論文監(jiān)督制度、市場信息與協(xié)議地價(已修改)
2025-07-29 18:27 本頁面
【正文】 1 監(jiān)督制度、市場信息與協(xié)議地價 1 ：基于杭州市土地儲備制度改革的經(jīng)驗 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 田傳浩 賈生華 任恩偉 田傳浩， 1975 年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院 20xx 秋博士研究生，主要研究方向為土地制度、土地市場，曾在《中國農(nóng)村觀察》和《中國軟科學(xué)》等期刊發(fā)表論文數(shù)篇。 賈生華， 1962 年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院副院長，博士，教授，博導(dǎo)，主要研究方向為不動產(chǎn)投資與管理，公司治理理論，曾在《經(jīng)濟研究》、《管理世界》等期刊發(fā)表論文數(shù)十篇。 任恩偉， 1971 年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院 MBA，主要研究方向為不動產(chǎn)投資與管理 。 聯(lián)系方式： 310027 浙江大學(xué) 1623＃ 田傳浩（或賈生華） 或 310027 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 田傳浩（或賈生華） TEL: 057187952854 Email: 。 1本文的調(diào)查得到了杭州市房地局與國土資源局的幫助。在本文寫作過程中，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的博士研究生參與了討論，鄔愛其、溫海珍和王福林博士生提供了建設(shè)性的意見，匿名審稿人也為本文提供了寶貴的意見，在此一并致謝。當(dāng)然，本文中可能出現(xiàn)的錯誤由筆者自負(fù)。 2 監(jiān)督制度、市場信息與協(xié)議地價 ：基于杭州市土地儲備制度改革的經(jīng)驗 浙江大學(xué) 房地產(chǎn)研究中心 田傳浩 賈生華 任恩偉 摘要：對杭州市 1992～ 20xx 年城市土地市場中的 367 宗土地交易資料的分析表明，監(jiān)督制度和市場信息是影響協(xié)議地價與招標(biāo)、拍賣標(biāo)底地價的主要因素。在土地市場發(fā)育不完善的 1992 年，標(biāo)底地價與該宗地相對應(yīng)的基準(zhǔn)地價不存在差異。監(jiān)督制度的不健全，導(dǎo)致 1995 年協(xié)議地價低于基準(zhǔn)地價。監(jiān)督制度比較完善、土地市場發(fā)育比較成熟的 1999～ 20xx 年，協(xié)議地價、標(biāo)底地價都顯著的高于基準(zhǔn)地價。 關(guān)鍵詞：土地市場 監(jiān)督制度 協(xié)議地價 Supervision System, Market Information and the Consultative land prices: Evidence from Hangzhou Urban Land Markets Center of Real Estate of Zhejiang University Tian Chuanhao, Jia Shenghua, Ren Enwei Abstract: Using data from 367 land exchange samples in urban land market in Ha ng Zhou from 1992 to 20xx, it implied that the supervision system and land market information were mainly factors which influenced the consultative land prices. When the land market was infantile in 1992, there was no difference between base number of a tender and benchmark land prices. With faulty supervision system, consultative land prices were lower than benchmark land prices in 1995. When the land market was mature with more perfect supervision system from 1999 to 20xx, consultative land prices were statistical higher than benchmark land prices. JEL: D4, D8, P3 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 16 頁 監(jiān)督制度、市場信息與協(xié)議地價 ：基于杭州市土地儲備制度改革的經(jīng)驗 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 田傳浩 賈生華 任恩偉 摘要：對杭州市 1992～ 20xx 年城市土地市場中的 367 宗土地交易資料的分析表明，監(jiān)督制度和市場信息是影響協(xié)議地價與招標(biāo)、拍賣標(biāo)底地價的主要因素。在土地市場發(fā)育不完善的 1992 年，標(biāo)底地價與該宗地相對應(yīng)的基準(zhǔn)地價不存在差異。監(jiān)督制度的不健全，導(dǎo)致 1995 年協(xié)議地價低于基準(zhǔn)地價。監(jiān)督制度比較完善、土地市場發(fā)育比較成熟的 1999～ 20xx 年，協(xié)議地價、標(biāo)底地價都顯著的高于基準(zhǔn)地價。 關(guān)鍵詞：土地 市場 監(jiān)督制度 協(xié)議地價 城市土地一級市場中包含三種有償出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 i一個可以觀察到的現(xiàn)象是，協(xié)議出讓方式形成的土地價格往往遠(yuǎn)低于招標(biāo)地價與拍賣地價。謝經(jīng)榮、曹康平等人（ 1994）對全國城市土地一級市場的研究表明， 1992 年拍賣、招標(biāo)與協(xié)議出讓方式對應(yīng)的地價之比為 1： ： 。 ii因此，中央政府要求在城市土地一級市場中的經(jīng)營性用地出讓過程中全部推行招標(biāo)和拍賣等方式。 不過，在大多數(shù)日常商品的交易過程中，協(xié)議出讓是主要方式，招標(biāo)和拍賣方式反而出現(xiàn)的很少。在一些拍賣網(wǎng)站上，一些日 常商品也采用了拍賣制度，不過這些商品的拍賣價格很少會高于買方所在地區(qū)的市場價。根據(jù)契約約定的不同，買方可能還必須支付除了拍賣價格之外的郵購費用，因此對于一個理性的消費者而言，他愿意支付的最高拍賣價格不會高于當(dāng)?shù)卦撋唐返氖袌鰞r格。這里的問題就在于，為什么其他商品的協(xié)議成交價格與拍賣價格沒有很大的差異，而協(xié)議地價會遠(yuǎn)低于招標(biāo)、拍賣地價呢？ iii 為了解釋協(xié)議地價偏低的原因，理論界曾經(jīng)提出以下幾種不同的假說。 一 . 對協(xié)議地價偏低的幾種解釋 大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，由于招標(biāo)和拍賣這兩種方式在土地需求者之間引入了競爭機制，土地 價格在需求者之間的激烈競爭中形成，從而使土地價值得到了顯化。因此“招標(biāo)價”與“拍賣價”是一種“真實的地價”（蔡兵備，歐陽安蛟，陳立定， 20xx） iv。王雅莉 ， 苗麗靜 （ 1997）認(rèn)為， 協(xié)議出讓土地 之所以“地價奇低” ， 是因為這種方式的 主觀隨意性大，沒有引入市場競價機制 ，因此無法反映出土地的真實價值。這種觀點似是而非。劉遠(yuǎn)春（ 1996）指出，協(xié)議出讓地價仍然是通過競爭形成的。協(xié)議出讓雖然只有一個買方在與土地出讓者交易，但是還存在很多潛在的土地需求者。如果出讓者認(rèn)為這個買方愿意支付的地價太低，他就會更換交易對象。因此 ，沒有理由認(rèn)為協(xié)議出讓方式缺乏市場競價機制。 黃良文，張金明（ 1994）和 李亢 （ 1994）認(rèn)為，人為因素和政府干預(yù)是導(dǎo)致 協(xié)議出讓土地 偏低的主要原因?！皡f(xié)議出讓 多是 ‘ 長官價 ’ ，缺乏透明度和公正性，其價格形成大多摻入個人主觀的因素，使成交價格不僅背離土地資產(chǎn)的價值，更不反映供求關(guān)系 ，人為造成地價偏低。 ”但是他們沒有進一步指出，“長官價”的確定依據(jù)是什么。為什么“長官價”不會等于或者高于招標(biāo)和拍賣地價，而總是低于招標(biāo)和拍賣地價呢？一個可行的解釋是，“長官價”是尋租導(dǎo)致的結(jié)果。筆者認(rèn)為，這雖然可以解釋一小部分協(xié)議地 價低于招標(biāo)、拍賣地價的現(xiàn)象，然而并不能解釋協(xié)議地價總體上偏低的事 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 16 頁 實。沒有實證數(shù)據(jù)表明，協(xié)議地價的確定過程中都存在尋租行為，并且這種尋租行為影響了大部分協(xié)議地價的確定。 以上兩種對協(xié)議地價偏低原因的解釋，影響了很多學(xué)者。一部分學(xué)者發(fā)現(xiàn)，協(xié)議地價偏低可能是因為地價評估沒有反映土地的真實價值，然而在以上兩種觀點的影響下，他們又做出了互相矛盾的解釋。 彭德勝 （ 1996）用“長官意識”影響協(xié)議地價的觀點
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