【正文】 會(huì)較多，更加容易犯錯(cuò)誤。從 1999 年 12 月開始到 20xx 年 1 月 10日，由杭州市土地局向社會(huì)公布 135幅，共 11 批次的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地。 xv 1999 年之后，杭州市協(xié)議出讓宗地價(jià)格評(píng)估主要采用的是市場(chǎng)比較法和收益還原法。 xii 杭政發(fā) [20xx]18 號(hào)文件中指出，“??該基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)適用于市區(qū)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股以及土地清產(chǎn)核資的宗地價(jià)格評(píng)估”。 vii 基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)區(qū)域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。事實(shí)上，在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中，協(xié)議仍然是主要的交易方式，拍賣方式也很少出現(xiàn)，而房屋與土地一樣具有異質(zhì)性的特點(diǎn)。只有將完善監(jiān)督制度與發(fā)展城市土地市場(chǎng)的措施結(jié)合在一起，才能夠使協(xié)議地價(jià)盡可能的接近土地的真實(shí)價(jià)格，從而使國(guó)家所擁有土地所有權(quán)收益得到實(shí)現(xiàn)。當(dāng)存在較完善的監(jiān)督制度時(shí)，如果土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，基準(zhǔn)地價(jià)是土地價(jià)格評(píng)估的主要依據(jù)，此時(shí)標(biāo)底地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)不存在統(tǒng)計(jì)意義上的顯著差異。這意味著假說 2 得到了驗(yàn)證。 從圖 1xiii中可以看出， 1995年杭州城市土地一級(jí)市場(chǎng)中的地價(jià)大幅度下降， 1996 年開始回升，但是仍然沒有達(dá)到 1994 年的水平。利用單因素方差分析方法比較協(xié)議修正單位地價(jià)與招 標(biāo)拍賣單位地價(jià)， F 檢驗(yàn)值為 ，表明兩者確實(shí)存在顯著的差異。 同理，我們也可以用同樣的方法對(duì)標(biāo)底地價(jià)與該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較。凈地出讓則無需修正。首先考慮容積率的影響，基準(zhǔn)地價(jià)表中對(duì)應(yīng)的容積率為 以下、 、 、 ??。如果土地出讓之前都沒有進(jìn)行過前期開發(fā)，開發(fā)商在取得土地之后還必須進(jìn)行拆遷、安置、土地平整等工作，因此土地成交價(jià)格中不包含土地開發(fā)成本這一部分。 **：這里指加油站，無法將其歸為另外幾類用途。尤其遺憾的是，缺乏 19971998 年的交易樣本資料。此時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)雖然仍是評(píng)估機(jī)構(gòu)確定土地價(jià)格的依據(jù)之一 xii，但土地市場(chǎng)的發(fā)育已經(jīng)增加了市場(chǎng)的真實(shí)地價(jià)信息，因此， 20xx 和 20xx 年杭州市公布的土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)文件中，不再?gòu)?qiáng)調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是同一等級(jí)的平均指導(dǎo)價(jià)，此時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格信息也成為評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估的一種信息來源。以杭州市儲(chǔ)備中心為基地，通過政府土地管理部門一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地，強(qiáng)化了政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位，為實(shí)行招標(biāo)拍賣奠定基礎(chǔ)。此時(shí)就可以得到推論 和 ： 推論 ：當(dāng)土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善時(shí)，標(biāo)底地價(jià)將顯著的高于基準(zhǔn)地價(jià)。以杭州市兩宗協(xié)議土地出讓為例：按照 20xx 年杭州市區(qū)土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，三級(jí)地，容積率為 的住宅用地樓 面地價(jià)為 1149元 / m2。而且，標(biāo)底地價(jià)并非最終的成交價(jià)格，在標(biāo)底地價(jià)的確定上，參與方?jīng)]有足夠的激勵(lì)去進(jìn)行尋租活動(dòng)，從而標(biāo)底地價(jià)更加能夠反映評(píng)估機(jī)構(gòu)的真實(shí)估價(jià)結(jié)果。假定評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠無交易費(fèi)用的利用掌握的地價(jià)信息來正確的進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，那么，評(píng)估 機(jī)構(gòu)掌握的土地價(jià)值信息量越充分，土地評(píng)估價(jià)格就越接近真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。 v然而，在某些情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)可能要按照政府官員或者企業(yè)所有者（企業(yè)清產(chǎn)核資時(shí)）的要求來進(jìn)行估價(jià)，此時(shí) 評(píng)估機(jī)構(gòu)不再是一個(gè)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，其估價(jià)結(jié)果就可能存在很大的隨意性?！?? 協(xié)議出讓，由 于缺乏對(duì)土地價(jià)格的正確評(píng)估，大部份土地都是低價(jià)出讓 ?！皡f(xié)議出讓 多是 ‘ 長(zhǎng)官價(jià) ’ ，缺乏透明度和公正性，其價(jià)格形成大多摻入個(gè)人主觀的因素，使成交價(jià)格不僅背離土地資產(chǎn)的價(jià)值，更不反映供求關(guān)系 ，人為造成地價(jià)偏低。因此“招標(biāo)價(jià)”與“拍賣價(jià)”是一種“真實(shí)的地價(jià)”（蔡兵備，歐陽安蛟，陳立定， 20xx） iv。 i一個(gè)可以觀察到的現(xiàn)象是，協(xié)議出讓方式形成的土地價(jià)格往往遠(yuǎn)低于招標(biāo)地價(jià)與拍賣地價(jià)。在土地市場(chǎng)發(fā)育不完善的 1992 年，標(biāo)底地價(jià)與該宗地相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)不存在差異。 1 監(jiān)督制度、市場(chǎng)信息與協(xié)議地價(jià) 1 ：基于杭州市土地儲(chǔ)備制度改革的經(jīng)驗(yàn) 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 田傳浩 賈生華 任恩偉 田傳浩， 1975 年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院 20xx 秋博士研究生，主要研究方向?yàn)橥恋刂贫?、土地市?chǎng)，曾在《中國(guó)農(nóng)村觀察》和《中國(guó)軟科學(xué)》等期刊發(fā)表論文數(shù)篇。 2 監(jiān)督制度、市場(chǎng)信息與協(xié)議地價(jià) ：基于杭州市土地儲(chǔ)備制度改革的經(jīng)驗(yàn) 浙江大學(xué) 房地產(chǎn)研究中心 田傳浩 賈生華 任恩偉 摘要：對(duì)杭州市 1992～ 20xx 年城市土地市場(chǎng)中的 367 宗土地交易資料的分析表明，監(jiān)督制度和市場(chǎng)信息是影響協(xié)議地價(jià)與招標(biāo)、拍賣標(biāo)底地價(jià)的主要因素。 關(guān)鍵詞：土地 市場(chǎng) 監(jiān)督制度 協(xié)議地價(jià) 城市土地一級(jí)市場(chǎng)中包含三種有償出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 一 . 對(duì)協(xié)議地價(jià)偏低的幾種解釋 大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，由于招標(biāo)和拍賣這兩種方式在土地需求者之間引入了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，土地 價(jià)格在需求者之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)中形成，從而使土地價(jià)值得到了顯化。 黃良文，張金明（ 1994）和 李亢 （ 1994）認(rèn)為，人為因素和政府干預(yù)是導(dǎo)致 協(xié)議出讓土地 偏低的主要原因。 彭德勝 （ 1996）用“長(zhǎng)官意識(shí)”影響協(xié)議地價(jià)的觀點(diǎn)來解釋協(xié)議地價(jià)偏低，然而在同一篇文章中，他又指出，協(xié)議價(jià)格較低的原因是由于缺乏對(duì)土地價(jià)格的正確評(píng)估。 二 . 假說與推論 從理論上說，協(xié)議地價(jià)的主要確定依據(jù)是估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)宗地的地價(jià)評(píng)估結(jié)果。 當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)作為一個(gè)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估時(shí)，評(píng)估價(jià)格的確定依賴于估價(jià)機(jī)構(gòu)所掌握的與該宗地有關(guān)的土地價(jià)值信息。與協(xié)議價(jià)格相比，標(biāo)底地價(jià)必須經(jīng)過公示，因此受到的監(jiān)督強(qiáng)度更大。 由于土地價(jià)格具有區(qū)域性的特點(diǎn)，在以市場(chǎng)估價(jià)法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，一般只能夠以附近已經(jīng)成交地塊的地價(jià)作為評(píng)估該宗地地價(jià)的依據(jù)，而其他區(qū)域的土地成交價(jià)格對(duì)該宗地的評(píng)估價(jià)格影響很小。此外，由于“真實(shí)地價(jià)”要遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價(jià)，因此評(píng)估地價(jià)向真實(shí)地價(jià)靠近意味著評(píng)估價(jià)高于基準(zhǔn)地價(jià)。 1997 年下半年，杭州市在借 鑒外地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立并實(shí)行了土地收購(gòu)儲(chǔ)備出讓機(jī)制，發(fā)揮土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度對(duì)土地“源頭”的控制作用，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀管理。只有經(jīng)公示無疑義的地塊，才能 作為最終的協(xié)議成交地價(jià)。由于數(shù)據(jù)收集的困難，我們沒有取得 1992～ 1996 年間通過協(xié)議方式交易的所有樣本資料，所得的樣本約為這期間協(xié)議出讓總樣本的三分之二左右。 表 3 杭州市 1992～ 20xx 年經(jīng)營(yíng)性用地出讓用途 單位：宗 住宅 商業(yè) 綜合 其他 * 不詳 ** 合計(jì) ～ 79 22 52 32 0 185 ～ 84 9 27 56 6 182 合計(jì) 163 31 79 88 6 367 *：其他用途指住宅、商業(yè)與綜合用地的混合用途。 有的土地屬于“凈地”出讓，土地在出讓前已經(jīng)完成了土地的前期開發(fā)，因此包含了土地開發(fā)成本。 第一步是要確定該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)。同理，如果成交價(jià)包含了 A+B，就加上對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)中的 C 部分。 備擇假設(shè) H1：協(xié)議修正地價(jià)與該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)有差異。為了彌補(bǔ)上一種檢驗(yàn)方法的可能失誤，本文還比較了 1999～ 20xx 年 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 16 頁(yè) 的協(xié)議修正地價(jià)與招標(biāo)拍賣地價(jià)（表 8）。 1996 年的協(xié)議修正地價(jià)也低于基準(zhǔn)地價(jià)，不過兩者之間的關(guān)系并不顯著。從表 9 的數(shù)據(jù)來看， 1995 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易面積和交易價(jià)格都比 1994 年有所上漲，因此可以認(rèn)為，當(dāng)時(shí)該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有萎縮。即使政府要求協(xié)議出讓以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，協(xié)議出讓地價(jià)也可能低于基準(zhǔn)地價(jià)。 在目前國(guó)內(nèi)大部分城市土地市場(chǎng)都已經(jīng)開始發(fā)育的情況下，完善監(jiān)督制度，強(qiáng)化對(duì)協(xié)議出讓過程及結(jié)果的監(jiān)督力度更為重要。畢竟，市場(chǎng)比較法是土地宗地 價(jià)格評(píng)估的一種重要方法，其成立的基礎(chǔ)就在于土地之間具有相似性和替代性，因此可以利用已經(jīng)成交的宗地與被評(píng)估的宗地進(jìn)行比較，根據(jù)該宗地的不同特征進(jìn)行地價(jià)修正，最終得到被評(píng)估宗地的評(píng)估價(jià)格。有了基準(zhǔn)地價(jià)作為協(xié)議出讓的確定依據(jù)，既約束了政府官員的行為，也可以堵住外界的議論（或許估價(jià)結(jié)果是不合理的 ，但是估價(jià)程序是規(guī)范的）。包括分不同等級(jí)的住宅，綜合及商業(yè)用地。