【正文】 關鍵詞：土地 市場 監(jiān)督制度 協(xié)議地價 城市土地一級市場中包含三種有償出讓方式：協(xié)議、招標、拍賣。 不過，在大多數(shù)日常商品的交易過程中，協(xié)議出讓是主要方式，招標和拍賣方式反而出現(xiàn)的很少。 一 . 對協(xié)議地價偏低的幾種解釋 大多數(shù)學者認為，由于招標和拍賣這兩種方式在土地需求者之間引入了競爭機制，土地 價格在需求者之間的激烈競爭中形成，從而使土地價值得到了顯化。劉遠春（ 1996）指出，協(xié)議出讓地價仍然是通過競爭形成的。 黃良文，張金明（ 1994）和 李亢 （ 1994）認為，人為因素和政府干預是導致 協(xié)議出讓土地 偏低的主要原因。筆者認為，這雖然可以解釋一小部分協(xié)議地 價低于招標、拍賣地價的現(xiàn)象，然而并不能解釋協(xié)議地價總體上偏低的事 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 16 頁 實。 彭德勝 （ 1996）用“長官意識”影響協(xié)議地價的觀點來解釋協(xié)議地價偏低，然而在同一篇文章中，他又指出，協(xié)議價格較低的原因是由于缺乏對土地價格的正確評估。而其余的地區(qū)招標、拍賣價則與出讓底價有較大的差距。 二 . 假說與推論 從理論上說，協(xié)議地價的主要確定依據(jù)是估價機構對宗地的地價評估結果。 在 199 1995 年的杭州市區(qū)土地批租地價測算標準中，市政府要求基準地價“作為土地批租時測算土地出讓價格的底價”。 當估價機構作為一個獨立的中介機構進行土地價格評估時，評估價格的確定依賴于估價機構所掌握的與該宗地有關的土地價值信息。然而，如果市場中可以利用的真實地價信息太少，那么評估出來的結果則可能與真實地價有較大差異。與協(xié)議價格相比，標底地價必須經(jīng)過公示，因此受到的監(jiān)督強度更大。 viii杭州市 1992 年和1993 年評估基準地價時，由于土地市場剛剛開始發(fā)育，估價所依據(jù)的信息主要是土地原有用途和利用效率（利用效率較低、用途也并非最優(yōu)）來進行評估，所得的基準地價明顯偏低。 由于土地價格具有區(qū)域性的特點，在以市場估價法評估土地價格時，一般只能夠以附近已經(jīng)成交地塊的地價作為評估該宗地地價的依據(jù)，而其他區(qū)域的土地成交價格對該宗地的評估價格影響很小。究其原因，是因為 1999 年在宗地B 附近用拍賣的方式成交了一塊土地，當時的中標樓面地價 2378 元 /m2，與宗 地 B 的樓面地價僅僅相差 55 元 /m2。此外，由于“真實地價”要遠高于基準地價，因此評估地價向真實地價靠近意味著評估價高于基準地價。 三 . 杭州市土地市場發(fā)育的背景 杭州市 1992 年開始實行城市土地使用制度改革，采用了協(xié)議方式進行土地有償出讓，并隨后在幾宗土地的出讓過程中引入了招標和拍賣制度，然而起步階段的城市土地一級市場發(fā)育并不完善。 1997 年下半年，杭州市在借 鑒外地經(jīng)驗的基礎上，建立并實行了土地收購儲備出讓機制，發(fā)揮土地收購儲備制度對土地“源頭”的控制作用，強化政府對土地一級市場的宏觀管理。因此可以認為， 1997 年之前杭州市城市土地一級市場中的“真實地價”信息量很少，對土地價格評估的影響也很?。欢?999 年之后的城市土地一級市場發(fā)育比較完善，地價信息比較充分，市場信息對地價評估的影響開始凸現(xiàn)。只有經(jīng)公示無疑義的地塊，才能 作為最終的協(xié)議成交地價。 1999 年之后，協(xié)議出讓地價、標底地價則與該宗地對應的基準地價存在較大的差異。由于數(shù)據(jù)收集的困難，我們沒有取得 1992～ 1996 年間通過協(xié)議方式交易的所有樣本資料，所得的樣本約為這期間協(xié)議出讓總樣本的三分之二左右。 從表 1 可以清楚的看出，協(xié)議出讓是杭州市土地出讓的主要方式。 表 3 杭州市 1992～ 20xx 年經(jīng)營性用地出讓用途 單位：宗 住宅 商業(yè) 綜合 其他 * 不詳 ** 合計 ～ 79 22 52 32 0 185 ～ 84 9 27 56 6 182 合計 163 31 79 88 6 367 *：其他用途指住宅、商業(yè)與綜合用地的混合用途。從表中可以看出，一級地至四級地占了土地交易的絕大部分，不過 1999 年之后杭州市已經(jīng)逐漸將土地開發(fā)由城市中心轉向市郊，五級地的出讓也 占了相當大的比例。 有的土地屬于“凈地”出讓，土地在出讓前已經(jīng)完成了土地的前期開發(fā)，因此包含了土地開發(fā)成本。 表 4 不同地價內(nèi)涵的協(xié)議出讓土地基本情況 A A+B A+B+C 不詳 合計 宗數(shù)（宗） 面積（公頃） 成交總價（億元） 單位面積均價（元 /平方米） 備注：由于 A+B+C中有一塊面積 ，出讓價為 240元 /平方米，因此使得該內(nèi)涵土地的單位面積均價過低。 第一步是要確定該宗地對應的基準地價。如果宗地用途是混合性用途，比如是住宅與商業(yè)用途，對應的基準地價則取住宅用途和商業(yè)用途的平均值。同理，如果成交價包含了 A+B，就加上對應基準地價中的 C 部分。 在招標和拍賣用地樣本中，有一部分缺乏標底地價或者其他必要的信息，因此在本文最后進行分析之前進行了剔除。 備擇假設 H1：協(xié)議修正地價與該宗地對應的基準地價有差異。 為了分析在比較完善的監(jiān)督制度下，土地評估價格與土地真實價格之間的差異，表 7 用配對樣本 T 檢驗比較了標底地價與招標拍賣地價。為了彌補上一種檢驗方法的可能失誤，本文還比較了 1999～ 20xx 年 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 16 頁 的協(xié)議修正地價與招標拍賣地價（表 8）。 1999～ 20xx 年，協(xié)議修正地價與基準地價之間的差異非常顯著，協(xié)議修正地價顯著高于基準地價，標底地價與基準地價的關系也同樣如此。 1996 年的協(xié)議修正地價也低于基準地價，不過兩者之間的關系并不顯著。 對于 1995 年協(xié)議地價下降，存在兩個可能的解釋。從表 9 的數(shù)據(jù)來看， 1995 年房地產(chǎn)市場的交易面積和交易價格都比 1994 年有所上漲，因此可以認為，當時該地區(qū)的房地產(chǎn)市場并沒有萎縮。 從表 7 與表 8 的檢驗結果來看，在目前相對比較完善的監(jiān)督制度下，標底地價與1999～ 20xx 年的協(xié)議出讓地價仍然顯著的低于招標、拍賣地價。即使政府要求協(xié)議出讓以基準地價為依據(jù)，協(xié)議出讓地價也可能低于基準地價。 更進一步，如果存在較完善 的監(jiān)督制度，在城市土地市場發(fā)育非常完善，市場價格信息量很充分的地區(qū)，即使一級市場中招標和拍賣用地比較少，利用土地二級市場中的交易信息，協(xié)議出讓地價也不會與真實土地價值有顯著的差異。 在目前國內(nèi)大部分城市土地市場都已經(jīng)開始發(fā)育的情況下，完善監(jiān)督制度，強化對協(xié)議出讓過程及結果的監(jiān)督力度更為重要。 ii 雖然謝（ 1994）的調查中沒有剔除用途對土地價格的影響 —— 比如協(xié)議出讓中有一大部分是工業(yè)用地，而招標與拍賣方式出讓土地主要以住宅、商業(yè)、綜合等經(jīng)營性用地為主。畢竟，市場比較法是土地宗地 價格評估的一種重要方法，其成立的基礎就在于土地之間具有相似性和替代性，因此可以利用已經(jīng)成交的宗地與被評估的宗地進行比較，根據(jù)該宗地的不同特征進行地價修正，最終得到被評估宗地的評估價格。 v 最終確定的協(xié)議地價可能與估價機構的評估結果有所 不同，可能更高，也可能更低，本文假設這種差異呈現(xiàn)正態(tài)分布，因此從統(tǒng)計意義上看，這種差異可以不予考慮。有了基準地價作為協(xié)議出讓的確定依據(jù)，既約束了政府官員的行為，也可以堵住外界的議論（或許估價結果是不合理的 ，但是估價程序是規(guī)范的）。 ix 利用文中收集的杭州市招標、拍賣宗地數(shù)據(jù)，筆者采用配對樣本 T 檢驗的方法對招標拍賣單位地 價與對應的基準地價進行了檢驗，結果表明招標拍賣地價顯著的高于基準地價，兩者之差為 元 /平方米 **， T 檢驗絕對值為 。包括分不同等級的住宅，綜合及商業(yè)用地。清產(chǎn)核資時國有資產(chǎn)價格評估往往不是估價機構獨立評估的結果，受到了很多利益集團的干擾，這是導致 1995 年協(xié)議地價低于基準地價 的主要原因。