【正文】 預計后市成交量將回升，成交價格將進一步上漲。1～，環(huán)比上季度減少79%，同比去年1～5月增加140%；1～，環(huán)比上季度減少73%，同比去年1～5月減少38%。1～，環(huán)比上季度減少75%，同比去年1～5月減少33%；1～，環(huán)比上季度減少58%，同比去年1～5月減少20%。松江區(qū)目前由于缺少成交量的支撐，價格易受個別樓盤影響，1～5月松江別墅成交均價為14,867元/平方米，環(huán)比上季度下降15%，同比去年1～5月上升29%。2008年1～5月受到一些區(qū)域新增放量和成交萎縮的雙重因素影響，使得全市別墅供求比出現(xiàn)難得的供遠大于求的局面，為1：，而去年1～5月供求比為1：，去年四季度供求比為1：，目前別墅市場出現(xiàn)與去年截然相反的現(xiàn)象，供應(yīng)的增多、市場觀望態(tài)勢蔓延以及房企的資金壓力有可能使別墅價格有所回落。2008年1～5月上海別墅市場同樣受到整體市場看淡的影響，但同公寓市場謹慎推盤不同的是，別墅市場供應(yīng)逆勢放量，主要表現(xiàn)在同比去年新增有較大增幅，供應(yīng)占全市比重上升。除嘉定、閔行、松江以外普陀、徐匯、奉賢等區(qū)域也有少量成交。％，、成為獨立別墅的供應(yīng)的主力房源。2008上海別墅市場分析2008年上海別墅市場受2007年別墅市場火爆的影響持續(xù)保持熱銷的局面。在別墅價格快速上漲的壓力下，上海別墅套型面積也在逐年縮小。雖然后市樓市價格將繼續(xù)上行，但由于購房者在媒體的影響以及對房價下調(diào)的期望下樓市的成交量將不會有較大的增量。而投資樓市，是有效的儲存財富的方式之一，不但有機會賺價差，而且可以保值。雖然這些需求的目的不同，有自住需求、有改善型的、還有投資客，這些需求實實在在存在著。國家從緊的貨幣政策對房產(chǎn)行業(yè)的影響已經(jīng)凸顯，各地房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷更加劇了上海樓市的不確定性因素。與成交數(shù)量相對的是房價繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢，1～5月住宅整體成交均價達到12000元/平方米，并且已經(jīng)連續(xù)6個月均價在10000元/平米以上。%%，%，比去年提高了一個百分點。％的市民認為上海樓市以進入下降通道。◆ 項目距上海城區(qū)較遠，對部分客戶群產(chǎn)生一定影響。地塊SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢：◆金山區(qū)加大發(fā)展力度，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的較優(yōu)質(zhì)區(qū)域，市場前景看好；◆ 獨特的生態(tài)資源優(yōu)勢，與近郊眾多別墅樓盤形成差異化市場；◆ 地塊周邊大量的自然與人文景觀，適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)；◆ 地塊居住環(huán)境比較安靜，南側(cè)干巷社區(qū)配套設(shè)施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。主要的公共交通及其路線莘廊線、蓮衛(wèi)專線、蓮朱線、朱石線項目對外交通狀況項目對外水、陸、空交通均較為便利。B． 東西干道：朱呂公路西至呂巷鎮(zhèn)，東至朱行鎮(zhèn)，是干巷連接周邊城鎮(zhèn)的主要干道。B、人文、歷史景觀現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園、跑馬場、鴕鳥園、新天鴻高爾夫球場、朱涇東林寺、朱涇古鎮(zhèn)C、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本項目地塊位于上海郊縣，且周邊無重污染企業(yè)空氣環(huán)境良好。規(guī)劃總建筑面積60000平米，現(xiàn)前兩期建成，一期為動遷安置房，二期已轉(zhuǎn)為商品房。二期可銷售數(shù)量為41棟共四種戶型。噪音污染地塊南臨朱呂公路，但車輛較少噪音污染狀況較輕。遠景規(guī)劃A．滬杭鐵路使金山成為浙江和南方各省快速進出上海的橋頭堡。虹橋機場距地塊50分鐘車程，火車南站，距離項目地塊車程40分鐘；4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1）商店、購物中心及菜市場如海超市、農(nóng)工商超市、農(nóng)貿(mào)市場均在3分鐘車程之內(nèi)，生活配套設(shè)施便利2）教育干巷中心幼兒園、干巷中心小學、干巷中學基礎(chǔ)教育配套完善3） 醫(yī)院衛(wèi)生院、藥房均在5分鐘車程之內(nèi)4） 文體、娛樂場所影劇院、新天鴻高爾夫球場、跑馬場、車鏡廣場文體娛樂設(shè)施滿足日常需求二、項目分析（SWOT分析）地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一?！?項目鄰近有主要交通干道，能遠離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項目弱勢分析 當然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： ◆ 項目為動遷房改建項目建成時間較長，產(chǎn)品較差；◆ 由于本項目開發(fā)企業(yè)金山鏡苑公司品牌號召力較弱。上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，15月，比去年同期僅增長2%。上海房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)遠遠落后于全國平均水平。但1～5月住宅市場成交結(jié)構(gòu)中高價房的成交比重較去年有所增加。％的受訪者認為調(diào)控效果凸顯房價下跌，％認為樓市購買力已經(jīng)透支房價將繼續(xù)保持現(xiàn)有水平，％的市民認為房價將會繼續(xù)緩慢上漲，％的市民認為上海房價環(huán)比漲幅繼續(xù)擴大房價加速上漲。第二，在通貨膨脹的大環(huán)境下，房地產(chǎn)具有保值的功能。第三，目前上海的房價就國際化而言，還是偏低的，所以未來一定有上升的空間。但對于局部區(qū)域而言可能會出現(xiàn)均價下降以及成交量放大的現(xiàn)象。2005年上海別墅棟均成交面積為261平方米，2006年為260平方米，2007年已下降至258平方米。據(jù)統(tǒng)計2008年第1～5月全區(qū)別墅用房市場成交量，隨后依次為南匯，松江，寶山。其中以嘉定供應(yīng)量為最大，其他則分布于徐匯、松江、青浦、浦東、閔行、奉賢等區(qū)域，形成多點分布。5月份別墅成交均價較4月份有所回落，獨立別墅成交均價為29411元/平方米，％，主要是由于主力高端成交樓盤價格回落造成的。在產(chǎn)品分類中，獨棟別墅依然是市場供應(yīng)的主力，同比和環(huán)比均有較大增幅；聯(lián)排別墅受到公寓房的影響，環(huán)比降幅較大，套均面積為228平方米。在各區(qū)的成交均價方面，浦東以近40,000元/平方米的單價高居榜首，較第二名的普陀高出15,000元。松江別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價（元/平方米）1匯賢閣南都白馬花園佘山高爾夫別墅601152天馬花苑意境雅苑綠洲比華利花園312183佘山東紫園天馬花苑天馬花苑2683浦東：供應(yīng)量之冠、成交均價之冠2008年1～5月的浦東，無論是供應(yīng)、成交還是價格，都走出了一條怪異的曲線。雖然供應(yīng)和成交較以往有較大降幅，但供求比卻出現(xiàn)上升，1～5月嘉定供求比為1：，而上季度供求比為1：，去年1～5月供求比為1：，在市場環(huán)境不好的情況下，能保持相對較高的成交量，可見嘉定別墅市場被市場的認可度正在提升。1～5月青浦別墅成交均價為16,352元/平方米，環(huán)比上季度上升10%，同比去年1～5月上升13%。閔行別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價（元/平方米）1萬科燕南園南郊別墅蘭喬圣菲別墅475332南郊別墅旭麗花園綠城玫瑰園372403蘭喬圣菲別墅銀都別墅南郊別墅28733別墅后市市場預測由于別墅用地停批，再加上2007的別墅購買熱導致現(xiàn)在市場別墅用地的存量相當稀少，上海別墅的供求矛盾有所加劇。由于別墅土地的限制使得各房地產(chǎn)企業(yè)對別墅項目惜售，并開始考慮如何增加別墅項目土地的利用率。不少開發(fā)商在市場中尋求一些因為產(chǎn)品原因而爛尾，或者滯銷的樓盤，期望能低價收進后將其改頭換面，以新的面貌重新開盤銷售，如青浦楠林水岸、青浦同濟藝墅等。三、區(qū)域市場分析區(qū)域環(huán)境簡介金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。滬杭鐵路金山支線直達金山城區(qū)。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進入上海的橋頭堡。金山區(qū)未來發(fā)展以區(qū)域生態(tài)資源以及沙白、水清、天藍、地綠的城市海景為標志，與金山特色文化和生態(tài)環(huán)境保護緊密結(jié)合，體現(xiàn)人居環(huán)境優(yōu)美、休閑娛樂高尚的現(xiàn)代休閑濱海新城的定位，目標客戶群的范圍擴至上海乃至周邊城市，顯然從自然資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛力巨大?！鞍丝v”是滬杭高速、朱平公路、金廊公路、金石公路、新衛(wèi)高速、松衛(wèi)公路、車亭——亭衛(wèi)公路、嘉金高速。本案毗臨金山市級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點及弱勢樓盤質(zhì)素差異較大區(qū)域競爭較弱區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場起步較晚，該區(qū)域房地產(chǎn)競爭較弱，只有少量樓盤且素質(zhì)差異較大。幸福時光為普通商品房，從產(chǎn)品與本項目差距較大對本項目的影響不大。如海灣、四團等區(qū)域同類別墅。雖然別墅物業(yè)對公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但項目公交系統(tǒng)的欠缺必將對客戶產(chǎn)生一定的影響。他們是社會發(fā)展的深層動力，在提前擁有高享受的物質(zhì)生活時，更渴望獲得一個不斷超越思想進化的心靈空間與交流場所。它認為人與天不是處在一種主體與對象之間的關(guān)系，而是處在一種部分與整體、扭曲與原貌或為學之初與最高境界的關(guān)系之中。這里主要講的一種精神境界便是“天人合一”。靜“遠”的性格延伸 隱 逸靜：人性的冷靜、鎮(zhèn)靜與理性，對生活環(huán)境的要求：安靜、靜謐，讓心去感受去體悟；隱：工作時他們帶領(lǐng)隊伍勇往直前，但生活中絕對是隱秘的、隱居的，甚至是將自己隱藏起來的；逸：輕松、安閑、釋放、超邁（超逸豪放），安逸的生活環(huán)境，慢版的生活格調(diào)；靜逸的自然環(huán)境隱逸的生態(tài)園林 “三箭齊發(fā)、天人合一”形成我們所倡導的“逸形生活”安逸的慢版生活“逸形生活”的關(guān)鍵詞