【正文】 格。謝經(jīng)榮、曹康平等人（ 1994）對全國城市土地一級市場的研究表明， 1992 年拍賣、招標(biāo)與協(xié)議出讓方式對應(yīng)的地價之比為 1： ： 。監(jiān)督制度的不健全，導(dǎo)致 1995 年協(xié)議地價低于基準(zhǔn)地價。監(jiān)督制度的不健全，導(dǎo)致 1995 年協(xié)議地價低于基準(zhǔn)地價。在本文寫作過程中，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的博士研究生參與了討論，鄔愛其、溫海珍和王福林博士生提供了建設(shè)性的意見，匿名審稿人也為本文提供了寶貴的意見，在此一并致謝。 賈生華， 1962 年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院副院長，博士，教授，博導(dǎo)，主要研究方向為不動產(chǎn)投資與管理，公司治理理論，曾在《經(jīng)濟(jì)研究》、《管理世界》等期刊發(fā)表論文數(shù)十篇。 任恩偉， 1971 年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院 MBA，主要研究方向為不動產(chǎn)投資與管理 。當(dāng)然，本文中可能出現(xiàn)的錯誤由筆者自負(fù)。監(jiān)督制度比較完善、土地市場發(fā)育比較成熟的 1999～ 20xx 年，協(xié)議地價、標(biāo)底地價都顯著的高于基準(zhǔn)地價。監(jiān)督制度比較完善、土地市場發(fā)育比較成熟的 1999～ 20xx 年，協(xié)議地價、標(biāo)底地價都顯著的高于基準(zhǔn)地價。 ii因此，中央政府要求在城市土地一級市場中的經(jīng)營性用地出讓過程中全部推行招標(biāo)和拍賣等方式。這里的問題就在于，為什么其他商品的協(xié)議成交價格與拍賣價格沒有很大的差異，而協(xié)議地價會遠(yuǎn)低于招標(biāo)、拍賣地價呢？ iii 為了解釋協(xié)議地價偏低的原因，理論界曾經(jīng)提出以下幾種不同的假說。這種觀點(diǎn)似是而非。因此 ，沒有理由認(rèn)為協(xié)議出讓方式缺乏市場競價機(jī)制。為什么“長官價”不會等于或者高于招標(biāo)和拍賣地價，而總是低于招標(biāo)和拍賣地價呢？一個可行的解釋是，“長官價”是尋租導(dǎo)致的結(jié)果。一部分學(xué)者發(fā)現(xiàn)，協(xié)議地價偏低可能是因為地價評估沒有反映土地的真實價值，然而在以上兩種觀點(diǎn)的影響下，他們又做出了互相矛盾的解釋。不過他們發(fā)現(xiàn)土地市場交易較活躍的杭州市東河地區(qū)，協(xié)議地價水平基本接近市場價格水平，在此基礎(chǔ)上制訂的出讓底價也能夠反映市場價格水平，因此這個地區(qū) 1998－ 20xx 年的招標(biāo)拍賣地價與出讓底價差距較小。然而，由于缺乏以較大樣本為基礎(chǔ)的定量分析，這些假說都不具有普適性，這也是不同假說之間存在較大差異的根本原因之一。 假說 1：當(dāng)監(jiān)督制度不完善時，協(xié)議地價低于土地真實市場價格。然而，此時的監(jiān)督制度仍然不完善，這就使得文件條款可能并沒有得到有效的執(zhí)行，因此，更全面的假說是： 假說 2：當(dāng)基準(zhǔn)地價是土地評估價格的主要信息來源時，如果監(jiān)督制度不完善，評估價格可能等于基準(zhǔn)地價，也可能低于基準(zhǔn)地價。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 16 頁 如果存在較完善的監(jiān)督制度，比如將協(xié)議價格評估過程和結(jié)果處于公眾的監(jiān)督之下，那么即使估價機(jī)構(gòu)不是一個獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，價格評估時也會充分的吸收各種地價信息，以保證估價結(jié)果盡可能的接近真實價格。 在土地市場發(fā)育初期，市場中的交易信息很少，基準(zhǔn)地價 vii是評估機(jī)構(gòu)確定土地價格的主要依據(jù)。 由于基準(zhǔn)地價的最終確定需要經(jīng)過市政府批準(zhǔn)，而市政府領(lǐng)導(dǎo) 出于各方面的考慮，可能對估價機(jī)構(gòu)評估出的基準(zhǔn)地價進(jìn)行調(diào)整，因此最終頒布的基準(zhǔn)地價并不一定是估價機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，也往往不能反映土地的真實市場價格。 ix當(dāng)土地市場發(fā)育比較完善，市場中真實地價信息比較充分時，估價機(jī)構(gòu)就可以充分利用這些信息進(jìn)行價格評估。宗地 B 是 20xx 年 11 月 14 日由杭州久盛房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓的下城區(qū)莫衙營以南，建國路以東 畝土地，容積率 ，經(jīng)推算樓面地價 2323 元 /m2，兩者相差一倍以上。招標(biāo)、拍賣地塊越多，土地市場發(fā)育越完善，市場中土地真實價格信息也越充分。 以上假說和推論可以用杭州市土地儲備制度改革前后土地市場發(fā)育和監(jiān)督制度改變的經(jīng)驗來進(jìn)行驗證。從 1995 到1997 年，城市房地產(chǎn)市場逐漸回暖，成交價格逐漸上升。 1997 年之前，杭州市通過招標(biāo)和拍賣方式出讓土地的情況比較少見，僅有 1992年的 8 宗地； 1999 年之后這兩種方式大量的引入到經(jīng)營性用地出讓中，其中僅 20xx年就有 26 宗地通過招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行出讓。所有地塊地價的確定都是經(jīng)過內(nèi)部會審、集體決策，經(jīng)市長辦公會議討論決定后公示。如果假說與推論成立，那么在 1997 年之前，標(biāo)底地價與該宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價應(yīng)該不存在差異或者差異較小 ；協(xié)議地價遠(yuǎn)低于招標(biāo)、拍賣地價，與基準(zhǔn)地價之間的關(guān)系則有待于檢驗。 1992～ 1996年土地市場交易樣本與數(shù)據(jù)主要來自于相關(guān)部門提供的內(nèi)部資料，在此基礎(chǔ)上，通過與一部分宗地交易的當(dāng)事人進(jìn)行訪談對已有的資料進(jìn)行了補(bǔ)充和整理。 表 1 杭州市 199220xx 年土地出讓方式情況 1992 1993 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx* 合計 協(xié)議 宗數(shù) 13 59 44 40 21 12 86 36 311 比例 招標(biāo) /拍賣 宗數(shù) 8 0 0 0 0 8 26 14 56 比例 合計 宗數(shù) 21 59 44 40 21 20 112 50 367 *： 20xx年的招標(biāo)、拍賣土地情況僅包含 20xx年 10月 23日之前的數(shù)據(jù)。 表 2 杭州市 1992～ 20xx 年經(jīng)營性用地出讓等級 單位：宗 一級地 二級地 三級地 四級地 五級地 六級地 七級地 合計 ～ 57 45 37 34 9 3 0 185 ～ 29 36 37 34 24 6 16* 182 合計 86 81 74 68 33 9 16* 367 *：包含一宗八級地。需要指出的是，土地等級在 1992～ 20xx 年之間已經(jīng)進(jìn)行了調(diào)整，這里的土地等級指土地交易時地塊所屬的 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 16 頁 土地等級，在調(diào)查樣本中，有一宗地屬于八級地，這里將其歸為七級地。由于土地前期開發(fā)情況的差異，不同宗地的地價內(nèi)涵也會有所不同。從表 4中可以看出，協(xié)議出讓中的凈地出讓宗地數(shù)僅占總宗地數(shù)的 %，“毛地”出讓占了絕大部分。顯然，不同地價內(nèi)涵的土地成交價格無法直接進(jìn)行比較，因此必須對已有的數(shù)據(jù)進(jìn) 行修正，使其統(tǒng)一到相同的地價內(nèi)涵。用途單一的宗地， 其對應(yīng)的基準(zhǔn)地價可以直接參考當(dāng)年的基準(zhǔn)地價表。第一步工作已經(jīng)將宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價三部分測算出來，如果地價內(nèi)涵中僅僅包含了 A，就加上對應(yīng)基準(zhǔn)地價中的 B、 C 兩部分， 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 16 頁 得到修正后的協(xié)議成交地價。與表 1 比較可以看出， 1999 年之后協(xié)議出讓的宗地樣本基本上都保留下來，而 1992～ 1996 的樣本剔除的比較多，這主要是因為當(dāng)時對土地交易情況記載不規(guī)范所導(dǎo)致的。 原假設(shè) H0：協(xié)議修正地價與該宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價無差異。 表 6 協(xié)議修正地價、標(biāo)底地價與基準(zhǔn)地價配對樣本 T 檢驗 單位：元 /平方 米 1992 1993 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx 協(xié)議修正地價－基準(zhǔn)地價 \ () () ** () () * () ** () ** () 標(biāo)底地價 －基準(zhǔn)地價 () \ \ \ \ ** （ ） ** （ ） ** （ ） 注： **和 *分別表示雙尾檢驗結(jié)果在 1%和 5%的水平上顯著。不過從杭州市已有的經(jīng)驗來看，招標(biāo)失敗的情況非常少見。 表 8 1999～ 20xx 協(xié)議修正地價與招標(biāo)拍賣地價比較