【正文】 分別為 21 和 14。凈地出讓則無需修正。 第二步是對協(xié)議成交地價進(jìn)行修正。首先考慮容積率的影響，基準(zhǔn)地價表中對應(yīng)的容積率為 以下、 、 、 ??。 根據(jù)杭州市 199 1997 年公布的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，土地出讓金（級差地租）、市政配套費(fèi)、土地開發(fā)成本分別占土地價格的 20%、 30%、 50%； 20xx 年公布的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)中，這三部分分別為 20%、 35%、 45%。如果土地出讓之前都沒有進(jìn)行過前期開發(fā)，開發(fā)商在取得土地之后還必須進(jìn)行拆遷、安置、土地平整等工作，因此土地成交價格中不包含土地開發(fā)成本這一部分。在經(jīng)營性用地出讓中，住宅用地占了絕大多數(shù)。 **：這里指加油站，無法將其歸為另外幾類用途。不過 1999 年之后的土地招標(biāo)、拍賣宗地?cái)?shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于 1997 年之前。尤其遺憾的是，缺乏 19971998 年的交易樣本資料。 四 . 樣本選取與數(shù)據(jù)說明 （一）樣本選取方式與數(shù)據(jù)來源 這里選取了杭州市 1992～ 20xx 土地市場交易的 367 個交易樣本資料作為本次研究的基本數(shù)據(jù)。此時基準(zhǔn)地價雖然仍是評估機(jī)構(gòu)確定土地價格的依據(jù)之一 xii，但土地市場的發(fā)育已經(jīng)增加了市場的真實(shí)地價信息，因此， 20xx 和 20xx 年杭州市公布的土地等級和基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)文件中，不再強(qiáng)調(diào)基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)是同一等級的平均指導(dǎo)價，此時土地市場價格信息也成為評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)議出讓地價評估的一種信息來源。 在城市土地儲備制度實(shí)施之后，仍然有歷史遺留問題 xi按照協(xié)議方式進(jìn)行出讓。以杭州市儲備中心為基地，通過政府土地管理部門一個“口子”向市場供地，強(qiáng)化了政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位，為實(shí)行招標(biāo)拍賣奠定基礎(chǔ)。 1993 年，在全國房地產(chǎn)熱的大背景下，杭州市的地價也迅速上漲。此時就可以得到推論 和 ： 推論 ：當(dāng)土地市場發(fā)育比較完善時，標(biāo)底地價將顯著的高于基準(zhǔn)地價。而宗地 A 周邊沒有招標(biāo)拍賣地塊，土地一級市場交易信息較少。以杭州市兩宗協(xié)議土地出讓為例：按照 20xx 年杭州市區(qū)土地等級和基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，三級地，容積率為 的住宅用地樓 面地價為 1149元 / m2。 1999 年之后，基準(zhǔn)地價評估則更多的采用市場比較法，此時房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)，所得的價格更接近真實(shí)土地價格，不過市政府領(lǐng)導(dǎo)考慮到“社會穩(wěn)定”和“吸引外資”等原因，擔(dān)心基準(zhǔn)地價太高會產(chǎn)生不 利影響，因此頒布的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)（ 20xx 年與 20xx 年）要低于最初的評估價格。而且，標(biāo)底地價并非最終的成交價格，在標(biāo)底地價的確定上，參與方?jīng)]有足夠的激勵去進(jìn)行尋租活動，從而標(biāo)底地價更加能夠反映評估機(jī)構(gòu)的真實(shí)估價結(jié)果。市場中的真實(shí)地價信息越多，評估出來的地價越接近真實(shí)的土地價值。假定評估機(jī)構(gòu)能夠無交易費(fèi)用的利用掌握的地價信息來正確的進(jìn)行土地價格評估，那么，評估 機(jī)構(gòu)掌握的土地價值信息量越充分，土地評估價格就越接近真實(shí)的市場價值。 vi土地估價文件中指出，“本標(biāo)準(zhǔn)為同一等級土地的平均指導(dǎo)價，地塊的標(biāo)定地價由市政府參照本標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合地塊的具體條件測算，根據(jù)地塊條件不同，可允許在 10%幅度內(nèi)浮動”。 v然而，在某些情況下，估價機(jī)構(gòu)可能要按照政府官員或者企業(yè)所有者（企業(yè)清產(chǎn)核資時）的要求來進(jìn)行估價，此時 評估機(jī)構(gòu)不再是一個獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，其估價結(jié)果就可能存在很大的隨意性。根據(jù)這個直觀經(jīng)驗(yàn)，他們在 同一篇文章中又指出：“在一個價格信號真實(shí)的土地市場中，即使采用協(xié)議方式出讓土地，只要政府按市場經(jīng)濟(jì)原則制定協(xié)議地價，其地價水平也能較好的反映土地的市場價值?！?? 協(xié)議出讓，由 于缺乏對土地價格的正確評估，大部份土地都是低價出讓 。沒有實(shí)證數(shù)據(jù)表明，協(xié)議地價的確定過程中都存在尋租行為，并且這種尋租行為影響了大部分協(xié)議地價的確定。“協(xié)議出讓 多是 ‘ 長官價 ’ ，缺乏透明度和公正性，其價格形成大多摻入個人主觀的因素，使成交價格不僅背離土地資產(chǎn)的價值，更不反映供求關(guān)系 ，人為造成地價偏低。協(xié)議出讓雖然只有一個買方在與土地出讓者交易，但是還存在很多潛在的土地需求者。因此“招標(biāo)價”與“拍賣價”是一種“真實(shí)的地價”（蔡兵備，歐陽安蛟，陳立定， 20xx） iv。在一些拍賣網(wǎng)站上，一些日 常商品也采用了拍賣制度，不過這些商品的拍賣價格很少會高于買方所在地區(qū)的市場價。 i一個可以觀察到的現(xiàn)象是，協(xié)議出讓方式形成的土地價格往往遠(yuǎn)低于招標(biāo)地價與拍賣地價。在土地市場發(fā)育不完善的 1992 年，標(biāo)底地價與該宗地相對應(yīng)的基準(zhǔn)地價不存在差異。在土地市場發(fā)育不完善的 1992 年，標(biāo)底地價與該宗地相對應(yīng)的基準(zhǔn)地價不存在差異。 1本文的調(diào)查得到了杭州市房地局與國土資源局的幫助。 1 監(jiān)督制度、市場信息與協(xié)議地價 1 ：基于杭州市土地儲備制度改革的經(jīng)驗(yàn) 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 田傳浩 賈生華 任恩偉 田傳浩， 1975 年生，浙江大學(xué)管理學(xué)院 20xx 秋博士研究生，主要研究方向?yàn)橥恋刂贫取⑼恋厥袌?，曾在《中國農(nóng)村觀察》和《中國軟科學(xué)》等期刊發(fā)表論文數(shù)篇。 聯(lián)系方式： 310027 浙江大學(xué) 1623＃ 田傳浩（或賈生華） 或 310027 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 田傳浩（或賈生華） TEL: 057187952854 Email: 。 2 監(jiān)督制度、市場信息與協(xié)議地價 ：基于杭州市土地儲備制度改革的經(jīng)驗(yàn) 浙江大學(xué) 房地產(chǎn)研究中心 田傳浩 賈生華 任恩偉 摘要：對杭州市 1992～ 20xx 年城市土地市場中的 367 宗土地交易資料的分析表明，監(jiān)督制度和市場信息是影響協(xié)議地價與招標(biāo)、拍賣標(biāo)底地價的主要因素。 關(guān)鍵詞：土地市場 監(jiān)督制度 協(xié)議地價 Supervision System, Market Information and the Consultative land prices: Evidence from Hangzhou Urban Land Markets Center of Real Estate of Zhejiang University Tian Chuanhao, Jia Shenghua, Ren Enwei Abstract: Using data from 367 land exchange samples in urban land market in Ha ng Zhou from 1992 to 20xx, it implied that the supervision system and land market information were mainly factors which influenced the consultative land prices. When the land market was infantile in 1992, there was no difference between base number of a tender and benchmark land prices. With faulty supervision system, consultative land prices were lower than benchmark land prices in 1995. When the land market was mature with more perfect supervision system from 1999 to 20xx, consultative land prices were statistical higher than benchmark land prices. JEL: D4, D8, P3 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 16 頁 監(jiān)督制度、市場信息與協(xié)議地價 ：基于杭州市土地儲備制度改革的經(jīng)驗(yàn) 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 田傳浩 賈生華 任恩偉 摘要：對杭州市 1992～ 20xx 年城市土地市場中的 367 宗土地交易資料的分析表明，監(jiān)督制度和市場信息是影響協(xié)議地價與招標(biāo)、拍賣標(biāo)底地價的主要因素。