大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)之道1027139578(文件)
【正文】 的嫁接 現(xiàn)場(chǎng)展示，強(qiáng)調(diào)實(shí)景生活體驗(yàn) 奧園案例總結(jié) 高標(biāo)準(zhǔn)配套的持續(xù)引進(jìn)（運(yùn)動(dòng)立勢(shì)，教育推動(dòng)） 產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升（密度走低） 區(qū)域價(jià)值攀升（通過(guò)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)提升區(qū)域價(jià)值） 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏 啟動(dòng)時(shí)克服區(qū)域陌生感 項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā) 案例借鑒二：深圳萬(wàn)科城 ?萬(wàn)科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，自駕車(chē)通過(guò)梅觀高速可在 30分鐘內(nèi)到達(dá)市中心，總規(guī)模 43萬(wàn)平米。 、親地性居住。 二、商業(yè)街定位：休閑風(fēng)情街。二期主要以聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房為主。 以引入名校“清華”為整個(gè)戰(zhàn)略的切入點(diǎn) 。 當(dāng)時(shí)的深圳還未形成郊區(qū)化住宅浪潮， 郊區(qū)的距離嚴(yán)重制約項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展 規(guī)劃配套未實(shí)現(xiàn) ，社區(qū)吸引力大打折扣 3. 當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)狀態(tài)將維持 5年左右，原有的建筑和環(huán)境， 對(duì)未來(lái)新居民缺乏吸引力 破局 —— 激活社區(qū)的總體戰(zhàn)略“孩子的教育” ? 不可復(fù)制的社區(qū)定位 — 深圳最大的教育人文社區(qū) —— 國(guó)際學(xué)城特色的理想新城鎮(zhèn) ? 持續(xù)發(fā)展的提前考慮 —— 系列的配套配合策略 ? 戰(zhàn)略的第一切入點(diǎn) —— 引進(jìn)名校（清華） 2023 2023 2023 2023 學(xué)校一期 步行廣場(chǎng) 商場(chǎng)引進(jìn) 學(xué)校二期 體育公園綠化 部分體育設(shè)施 青少年宮 生態(tài)公園綠化 銀行郵電等 社區(qū)中心標(biāo)志建筑 社區(qū)文化建筑 體育公園完善 商業(yè)發(fā)展 生態(tài)公園 山體公園 成果 108313000020234000600080001000012023140001 9 9 6 2 0 0 0 年 2023 年月銷(xiāo)售面積 教育先行的推廣 1. 清華落戶 隆重的落戶簽約儀式 設(shè)計(jì)方案出臺(tái) 小學(xué)、初中部墊基儀式 2. ，打動(dòng)市場(chǎng)的，以點(diǎn)帶面的 推廣語(yǔ) “將來(lái)孩子比我強(qiáng)” 推出 學(xué)校移交儀式 發(fā)放首批學(xué)位證明書(shū) 正式招生 深圳最佳名校物業(yè)獎(jiǎng) 房交會(huì)設(shè)置招生點(diǎn) 4. 配合教育主體的社區(qū)系列活動(dòng)： ；清華夏令營(yíng) ... 3. 推廣活動(dòng) ?郊區(qū)大盤(pán)的距離較遠(yuǎn)，交通與生活的便利性直接影響項(xiàng)目的人氣及競(jìng)爭(zhēng)力 ?社區(qū)價(jià)值體現(xiàn)在未來(lái)的社區(qū)功能配套上，但僅有 齊全的社區(qū)配套在項(xiàng)目的立勢(shì)階段，不足以形成項(xiàng)目擊敗其它大盤(pán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力， 齊全的社區(qū)功能應(yīng)當(dāng) 有功能核心，有主題， 從而形成社區(qū) 整體功能的差異化和亮點(diǎn)。 ，原有的用地規(guī)劃凌亂，商用，居住，政府用地混雜， 可開(kāi)發(fā)性低 ，加之 用地成本過(guò)高 ，可開(kāi)發(fā)改造的程度有限。 經(jīng)濟(jì)的對(duì)外輻射能力有限 ，難以形成區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)核心，但 可以提供較多低層次的工作機(jī)會(huì) 。 三四線城市大盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 人口特征 細(xì)腰的正立三角形結(jié)構(gòu)，外來(lái)人口增長(zhǎng)速度相對(duì)較快。 4. 如果是經(jīng)濟(jì)輻射能力相對(duì)較強(qiáng)的三四線城市，如中山會(huì)吸納大量的城市外來(lái)產(chǎn)業(yè)工人，但內(nèi)陸的三四線城市則以轉(zhuǎn)化當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)人口為產(chǎn)業(yè)工人為主。 三四線城市大盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 處于起步階段的房地產(chǎn)市場(chǎng) 4. 多數(shù)新項(xiàng)目均立足于規(guī)劃中的 居住新區(qū) ，區(qū)域內(nèi)拿地成本相對(duì)較低。 2. 戶型以方正實(shí)用的 7090經(jīng)濟(jì)型兩房， 100130舒適型三房為主，這兩部分占供應(yīng)量的 50％ 以上，絕大多數(shù)以自住為主。 6. 多數(shù)項(xiàng)目的規(guī)劃屬于傳統(tǒng)的 封閉型設(shè)計(jì) ， 與城市的交流很少 ，建筑形態(tài)較為單一。 3. 不同物業(yè)之間的價(jià)差不是十分明顯 ，尤其多層和洋房?jī)r(jià)格的區(qū)別較小，不同物業(yè)類(lèi)型的價(jià)值區(qū)別未得到市場(chǎng)的認(rèn)可和體現(xiàn)。 2. 多傾向于 7090的經(jīng)濟(jì)型兩房或 100－ 130的舒適形三房，以自住為主。 三四線城市大盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 營(yíng)銷(xiāo)特征 營(yíng)銷(xiāo)的初級(jí)階段，口碑作用明顯。 4. 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及園林 展示通常不到位 、或粗糙，無(wú)法展示未來(lái)生活場(chǎng)景。 1. 大盤(pán)運(yùn)營(yíng)期多為 58年，發(fā)展商不愿過(guò)長(zhǎng)，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)較大。 ，而以產(chǎn)品外圍競(jìng)爭(zhēng)為主，大盤(pán)的持續(xù)銷(xiāo)售核心競(jìng)爭(zhēng)力一定不是產(chǎn)品本身，不是戶型，而是產(chǎn)品的附加價(jià)值 ——區(qū)域價(jià)值。 產(chǎn)品定位： 多種產(chǎn)品的組合 ，常用策略 —— 少量 獨(dú)棟， TH為主打產(chǎn)品打形象 ； 洋房，多層，小高層則為主力回現(xiàn)產(chǎn)品 ，降低風(fēng)險(xiǎn)。 2. 啟動(dòng)區(qū)的劃分 要考慮土地運(yùn)營(yíng) ，既能正常的持續(xù)開(kāi)發(fā)，也能在開(kāi)發(fā)一期后，剩余土地完整出售。 ，點(diǎn)式爆發(fā)活動(dòng)與持續(xù)滲透活動(dòng)相結(jié)合。 18:43:1818:43:1818:434/16/2023 6:43:18 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023年 4月 16日星期日 下午 6時(shí) 43分 18秒 18:43: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 6時(shí) 43分 18秒 下午 6時(shí) 43分 18:43: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 18:43:1818:43:1818:43Sunday, April 16, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 4月 下午 6時(shí) 43分 :43April 16, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 18:43:1818:43:1818:434/16/2023 6:43:18 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :43:1818:43:18April 16, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 6時(shí) 43分 18秒 下午 6時(shí) 43分 18:43: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看 專(zhuān)家告訴 。 2023年 4月 下午 6時(shí) 43分 :43April 16, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:43:1818:43:1818:43Sunday, April 16, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 6時(shí) 43分 18秒 下午 6時(shí) 43分 18:43: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 4月 16日星期日 下午 6時(shí) 43分 18秒 18:43: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 18:43:1818:43:1818:434/16/2023 6:43:18 PM ? 1成功就是日復(fù)一日
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