【正文】 修正后的總地價(jià) 億元 修正后的單位地價(jià) 元 / m2 表 5 是不同年份的協(xié)議地價(jià)修正結(jié)果，由于 1992 年所有的樣本都缺乏地價(jià)內(nèi)涵的資料，因此最后的修正地價(jià)中缺乏 1992 年的資料。如果宗地容積率小于 或者正好等于 、 等標(biāo)準(zhǔn)容積率，則直接采用該容積率所對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)；如果宗地的容積率在某兩個(gè)容積率標(biāo)準(zhǔn)之間，則通過加權(quán)平均的方法取得對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，以容積率為 的某宗地為例，其對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)及其三部分都可以通過下面的公式得出： ? ? ?????? JJJJ 其次考慮宗地用途的影響。這種土地出讓稱為 “毛地”出讓。 表 2 和表 3 是調(diào)查樣本的土地等級(jí)與土地用途基本情況。不過已有的這部分?jǐn)?shù)據(jù)已經(jīng)可以對(duì)本文的假說及其推論進(jìn)行檢驗(yàn)。 因此，可以利用杭州市的土地市場(chǎng)中的成交價(jià)格與招標(biāo)、拍賣的標(biāo)底地價(jià)的變化情況來對(duì)前文的假說及其推論進(jìn)行檢驗(yàn)。 1999 年 1 月 18 日，土地儲(chǔ)備中心推出第一批土地進(jìn)入城市土地一級(jí)市場(chǎng)，采用招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行出讓。 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁 共 16 頁 推論 ：當(dāng)監(jiān)督制度完善時(shí)，如果土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善，協(xié)議地價(jià)將顯著的高于基準(zhǔn)地價(jià) 。筆者選取了同樣等級(jí)、容積率標(biāo)準(zhǔn)的兩宗協(xié)議出讓土地，宗地 A 是 20xx 年 1月 19 日由浙江工美房地產(chǎn)公司受讓的西湖區(qū)文三路 133 號(hào)地 畝地，容積率 ，經(jīng)推算 x凈地價(jià)相當(dāng)于樓面地價(jià) 元 /m2。因此可以由假說 3 得到推論 ： 推論 ：當(dāng)市場(chǎng)中缺乏土地價(jià)格的真實(shí)信息時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)是土地評(píng)估的價(jià)格來源，標(biāo)底地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)無差異。這里不妨假設(shè)土地招標(biāo)價(jià)與拍賣價(jià)是一種真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。這也意味著，如果監(jiān)督制度不完善，尋租行為就會(huì)影響到協(xié)議價(jià)格的確定，導(dǎo)致協(xié)議地價(jià)偏低?！? 蔡兵備、歐陽安蛟和陳立定（ 20xx）對(duì)杭州市出讓土地方式的研究中，也認(rèn)為沒有引入有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是土地市場(chǎng)價(jià)值難以得到充分體現(xiàn)的主要原因，個(gè)別官員的尋租行為也導(dǎo)致了一部分協(xié)議地價(jià)偏低。 ”但是他們沒有進(jìn)一步指出，“長(zhǎng)官價(jià)”的確定依據(jù)是什么。王雅莉 ， 苗麗靜 （ 1997）認(rèn)為， 協(xié)議出讓土地 之所以“地價(jià)奇低” ， 是因?yàn)檫@種方式的 主觀隨意性大，沒有引入市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制 ，因此無法反映出土地的真實(shí)價(jià)值。謝經(jīng)榮、曹康平等人（ 1994）對(duì)全國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)的研究表明， 1992 年拍賣、招標(biāo)與協(xié)議出讓方式對(duì)應(yīng)的地價(jià)之比為 1： ： 。監(jiān)督制度的不健全，導(dǎo)致 1995 年協(xié)議地價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)。 賈生華， 1962 年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)，博士，教授，博導(dǎo)，主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)投資與管理，公司治理理論，曾在《經(jīng)濟(jì)研究》、《管理世界》等期刊發(fā)表論文數(shù)十篇。當(dāng)然，本文中可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤由筆者自負(fù)。監(jiān)督制度比較完善、土地市場(chǎng)發(fā)育比較成熟的 1999～ 20xx 年，協(xié)議地價(jià)、標(biāo)底地價(jià)都顯著的高于基準(zhǔn)地價(jià)。這里的問題就在于，為什么其他商品的協(xié)議成交價(jià)格與拍賣價(jià)格沒有很大的差異，而協(xié)議地價(jià)會(huì)遠(yuǎn)低于招標(biāo)、拍賣地價(jià)呢？ iii 為了解釋協(xié)議地價(jià)偏低的原因，理論界曾經(jīng)提出以下幾種不同的假說。因此 ，沒有理由認(rèn)為協(xié)議出讓方式缺乏市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制。一部分學(xué)者發(fā)現(xiàn)，協(xié)議地價(jià)偏低可能是因?yàn)榈貎r(jià)評(píng)估沒有反映土地的真實(shí)價(jià)值，然而在以上兩種觀點(diǎn)的影響下，他們又做出了互相矛盾的解釋。然而，由于缺乏以較大樣本為基礎(chǔ)的定量分析，這些假說都不具有普適性，這也是不同假說之間存在較大差異的根本原因之一。然而，此時(shí)的監(jiān)督制度仍然不完善，這就使得文件條款可能并沒有得到有效的執(zhí)行，因此，更全面的假說是： 假說 2：當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)是土地評(píng)估價(jià)格的主要信息來源時(shí)，如果監(jiān)督制度不完善，評(píng)估價(jià)格可能等于基準(zhǔn)地價(jià)，也可能低于基準(zhǔn)地價(jià)。 在土地市場(chǎng)發(fā)育初期，市場(chǎng)中的交易信息很少，基準(zhǔn)地價(jià) vii是評(píng)估機(jī)構(gòu)確定土地價(jià)格的主要依據(jù)。 ix當(dāng)土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善，市場(chǎng)中真實(shí)地價(jià)信息比較充分時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)就可以充分利用這些信息進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。招標(biāo)、拍賣地塊越多，土地市場(chǎng)發(fā)育越完善，市場(chǎng)中土地真實(shí)價(jià)格信息也越充分。從 1995 到1997 年，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，成交價(jià)格逐漸上升。所有地塊地價(jià)的確定都是經(jīng)過內(nèi)部會(huì)審、集體決策，經(jīng)市長(zhǎng)辦公會(huì)議討論決定后公示。 1992～ 1996年土地市場(chǎng)交易樣本與數(shù)據(jù)主要來自于相關(guān)部門提供的內(nèi)部資料，在此基礎(chǔ)上，通過與一部分宗地交易的當(dāng)事人進(jìn)行訪談對(duì)已有的資料進(jìn)行了補(bǔ)充和整理。 表 2 杭州市 1992～ 20xx 年經(jīng)營(yíng)性用地出讓等級(jí) 單位：宗 一級(jí)地 二級(jí)地 三級(jí)地 四級(jí)地 五級(jí)地 六級(jí)地 七級(jí)地 合計(jì) ～ 57 45 37 34 9 3 0 185 ～ 29 36 37 34 24 6 16* 182 合計(jì) 86 81 74 68 33 9 16* 367 *：包含一宗八級(jí)地。由于土地前期開發(fā)情況的差異，不同宗地的地價(jià)內(nèi)涵也會(huì)有所不同。顯然，不同地價(jià)內(nèi)涵的土地成交價(jià)格無法直接進(jìn)行比較，因此必須對(duì)已有的數(shù)據(jù)進(jìn) 行修正，使其統(tǒng)一到相同的地價(jià)內(nèi)涵。第一步工作已經(jīng)將宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)三部分測(cè)算出來，如果地價(jià)內(nèi)涵中僅僅包含了 A，就加上對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)中的 B、 C 兩部分， 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁 共 16 頁 得到修正后的協(xié)議成交地價(jià)。 原假設(shè) H0：協(xié)議修正地價(jià)與該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)無差異。不過從杭州市已有的經(jīng)驗(yàn)來看，招標(biāo)失敗的情況非常少見。 例外的是 1995 年，這一年的協(xié)議修正地價(jià)顯著的低于基準(zhǔn)地價(jià)。另一個(gè)可能的解釋是，由于監(jiān)督制度的不健全，協(xié)議地價(jià)的確定過程受到了尋租行為的干擾，從而導(dǎo)致了協(xié)議出讓地價(jià)的偏低。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁 共 16 頁 圖1 協(xié)議修正地價(jià)的變化趨勢(shì)020xx400060008000100001993 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx年份元/平方米二級(jí)地 四級(jí)地 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁 共 16 頁 圖2 杭州市一級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)走勢(shì)38004800580068001992 1993 1995 1997 20xx 20xx年份元/平方米商業(yè)用地 綜合用地 住宅用地 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁 共 16 頁 七 . 結(jié)論與啟示 本文的研究表明， 當(dāng)監(jiān)督制度不完善時(shí)，協(xié)議出讓地價(jià)會(huì)顯著的低于招標(biāo)、拍賣價(jià)格。這意味著，政府應(yīng)該在經(jīng)營(yíng)性用地出讓過程中大力推行招標(biāo)和拍賣制度， 使通過這些方式出讓的宗地價(jià)值得到顯化，增加土地市場(chǎng)中的真實(shí)地價(jià)信息。筆者并不否認(rèn)土地特征的差異會(huì)對(duì)土地價(jià)值產(chǎn)生很大的影響，然而，土地異質(zhì)性并不足以使宗地之間無法進(jìn)行比較。由于當(dāng)初市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地出讓價(jià)格確定依據(jù)不足，而且土地估價(jià)機(jī)構(gòu)屬于政府部門下屬的事業(yè)單位，并非獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，土地評(píng)估價(jià)格的隨意性較大，政府官員的尋租機(jī)