【正文】 土地的平均指導(dǎo)價，地塊的標(biāo)定地價由市政府參照本標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合地塊的具體條件測算，根據(jù)地塊條件不同，可允許在 10%幅度內(nèi)浮動”。市場中的真實(shí)地價信息越多，評估出來的地價越接近真實(shí)的土地價值。 1999 年之后，基準(zhǔn)地價評估則更多的采用市場比較法，此時房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)，所得的價格更接近真實(shí)土地價格，不過市政府領(lǐng)導(dǎo)考慮到“社會穩(wěn)定”和“吸引外資”等原因，擔(dān)心基準(zhǔn)地價太高會產(chǎn)生不 利影響，因此頒布的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)（ 20xx 年與 20xx 年）要低于最初的評估價格。而宗地 A 周邊沒有招標(biāo)拍賣地塊，土地一級市場交易信息較少。 1993 年，在全國房地產(chǎn)熱的大背景下，杭州市的地價也迅速上漲。 在城市土地儲備制度實(shí)施之后，仍然有歷史遺留問題 xi按照協(xié)議方式進(jìn)行出讓。 四 . 樣本選取與數(shù)據(jù)說明 （一）樣本選取方式與數(shù)據(jù)來源 這里選取了杭州市 1992～ 20xx 土地市場交易的 367 個交易樣本資料作為本次研究的基本數(shù)據(jù)。不過 1999 年之后的土地招標(biāo)、拍賣宗地?cái)?shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于 1997 年之前。在經(jīng)營性用地出讓中，住宅用地占了絕大多數(shù)。 根據(jù)杭州市 199 1997 年公布的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，土地出讓金（級差地租）、市政配套費(fèi)、土地開發(fā)成本分別占土地價格的 20%、 30%、 50%； 20xx 年公布的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)中，這三部分分別為 20%、 35%、 45%。 第二步是對協(xié)議成交地價進(jìn)行修正。 199 199 20xx、 20xx 這四年的樣本數(shù)分別為 21 和 14。如果標(biāo)底地價高于買方愿意支付的最高價，招標(biāo)、拍賣就會失敗，從而就不存在招標(biāo)拍賣價。而 1992 年，標(biāo)底地價與基準(zhǔn)地價不存在統(tǒng)計(jì)意義上的顯著差異。一個可能的解釋是，當(dāng)時房地產(chǎn)市場處于萎縮狀態(tài)，房價下降，而基準(zhǔn)地價沒有能夠及時吸收房地產(chǎn)市場萎縮的信息，從而導(dǎo)致了基準(zhǔn)地價高于真實(shí)的市場價格。這說明市場中的真實(shí)地價信息還不夠充分，因此評估結(jié)果還不能完全反映土地的真實(shí)價值。 xv不過，由于土地價值受區(qū)位影響非常大，一些特殊的宗地可能無法從市場中尋找到類似的成交宗地價格信息，對于這類土地出讓，采取招標(biāo)和拍賣等方式可能更加適合。然而即使不考慮用途對土地價格的影響，協(xié)議地價仍然低于招標(biāo)地價與拍賣地價。 vi 見杭政發(fā) [1993]138 號文件和杭政發(fā) [1995]46 號文件。 x 具體推算方法見第四部分。換句話說，監(jiān)督制度 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 16 頁 的不完善，導(dǎo)致了國有資產(chǎn)的大量流失。 xiv 據(jù)有關(guān)人士解釋， 1994～ 1996 是杭州市“清產(chǎn)核資”年，其中 1995 年清產(chǎn)核資的比重最大，涉及的宗地?cái)?shù)最多。 viii 由于 1992 年招標(biāo)拍賣的地價遠(yuǎn)高于估價機(jī)構(gòu)評估出的基準(zhǔn)地價和標(biāo)底地價， 1993 年，杭州市領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為估價機(jī)構(gòu)評估出的基準(zhǔn)地價（基準(zhǔn)地價調(diào)整）太低，按照基準(zhǔn)地價出讓不合算，因此最終頒布的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)要高于最初的評估價格。這對本文的結(jié)論不產(chǎn)生任何影響，并且有利于討論的方便。 參考文獻(xiàn)： 1. 蔡兵備 、歐陽安蛟和陳立定，土地招標(biāo)拍賣出讓與杭州市房地產(chǎn)價格上漲關(guān)系研究[J]，中國土地科學(xué)， 20xx 年第 11 期， pp2428 2. 黃良文，張金明，中國房地產(chǎn)市場的價格問題及其對策 [J]，廈門大學(xué)學(xué)報(bào)：哲社版，1994 年第 4 期， pp4348 3. 李亢，土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓價格存在的問題及其法律規(guī)范 [J]，經(jīng)濟(jì)法制， 1994 年第5 期， pp25 4. 劉遠(yuǎn)春，協(xié)議出讓：一要正名，二要規(guī)范 [J]，中國房地產(chǎn)， 1996 年第 5 期， pp5558 5. 彭德勝，政府干預(yù)機(jī)制與房地產(chǎn)業(yè)市場 [J]，城市開發(fā)， 1996 年第 5 期， pp2930 6. 王 雅莉，苗麗靜，城市國有土地利用效率及其管理體制的改革 [J]，經(jīng)濟(jì)問題， 1997年第 11 期， pp2832 7. 謝經(jīng)榮，曹康平等， 土地不同出讓方式價格及調(diào)控對策 [J]，中國土地科學(xué)， 1994年第 3 期， pp1013 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 16 頁 i 最近在一些城市中還有掛牌出讓的方式，但是本文不準(zhǔn)備討論這種出讓方式，因?yàn)榧词箍紤]也不會影響本文的結(jié)論。由于目前招標(biāo)和拍賣地價都遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價，因此據(jù)此而評估出的協(xié)議地價與標(biāo)底地價都會隨之上升。中國城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)（ 1990～ 20xx） [M]，北京：中國建材工業(yè)出版社， 20xx年。從圖 2中可以看出， 1995 年調(diào)整的基準(zhǔn)地價與 1993 年頒布的基準(zhǔn)地價水平基本持平，沒有發(fā)生大的波動。 表 8 1999～ 20xx 協(xié)議修正地價與招標(biāo)拍賣地價比較 單位：宗，元 /平方米 宗地?cái)?shù) 均值 最大值 最小值 標(biāo)準(zhǔn)差 協(xié)議修正單位地價 招標(biāo)拍賣單位地價 六 . 對檢驗(yàn)結(jié)果的討論 從表 6 可以看出， 1992～ 1997 年之間的協(xié)議修正地價與基準(zhǔn)地價不存在統(tǒng)計(jì)意義上的差異，由于基準(zhǔn)地價顯著的低于市場真實(shí)價格，因此這意味著假說 1 得到了驗(yàn)證。 表 6 協(xié)議修正地價、標(biāo)底地價與基準(zhǔn)地價配對樣本 T 檢驗(yàn) 單位：元 /平方 米 1992 1993 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx 協(xié)議修正地價－基準(zhǔn)地價 \ () () ** () () * () ** () ** () 標(biāo)底地價 －基準(zhǔn)地價 () \ \ \ \ ** （ ） ** （ ） ** （ ） 注： **和 *分別表示雙尾檢驗(yàn)結(jié)果在 1%和 5%的水平上顯著。與表 1 比較可以看出， 1999 年之后協(xié)議出讓的宗地樣本基本上都保留下來，而 1992～ 1996 的樣本剔除的比較多，這主要是因?yàn)楫?dāng)時對土地交易情況記載不規(guī)范所導(dǎo)致的。用途單一的宗地， 其對應(yīng)的基準(zhǔn)地價可以直接參考當(dāng)年的基準(zhǔn)地價表。從表 4中可以看出，協(xié)議出讓中的凈地出讓宗地?cái)?shù)僅占總宗地?cái)?shù)的 %，“毛地”出讓占了絕大部分。需要指出的是，土地等級在 1992～ 20xx 年之間已經(jīng)進(jìn)行了調(diào)整，這里的土地等級指土地交易時地塊所屬的 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 16 頁 土地等級，在調(diào)查樣本中，有一宗地屬于八級地，這里將其歸為七級地。 表 1 杭州市 199220xx 年土地出讓方式情況 1992 1993 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx* 合計(jì) 協(xié)議 宗數(shù) 13 59 44 40 21 12 86 36 311 比例 招標(biāo) /拍賣 宗數(shù) 8 0 0 0 0 8 26 14 56 比例 合計(jì) 宗數(shù) 21 59 44 40 21 20 112 50 367 *： 20xx年的招標(biāo)、拍賣土地情況僅包含 20xx年 10月 23日之前的數(shù)據(jù)。如果假說與推論成立，那么在 1997 年之前，標(biāo)底地價與該宗地