【正文】 清產(chǎn)核資時(shí)國有資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估往往不是估價(jià)機(jī)構(gòu)獨(dú)立評(píng)估的結(jié)果，受到了很多利益集團(tuán)的干擾，這是導(dǎo)致 1995 年協(xié)議地價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià) 的主要原因。 ix 利用文中收集的杭州市招標(biāo)、拍賣宗地?cái)?shù)據(jù)，筆者采用配對(duì)樣本 T 檢驗(yàn)的方法對(duì)招標(biāo)拍賣單位地 價(jià)與對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了檢驗(yàn)，結(jié)果表明招標(biāo)拍賣地價(jià)顯著的高于基準(zhǔn)地價(jià)，兩者之差為 元 /平方米 **， T 檢驗(yàn)絕對(duì)值為 。 v 最終確定的協(xié)議地價(jià)可能與估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果有所 不同，可能更高，也可能更低，本文假設(shè)這種差異呈現(xiàn)正態(tài)分布，因此從統(tǒng)計(jì)意義上看，這種差異可以不予考慮。 ii 雖然謝（ 1994）的調(diào)查中沒有剔除用途對(duì)土地價(jià)格的影響 —— 比如協(xié)議出讓中有一大部分是工業(yè)用地，而招標(biāo)與拍賣方式出讓土地主要以住宅、商業(yè)、綜合等經(jīng)營性用地為主。 更進(jìn)一步，如果存在較完善 的監(jiān)督制度，在城市土地市場發(fā)育非常完善，市場價(jià)格信息量很充分的地區(qū)，即使一級(jí)市場中招標(biāo)和拍賣用地比較少，利用土地二級(jí)市場中的交易信息，協(xié)議出讓地價(jià)也不會(huì)與真實(shí)土地價(jià)值有顯著的差異。 從表 7 與表 8 的檢驗(yàn)結(jié)果來看，在目前相對(duì)比較完善的監(jiān)督制度下，標(biāo)底地價(jià)與1999～ 20xx 年的協(xié)議出讓地價(jià)仍然顯著的低于招標(biāo)、拍賣地價(jià)。 對(duì)于 1995 年協(xié)議地價(jià)下降，存在兩個(gè)可能的解釋。 1999～ 20xx 年，協(xié)議修正地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的差異非常顯著，協(xié)議修正地價(jià)顯著高于基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)底地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系也同樣如此。 為了分析在比較完善的監(jiān)督制度下，土地評(píng)估價(jià)格與土地真實(shí)價(jià)格之間的差異，表 7 用配對(duì)樣本 T 檢驗(yàn)比較了標(biāo)底地價(jià)與招標(biāo)拍賣地價(jià)。 在招標(biāo)和拍賣用地樣本中，有一部分缺乏標(biāo)底地價(jià)或者其他必要的信息，因此在本文最后進(jìn)行分析之前進(jìn)行了剔除。如果宗地用途是混合性用途，比如是住宅與商業(yè)用途，對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)則取住宅用途和商業(yè)用途的平均值。 表 4 不同地價(jià)內(nèi)涵的協(xié)議出讓土地基本情況 A A+B A+B+C 不詳 合計(jì) 宗數(shù)（宗） 面積（公頃） 成交總價(jià)（億元） 單位面積均價(jià)（元 /平方米） 備注：由于 A+B+C中有一塊面積 ，出讓價(jià)為 240元 /平方米，因此使得該內(nèi)涵土地的單位面積均價(jià)過低。從表中可以看出，一級(jí)地至四級(jí)地占了土地交易的絕大部分，不過 1999 年之后杭州市已經(jīng)逐漸將土地開發(fā)由城市中心轉(zhuǎn)向市郊，五級(jí)地的出讓也 占了相當(dāng)大的比例。 從表 1 可以清楚的看出，協(xié)議出讓是杭州市土地出讓的主要方式。 1999 年之后，協(xié)議出讓地價(jià)、標(biāo)底地價(jià)則與該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)存在較大的差異。因此可以認(rèn)為， 1997 年之前杭州市城市土地一級(jí)市場中的“真實(shí)地價(jià)”信息量很少，對(duì)土地價(jià)格評(píng)估的影響也很小；而1999 年之后的城市土地一級(jí)市場發(fā)育比較完善，地價(jià)信息比較充分，市場信息對(duì)地價(jià)評(píng)估的影響開始凸現(xiàn)。 三 . 杭州市土地市場發(fā)育的背景 杭州市 1992 年開始實(shí)行城市土地使用制度改革，采用了協(xié)議方式進(jìn)行土地有償出讓，并隨后在幾宗土地的出讓過程中引入了招標(biāo)和拍賣制度，然而起步階段的城市土地一級(jí)市場發(fā)育并不完善。究其原因，是因?yàn)?1999 年在宗地B 附近用拍賣的方式成交了一塊土地，當(dāng)時(shí)的中標(biāo)樓面地價(jià) 2378 元 /m2，與宗 地 B 的樓面地價(jià)僅僅相差 55 元 /m2。 viii杭州市 1992 年和1993 年評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，由于土地市場剛剛開始發(fā)育，估價(jià)所依據(jù)的信息主要是土地原有用途和利用效率（利用效率較低、用途也并非最優(yōu)）來進(jìn)行評(píng)估，所得的基準(zhǔn)地價(jià)明顯偏低。然而，如果市場中可以利用的真實(shí)地價(jià)信息太少，那么評(píng)估出來的結(jié)果則可能與真實(shí)地價(jià)有較大差異。 在 199 1995 年的杭州市區(qū)土地批租地價(jià)測算標(biāo)準(zhǔn)中，市政府要求基準(zhǔn)地價(jià)“作為土地批租時(shí)測算土地出讓價(jià)格的底價(jià)”。而其余的地區(qū)招標(biāo)、拍賣價(jià)則與出讓底價(jià)有較大的差距。筆者認(rèn)為，這雖然可以解釋一小部分協(xié)議地 價(jià)低于招標(biāo)、拍賣地價(jià)的現(xiàn)象，然而并不能解釋協(xié)議地價(jià)總體上偏低的事 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 16 頁 實(shí)。劉遠(yuǎn)春（ 1996）指出，協(xié)議出讓地價(jià)仍然是通過競爭形成的。 不過，在大多數(shù)日常商品的交易過程中，協(xié)議出讓是主要方式，招標(biāo)和拍賣方式反而出現(xiàn)的很少。 關(guān)鍵詞：土地市場 監(jiān)督制度 協(xié)議地價(jià) Supervision System, Market Information and the Consultative land prices: Evidence from Hangzhou Urban Land Markets Center of Real Estate of Zhejiang University Tian Chuanhao, Jia Shenghua, Ren Enwei Abstract: Using data from 367 land exchange samples in urban land market in Ha ng Zhou from 1992 to 20xx, it implied that the supervision system and land market information were mainly factors which influenced the consultative land prices. When the land market was infantile in 1992, there was no difference between base number of a tender and benchmark land prices. With faulty supervision system, consultative land prices were lower than benchmark land prices in 1995. When the land market was mature with more perfect supervision system from 1999 to 20xx, consultative land prices were statistical higher than benchmark land prices. JEL: D4, D8, P3 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 16 頁 監(jiān)督制度、市場信息與協(xié)議地價(jià) ：基于杭州市土地儲(chǔ)備制度改革的經(jīng)驗(yàn) 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 田傳浩 賈生華 任恩偉 摘要：對(duì)杭州市 1992～ 20xx 年城市土地市場中的 367 宗土地交易資料的分析表明，監(jiān)督制度和市場信息是影響協(xié)議地價(jià)與招標(biāo)、拍賣標(biāo)底地價(jià)的主要因素。 聯(lián)系方式： 310027 浙江大學(xué) 1623＃ 田傳浩（或賈生華） 或 310027 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 田傳浩（或賈生華） TEL: 057187952854 Email: 。 1本文的調(diào)查得到了杭州市房地局與國土資源局的幫助。在土地市場發(fā)育不完善的 1992 年，標(biāo)底地價(jià)與該宗地相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)不存在差異。在一些拍賣網(wǎng)站上，一些日 常商品也采用了拍賣制度，不過這些商品的拍賣價(jià)格很少會(huì)高于買方所在地區(qū)的市場價(jià)。協(xié)議出讓雖然只有一個(gè)買方在與土地出讓者交易，但是還存在很多潛在的土地需求者。沒有實(shí)證數(shù)據(jù)表明，協(xié)議地價(jià)的確定過程中都存在尋租行為，并且這種尋租行為影響了大部分協(xié)議地價(jià)的確定。根據(jù)這個(gè)直觀經(jīng)驗(yàn)，他們在 同一篇文章中又指出：“在一個(gè)價(jià)格信號(hào)真實(shí)的土地市場中，即使采用協(xié)議方式出讓土地，只要政府按市場經(jīng)濟(jì)原則制定協(xié)議地價(jià)，其地價(jià)水平也能較好的反映土地的市場價(jià)值。 vi土地估價(jià)文件中指出，“本標(biāo)準(zhǔn)為同一等級(jí)