【正文】 場處于第一次或第二次爆發(fā)階段，多年積累的消費需求只部分得到了釋放，消費者開始逐步接受外來商品房的設(shè)計概念，開始因此而逐步改變原有的生活，居住模式， “進(jìn)城”、“趨洋”情節(jié)明顯 ，主流消費者開持接受，并 愿意更進(jìn)一步接受外來概念的引導(dǎo) ， 市場可以被教育和引導(dǎo) ，新概念和洋概念有運作空間。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 需求特征 自住為代表的剛性需求為主，住宅投資比例較低 1. 以改善居住條件， 自住的剛性需求為主 ，而以投資為目的的彈性需求為輔。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 基本原則 ，定位于城市名片，引領(lǐng)城市未來的居住方向與模式。 , April 16, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023年 4月 16日星期日 6時 43分 18秒 18:43:1816 April 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :43:1818:43Apr2316Apr23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 營銷 營銷的基本原則： ，必須站在引領(lǐng)城市、打造城市名片的高度。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 財務(wù)特征 以規(guī)避風(fēng)險為重要考慮點。 2. 價格天花板現(xiàn)象一般比較明顯， 購房者對價格變動十分敏感 ，控制成本 成為多數(shù)開發(fā)商的重要關(guān)注點之一。 3. 城市化進(jìn)程加快，鎮(zhèn)區(qū)人口有進(jìn)城生活、工作的愿望。 0%5%10%15%20%25%30%菜市場 學(xué)校 超市 醫(yī)院 娛樂設(shè)施 銀行首期業(yè)主配套需求 困 境 2. 早期定位的功能齊全的社區(qū)， 并不能 形成項目強有力的核心賣點 周邊功能齊全、品質(zhì)優(yōu)良，成熟的大盤帶來激烈競爭： 萬科四季花城，風(fēng)和日麗，中海怡翠山莊，新亞洲花園。然后才是深圳首個大型 Townhouse社區(qū)。大盤開發(fā)之道 集團(tuán)營銷中心提交 2023年 06月 28日 目錄 1，大盤的定義 2，大盤開發(fā)的特點 3，大盤開發(fā)模式 4，三、四線城市大盤開發(fā)之道 一、大盤的定義 問題 1：什么是大盤？ 大盤的定義 大盤規(guī)模指標(biāo) —— 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 》 GB 5018093 2023年修訂版 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán) —— 戶數(shù)（戶） 1000016000 30005000 300100 人口（人） 3000050000 708015000 10003000 規(guī)模估算 人均 15㎡ 450000750000 100000225000 1500045000 結(jié)合市場普遍認(rèn)知及規(guī)范數(shù)據(jù)： 大盤的定義 建筑面積 定義 10萬平米 1030萬平米 3050萬平米 50萬平米 300萬平米 小規(guī)模社區(qū) 普通規(guī)模小區(qū) 中等規(guī)模 大盤 超級大盤 問題 2：大盤意味著什么？ 大盤的定義 建筑面積 100萬平米，容積率 ？ 居住人口在 50000人，約 16000戶生活在這里。 、親地性居住。 當(dāng)時的深圳還未形成郊區(qū)化住宅浪潮， 郊區(qū)的距離嚴(yán)重制約項目持續(xù)發(fā)展 規(guī)劃配套未實現(xiàn) ，社區(qū)吸引力大打折扣 3. 當(dāng)時的開發(fā)狀態(tài)將維持 5年左右，原有的建筑和環(huán)境， 對未來新居民缺乏吸引力 破局 —— 激活社區(qū)的總體戰(zhàn)略“孩子的教育” ? 不可復(fù)制的社區(qū)定位 — 深圳最大的教育人文社區(qū) —— 國際學(xué)城特色的理想新城鎮(zhèn) ? 持續(xù)發(fā)展的提前考慮 —— 系列的配套配合策略 ? 戰(zhàn)略的第一切入點 —— 引進(jìn)名校（清華） 2023 2023 2023 2023 學(xué)校一期 步行廣場 商場引進(jìn) 學(xué)校二期 體育公園綠化 部分體育設(shè)施 青少年宮 生態(tài)公園綠化 銀行郵電等 社區(qū)中心標(biāo)志建筑 社區(qū)文化建筑 體育公園完善 商業(yè)發(fā)展 生態(tài)公園 山體公園 成果 108313000020234000600080001000012023140001 9 9 6 2 0 0 0 年 2023 年月銷售面積 教育先行的推廣 1. 清華落戶 隆重的落戶簽約儀式 設(shè)計方案出臺 小學(xué)、初中部墊基儀式 2. ，打動市場的，以點帶面的 推廣語 “將來孩子比我強” 推出 學(xué)校移交儀式 發(fā)放首批學(xué)位證明書 正式招生 深圳最佳名校物業(yè)獎 房交會設(shè)置招生點 4. 配合教育主體的社區(qū)系列活動： ；清華夏令營 ... 3. 推廣活動 ?郊區(qū)大盤的距離較遠(yuǎn)，交通與生活的便利性直接影響項目的人氣及競爭力 ?社區(qū)價值體現(xiàn)在未來的社區(qū)功能配套上，但僅有 齊全的社區(qū)配套在項目的立勢階段，不足以形成項目擊敗其它大盤的核心競爭力， 齊全的社區(qū)功能應(yīng)當(dāng) 有功能核心，有主題， 從而形成社區(qū) 整體功能的差異化和亮點。 4. 如果是經(jīng)濟(jì)輻射能力相對較強的三四線城市，如中山會吸納大量的城市外來產(chǎn)業(yè)工人，但內(nèi)陸的三四線城市則以轉(zhuǎn)化當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)人口為產(chǎn)業(yè)工人為主。 3. 不同物業(yè)之間的價差不是十分明顯 ，尤其多層和洋房價格的區(qū)別較小，不同物業(yè)類型的價值區(qū)別未得到市場的認(rèn)可和體現(xiàn)。 1. 大盤運營期多為 58年，發(fā)展商不愿過長，三四線城市風(fēng)險較大。 ，點式爆發(fā)活動與持續(xù)滲透活動相結(jié)合。 18:43:1818:43:1818:43Sunday, April 16, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 下午 6時 43分 18秒 下午 6時 43分 18:43: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 4月 16日星期日 下午 6時 43分 18秒 18:43: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 結(jié)束 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 3. 多數(shù)開發(fā)商以規(guī)避（剛起步的市場）風(fēng)險為重要原則，自有資金占總投資的比例一般占 2成左右，主要依靠銷售回款，銷售回款占總投資的比例多在 4成以上，因此，對市場走勢的依賴較重。 2. 主流消費者的年齡層主