【正文】 包括分不同等級(jí)的住宅，綜合及商業(yè)用地。畢竟，市場(chǎng)比較法是土地宗地 價(jià)格評(píng)估的一種重要方法，其成立的基礎(chǔ)就在于土地之間具有相似性和替代性，因此可以利用已經(jīng)成交的宗地與被評(píng)估的宗地進(jìn)行比較，根據(jù)該宗地的不同特征進(jìn)行地價(jià)修正，最終得到被評(píng)估宗地的評(píng)估價(jià)格。即使政府要求協(xié)議出讓以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，協(xié)議出讓地價(jià)也可能低于基準(zhǔn)地價(jià)。 1996 年的協(xié)議修正地價(jià)也低于基準(zhǔn)地價(jià)，不過(guò)兩者之間的關(guān)系并不顯著。 備擇假設(shè) H1：協(xié)議修正地價(jià)與該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)有差異。 第一步是要確定該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)。 表 3 杭州市 1992～ 20xx 年經(jīng)營(yíng)性用地出讓用途 單位：宗 住宅 商業(yè) 綜合 其他 * 不詳 ** 合計(jì) ～ 79 22 52 32 0 185 ～ 84 9 27 56 6 182 合計(jì) 163 31 79 88 6 367 *：其他用途指住宅、商業(yè)與綜合用地的混合用途。只有經(jīng)公示無(wú)疑義的地塊，才能 作為最終的協(xié)議成交地價(jià)。此外，由于“真實(shí)地價(jià)”要遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價(jià)，因此評(píng)估地價(jià)向真實(shí)地價(jià)靠近意味著評(píng)估價(jià)高于基準(zhǔn)地價(jià)。與協(xié)議價(jià)格相比，標(biāo)底地價(jià)必須經(jīng)過(guò)公示，因此受到的監(jiān)督強(qiáng)度更大。 二 . 假說(shuō)與推論 從理論上說(shuō)，協(xié)議地價(jià)的主要確定依據(jù)是估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)宗地的地價(jià)評(píng)估結(jié)果。 黃良文，張金明（ 1994）和 李亢 （ 1994）認(rèn)為，人為因素和政府干預(yù)是導(dǎo)致 協(xié)議出讓土地 偏低的主要原因。 關(guān)鍵詞：土地 市場(chǎng) 監(jiān)督制度 協(xié)議地價(jià) 城市土地一級(jí)市場(chǎng)中包含三種有償出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。 1 監(jiān)督制度、市場(chǎng)信息與協(xié)議地價(jià) 1 ：基于杭州市土地儲(chǔ)備制度改革的經(jīng)驗(yàn) 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 田傳浩 賈生華 任恩偉 田傳浩， 1975 年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院 20xx 秋博士研究生，主要研究方向?yàn)橥恋刂贫?、土地市?chǎng)，曾在《中國(guó)農(nóng)村觀察》和《中國(guó)軟科學(xué)》等期刊發(fā)表論文數(shù)篇。 i一個(gè)可以觀察到的現(xiàn)象是，協(xié)議出讓方式形成的土地價(jià)格往往遠(yuǎn)低于招標(biāo)地價(jià)與拍賣(mài)地價(jià)。“協(xié)議出讓 多是 ‘ 長(zhǎng)官價(jià) ’ ，缺乏透明度和公正性，其價(jià)格形成大多摻入個(gè)人主觀的因素，使成交價(jià)格不僅背離土地資產(chǎn)的價(jià)值，更不反映供求關(guān)系 ，人為造成地價(jià)偏低。 v然而，在某些情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)可能要按照政府官員或者企業(yè)所有者（企業(yè)清產(chǎn)核資時(shí)）的要求來(lái)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí) 評(píng)估機(jī)構(gòu)不再是一個(gè)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，其估價(jià)結(jié)果就可能存在很大的隨意性。而且，標(biāo)底地價(jià)并非最終的成交價(jià)格，在標(biāo)底地價(jià)的確定上，參與方?jīng)]有足夠的激勵(lì)去進(jìn)行尋租活動(dòng)，從而標(biāo)底地價(jià)更加能夠反映評(píng)估機(jī)構(gòu)的真實(shí)估價(jià)結(jié)果。此時(shí)就可以得到推論 和 ： 推論 ：當(dāng)土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善時(shí)，標(biāo)底地價(jià)將顯著的高于基準(zhǔn)地價(jià)。此時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)雖然仍是評(píng)估機(jī)構(gòu)確定土地價(jià)格的依據(jù)之一 xii，但土地市場(chǎng)的發(fā)育已經(jīng)增加了市場(chǎng)的真實(shí)地價(jià)信息，因此， 20xx 和 20xx 年杭州市公布的土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)文件中，不再?gòu)?qiáng)調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是同一等級(jí)的平均指導(dǎo)價(jià)，此時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格信息也成為評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估的一種信息來(lái)源。 **：這里指加油站，無(wú)法將其歸為另外幾類(lèi)用途。首先考慮容積率的影響，基準(zhǔn)地價(jià)表中對(duì)應(yīng)的容積率為 以下、 、 、 ??。 同理，我們也可以用同樣的方法對(duì)標(biāo)底地價(jià)與該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較。 從圖 1xiii中可以看出， 1995年杭州城市土地一級(jí)市場(chǎng)中的地價(jià)大幅度下降， 1996 年開(kāi)始回升，但是仍然沒(méi)有達(dá)到 1994 年的水平。當(dāng)存在較完善的監(jiān)督制度時(shí)，如果土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，基準(zhǔn)地價(jià)是土地價(jià)格評(píng)估的主要依據(jù)，此時(shí)標(biāo)底地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)不存在統(tǒng)計(jì)意義上的顯著差異。事實(shí)上，在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中，協(xié)議仍然是主要的交易方式，拍賣(mài)方式也很少出現(xiàn)，而房屋與土地一樣具有異質(zhì)性的特點(diǎn)。 xii 杭政發(fā) [20xx]18 號(hào)文件中指出，“??該基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)適用于市區(qū)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股以及土地清產(chǎn)核資的宗地價(jià)格評(píng)估”。從 1999 年 12 月開(kāi)始到 20xx 年 1 月 10日，由杭州市土地局向社會(huì)公布 135幅，共 11 批次的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地。筆者并不否認(rèn)土地特征的差異會(huì)對(duì)土地價(jià)值產(chǎn)生很大的影響，然而，土地異質(zhì)性并不足以使宗地之間無(wú)法進(jìn)行比較。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 16 頁(yè) 圖1 協(xié)議修正地價(jià)的變化趨勢(shì)020xx400060008000100001993 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx年份元/平方米二級(jí)地 四級(jí)地 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 16 頁(yè) 圖2 杭州市一級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)走勢(shì)38004800580068001992 1993 1995 1997 20xx 20xx年份元/平方米商業(yè)用地 綜合用地 住宅用地 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 16 頁(yè) 七 . 結(jié)論與啟示 本文的研究表明， 當(dāng)監(jiān)督制度不完善時(shí)，協(xié)議出讓地價(jià)會(huì)顯著的低于招標(biāo)、拍賣(mài)價(jià)格。 例外的是 1995 年，這一年的協(xié)議修正地價(jià)顯著的低于基準(zhǔn)地價(jià)。 原假設(shè) H0：協(xié)議修正地價(jià)與該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)無(wú)差異。顯然，不同地價(jià)內(nèi)涵的土地成交價(jià)格無(wú)法直接進(jìn)行比較，因此必須對(duì)已有的數(shù)據(jù)進(jìn) 行修正，使其統(tǒng)一到相同的地價(jià)內(nèi)涵。 表 2 杭州市 1992～ 20xx 年經(jīng)營(yíng)性用地出讓等級(jí) 單位：宗 一級(jí)地 二級(jí)地 三級(jí)地 四級(jí)地 五級(jí)地 六級(jí)地 七級(jí)地 合計(jì) ～ 57 45 37 34 9 3 0 185 ～ 29 36 37 34 24 6 16* 182 合計(jì) 86 81 74 68 33 9 16* 367 *：包含一宗八級(jí)地。所有地塊地價(jià)的確定都是經(jīng)過(guò)內(nèi)部會(huì)審、集體決策，經(jīng)市長(zhǎng)辦公會(huì)議討論決定后公示。招標(biāo)、拍賣(mài)地塊越多，土地市場(chǎng)發(fā)育越完善，市場(chǎng)中土地真實(shí)價(jià)格信息也越充分。 在土地市場(chǎng)發(fā)育初期，市場(chǎng)中的交易信息很少，基準(zhǔn)地價(jià) vii是評(píng)估機(jī)構(gòu)確定土地價(jià)格的主要依據(jù)。然而，由于缺乏以較大樣本為基礎(chǔ)的定量分析，這些假說(shuō)都不具有普適性，這也是不同假說(shuō)之間存在較大差異的根本原因之一。因此 ，沒(méi)有理由認(rèn)為協(xié)議出讓方式缺乏市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制。監(jiān)督制度比較完善、土地市場(chǎng)發(fā)育比較成熟的 1999～ 20xx 年，協(xié)議地價(jià)、標(biāo)底地價(jià)都顯著的高于基準(zhǔn)地價(jià)。 賈生華， 1962 年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)，博士，教授，博導(dǎo)，主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)投資與管理，公司治理理論，曾在《經(jīng)濟(jì)研究》、《管理世界》等期刊發(fā)表論文數(shù)十篇。謝經(jīng)榮、曹康平等人（ 1994）對(duì)全國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)的研究表明， 1992 年拍賣(mài)、招標(biāo)與協(xié)議出讓方式對(duì)應(yīng)的地價(jià)之比為 1： ： 。 ”但是他們沒(méi)有進(jìn)一步指出，“長(zhǎng)官價(jià)”的確定依據(jù)是什么。這也意味著，如果監(jiān)督制度不完善，尋租行為就會(huì)影響到協(xié)議價(jià)格的確定，導(dǎo)致協(xié)議地價(jià)偏低。因此可以由假說(shuō) 3 得到推論 ： 推論 ：當(dāng)市場(chǎng)中缺乏土地價(jià)格的真實(shí)信息時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)是土地評(píng)估的價(jià)格來(lái)源，標(biāo)底地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)無(wú)差異。 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 16 頁(yè) 推論 ：當(dāng)監(jiān)督制度完善時(shí)，如果土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善，協(xié)議地價(jià)將顯著的