【正文】 關(guān)鍵詞：土地 市場 監(jiān)督制度 協(xié)議地價 城市土地一級市場中包含三種有償出讓方式：協(xié)議、招標、拍賣。 不過，在大多數(shù)日常商品的交易過程中，協(xié)議出讓是主要方式，招標和拍賣方式反而出現(xiàn)的很少。 一 . 對協(xié)議地價偏低的幾種解釋 大多數(shù)學(xué)者認為，由于招標和拍賣這兩種方式在土地需求者之間引入了競爭機制，土地 價格在需求者之間的激烈競爭中形成，從而使土地價值得到了顯化。劉遠春（ 1996）指出，協(xié)議出讓地價仍然是通過競爭形成的。 黃良文，張金明（ 1994）和 李亢 （ 1994）認為，人為因素和政府干預(yù)是導(dǎo)致 協(xié)議出讓土地 偏低的主要原因。筆者認為，這雖然可以解釋一小部分協(xié)議地 價低于招標、拍賣地價的現(xiàn)象，然而并不能解釋協(xié)議地價總體上偏低的事 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 16 頁 實。 彭德勝 （ 1996）用“長官意識”影響協(xié)議地價的觀點來解釋協(xié)議地價偏低，然而在同一篇文章中，他又指出，協(xié)議價格較低的原因是由于缺乏對土地價格的正確評估。而其余的地區(qū)招標、拍賣價則與出讓底價有較大的差距。 二 . 假說與推論 從理論上說，協(xié)議地價的主要確定依據(jù)是估價機構(gòu)對宗地的地價評估結(jié)果。 在 199 1995 年的杭州市區(qū)土地批租地價測算標準中，市政府要求基準地價“作為土地批租時測算土地出讓價格的底價”。 當估價機構(gòu)作為一個獨立的中介機構(gòu)進行土地價格評估時，評估價格的確定依賴于估價機構(gòu)所掌握的與該宗地有關(guān)的土地價值信息。然而，如果市場中可以利用的真實地價信息太少，那么評估出來的結(jié)果則可能與真實地價有較大差異。與協(xié)議價格相比，標底地價必須經(jīng)過公示，因此受到的監(jiān)督強度更大。 viii杭州市 1992 年和1993 年評估基準地價時，由于土地市場剛剛開始發(fā)育，估價所依據(jù)的信息主要是土地原有用途和利用效率（利用效率較低、用途也并非最優(yōu)）來進行評估，所得的基準地價明顯偏低。 由于土地價格具有區(qū)域性的特點，在以市場估價法評估土地價格時，一般只能夠以附近已經(jīng)成交地塊的地價作為評估該宗地地價的依據(jù)，而其他區(qū)域的土地成交價格對該宗地的評估價格影響很小。究其原因，是因為 1999 年在宗地B 附近用拍賣的方式成交了一塊土地，當時的中標樓面地價 2378 元 /m2，與宗 地 B 的樓面地價僅僅相差 55 元 /m2。此外，由于“真實地價”要遠高于基準地價，因此評估地價向真實地價靠近意味著評估價高于基準地價。 三 . 杭州市土地市場發(fā)育的背景 杭州市 1992 年開始實行城市土地使用制度改革，采用了協(xié)議方式進行土地有償出讓，并隨后在幾宗土地的出讓過程中引入了招標和拍賣制度，然而起步階段的城市土地一級市場發(fā)育并不完善。 1997 年下半年，杭州市在借 鑒外地經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建立并實行了土地收購儲備出讓機制，發(fā)揮土地收購儲備制度對土地“源頭”的控制作用，強化政府對土地一級市場的宏觀管理。因此可以認為， 1997 年之前杭州市城市土地一級市場中的“真實地價”信息量很少，對土地價格評估的影響也很??；而1999 年之后的城市土地一級市場發(fā)育比較完善，地價信息比較充分，市場信息對地價評估的影響開始凸現(xiàn)。只有經(jīng)公示無疑義的地塊，才能 作為最終的協(xié)議成交地價。 1999 年之后，協(xié)議出讓地價、標底地價則與該宗地對應(yīng)的基準地價存在較大的差異。由于數(shù)據(jù)收集的困難，我們沒有取得 1992～ 1996 年間通過協(xié)議方式交易的所有樣本資料，所得的樣本約為這期間協(xié)議出讓總樣本的三分之二左右。 從表 1 可以清楚的看出，協(xié)議出讓是杭州市土地出讓的主要方式。 表 3 杭州市 1992～ 20xx 年經(jīng)營性用地出讓用途 單位：宗 住宅 商業(yè) 綜合 其他 * 不詳 ** 合計 ～ 79 22 52 32 0 185 ～ 84 9 27 56 6 182 合計 163 31 79 88 6 367 *：其他用途指住宅、商業(yè)與綜合用地的混合用途。從表中可以看出，一級地至四級地占了土地交易的絕大部分，不過 1999 年之后杭州市已經(jīng)逐漸將土地開發(fā)由城市中心轉(zhuǎn)向市郊，五級地的出讓也 占了相當大的比例。 有的土地屬于“凈地”出讓，土地在出讓前已經(jīng)完成了土地的前期開發(fā)，因此包含了土地開發(fā)成本。 表 4 不同地價內(nèi)涵的協(xié)議出讓土地基本情況 A A+B A+B+C 不詳 合計 宗數(shù)（宗） 面積（公頃） 成交總價（億元） 單位面積均價（元 /平方米） 備注：由于 A+B+C中有一塊面積 ，出讓價為 240元 /平方米，因此使得該內(nèi)涵土地的單位面積均價過低。 第一步是要確定該宗地對應(yīng)的基準地價。如果宗地用途是混合性用途，比如是住宅與商業(yè)用途，對應(yīng)的基準地價則取住宅用途和商業(yè)用途的平均值。同理，如果成交價包含了 A+B，就加上對應(yīng)基準地價中的 C 部分。 在招標和拍賣用地樣本中，有一部分缺乏標底地價或者其他必要的信息，因此在本文最后進行分析之前進行了剔除。 備擇假設(shè) H1：協(xié)議修正地價與該宗地對應(yīng)的基準地價有差異。 為了分析在比較完善的監(jiān)督制度下，土地評估價格與土地真實價格之間的差異，表 7 用配對樣本 T 檢驗比較了標底地價與招標拍賣地價。為了彌補上一種檢驗方法的可能失誤，本文還比較了 1999～ 20xx 年 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 16 頁 的協(xié)議修正地價與招標拍賣地價（表 8）。 1999～ 20xx 年，協(xié)議修正地價與基準地價之間的差異非常顯著，協(xié)議修正地價顯著高于基準地價，標底地價與基準地價的關(guān)系也同樣如此。 1996 年的協(xié)議修正地價也低于基準地價，不過兩者之間的關(guān)系并不顯著。 對于 1995 年協(xié)議地價下降，存在兩個可能的解釋。從表 9 的數(shù)據(jù)來看， 1995 年房地產(chǎn)市場的交易面積和交易價格都比 1994 年有所上漲，因此可以認為，當時該地區(qū)的房地產(chǎn)市場并沒有萎縮。 從表 7 與表 8 的檢驗結(jié)果來看，在目前相對比較完善的監(jiān)督制度下，標底地價與1999～ 20xx 年的協(xié)議出讓地價仍然顯著的低于招標、拍賣地價。即使政府要求協(xié)議出讓以基準地價為依據(jù)，協(xié)議出讓地價也可能低于基準地價。 更進一步，如果存在較完善 的監(jiān)督制度，在城市土地市場發(fā)育非常完善，市場價格信息量很充分的地區(qū)，即使一級市場中招標和拍賣用地比較少，利用土地二級市場中的交易信息，協(xié)議出讓地價也不會與真實土地價值有顯著的差異。 在目前國內(nèi)大部分城市土地市場都已經(jīng)開始發(fā)育的情況下，完善監(jiān)督制度，強化對協(xié)議出讓過程及結(jié)果的監(jiān)督力度更為重要。 ii 雖然謝（ 1994）的調(diào)查中沒有剔除用途對土地價格的影響 —— 比如協(xié)議出讓中有一大部分是工業(yè)用地，而招標與拍賣方式出讓土地主要以住宅、商業(yè)、綜合等經(jīng)營性用地為主。畢竟，市場比較法是土地宗地 價格評估的一種重要方法，其成立的基礎(chǔ)就在于土地之間具有相似性和替代性，因此可以利用已經(jīng)成交的宗地與被評估的宗地進行比較，根據(jù)該宗地的不同特征進行地價修正，最終得到被評估宗地的評估價格。 v 最終確定的協(xié)議地價可能與估價機構(gòu)的評估結(jié)果有所 不同，可能更高，也可能更低，本文假設(shè)這種差異呈現(xiàn)正態(tài)分布，因此從統(tǒng)計意義上看，這種差異可以不予考慮。有了基準地價作為協(xié)議出讓的確定依據(jù)，既約束了政府官員的行為，也可以堵住外界的議論（或許估價結(jié)果是不合理的 ，但是估價程序是規(guī)范的）。 ix 利用文中收集的杭州市招標、拍賣宗地數(shù)據(jù)，筆者采用配對樣本 T 檢驗的方法對招標拍賣單位地 價與對應(yīng)的基準地價進行了檢驗，結(jié)果表明招標拍賣地價顯著的高于基準地價，兩者之差為 元 /平方米 **， T 檢驗絕對值為 。包括分不同等級的住宅，綜合及商業(yè)用地。清產(chǎn)核資時國有資產(chǎn)價格評估往往不是估價機構(gòu)獨立評估的結(jié)果，受到了很多利益集團的干擾，這是導(dǎo)致 1995 年協(xié)議地價低于基準地價 的主要原因。