【正文】 下午 6時 43分 18秒 下午 6時 43分 18:43: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 4月 下午 6時 43分 :43April 16, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :43:1818:43:18April 16, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 18:43:1818:43:1818:43Sunday, April 16, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 18:43:1818:43:1818:434/16/2023 6:43:18 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 6時 43分 18秒 下午 6時 43分 18:43: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 4月 下午 6時 43分 :43April 16, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 4月 16日星期日 下午 6時 43分 18秒 18:43: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 18:43:1818:43:1818:43Sunday, April 16, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 18:43:1818:43:1818:434/16/2023 6:43:18 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 6時 43分 18秒 下午 6時 43分 18:43: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 4月 下午 6時 43分 :43April 16, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 4月 16日星期日 下午 6時 43分 18秒 18:43: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 18:43:1818:43:1818:43Sunday, April 16, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 18:43:1818:43:1818:434/16/2023 6:43:18 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 結(jié)束 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ，點式爆發(fā)活動與持續(xù)滲透活動相結(jié)合。 4. 分期上， 主打產(chǎn)品的大部分 應(yīng)當(dāng)待區(qū)域價值上升之后，在項目中期投入，保證高端物業(yè)的高價值實現(xiàn)。 2. 啟動區(qū)的劃分 要考慮土地運營 ，既能正常的持續(xù)開發(fā)，也能在開發(fā)一期后，剩余土地完整出售。 形象定位： 始終站在 城市高度 ， 概念要有延展性 ，包容性，可以在項目周期內(nèi)吸納其他新興的概念與創(chuàng)意，常用手法如泛國際。 產(chǎn)品定位： 多種產(chǎn)品的組合 ，常用策略 —— 少量 獨棟， TH為主打產(chǎn)品打形象 ； 洋房，多層，小高層則為主力回現(xiàn)產(chǎn)品 ，降低風(fēng)險。 ，一定是 社區(qū)價值帶來的產(chǎn)品附加值 ，產(chǎn)品本身的創(chuàng)新只能是必要條件，不能長久。 ，而以產(chǎn)品外圍競爭為主，大盤的持續(xù)銷售核心競爭力一定不是產(chǎn)品本身，不是戶型，而是產(chǎn)品的附加價值 ——區(qū)域價值。 3. 多數(shù)開發(fā)商以規(guī)避（剛起步的市場）風(fēng)險為重要原則，自有資金占總投資的比例一般占 2成左右，主要依靠銷售回款，銷售回款占總投資的比例多在 4成以上，因此，對市場走勢的依賴較重。 1. 大盤運營期多為 58年，發(fā)展商不愿過長，三四線城市風(fēng)險較大。 6. 對于客戶關(guān)系的管理不重視，基本 沒有 類似萬客會這樣的 客戶關(guān)系管理機構(gòu) ， 做會的目的主要是認(rèn)籌 。 4. 銷售現(xiàn)場及園林 展示通常不到位 、或粗糙，無法展示未來生活場景。 2. 多數(shù)營銷戰(zhàn)略以產(chǎn)品競爭層面為指導(dǎo)， 營銷的高度多局限于區(qū)域內(nèi) 。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 營銷特征 營銷的初級階段，口碑作用明顯。 4. 較多三四線城市 對電梯高層有抵觸 （成本和物業(yè)費用高），但也有反例，如東莞認(rèn)為沒有電梯的住宅不是城市住宅。 2. 多傾向于 7090的經(jīng)濟型兩房或 100－ 130的舒適形三房，以自住為主。 2. 主流消費者的年齡層主要分為兩類： 25－ 35歲的客戶群，以經(jīng)濟型的兩房自住為主， 35－ 50歲的客戶群，以三房或四房，改善生活自住為主。 3. 不同物業(yè)之間的價差不是十分明顯 ，尤其多層和洋房價格的區(qū)別較小，不同物業(yè)類型的價值區(qū)別未得到市場的認(rèn)可和體現(xiàn)。產(chǎn)品品質(zhì)的提升空間因價格因素較為有限。 6. 多數(shù)項目的規(guī)劃屬于傳統(tǒng)的 封閉型設(shè)計 ， 與城市的交流很少 ，建筑形態(tài)較為單一。 4. 大盤的容積率相對較高，多為 － ， 主打產(chǎn)品為少量的 TH，或洋房，較少涉及獨棟別墅，而 主力回現(xiàn)產(chǎn)品則是以多層，小高層為主。 2. 戶型以方正實用的 7090經(jīng)濟型兩房， 100130舒適型三房為主，這兩部分占供應(yīng)量的 50％ 以上，絕大多數(shù)以自住為主。 5. 市場中的 商業(yè)供應(yīng)量過剩較多 ，大于城市經(jīng)典理論的測算值，主要以商鋪形式為主， 銷售率高，空置率也高 ，業(yè)主中小私營業(yè)主比例較高，主要原因在于： a)三四線城市很多業(yè)主認(rèn)為商鋪的保值能力遠高于住宅，業(yè)主愿意購置大量商鋪保存，寧可當(dāng)前空置未出租； b)從開發(fā)商的角度而言，此類城市中多存在 住宅的價格天花板 ，雖然很難突破，但規(guī)避的方法就是增加售價遠高于住宅的商鋪的量。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 處于起步階段的房地產(chǎn)市場 4. 多數(shù)新項目均立足于規(guī)劃中的 居住新區(qū) ，區(qū)域內(nèi)拿地成本相對較低。 2. 三級市場 遠沒有一二線城市發(fā)達，商品房流通速度較低，多數(shù)以自住為主，此外，參與交易的二手房中，多以 樓齡較大的老住宅 為主，而 新房二手房的交易量較低 ，說明市場中的購房 主要以自住 ，改善原有生活條件為主。 4. 如果是經(jīng)濟輻射能力相對較強的三四線城市，如中山會吸納大量的城市外來產(chǎn)業(yè)工人，但內(nèi)陸的三四線城市則以轉(zhuǎn)化當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)人口為產(chǎn)業(yè)工人為主。 2. 與一二線城市不同的是， 城市白領(lǐng)缺失，大量的是產(chǎn)業(yè)工人和普通的小私營業(yè)主 ，這與城市第三產(chǎn)業(yè)比例較低有關(guān)。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 人口特征 細(xì)腰的正立三角形結(jié)構(gòu)，外來人口增長速度相對較快。 3. 第三產(chǎn)業(yè)比例遠低于一二線城市 ，形式主要以商業(yè)為主，以物流運輸為代表的低端服務(wù)業(yè)較多，而金融保險業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè)較少，導(dǎo)致 白領(lǐng)缺失 。 經(jīng)濟的對外輻射能力有限 ，難以形成區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟核心，但 可以提供較多低層次的工作機會 。 ，與核心區(qū)距離較近，但生活配套尤其是商業(yè)配套相對缺乏；老核心區(qū)配套成熟，