【導(dǎo)讀】度、土地市場，曾在《中國農(nóng)村觀察》和《中國軟科學(xué)》等期刊發(fā)表論文數(shù)篇。任恩偉，1971年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院MBA，主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)投資與管理。1本文的調(diào)查得到了杭州市房地局與國土資源局的幫助。究生參與了討論，鄔愛其、溫海珍和王福林博士生提供了建設(shè)性的意見，匿名審稿人也為本文提供了寶貴的意見，當(dāng)然，本文中可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤由筆者自負(fù)。明，監(jiān)督制度和市場信息是影響協(xié)議地價(jià)與招標(biāo)、拍賣標(biāo)底地價(jià)的主要因素。察到的現(xiàn)象是，協(xié)議出讓方式形成的土地價(jià)格往往遠(yuǎn)低于招標(biāo)地價(jià)與拍賣地價(jià)。付的最高拍賣價(jià)格不會(huì)高于當(dāng)?shù)卦撋唐返氖袌鰞r(jià)格。劉遠(yuǎn)春指出，協(xié)議出讓地價(jià)仍然是通過競爭形成的?！皡f(xié)議出讓多是‘長官價(jià)’，缺乏透明度和公正性，其價(jià)格。關(guān)系，人為造成地價(jià)偏低。一個(gè)可行的解釋是，“長官價(jià)”是尋租導(dǎo)致的結(jié)果。沒有實(shí)證數(shù)據(jù)表明，協(xié)議地價(jià)的確定過程中都存在尋租行為，并且這種尋租行為。影響了大部分協(xié)議地價(jià)的確定。

　　

【正文】 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 16 頁 七 . 結(jié)論與啟示 本文的研究表明， 當(dāng)監(jiān)督制度不完善時(shí)，協(xié)議出讓地價(jià)會(huì)顯著的低于招標(biāo)、拍賣價(jià)格。即使政府要求協(xié)議出讓以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，協(xié)議出讓地價(jià)也可能低于基準(zhǔn)地價(jià)。當(dāng)存在較完善的監(jiān)督制度時(shí)，如果土地市場發(fā)育不完善，基準(zhǔn)地價(jià)是土地價(jià)格評(píng)估的主要依據(jù)，此時(shí)標(biāo)底地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)不存在統(tǒng)計(jì)意義上的顯著差異。隨著招標(biāo)、拍賣地塊的增多和城市土地市場的發(fā)育，城市土地的價(jià)值信息可以從市場中得到顯化，從而使得土地估價(jià)結(jié)果更加接近于土地的真實(shí)價(jià)值。由于目前招標(biāo)和拍賣地價(jià)都遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價(jià)，因此據(jù)此而評(píng)估出的協(xié)議地價(jià)與標(biāo)底地價(jià)都會(huì)隨之上升。 更進(jìn)一步，如果存在較完善 的監(jiān)督制度，在城市土地市場發(fā)育非常完善，市場價(jià)格信息量很充分的地區(qū)，即使一級(jí)市場中招標(biāo)和拍賣用地比較少，利用土地二級(jí)市場中的交易信息，協(xié)議出讓地價(jià)也不會(huì)與真實(shí)土地價(jià)值有顯著的差異。 xv不過，由于土地價(jià)值受區(qū)位影響非常大，一些特殊的宗地可能無法從市場中尋找到類似的成交宗地價(jià)格信息，對(duì)于這類土地出讓，采取招標(biāo)和拍賣等方式可能更加適合。 目前標(biāo)底地價(jià)仍然低于招標(biāo)、拍賣地價(jià)的現(xiàn)實(shí)則說明，杭州市城市土地市場的發(fā)育還不夠完善，市場中的真實(shí)地價(jià)信息還不夠充分。這意味著，政府應(yīng)該在經(jīng)營性用地出讓過程中大力推行招標(biāo)和拍賣制度， 使通過這些方式出讓的宗地價(jià)值得到顯化，增加土地市場中的真實(shí)地價(jià)信息。 在目前國內(nèi)大部分城市土地市場都已經(jīng)開始發(fā)育的情況下，完善監(jiān)督制度，強(qiáng)化對(duì)協(xié)議出讓過程及結(jié)果的監(jiān)督力度更為重要。只有將完善監(jiān)督制度與發(fā)展城市土地市場的措施結(jié)合在一起，才能夠使協(xié)議地價(jià)盡可能的接近土地的真實(shí)價(jià)格，從而使國家所擁有土地所有權(quán)收益得到實(shí)現(xiàn)。此外，由于土地二級(jí)市場中的土地使用權(quán)交易仍然是以協(xié)議方式為主，土地一級(jí)市場的發(fā)育也可以使得二級(jí)市場中的土地交易價(jià)格更接近土地真實(shí)價(jià)值，從而使原土地使用者的使用權(quán)收益得到保障。 參考文獻(xiàn)： 1. 蔡兵備 、歐陽安蛟和陳立定，土地招標(biāo)拍賣出讓與杭州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲關(guān)系研究[J]，中國土地科學(xué)， 20xx 年第 11 期， pp2428 2. 黃良文，張金明，中國房地產(chǎn)市場的價(jià)格問題及其對(duì)策 [J]，廈門大學(xué)學(xué)報(bào)：哲社版，1994 年第 4 期， pp4348 3. 李亢，土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓價(jià)格存在的問題及其法律規(guī)范 [J]，經(jīng)濟(jì)法制， 1994 年第5 期， pp25 4. 劉遠(yuǎn)春，協(xié)議出讓：一要正名，二要規(guī)范 [J]，中國房地產(chǎn)， 1996 年第 5 期， pp5558 5. 彭德勝，政府干預(yù)機(jī)制與房地產(chǎn)業(yè)市場 [J]，城市開發(fā)， 1996 年第 5 期， pp2930 6. 王 雅莉，苗麗靜，城市國有土地利用效率及其管理體制的改革 [J]，經(jīng)濟(jì)問題， 1997年第 11 期， pp2832 7. 謝經(jīng)榮，曹康平等， 土地不同出讓方式價(jià)格及調(diào)控對(duì)策 [J]，中國土地科學(xué)， 1994年第 3 期， pp1013 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 16 頁 i 最近在一些城市中還有掛牌出讓的方式，但是本文不準(zhǔn)備討論這種出讓方式，因?yàn)榧词箍紤]也不會(huì)影響本文的結(jié)論。 ii 雖然謝（ 1994）的調(diào)查中沒有剔除用途對(duì)土地價(jià)格的影響 —— 比如協(xié)議出讓中有一大部分是工業(yè)用地，而招標(biāo)與拍賣方式出讓土地主要以住宅、商業(yè)、綜合等經(jīng)營性用地為主。然而即使不考慮用途對(duì)土地價(jià)格的影響，協(xié)議地價(jià)仍然低于招標(biāo)地價(jià)與拍賣地價(jià)。 iii 一部分學(xué)者認(rèn)為，土地與普通商品不同，具有異質(zhì)性，不同區(qū)位的土地價(jià)值可能存在很大的差異，因此土地的價(jià)值很難通過市場上已有的宗地成交價(jià)來進(jìn)行比較。筆者并不否認(rèn)土地特征的差異會(huì)對(duì)土地價(jià)值產(chǎn)生很大的影響，然而，土地異質(zhì)性并不足以使宗地之間無法進(jìn)行比較。畢竟，市場比較法是土地宗地 價(jià)格評(píng)估的一種重要方法，其成立的基礎(chǔ)就在于土地之間具有相似性和替代性，因此可以利用已經(jīng)成交的宗地與被評(píng)估的宗地進(jìn)行比較，根據(jù)該宗地的不同特征進(jìn)行地價(jià)修正，最終得到被評(píng)估宗地的評(píng)估價(jià)格。事實(shí)上，在房地產(chǎn)二級(jí)市場中，協(xié)議仍然是主要的交易方式，拍賣方式也很少出現(xiàn)，而房屋與土地一樣具有異質(zhì)性的特點(diǎn)。 iv 雖然招標(biāo)地價(jià)與拍賣地價(jià)仍然存在差異，不過本文不準(zhǔn)備對(duì)這兩種地價(jià)進(jìn)行區(qū)分，將這兩種地價(jià)都看成市場的“真實(shí)地價(jià)”。這對(duì)本文的結(jié)論不產(chǎn)生任何影響，并且有利于討論的方便。 v 最終確定的協(xié)議地價(jià)可能與估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果有所 不同，可能更高，也可能更低，本文假設(shè)這種差異呈現(xiàn)正態(tài)分布，因此從統(tǒng)計(jì)意義上看，這種差異可以不予考慮。 vi 見杭政發(fā) [1993]138 號(hào)文件和杭政發(fā) [1995]46 號(hào)文件。據(jù)有關(guān)人士解釋，這個(gè)制度的實(shí)施目的之一是為了“保護(hù)干部”。由于當(dāng)初市場發(fā)育不完善，土地出讓價(jià)格確定依據(jù)不足，而且土地估價(jià)機(jī)構(gòu)屬于政府部門下屬的事業(yè)單位，并非獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，土地評(píng)估價(jià)格的隨意性較大，政府官員的尋租機(jī)會(huì)較多，更加容易犯錯(cuò)誤。有了基準(zhǔn)地價(jià)作為協(xié)議出讓的確定依據(jù)，既約束了政府官員的行為，也可以堵住外界的議論（或許估價(jià)結(jié)果是不合理的 ，但是估價(jià)程序是規(guī)范的）。 vii 基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)區(qū)域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。杭州市土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估主要采用收益還原法，假設(shè)開發(fā)法和市場比較法。 viii 由于 1992 年招標(biāo)拍賣的地價(jià)遠(yuǎn)高于估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)底地價(jià)， 1993 年，杭州市領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整）太低，按照基準(zhǔn)地價(jià)出讓不合算，因此最終頒布的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要高于最初的評(píng)估價(jià)格。 ix 利用文中收集的杭州市招標(biāo)、拍賣宗地?cái)?shù)據(jù)，筆者采用配對(duì)樣本 T 檢驗(yàn)的方法對(duì)招標(biāo)拍賣單位地 價(jià)與對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了檢驗(yàn)，結(jié)果表明招標(biāo)拍賣地價(jià)顯著的高于基準(zhǔn)地價(jià)，兩者之差為 元 /平方米 **， T 檢驗(yàn)絕對(duì)值為 。 x 具體推算方法見第四部分。 xi 所謂歷史遺留問題，指由于某些原因，比如開發(fā)商在招標(biāo)、拍賣制度推行之前就已經(jīng)對(duì)該宗地進(jìn)行了前期開發(fā)投入，因此在經(jīng)營性用地出讓開始推行招標(biāo)和拍賣制度時(shí)，仍然需要通過協(xié)議方式出讓的土地。從 1999 年 12 月開始到 20xx 年 1 月 10日，由杭州市土地局向社會(huì)公布 135幅，共 11 批次的房地產(chǎn)經(jīng)營性用地。包括分不同等級(jí)的住宅，綜合及商業(yè)用地。 xii 杭政發(fā) [20xx]18 號(hào)文件中指出，“??該基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)適用于市區(qū)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股以及土地清產(chǎn)核資的宗地價(jià)格評(píng)估”。 xiii 由于樣本中僅有二級(jí)地與四級(jí)地在各個(gè)年份都有數(shù)據(jù)，因此只選取了這兩類地的單位面積均價(jià)來進(jìn)行分析，沒有考慮土地用途和容積率對(duì)地價(jià)的影響。 xiv 據(jù)有關(guān)人士解釋， 1994～ 1996 是杭州市“清產(chǎn)核資”年，其中 1995 年清產(chǎn)核資的比重最大，涉及的宗地?cái)?shù)最多。清產(chǎn)核資時(shí)國有資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估往往不是估價(jià)機(jī)構(gòu)獨(dú)立評(píng)估的結(jié)果，受到了很多利益集團(tuán)的干擾，這是導(dǎo)致 1995 年協(xié)議地價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià) 的主要原因。換句話說，監(jiān)督制度 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 16 頁 的不完善，導(dǎo)致了國有資產(chǎn)的大量流失。不過，由于資料收集的困難，筆者無法知道哪一部分宗地地價(jià)是清產(chǎn)核資的評(píng)估結(jié)果。 xv 1999 年之后，杭州市協(xié)議出讓宗地價(jià)格評(píng)估主要采用的是市場比較法和收益還原法。