【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園林景觀規(guī)劃評(píng)述： 采用傳統(tǒng)兵營(yíng)式排列，并結(jié)合 “同濟(jì)線 ”的運(yùn)用形成小區(qū)景觀主干道 配套設(shè)施 : 周邊基本設(shè)施配套較缺乏 本期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 4月 20日 本期推出總戶數(shù)： 230 本次推出體量： —— 本次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目構(gòu)成： 多層 套內(nèi)均價(jià)（分類(lèi)別）： 19002500（報(bào)價(jià)） 整體銷(xiāo)售率： 40% 銷(xiāo)售周期： —— 本期推出戶型配比 前期開(kāi)盤(pán)時(shí)間： —— 后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況： 無(wú) 目標(biāo)人群概述： 拆遷戶 +學(xué)校老師 產(chǎn)品類(lèi)別 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷(xiāo)售率 多層 2 88/90 70 30% —— 多層 3 103/116 160 70% —— 泗陽(yáng)小高層樓盤(pán)重點(diǎn)個(gè)案研究 銷(xiāo)售分析 —— 項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)，從的銷(xiāo)售情況看，由于一期建成積累客戶較多，在近一個(gè)月時(shí)間完成了 40%的銷(xiāo)售。 區(qū)域分析 —— 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷?yáng)“行政文教區(qū)”，是泗陽(yáng)重點(diǎn)打造的區(qū)域，目前已經(jīng)具備整體形象展示，而且各種生活配套設(shè)施不全 營(yíng)銷(xiāo)分析 —— 項(xiàng)目未推出相關(guān)的促銷(xiāo)優(yōu)惠措施 物業(yè)分析 —— 項(xiàng)目的整體規(guī)劃無(wú)亮點(diǎn)，戶型分配比較合理，三房占 70%，并有少數(shù)聯(lián)排。 小結(jié)： 盡管樓盤(pán)的二期地理位置靠北，生活配套設(shè)施有限，但一期積累了客戶口碑，因此二期提價(jià)后，仍能實(shí)現(xiàn)較穩(wěn)定的去化率。 金康華府 泗陽(yáng)小高層樓盤(pán)重點(diǎn)個(gè)案研究 泗陽(yáng)小高層樓盤(pán)重點(diǎn)個(gè)案研究 項(xiàng)目名稱(chēng)： 翰林院 項(xiàng)目位置： 文成路安居路 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位： 泗陽(yáng)新源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 項(xiàng)目電話： 052785511111 整體定位： 構(gòu)筑一種生活的高度 建筑形態(tài)： 多層 \小高層 園林風(fēng)格： 水景住宅 總占地面積： 79270平方米 總建筑面積： 15萬(wàn)平米 項(xiàng)目構(gòu)成 : 住宅 +底商 容積率 ： 總戶數(shù)： 668 車(chē)位數(shù)： 340 產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃： 小區(qū)布局方正、合理分區(qū)，小區(qū)道路根據(jù)地形特征和建筑布局設(shè)置，立面為北歐風(fēng)格 園林景觀規(guī)劃評(píng)述： 景觀設(shè)計(jì)層次感豐富，突出水景和社區(qū)的結(jié)合 配套設(shè)施 : 有泗陽(yáng)新高中等 本期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 08年 4月 1日 本期推出總戶數(shù)： 300 本次推出體量： — 本次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目構(gòu)成： 住宅，底商 套內(nèi)均價(jià)（分類(lèi)別）： 2200（報(bào)價(jià)） 整體銷(xiāo)售率： 約 30%左右 銷(xiāo)售周期： — 本期推出戶型配比 前期開(kāi)盤(pán)時(shí)間： —— 后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況： 后期主要打造社區(qū)中央水景 目標(biāo)人群概述： 泗陽(yáng)城區(qū) +農(nóng)村 產(chǎn)品類(lèi)別 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷(xiāo)售率 小高 3 109/118/122 —— —— —— 小高 4 144 —— —— —— 小高 2 78/82/93 —— —— —— 銷(xiāo)售分析 —— 項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)在 2200元 /平方米之間，而位置相對(duì)較偏，導(dǎo)致樓盤(pán)的去化情況較相同品質(zhì)，但地段較好的區(qū)域有一定落差。 區(qū)域分析 —— 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷?yáng)的“教育中心”，緊鄰泗陽(yáng)新高中，周邊人氣較為缺乏，生活配套還不完善，區(qū)域成熟還需要時(shí)間。 營(yíng)銷(xiāo)分析 —— 目前項(xiàng)目并未推出具有誘惑力的營(yíng)銷(xiāo)手段 物業(yè)分析 —— 項(xiàng)目物業(yè)為多層和小高層為主，是泗陽(yáng)目前在售樓盤(pán)中，唯一主打產(chǎn)品為小高層的；而且社區(qū)還引入了水景的設(shè)計(jì)，戶型在市場(chǎng)上也比較有競(jìng)爭(zhēng)力。 泗陽(yáng)小高層樓盤(pán)重點(diǎn)個(gè)案研究 小結(jié)： 盡管具備較高社區(qū)品質(zhì)，但由于定價(jià)與市場(chǎng)認(rèn)知有出入，同時(shí)地段影響有限，導(dǎo)致市場(chǎng)去化與市場(chǎng)平均水平有差距。 翰學(xué)院 泗陽(yáng)小高層樓盤(pán)重點(diǎn)個(gè)案研究 項(xiàng)目名稱(chēng)： 萬(wàn)誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置： 淮海路上海路 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位： 江蘇萬(wàn)誠(chéng)置業(yè) 項(xiàng)目電話： 052785588666 整體定位： 36萬(wàn)平方米城市摩爾生活特區(qū) 建筑形態(tài)： 多層 \小高層 園林風(fēng)格： 無(wú) 總占地面積： 20萬(wàn)平方米 總建筑面積： 36萬(wàn)平米 項(xiàng)目構(gòu)成 : 住宅 +底商 +酒店 容積率 ： 總戶數(shù)： 786戶 車(chē)位數(shù)： —— 產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述： 由于樓盤(pán)產(chǎn)品類(lèi)型比較豐富，同時(shí)利用了酒店等產(chǎn)品，豐富了外立面 語(yǔ)言，整體色彩較為明亮，但天際線處理一般 園林景觀規(guī)劃評(píng)述： 由于建筑密度較大，基本無(wú)園林景觀 配套設(shè)施 : 周邊基本設(shè)施配套齊全 本期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 08年 4月 20日 本期推出總戶數(shù)： —— 本次推出體量： 3棟小高層 本次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目構(gòu)成： 小高層住宅 +底商 套內(nèi)均價(jià)（分類(lèi)別）： 2023（報(bào)價(jià)） 整體銷(xiāo)售率： 100多套 銷(xiāo)售周期： —— 本期推出戶型配比 前期開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 12月 后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況： 小區(qū)產(chǎn)品組合豐富，但是由于容積率高達(dá) 2以上，因此規(guī)劃景觀質(zhì)量比較差，沿上海路、淮海路布置高層建筑。 目標(biāo)人群概述： 區(qū)域 (比例 )：淮安投資客 +外省投資客 +泗陽(yáng)當(dāng)?shù)乜蛻? 產(chǎn)品類(lèi)別 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷(xiāo)售率 小高 3 121 —— —— —— 小高 3 —— —— —— 小高 3 —— —— —— 營(yíng)銷(xiāo)分析 —— 項(xiàng)目的推廣渠道比較豐富，同時(shí)也運(yùn)用了比較打動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用竦臓I(yíng)銷(xiāo)手段，如 1萬(wàn)抵 2萬(wàn)，小高層送 3年電梯費(fèi)等，吸引客戶購(gòu)買(mǎi)欲望 泗陽(yáng)小高層樓盤(pán)重點(diǎn)個(gè)案研究 銷(xiāo)售分析 —— 項(xiàng)目的多層 2023年 1月推出，至 4月已經(jīng)全部售出，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，部分客戶來(lái)自淮安和上海。小高層 4月 20日推出，目前也去化了 100多套 區(qū)域分析 —— 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷?yáng)“黃金商圈”所在，未來(lái)城市發(fā)展的重點(diǎn)，與泗陽(yáng)汽車(chē)站的距離較近，今后的前景為當(dāng)?shù)厝怂春谩? 物業(yè)分析 —— 項(xiàng)目物業(yè)組合包括多層、小高層、商業(yè)街、購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店等，由于地塊面積有限，整體規(guī)劃布局品質(zhì)較差，住宅戶型設(shè)計(jì)不佳。 小結(jié) ：具備地段優(yōu)勢(shì)，較有影響力的物業(yè)組合，加上適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)技巧，從而取得了市場(chǎng)的成功。 萬(wàn)誠(chéng) 國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱(chēng)： 世紀(jì)華庭 項(xiàng)目位置： 繁榮路，志遠(yuǎn)中學(xué)旁 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位： —— 項(xiàng)目電話： 052785689999 整體定位： 獨(dú)具江南庭院雋秀品質(zhì)、開(kāi)創(chuàng)泗陽(yáng)江南庭院之 “凈態(tài)社區(qū) ” 建筑形態(tài)： 多層 \小高層 園林風(fēng)格： 無(wú) 總占地面積： 約 11萬(wàn)平方米 總建面： 15萬(wàn)平米 項(xiàng)目構(gòu)成 : 住宅 +底商 容積率 ： 約 總戶數(shù)： —— 車(chē)位數(shù)： —— 產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃： 品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，無(wú)社區(qū)氛圍營(yíng)造 園林景觀規(guī)劃評(píng)述： 由于建筑密度較大，基本無(wú)園林景觀 配套設(shè)施 : 周邊基本設(shè)施配套齊全 本期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 08年 3月 28日 本期推出總戶數(shù)： —— 本次推出體量： 16棟多層 本次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目構(gòu)成： 多層 套內(nèi)均價(jià) （分類(lèi)別）： 20232700 整體銷(xiāo)售率： 約 100多套 銷(xiāo)售周期： —— 本期推出戶型配比 前期開(kāi)盤(pán)時(shí)間： —— 后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況： 二期將推出含小高層產(chǎn)品，具體時(shí)間待定，小高層位于繁榮路沿街底商之上 目標(biāo)人群概述： 區(qū)域 (比例 )：泗陽(yáng)當(dāng)?shù)乜蛻?+志遠(yuǎn)中學(xué)老師 +志遠(yuǎn)中學(xué)陪讀家長(zhǎng) +投資者 泗陽(yáng)小高層樓盤(pán)重點(diǎn)個(gè)案研究 產(chǎn)品類(lèi)別 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷(xiāo)售率 多層 2 90102 —— —— —— 多層 3 110121 —— —— —— 銷(xiāo)售分析 —— 由于地處城區(qū)繁華區(qū)域，同時(shí)周邊的目標(biāo)客戶，如志遠(yuǎn)中學(xué)老師學(xué)生等群體比較集中，盡管銷(xiāo)售價(jià)格較高，因此開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，取得較為良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 區(qū)域分析 —— 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷?yáng)城區(qū)比較成熟區(qū)域，無(wú)論是周邊的生活配套還是教育設(shè)施都比較齊全，生活氛圍濃厚，具有投資潛力。 營(yíng)銷(xiāo)分析 —— 基本無(wú)較大的優(yōu)惠手段 物業(yè)分析 —— 項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)劃布局品質(zhì)感較為缺乏，但戶型面積段及相關(guān)配比較為合理 泗陽(yáng)小高層樓盤(pán)重點(diǎn)個(gè)案研究 小結(jié)： 具備地段優(yōu)勢(shì)，較有影響力的物業(yè)組合，加上適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)技巧，從而取得了市場(chǎng)的成功。 世紀(jì)華庭 項(xiàng)目名稱(chēng)： 中勝翡翠城 項(xiàng)目位置： 北京路 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位： 中勝置業(yè)公司 項(xiàng)目電話： 052785689999 整體定位： 獨(dú)具江南庭院雋秀品質(zhì)、開(kāi)創(chuàng)泗陽(yáng)江南庭院之 “凈態(tài)社區(qū) ” 建筑形態(tài)： 多層 \小高層 園林風(fēng)格： 無(wú) 總占地面積： 88畝 總建筑面積： 10萬(wàn)平米 項(xiàng)目構(gòu)成 : 住宅 +底商 容積率 ： 約 總戶數(shù)： —— 車(chē)位數(shù)： —— 產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述： 品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，加部分的中央景觀，運(yùn)用新古典主義外立面 園林景觀規(guī)劃評(píng)述： 采用傳統(tǒng)玉佩的形式，經(jīng)過(guò)一定的抽象變形使之成為小區(qū)景觀軸線和中心景觀。 配套設(shè)施 : 周邊基本設(shè)施配套齊全 本期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未開(kāi)盤(pán) 本期推出總戶數(shù)： —— 本次推出體量： —— 本次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目構(gòu)成： 多層 套內(nèi)均價(jià)（分類(lèi)別）： 19002400（報(bào)價(jià)） 整體銷(xiāo)售率： —— 銷(xiāo)售周期： —— 本期推出戶型配比 前期開(kāi)盤(pán)時(shí)間： —— 后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況： 無(wú) 目標(biāo)人群概述： 無(wú) 泗陽(yáng)小高層樓盤(pán)重點(diǎn)個(gè)案研究 產(chǎn)品類(lèi)別 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷(xiāo)售率 多層 2 8090 —— —— —— 多層 3 13150 —— —— —— 銷(xiāo)售分析 —— 項(xiàng)目目前未開(kāi)盤(pán)，但從售樓處現(xiàn)場(chǎng)推斷，客戶積累情況不樂(lè)觀 區(qū)域分析 —— 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷?yáng)“行政文教區(qū)”，是泗陽(yáng)重點(diǎn)打造的區(qū)域，目前已經(jīng)具備整體形象展示，而且各種生活配套設(shè)施也較為齊全。 營(yíng)銷(xiāo)分析 —— 項(xiàng)目未推出相關(guān)的促銷(xiāo)優(yōu)惠措施 物業(yè)分析 —— 項(xiàng)目的整體規(guī)劃無(wú)亮點(diǎn)，多層戶型偏大，同時(shí)大戶型配比也較大。 泗陽(yáng)小高層樓盤(pán)重點(diǎn)個(gè)案研究 小結(jié)： 盡管樓盤(pán)的地段占有一定優(yōu)勢(shì)，但產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)營(yíng)銷(xiāo)手段匱乏，將導(dǎo)致項(xiàng)目去化阻礙增大。 中勝 翡翠城 泗陽(yáng)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判 結(jié)論 Ⅰ ： 根據(jù)對(duì) 2023年春開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)的跟蹤分析，無(wú)論是多層還是小高層，整體去化情況比較理想，表明泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度還維持在較高水平。 結(jié)論 Ⅱ ： 目前泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)各重點(diǎn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況比較理想，而且成交價(jià)格基本在 2023元 /平方米，世紀(jì)華庭的最高報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到 2700元 /平方米， 前期取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的樓盤(pán)將會(huì)有價(jià)格抬升的沖動(dòng)，從而為項(xiàng)目帶來(lái)價(jià)格盤(pán)整空間。 泗陽(yáng)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判 結(jié)論 Ⅳ ： 縱觀泗陽(yáng)目前取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的重點(diǎn)樓盤(pán)，主要的決定因素有三個(gè)方面， 一是良好的地段，如萬(wàn)誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)；二是通過(guò)出眾的小區(qū)規(guī)劃和恰當(dāng)?shù)膽粜彤a(chǎn)品設(shè)計(jì)所打造的高品質(zhì)社區(qū)感，如名流新天地；三是全方位、多樣化的物業(yè)形態(tài)組合所帶來(lái)的升值前景預(yù)期；項(xiàng)目基本具備贏得良好業(yè)績(jī)?nèi)齻€(gè)條件。 結(jié)論 Ⅲ ： 以目前的市場(chǎng)去化趨勢(shì)判斷，泗陽(yáng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)還保持著穩(wěn)步上升的勢(shì)頭，從現(xiàn)在到第四季度，市場(chǎng)價(jià)格還應(yīng)有一定的上漲空間， 一般住宅產(chǎn)品的成交價(jià)格將達(dá)到 2200元 /平方米，而別墅產(chǎn)品由于市場(chǎng)較為稀缺，因此價(jià)格應(yīng)達(dá)到 3500元 /平方米以上的價(jià)格體系。 合順針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的結(jié)論和觀點(diǎn) ? 泗陽(yáng)樓市近幾年總體呈上升趨勢(shì)； ? 目前樓市需求仍保持旺盛； ? 多層仍為市場(chǎng)追捧熱點(diǎn)，小高層正逐步被接受； ? 別墅供應(yīng)目前基本空白，但后續(xù)有一定供應(yīng)量； ? 目前市場(chǎng)多層及小高層對(duì)外推售均價(jià)在 2023~2200左右； ? 而多層及小高層實(shí)際成交均價(jià)在 1900~2023左右； ? 相對(duì) 07年住宅成交均價(jià)上漲了 300~400元左右； ? 預(yù)計(jì)今年住宅成交均價(jià)將達(dá)到 2100~2200元左右。 因此，合順針對(duì)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀及后市預(yù)判，認(rèn)為： 若本案多層及小高層