【正文】 高于基準地價 。 因此，可以利用杭州市的土地市場中的成交價格與招標、拍賣的標底地價的變化情況來對前文的假說及其推論進行檢驗。 表 2 和表 3 是調(diào)查樣本的土地等級與土地用途基本情況。如果宗地容積率小于 或者正好等于 、 等標準容積率，則直接采用該容積率所對應(yīng)的基準地價；如果宗地的容積率在某兩個容積率標準之間，則通過加權(quán)平均的方法取得對應(yīng)的基準地價，以容積率為 的某宗地為例，其對應(yīng)的基準地價及其三部分都可以通過下面的公式得出： ? ? ?????? JJJJ 其次考慮宗地用途的影響。為了比較估價結(jié)果與土地市場價格之間的差距，本文還試圖采用該方法比較標底地價與招標拍賣地價之間的差異，分析結(jié)果見表 6。圖 2 是容積率為 的杭州市一級地段基準地價變化情況。隨著招標、拍賣地塊的增多和城市土地市場的發(fā)育，城市土地的價值信息可以從市場中得到顯化，從而使得土地估價結(jié)果更加接近于土地的真實價值。 iv 雖然招標地價與拍賣地價仍然存在差異，不過本文不準備對這兩種地價進行區(qū)分，將這兩種地價都看成市場的“真實地價”。 xiii 由于樣本中僅有二級地與四級地在各個年份都有數(shù)據(jù)，因此只選取了這兩類地的單位面積均價來進行分析，沒有考慮土地用途和容積率對地價的影響。 xi 所謂歷史遺留問題，指由于某些原因，比如開發(fā)商在招標、拍賣制度推行之前就已經(jīng)對該宗地進行了前期開發(fā)投入，因此在經(jīng)營性用地出讓開始推行招標和拍賣制度時，仍然需要通過協(xié)議方式出讓的土地。 iii 一部分學(xué)者認為，土地與普通商品不同，具有異質(zhì)性，不同區(qū)位的土地價值可能存在很大的差異，因此土地的價值很難通過市場上已有的宗地成交價來進行比較?；蛟S這還可以表明，目前協(xié)議出讓中的監(jiān)督制度還存在進一步完善的余地。這很好的驗證了本文第二部分提出的假說3 及 其推論 、 和 。 五 . 檢驗方法與檢驗結(jié)果 本文利用配對樣本 T 檢驗來分析所取得的數(shù)據(jù)，用宗地的協(xié)議修正地價與該宗地對應(yīng)的基準地價進行比較。 1992 和 1993 的文件中雖然沒有明確規(guī)定三者的比例，但是也明確了三部分的具體價格。在杭州市土地價格急劇上漲的20xx 和 20xx 年，城市土地一級市場中的交易量遠遠多于 1992～ 1999 年各年份，這意味著杭州市土地價格的上漲并非由于政府控制土地供應(yīng)量所導(dǎo)致的。與 1997 年之前的協(xié)議出讓相比， 1999 年之后的協(xié)議土地出讓有更加完善的監(jiān)督制度。因此可以用招標、拍賣宗地數(shù)的多少來判斷一個地區(qū)土地市場的發(fā)育程度。 假說 3：當(dāng)存在完善的監(jiān)督制度時，土地評估價格主要 由市場中可以利用的地價信息決定。” 以上的各種觀點都可以從現(xiàn)實中找到相關(guān)的個案作為論據(jù)。如果出讓者認為這個買方愿意支付的地價太低，他就會更換交易對象。監(jiān)督制度的不健全，導(dǎo)致 1995 年協(xié)議地價低于基準地價。 任恩偉， 1971 年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院 MBA，主要研究方向為不動產(chǎn)投資與管理 。 ii因此，中央政府要求在城市土地一級市場中的經(jīng)營性用地出讓過程中全部推行招標和拍賣等方式。為什么“長官價”不會等于或者高于招標和拍賣地價，而總是低于招標和拍賣地價呢？一個可行的解釋是，“長官價”是尋租導(dǎo)致的結(jié)果。 假說 1：當(dāng)監(jiān)督制度不完善時，協(xié)議地價低于土地真實市場價格。 由于基準地價的最終確定需要經(jīng)過市政府批準，而市政府領(lǐng)導(dǎo) 出于各方面的考慮，可能對估價機構(gòu)評估出的基準地價進行調(diào)整，因此最終頒布的基準地價并不一定是估價機構(gòu)的評估結(jié)果，也往往不能反映土地的真實市場價格。 以上假說和推論可以用杭州市土地儲備制度改革前后土地市場發(fā)育和監(jiān)督制度改變的經(jīng)驗來進行驗證。如果假說與推論成立，那么在 1997 年之前，標底地價與該宗地對應(yīng)的基準地價應(yīng)該不存在差異或者差異較小 ；協(xié)議地價遠低于招標、拍賣地價，與基準地價之間的關(guān)系則有待于檢驗。需要指出的是，土地等級在 1992～ 20xx 年之間已經(jīng)進行了調(diào)整，這里的土地等級指土地交易時地塊所屬的 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 16 頁 土地等級，在調(diào)查樣本中，有一宗地屬于八級地，這里將其歸為七級地。用途單一的宗地， 其對應(yīng)的基準地價可以直接參考當(dāng)年的基準地價表。 表 6 協(xié)議修正地價、標底地價與基準地價配對樣本 T 檢驗 單位：元 /平方 米 1992 1993 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx 協(xié)議修正地價－基準地價 \ () () ** () () * () ** () ** () 標底地價 －基準地價 () \ \ \ \ ** （ ） ** （ ） ** （ ） 注： **和 *分別表示雙尾檢驗結(jié)果在 1%和 5%的水平上顯著。從圖 2中可以看出， 1995 年調(diào)整的基準地價與 1993 年頒布的基準地價水平基本持平，沒有發(fā)生大的波動。由于目前招標和拍賣地價都遠高于基準地價，因此據(jù)此而評估出的協(xié)議地價與標底地價都會隨之上升。這對本文的結(jié)論不產(chǎn)生任何影響，并且有利于討論的方便。 xiv 據(jù)有關(guān)人士解釋， 1994～ 1996 是杭州市“清產(chǎn)核資”年，其中 1995 年清產(chǎn)核資的比重最大，涉及的宗地數(shù)最多。 x 具體推算方法見第四部分。然而即使不考慮用途對土地價格的影響，協(xié)議地價仍然低于招標地價與拍賣地價。這說明市場中的真實地價信息還不夠充分，因此評估結(jié)果還不能完全反映土地的真實價值。而 1992 年，標底地價與基準地價不存在統(tǒng)計意義上的顯著差異。 199 199 20xx、 20xx 這四年的樣本數(shù)分別為 21 和 14。 根據(jù)杭州市 199 1997 年公布的基準地價標準，土地出讓金（級差地租）、市政配套費、土地開發(fā)成本分別占土地價格的 20%、 30%、 50%； 20xx 年公布的基準地價標準中，這三部分分別為 20%、 35%、 45%。不過 1999 年之后的土地招標、拍賣宗地數(shù)遠遠多于 1997 年之前。 在城市土地儲備制度實施之后，仍然有歷史遺留問題 xi按照協(xié)議方式進行出讓。而宗地 A 周邊沒有招標拍賣地塊，土地一級市場交易信息較少。市場中的真實地價信息越多，評估出來的地價越接近真實的土地價值。根據(jù)這個直觀經(jīng)驗，他們在 同一篇文章中又指出：“在一個價格信號真實的土地市場中，即使采用協(xié)議方式出讓土地，只要政府按市場經(jīng)濟原則制定協(xié)議地價，其地價水平也能較好的反映土地的市場價值。協(xié)議出讓雖然只有一個買方在與土地出讓者交易，但是還存在很多潛在的土地需求者。在土地市場發(fā)育不完善的 1992 年，標底地價與該宗地相對應(yīng)的基準地價不存在差異。 聯(lián)系方式： 310027 浙江大學(xué) 1623＃ 田傳浩（或賈生華） 或 310027 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 田傳浩（或賈生華） TEL: 057187952854 Email: 。 不過，在大多數(shù)日常商品的交易過程中，協(xié)議出讓是主要方式，招標和拍賣方式反而出現(xiàn)的很少。筆者認為，這雖然可以解釋一小部分協(xié)議地 價低于招標、拍賣地價的現(xiàn)象，然而并不能解釋協(xié)議地價總體上偏低的事 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 16 頁 實。 在 199 1995 年的杭州市區(qū)土地批租地價測算標準中，市政府要求基準地價“作為土地批租時測算土地出讓價格的底價”。 viii杭州市 1992 年和1993 年評估基準地價時，由于土地市場剛剛開始發(fā)育，估價所依據(jù)的信息主要是土地原有用途和利用效率（利用效率較低、用途也并非最優(yōu)）來進行評估，所得的基準地價明顯偏低。 三 . 杭州市土地市場發(fā)育的背景 杭州市 1992 年開始實行城市土地使用制度改革，采用了協(xié)議方式進行土地有償出讓，并隨后在幾宗土地的出讓過程中引入了招標和拍賣制度，然而起步階段的城市土地一級市場發(fā)育并不