源；浦東新區(qū)：張江、川沙、北蔡等地為主v 客群描述：上海市區(qū)客群為主要是為了改善居住條件，或買給老人養(yǎng)老