【正文】 單位：宗，元 /平方米 宗地?cái)?shù) 均值 最大值 最小值 標(biāo)準(zhǔn)差 協(xié)議修正單位地價(jià) 招標(biāo)拍賣單位地價(jià) 六 . 對(duì)檢驗(yàn)結(jié)果的討論 從表 6 可以看出， 1992～ 1997 年之間的協(xié)議修正地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)不存在統(tǒng)計(jì)意義上的差異，由于基準(zhǔn)地價(jià)顯著的低于市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，因此這意味著假說 1 得到了驗(yàn)證。 例外的是 1995 年，這一年的協(xié)議修正地價(jià)顯著的低于基準(zhǔn)地價(jià)。從圖 2中可以看出， 1995 年調(diào)整的基準(zhǔn)地價(jià)與 1993 年頒布的基準(zhǔn)地價(jià)水平基本持平，沒有發(fā)生大的波動(dòng)。另一個(gè)可能的解釋是，由于監(jiān)督制度的不健全，協(xié)議地價(jià)的確定過程受到了尋租行為的干擾，從而導(dǎo)致了協(xié)議出讓地價(jià)的偏低。中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)（ 1990～ 20xx） [M]，北京：中國(guó)建材工業(yè)出版社， 20xx年。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁 共 16 頁 圖1 協(xié)議修正地價(jià)的變化趨勢(shì)020xx400060008000100001993 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx年份元/平方米二級(jí)地 四級(jí)地 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁 共 16 頁 圖2 杭州市一級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)走勢(shì)38004800580068001992 1993 1995 1997 20xx 20xx年份元/平方米商業(yè)用地 綜合用地 住宅用地 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁 共 16 頁 七 . 結(jié)論與啟示 本文的研究表明， 當(dāng)監(jiān)督制度不完善時(shí)，協(xié)議出讓地價(jià)會(huì)顯著的低于招標(biāo)、拍賣價(jià)格。由于目前招標(biāo)和拍賣地價(jià)都遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價(jià)，因此據(jù)此而評(píng)估出的協(xié)議地價(jià)與標(biāo)底地價(jià)都會(huì)隨之上升。這意味著，政府應(yīng)該在經(jīng)營(yíng)性用地出讓過程中大力推行招標(biāo)和拍賣制度， 使通過這些方式出讓的宗地價(jià)值得到顯化，增加土地市場(chǎng)中的真實(shí)地價(jià)信息。 參考文獻(xiàn)： 1. 蔡兵備 、歐陽安蛟和陳立定，土地招標(biāo)拍賣出讓與杭州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲關(guān)系研究[J]，中國(guó)土地科學(xué)， 20xx 年第 11 期， pp2428 2. 黃良文，張金明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問題及其對(duì)策 [J]，廈門大學(xué)學(xué)報(bào)：哲社版，1994 年第 4 期， pp4348 3. 李亢，土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓價(jià)格存在的問題及其法律規(guī)范 [J]，經(jīng)濟(jì)法制， 1994 年第5 期， pp25 4. 劉遠(yuǎn)春，協(xié)議出讓：一要正名，二要規(guī)范 [J]，中國(guó)房地產(chǎn)， 1996 年第 5 期， pp5558 5. 彭德勝，政府干預(yù)機(jī)制與房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng) [J]，城市開發(fā)， 1996 年第 5 期， pp2930 6. 王 雅莉，苗麗靜，城市國(guó)有土地利用效率及其管理體制的改革 [J]，經(jīng)濟(jì)問題， 1997年第 11 期， pp2832 7. 謝經(jīng)榮，曹康平等， 土地不同出讓方式價(jià)格及調(diào)控對(duì)策 [J]，中國(guó)土地科學(xué)， 1994年第 3 期， pp1013 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁 共 16 頁 i 最近在一些城市中還有掛牌出讓的方式，但是本文不準(zhǔn)備討論這種出讓方式，因?yàn)榧词箍紤]也不會(huì)影響本文的結(jié)論。筆者并不否認(rèn)土地特征的差異會(huì)對(duì)土地價(jià)值產(chǎn)生很大的影響，然而，土地異質(zhì)性并不足以使宗地之間無法進(jìn)行比較。這對(duì)本文的結(jié)論不產(chǎn)生任何影響，并且有利于討論的方便。由于當(dāng)初市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地出讓價(jià)格確定依據(jù)不足，而且土地估價(jià)機(jī)構(gòu)屬于政府部門下屬的事業(yè)單位，并非獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，土地評(píng)估價(jià)格的隨意性較大，政府官員的尋租機(jī)會(huì)較多，更加容易犯錯(cuò)誤。 viii 由于 1992 年招標(biāo)拍賣的地價(jià)遠(yuǎn)高于估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)底地價(jià)， 1993 年，杭州市領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整）太低，按照基準(zhǔn)地價(jià)出讓不合算，因此最終頒布的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要高于最初的評(píng)估價(jià)格。從 1999 年 12 月開始到 20xx 年 1 月 10日，由杭州市土地局向社會(huì)公布 135幅，共 11 批次的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地。 xiv 據(jù)有關(guān)人士解釋， 1994～ 1996 是杭州市“清產(chǎn)核資”年，其中 1995 年清產(chǎn)核資的比重最大，涉及的宗地?cái)?shù)最多。 xv 1999 年之后，杭州市協(xié)議出讓宗地價(jià)格評(píng)估主要采用的是市場(chǎng)比較法和收益還原法。換句話說，監(jiān)督制度 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁 共 16 頁 的不完善，導(dǎo)致了國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。 xii 杭政發(fā) [20xx]18 號(hào)文件中指出，“??該基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)適用于市區(qū)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股以及土地清產(chǎn)核資的宗地價(jià)格評(píng)估”。 x 具體推算方法見第四部分。 vii 基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)區(qū)域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。 vi 見杭政發(fā) [1993]138 號(hào)文件和杭政發(fā) [1995]46 號(hào)文件。事實(shí)上，在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中，協(xié)議仍然是主要的交易方式，拍賣方式也很少出現(xiàn)，而房屋與土地一樣具有異質(zhì)性的特點(diǎn)。然而即使不考慮用途對(duì)土地價(jià)格的影響，協(xié)議地價(jià)仍然低于招標(biāo)地價(jià)與拍賣地價(jià)。只有將完善監(jiān)督制度與發(fā)展城市土地市場(chǎng)的措施結(jié)合在一起，才能夠使協(xié)議地價(jià)盡可能的接近土地的真實(shí)價(jià)格，從而使國(guó)家所擁有土地所有權(quán)收益得到實(shí)現(xiàn)。 xv不過，由于土地價(jià)值受區(qū)位影響非常大，一些特殊的宗地可能無法從市場(chǎng)中尋找到類似的成交宗地價(jià)格信息，對(duì)于這類土地出讓，采取招標(biāo)和拍賣等方式可能更加適合。當(dāng)存在較完善的監(jiān)督制度時(shí)，如果土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，基準(zhǔn)地價(jià)是土地價(jià)格評(píng)估的主要依據(jù)，此時(shí)標(biāo)底地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)不存在統(tǒng)計(jì)意義上的顯著差異。這說明市場(chǎng)中的真實(shí)地價(jià)信息還不夠充分，因此評(píng)估結(jié)果還不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。這意味著假說 2 得到了驗(yàn)證。一個(gè)可能的解釋是，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于萎縮狀態(tài)，房?jī)r(jià)下降，而基準(zhǔn)地價(jià)沒有能夠及時(shí)吸收房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮的信息，從而導(dǎo)致了基準(zhǔn)地價(jià)高于真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。 從圖 1xiii中可以看出， 1995年杭州城市土地一級(jí)市場(chǎng)中的地價(jià)大幅度下降， 1996 年開始回升，但是仍然沒有達(dá)到 1994 年的水平。而 1992 年，標(biāo)底地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)不存在統(tǒng)計(jì)意義上的顯著差異。利用單因素方差分析方法比較協(xié)議修正單位地價(jià)與招 標(biāo)拍賣單位地價(jià)， F 檢驗(yàn)值為 ，表明兩者確實(shí)存在顯著的差異。如果標(biāo)底地價(jià)高于買方愿意支付的最高價(jià)，招標(biāo)、拍賣就會(huì)失敗，從而就不存在招標(biāo)拍賣價(jià)。 同理，我們也可以用同樣的方法對(duì)標(biāo)底地價(jià)與該宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較。 199 199 20xx、 20xx 這四年的樣本數(shù)