【正文】 的嫁接 現(xiàn)場展示，強調實景生活體驗 奧園案例總結 高標準配套的持續(xù)引進（運動立勢，教育推動） 產品品質的不斷提升（密度走低） 區(qū)域價值攀升（通過區(qū)域營銷提升區(qū)域價值） 項目的核心競爭力 項目的開發(fā)節(jié)奏 啟動時克服區(qū)域陌生感 項目的持續(xù)開發(fā) 案例借鑒二：深圳萬科城 ?萬科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內，自駕車通過梅觀高速可在 30分鐘內到達市中心，總規(guī)模 43萬平米。 、親地性居住。 二、商業(yè)街定位：休閑風情街。二期主要以聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房為主。 以引入名校“清華”為整個戰(zhàn)略的切入點 。 當時的深圳還未形成郊區(qū)化住宅浪潮， 郊區(qū)的距離嚴重制約項目持續(xù)發(fā)展 規(guī)劃配套未實現(xiàn) ，社區(qū)吸引力大打折扣 3. 當時的開發(fā)狀態(tài)將維持 5年左右，原有的建筑和環(huán)境， 對未來新居民缺乏吸引力 破局 —— 激活社區(qū)的總體戰(zhàn)略“孩子的教育” ? 不可復制的社區(qū)定位 — 深圳最大的教育人文社區(qū) —— 國際學城特色的理想新城鎮(zhèn) ? 持續(xù)發(fā)展的提前考慮 —— 系列的配套配合策略 ? 戰(zhàn)略的第一切入點 —— 引進名校（清華） 2023 2023 2023 2023 學校一期 步行廣場 商場引進 學校二期 體育公園綠化 部分體育設施 青少年宮 生態(tài)公園綠化 銀行郵電等 社區(qū)中心標志建筑 社區(qū)文化建筑 體育公園完善 商業(yè)發(fā)展 生態(tài)公園 山體公園 成果 108313000020234000600080001000012023140001 9 9 6 2 0 0 0 年 2023 年月銷售面積 教育先行的推廣 1. 清華落戶 隆重的落戶簽約儀式 設計方案出臺 小學、初中部墊基儀式 2. ，打動市場的，以點帶面的 推廣語 “將來孩子比我強” 推出 學校移交儀式 發(fā)放首批學位證明書 正式招生 深圳最佳名校物業(yè)獎 房交會設置招生點 4. 配合教育主體的社區(qū)系列活動： ；清華夏令營 ... 3. 推廣活動 ?郊區(qū)大盤的距離較遠，交通與生活的便利性直接影響項目的人氣及競爭力 ?社區(qū)價值體現(xiàn)在未來的社區(qū)功能配套上，但僅有 齊全的社區(qū)配套在項目的立勢階段，不足以形成項目擊敗其它大盤的核心競爭力， 齊全的社區(qū)功能應當 有功能核心，有主題， 從而形成社區(qū) 整體功能的差異化和亮點。 ，原有的用地規(guī)劃凌亂，商用，居住，政府用地混雜， 可開發(fā)性低 ，加之 用地成本過高 ，可開發(fā)改造的程度有限。 經濟的對外輻射能力有限 ，難以形成區(qū)域內的經濟核心，但 可以提供較多低層次的工作機會 。 三四線城市大盤的開發(fā)經驗總結 人口特征 細腰的正立三角形結構，外來人口增長速度相對較快。 4. 如果是經濟輻射能力相對較強的三四線城市，如中山會吸納大量的城市外來產業(yè)工人，但內陸的三四線城市則以轉化當?shù)剞r業(yè)人口為產業(yè)工人為主。 三四線城市大盤的開發(fā)經驗總結 處于起步階段的房地產市場 4. 多數(shù)新項目均立足于規(guī)劃中的 居住新區(qū) ，區(qū)域內拿地成本相對較低。 2. 戶型以方正實用的 7090經濟型兩房， 100130舒適型三房為主，這兩部分占供應量的 50％ 以上，絕大多數(shù)以自住為主。 6. 多數(shù)項目的規(guī)劃屬于傳統(tǒng)的 封閉型設計 ， 與城市的交流很少 ，建筑形態(tài)較為單一。 3. 不同物業(yè)之間的價差不是十分明顯 ，尤其多層和洋房價格的區(qū)別較小，不同物業(yè)類型的價值區(qū)別未得到市場的認可和體現(xiàn)。 2. 多傾向于 7090的經濟型兩房或 100－ 130的舒適形三房，以自住為主。 三四線城市大盤的開發(fā)經驗總結 營銷特征 營銷的初級階段，口碑作用明顯。 4. 銷售現(xiàn)場及園林 展示通常不到位 、或粗糙，無法展示未來生活場景。 1. 大盤運營期多為 58年，發(fā)展商不愿過長，三四線城市風險較大。 ，而以產品外圍競爭為主，大盤的持續(xù)銷售核心競爭力一定不是產品本身，不是戶型，而是產品的附加價值 ——區(qū)域價值。 產品定位： 多種產品的組合 ，常用策略 —— 少量 獨棟， TH為主打產品打形象 ； 洋房，多層，小高層則為主力回現(xiàn)產品 ，降低風險。 2. 啟動區(qū)的劃分 要考慮土地運營 ，既能正常的持續(xù)開發(fā)，也能在開發(fā)一期后，剩余土地完整出售。 ，點式爆發(fā)活動與持續(xù)滲透活動相結合。 18:43:1818:43:1818:434/16/2023 6:43:18 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 4月 16日星期日 下午 6時 43分 18秒 18:43: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 6時 43分 18秒 下午 6時 43分 18:43: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 18:43:1818:43:1818:43Sunday, April 16, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 4月 下午 6時 43分 :43April 16, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 18:43:1818:43:1818:434/16/2023 6:43:18 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :43:1818:43:18April 16, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 6時 43分 18秒 下午 6時 43分 18:43: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 4月 下午 6時 43分 :43April 16, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:43:1818:43:1818:43Sunday, April 16, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 6時 43分 18秒 下午 6時 43分 18:43: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 4月 16日星期日 下午 6時 43分 18秒 18:43: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 18:43:1818:43:1818:434/16/2023 6:43:18 PM ? 1成功就是日復一日