模塊3房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析(編輯修改稿)
2025-04-24 12:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 港恒基兆業(yè)集團(tuán)等，紛紛 落戶沈陽沈北新區(qū)開發(fā)超大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中， 碧桂園在沈陽的投資總額預(yù)計(jì)達(dá) 130億元。根據(jù)碧 桂、園與沈北新區(qū)簽署的開發(fā)合同，該集團(tuán)將用三 年的時(shí)間，在沈北新區(qū)開發(fā)建設(shè)兩個(gè)大型生態(tài)社 區(qū)，項(xiàng)目投資總額達(dá) 130億元。除了碧桂園，另 外三家大型地產(chǎn)集團(tuán)恒大集團(tuán)、雅居樂和香江集團(tuán) 也都與沈陽達(dá)成了合作意向。如恒大集團(tuán)將在沈陽 兩個(gè)區(qū)投資百億元修建五星級酒店、商務(wù)中心、文 化體育設(shè)施和住宅等；香江集團(tuán)將在沈陽細(xì)河經(jīng)濟(jì) 區(qū)和沈北新區(qū)投資開發(fā)工業(yè)園區(qū)和綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。 廣東房產(chǎn)大鱷之所以選擇北上沈陽，一個(gè)重要的原 因是因?yàn)樯蜿柹虮毙聟^(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津渤 海新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)之后，獲國務(wù)院批準(zhǔn)成立的 第四個(gè)國家級新區(qū)。沈陽沈北新區(qū)能吸引多個(gè)廣東 地產(chǎn)商北上投巨資“造城”，其對開發(fā)商多方面的優(yōu) 惠政策是關(guān)鍵因素。沈陽市政府已賦予沈北新區(qū)十 大優(yōu)惠政策，包括享有市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)、部分城市 新區(qū)在執(zhí)行國家、省、市對入?yún)^(qū)項(xiàng)目優(yōu)惠政策的同 時(shí)，還在土地、稅收、財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)、金融扶持等政策 方面給予優(yōu)惠。另外，沈陽市政府積極的招商態(tài)度 也是吸引外資的重要原因之一。在今年年初沈陽赴 香港的招商活動中，香港恒基兆業(yè)集團(tuán)董事局主席 李兆基就是當(dāng)場拍板沈陽兩個(gè)大型項(xiàng)目，一個(gè)是在 沈陽規(guī)劃建設(shè)占地 10萬平米，高達(dá) 300米的國際金融 大廈；另一個(gè)是在沈北新區(qū)建設(shè) 40萬平米高檔住宅 生活區(qū)。 在廣東地區(qū)發(fā)展成熟并在近幾年大力拓展全國 市場的粵地產(chǎn)商，敏銳地察覺了這一基本環(huán)境的變 化，領(lǐng)先以一步進(jìn)駐這個(gè)開發(fā)新區(qū)，為企業(yè)的發(fā)展 奠定了良好的基礎(chǔ)。 相關(guān)知識 ? ? ? ? 房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)，把握市場機(jī)會或調(diào)整其市場行為，從而使投資者的市場預(yù)期盡可能靠近實(shí)際結(jié)果。 運(yùn)用科學(xué)方法對市場調(diào)查的資料進(jìn)行詳盡分析是確保投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。 歷史的教訓(xùn)：決策的失誤使項(xiàng)目損失巨大。 市場分析具有以下作用： A、掌握市場變化的態(tài)勢； B、有利于作好投資決策； C、為房地產(chǎn)價(jià)格確定和營銷策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù)。 房地產(chǎn)投資市場分析的依據(jù) 1．房地產(chǎn)市場供給方面的信息 2．房地產(chǎn)市場需求方面的信息 （ 1）房地產(chǎn)市場需求總量方面的信息。如：現(xiàn)有人口數(shù)量、使用中的房地產(chǎn)數(shù)量、空置量信息；現(xiàn)實(shí)和潛在的房地產(chǎn)需求量等 （ 2）房地產(chǎn)市場需求傾向方面的信息。 （ 3）房地產(chǎn)市場需求客戶特征方面的信息。 （ 4）房地產(chǎn)市場需求未來趨勢方面的信息。 房地產(chǎn)投資市場分析的依據(jù) 3．房地產(chǎn)供求關(guān)系方面的信息 房地產(chǎn)投資市場供求關(guān)系方面的信息大致包括： （ 1）供求關(guān)系狀況方面的信息，如：供給量的缺口程度或空置率、空置量，價(jià)格上漲或下跌幅度及比率，成交量與需求量，市場吸納能力與速度等。 （ 2）供求關(guān)系未來趨勢方面的信息，如政策法規(guī)信息，房地產(chǎn)稅收信息，城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃信息，城市化狀況及其趨勢方面的信息，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢方面的信息， GDP及其增長率方面的信息，通貨膨脹率、利率水平、獲取貸款的可能性方面的信息，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平方面的信息，房地產(chǎn)投資收益率及房地產(chǎn)開發(fā)利潤率變化的信息等。 4．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方面的信息 ? . ? 城市房地產(chǎn)市場分析 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析 ? . ? 房地產(chǎn)市場供給分析 —— 供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給預(yù)測 ? 房地產(chǎn)市場需求分析 —— 需求總量、需求客戶分析 ? 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析 —— 供求缺口 ? 房地產(chǎn)市場競爭分析 —— 競爭對手和競爭項(xiàng)目 房地產(chǎn)投資市場分析的注意事項(xiàng) 1．房地產(chǎn)投資市場分析要有明確的思路 2．房地產(chǎn)投資市場分析要根據(jù)分析目的確定研究內(nèi)容和角度 3．房地產(chǎn)投資市場分析要把多種分析方法結(jié)合起來 4．房地產(chǎn)投資市場分析數(shù)據(jù)要真實(shí)可靠 5．房地產(chǎn)投資市場分析要避免陷入不必要的誤區(qū) 房地產(chǎn)投資市場分析報(bào)告 ? 競爭項(xiàng)目的調(diào)研報(bào)告 1. 競爭項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息資料：產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售執(zhí)行、企業(yè)狀況、物業(yè)管理等 2. 樓盤調(diào)研總結(jié) :優(yōu)缺點(diǎn)、本項(xiàng)目的建議 房地產(chǎn)投資市場分析報(bào)告 ? 區(qū)域市場調(diào)研報(bào)告 1. 區(qū)域概況：歷史、人文、交通、生活、區(qū)域顯著特征及未來規(guī)劃 2. 目標(biāo)區(qū)域樓盤情況： 3. 報(bào)告結(jié)論及建議：區(qū)域的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、區(qū)域的需求結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)投資市場分析報(bào)告 ? 調(diào)研報(bào)告要求： 實(shí)訓(xùn) ? 針對所調(diào)研區(qū)域，對該區(qū)域市場進(jìn)行分析并形成分析報(bào)告 任務(wù) 3 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測 房地產(chǎn)市場調(diào)查 房地產(chǎn)市場調(diào)查 市場分析分為調(diào)查和預(yù)測。 一、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本情況調(diào)查 A、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)用地情況調(diào)查： B、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的調(diào)查； 二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目外部環(huán)境調(diào)查 住宅需求調(diào)查；當(dāng)?shù)鼐用褡》繝顩r調(diào)查；社會購買力 調(diào)查；住房消費(fèi)水平調(diào)查；房價(jià)調(diào)查；土地使用情況調(diào)查；住宅供給量調(diào)查；金融狀況調(diào)查；競爭情況調(diào)查； 稅費(fèi)種類及繳納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查； 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部條件調(diào)查； 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 一、調(diào)查準(zhǔn)備階段 確定調(diào)查目
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