【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6 宗地通過招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行出讓。因此可以認(rèn)為， 1997 年之前杭州市城市土地一級(jí)市場(chǎng)中的“真實(shí)地價(jià)”信息量很少，對(duì)土地價(jià)格評(píng)估的影響也很小；而1999 年之后的城市土地一級(jí)市場(chǎng)發(fā)育比較完善，地價(jià)信息比較充分，市場(chǎng)信息對(duì)地價(jià)評(píng)估的影響開始凸現(xiàn)。 在城市土地儲(chǔ)備制度實(shí)施之后，仍然有歷史遺留問題 xi按照協(xié)議方式進(jìn)行出讓。與 1997 年之前的協(xié)議出讓相比， 1999 年之后的協(xié)議土地出讓有更加完善的監(jiān)督制度。所有地塊地價(jià)的確定都是經(jīng)過內(nèi)部會(huì)審、集體決策，經(jīng)市長(zhǎng)辦公會(huì)議討論決定后公示。只有經(jīng)公示無疑義的地塊，才能 作為最終的協(xié)議成交地價(jià)。此時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)雖然仍是評(píng)估機(jī)構(gòu)確定土地價(jià)格的依據(jù)之一 xii，但土地市場(chǎng)的發(fā)育已經(jīng)增加了市場(chǎng)的真實(shí)地價(jià)信息，因此， 20xx 和 20xx 年杭州市公布的土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)文件中，不再?gòu)?qiáng)調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是同一等級(jí)的平均指導(dǎo)價(jià)，此時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格信息也成為評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估的一種信息來源。 因此，可以利用杭州市的土地市場(chǎng)中的成交價(jià)格與招標(biāo)、拍賣的標(biāo)底地價(jià)的變化情況來對(duì)前文的假說及其推論進(jìn)行檢驗(yàn)。如果假說與推論成立，那么在 1997 年之前，標(biāo)底地價(jià)與該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)該不存在差異或者差異較小 ；協(xié)議地價(jià)遠(yuǎn)低于招標(biāo)、拍賣地價(jià)，與基準(zhǔn)地價(jià)之間的關(guān)系則有待于檢驗(yàn)。 1999 年之后，協(xié)議出讓地價(jià)、標(biāo)底地價(jià)則與該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)存在較大的差異。 四 . 樣本選取與數(shù)據(jù)說明 （一）樣本選取方式與數(shù)據(jù)來源 這里選取了杭州市 1992～ 20xx 土地市場(chǎng)交易的 367 個(gè)交易樣本資料作為本次研究的基本數(shù)據(jù)。其中包含 1999 年 1 月 1 日～ 20xx 年 10 月 23 日之間城市土地一級(jí)市場(chǎng)中按照協(xié)議、招標(biāo)和拍賣方式出讓的所有經(jīng)營(yíng)性用地宗地樣本，以及 1992～ 1997 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁 共 16 頁 年所有的土地招標(biāo)、拍賣樣本，這部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于政府公示和內(nèi)部資料。 1992～ 1996年土地市場(chǎng)交易樣本與數(shù)據(jù)主要來自于相關(guān)部門提供的內(nèi)部資料，在此基礎(chǔ)上，通過與一部分宗地交易的當(dāng)事人進(jìn)行訪談對(duì)已有的資料進(jìn)行了補(bǔ)充和整理。由于數(shù)據(jù)收集的困難，我們沒有取得 1992～ 1996 年間通過協(xié)議方式交易的所有樣本資料，所得的樣本約為這期間協(xié)議出讓總樣本的三分之二左右。尤其遺憾的是，缺乏 19971998 年的交易樣本資料。不過已有的這部分?jǐn)?shù)據(jù)已經(jīng)可以對(duì)本文的假說及其推論進(jìn)行檢驗(yàn)。 表 1 杭州市 199220xx 年土地出讓方式情況 1992 1993 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx* 合計(jì) 協(xié)議 宗數(shù) 13 59 44 40 21 12 86 36 311 比例 招標(biāo) /拍賣 宗數(shù) 8 0 0 0 0 8 26 14 56 比例 合計(jì) 宗數(shù) 21 59 44 40 21 20 112 50 367 *： 20xx年的招標(biāo)、拍賣土地情況僅包含 20xx年 10月 23日之前的數(shù)據(jù)。 從表 1 可以清楚的看出，協(xié)議出讓是杭州市土地出讓的主要方式。不過 1999 年之后的土地招標(biāo)、拍賣宗地?cái)?shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于 1997 年之前。在杭州市土地價(jià)格急劇上漲的20xx 和 20xx 年，城市土地一級(jí)市場(chǎng)中的交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于 1992～ 1999 年各年份，這意味著杭州市土地價(jià)格的上漲并非由于政府控制土地供應(yīng)量所導(dǎo)致的。 表 2 杭州市 1992～ 20xx 年經(jīng)營(yíng)性用地出讓等級(jí) 單位：宗 一級(jí)地 二級(jí)地 三級(jí)地 四級(jí)地 五級(jí)地 六級(jí)地 七級(jí)地 合計(jì) ～ 57 45 37 34 9 3 0 185 ～ 29 36 37 34 24 6 16* 182 合計(jì) 86 81 74 68 33 9 16* 367 *：包含一宗八級(jí)地。 表 3 杭州市 1992～ 20xx 年經(jīng)營(yíng)性用地出讓用途 單位：宗 住宅 商業(yè) 綜合 其他 * 不詳 ** 合計(jì) ～ 79 22 52 32 0 185 ～ 84 9 27 56 6 182 合計(jì) 163 31 79 88 6 367 *：其他用途指住宅、商業(yè)與綜合用地的混合用途。 **：這里指加油站，無法將其歸為另外幾類用途。 表 2 和表 3 是調(diào)查樣本的土地等級(jí)與土地用途基本情況。需要指出的是，土地等級(jí)在 1992～ 20xx 年之間已經(jīng)進(jìn)行了調(diào)整，這里的土地等級(jí)指土地交易時(shí)地塊所屬的 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁 共 16 頁 土地等級(jí)，在調(diào)查樣本中，有一宗地屬于八級(jí)地，這里將其歸為七級(jí)地。從表中可以看出，一級(jí)地至四級(jí)地占了土地交易的絕大部分，不過 1999 年之后杭州市已經(jīng)逐漸將土地開發(fā)由城市中心轉(zhuǎn)向市郊，五級(jí)地的出讓也 占了相當(dāng)大的比例。在經(jīng)營(yíng)性用地出讓中，住宅用地占了絕大多數(shù)。 （二）地價(jià)內(nèi)涵與協(xié)議地價(jià)修正 根據(jù)杭州市公布的土地批租地價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，基準(zhǔn)地價(jià)包含三個(gè)部分的內(nèi)容： A，級(jí)差地租； B，市政配套費(fèi)； C，土地開發(fā)成本。由于土地前期開發(fā)情況的差異，不同宗地的地價(jià)內(nèi)涵也會(huì)有所不同。 有的土地屬于“凈地”出讓，土地在出讓前已經(jīng)完成了土地的前期開發(fā)，因此包含了土地開發(fā)成本。如果土地出讓之前都沒有進(jìn)行過前期開發(fā)，開發(fā)商在取得土地之后還必須進(jìn)行拆遷、安置、土地平整等工作，因此土地成交價(jià)格中不包含土地開發(fā)成本這一部分。這種土地出讓稱為 “毛地”出讓。從表 4中可以看出，協(xié)議出讓中的凈地出讓宗地?cái)?shù)僅占總宗地?cái)?shù)的 %，“毛地”出讓占了絕大部分。 表 4 不同地價(jià)內(nèi)涵的協(xié)議出讓土地基本情況 A A+B A+B+C 不詳 合計(jì) 宗數(shù)（宗） 面積（公頃） 成交總價(jià)（億元） 單位面積均價(jià)（元 /平方米） 備注：由于 A+B+C中有一塊面積 ，出讓價(jià)為 240元 /平方米，因此使得該內(nèi)涵土地的單位面積均價(jià)過低。 根據(jù)杭州市 199 1997 年公布的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，土地出讓金（級(jí)差地租）、市政配套費(fèi)、土地開發(fā)成本分別占土地價(jià)格的 20%、 30%、 50%； 20xx 年公布的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中，這三部分分別為 20%、 35%、 45%。 1992 和 1993 的文件中雖然沒有明確規(guī)定三者的比例，但是也明確了三部分的具體價(jià)格。顯然，不同地價(jià)內(nèi)涵的土地成交價(jià)格無法直接進(jìn)行比較，因此必須對(duì)已有的數(shù)據(jù)進(jìn) 行修正，使其統(tǒng)一到相同的地價(jià)內(nèi)涵。 第一步是要確定該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)。首先考慮容積率的影響，基準(zhǔn)地價(jià)表中對(duì)應(yīng)的容積率為 以下、 、 、 ??。如果宗地容積率小于 或者正好等于 、 等標(biāo)準(zhǔn)容積率，則直接采用該容積率所對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)；如果宗地的容積率在某兩個(gè)容積率標(biāo)準(zhǔn)之間，則通過加權(quán)平均的方法取得對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，以容積率為 的某宗地為例，其對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)及其三部分都可以通過下面的公式得出： ? ? ?????? JJJJ 其次考慮宗地用途的影響。用途單一的宗地， 其對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)可以直接參考當(dāng)年的基準(zhǔn)地價(jià)表。如果宗地用途是混合性用途，比如是住宅與商業(yè)用途，對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)則取住宅用途和商業(yè)用途的平均值。 第二步是對(duì)協(xié)議成交地價(jià)進(jìn)行修正。對(duì)于地價(jià)內(nèi)涵不清楚、容積率不明確以及土地用途不清的宗地，我們進(jìn)行了剔除。第一步工作已經(jīng)將宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)三部分測(cè)算出來，如果地價(jià)內(nèi)涵中僅僅包含了 A，就加上對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)中的 B、 C 兩部分， 中國(guó)最大管理資源中心 第