模塊3房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場(chǎng)分析(編輯修改稿)
2025-04-24 12:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 港恒基兆業(yè)集團(tuán)等，紛紛 落戶沈陽(yáng)沈北新區(qū)開(kāi)發(fā)超大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中， 碧桂園在沈陽(yáng)的投資總額預(yù)計(jì)達(dá) 130億元。根據(jù)碧 桂、園與沈北新區(qū)簽署的開(kāi)發(fā)合同，該集團(tuán)將用三 年的時(shí)間，在沈北新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)兩個(gè)大型生態(tài)社 區(qū)，項(xiàng)目投資總額達(dá) 130億元。除了碧桂園，另 外三家大型地產(chǎn)集團(tuán)恒大集團(tuán)、雅居樂(lè)和香江集團(tuán) 也都與沈陽(yáng)達(dá)成了合作意向。如恒大集團(tuán)將在沈陽(yáng) 兩個(gè)區(qū)投資百億元修建五星級(jí)酒店、商務(wù)中心、文 化體育設(shè)施和住宅等；香江集團(tuán)將在沈陽(yáng)細(xì)河經(jīng)濟(jì) 區(qū)和沈北新區(qū)投資開(kāi)發(fā)工業(yè)園區(qū)和綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。 廣東房產(chǎn)大鱷之所以選擇北上沈陽(yáng)，一個(gè)重要的原 因是因?yàn)樯蜿?yáng)沈北新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津渤 海新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)之后，獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的 第四個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。沈陽(yáng)沈北新區(qū)能吸引多個(gè)廣東 地產(chǎn)商北上投巨資“造城”，其對(duì)開(kāi)發(fā)商多方面的優(yōu) 惠政策是關(guān)鍵因素。沈陽(yáng)市政府已賦予沈北新區(qū)十 大優(yōu)惠政策，包括享有市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)、部分城市 新區(qū)在執(zhí)行國(guó)家、省、市對(duì)入?yún)^(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策的同 時(shí)，還在土地、稅收、財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)、金融扶持等政策 方面給予優(yōu)惠。另外，沈陽(yáng)市政府積極的招商態(tài)度 也是吸引外資的重要原因之一。在今年年初沈陽(yáng)赴 香港的招商活動(dòng)中，香港恒基兆業(yè)集團(tuán)董事局主席 李兆基就是當(dāng)場(chǎng)拍板沈陽(yáng)兩個(gè)大型項(xiàng)目，一個(gè)是在 沈陽(yáng)規(guī)劃建設(shè)占地 10萬(wàn)平米，高達(dá) 300米的國(guó)際金融 大廈；另一個(gè)是在沈北新區(qū)建設(shè) 40萬(wàn)平米高檔住宅 生活區(qū)。 在廣東地區(qū)發(fā)展成熟并在近幾年大力拓展全國(guó) 市場(chǎng)的粵地產(chǎn)商，敏銳地察覺(jué)了這一基本環(huán)境的變 化，領(lǐng)先以一步進(jìn)駐這個(gè)開(kāi)發(fā)新區(qū)，為企業(yè)的發(fā)展 奠定了良好的基礎(chǔ)。 相關(guān)知識(shí) ? ? ? ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為，從而使投資者的市場(chǎng)預(yù)期盡可能靠近實(shí)際結(jié)果。 運(yùn)用科學(xué)方法對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的資料進(jìn)行詳盡分析是確保投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。 歷史的教訓(xùn)：決策的失誤使項(xiàng)目損失巨大。 市場(chǎng)分析具有以下作用： A、掌握市場(chǎng)變化的態(tài)勢(shì)； B、有利于作好投資決策； C、為房地產(chǎn)價(jià)格確定和營(yíng)銷策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù)。 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的依據(jù) 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的信息 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方面的信息 （ 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量方面的信息。如：現(xiàn)有人口數(shù)量、使用中的房地產(chǎn)數(shù)量、空置量信息；現(xiàn)實(shí)和潛在的房地產(chǎn)需求量等 （ 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求傾向方面的信息。 （ 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求客戶特征方面的信息。 （ 4）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求未來(lái)趨勢(shì)方面的信息。 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的依據(jù) 3．房地產(chǎn)供求關(guān)系方面的信息 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供求關(guān)系方面的信息大致包括： （ 1）供求關(guān)系狀況方面的信息，如：供給量的缺口程度或空置率、空置量，價(jià)格上漲或下跌幅度及比率，成交量與需求量，市場(chǎng)吸納能力與速度等。 （ 2）供求關(guān)系未來(lái)趨勢(shì)方面的信息，如政策法規(guī)信息，房地產(chǎn)稅收信息，城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃信息，城市化狀況及其趨勢(shì)方面的信息，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢(shì)方面的信息， GDP及其增長(zhǎng)率方面的信息，通貨膨脹率、利率水平、獲取貸款的可能性方面的信息，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平方面的信息，房地產(chǎn)投資收益率及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率變化的信息等。 4．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方面的信息 ? . ? 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ? . ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析 —— 供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給預(yù)測(cè) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 —— 需求總量、需求客戶分析 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析 —— 供求缺口 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的注意事項(xiàng) 1．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要有明確的思路 2．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要根據(jù)分析目的確定研究?jī)?nèi)容和角度 3．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要把多種分析方法結(jié)合起來(lái) 4．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)要真實(shí)可靠 5．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要避免陷入不必要的誤區(qū) 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析報(bào)告 ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)研報(bào)告 1. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息資料：產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售執(zhí)行、企業(yè)狀況、物業(yè)管理等 2. 樓盤(pán)調(diào)研總結(jié) :優(yōu)缺點(diǎn)、本項(xiàng)目的建議 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析報(bào)告 ? 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 1. 區(qū)域概況：歷史、人文、交通、生活、區(qū)域顯著特征及未來(lái)規(guī)劃 2. 目標(biāo)區(qū)域樓盤(pán)情況： 3. 報(bào)告結(jié)論及建議：區(qū)域的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、區(qū)域的需求結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析報(bào)告 ? 調(diào)研報(bào)告要求： 實(shí)訓(xùn) ? 針對(duì)所調(diào)研區(qū)域，對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行分析并形成分析報(bào)告 任務(wù) 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)分析分為調(diào)查和預(yù)測(cè)。 一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本情況調(diào)查 A、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)用地情況調(diào)查： B、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的調(diào)查； 二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目外部環(huán)境調(diào)查 住宅需求調(diào)查；當(dāng)?shù)鼐用褡》繝顩r調(diào)查；社會(huì)購(gòu)買力 調(diào)查；住房消費(fèi)水平調(diào)查；房?jī)r(jià)調(diào)查；土地使用情況調(diào)查；住宅供給量調(diào)查；金融狀況調(diào)查；競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查； 稅費(fèi)種類及繳納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查； 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件調(diào)查； 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 一、調(diào)查準(zhǔn)備階段 確定調(diào)查目
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