世聯(lián)_山東臨沂_開元_金雀山項目營銷執(zhí)行報告_58頁(編輯修改稿)
2025-03-28 21:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 03500/平方米，均價 3300元 /平米 2023 1期售罄 觀河苑 總建面 328 1 18203 2880起價 2023下半年 銷售狀況一般 觀天下 這些項目將在 20232023年推出，未來 2年將是本項目的主要競爭對手。 新聞大廈東項目 東觀地塊 區(qū)域內(nèi)直接競爭對手概況 20 項目 建面 總套數(shù) 主力戶型面積 均價 推出時間 銷售情況 中央花園 建筑面積 平方米 220 139195平米大戶型，另有部分大面積復(fù)式 32504500元/平米，均價3700元/平米。 2023 一期售罄 御園金頂 建筑面積 10萬平米 280 120180平米三房為主 均價3300元/平米 1 30% 恒豐帝景 建筑面積 4萬平米， 120 162， 176300， 6種房型復(fù)式住宅 均價3800 2023年 —— 區(qū)域外競爭對手概況 21 ?臨房集團(tuán) 〃 開元置業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)者地位將受到挑戰(zhàn) 。 ?項目銷售環(huán)境競爭加劇 。 ?外來開發(fā) 、 策劃 、 代理企業(yè)進(jìn)入 ，市場整體營銷水平逐漸提升 。 競爭結(jié)論 22 報告思路 一、報告背景與工作回顧 二、建立目標(biāo) 三、市場變化分析 四、建立項目價值體系 五、制定策略 六、策略執(zhí)行時間安排 23 項目概況 項目位置： 沂河西岸，金雀山路與中丘路的交匯處 ?項目規(guī)模： 總占地面積： M2； 建筑面積： 萬 M2；規(guī)劃容積率約為 ；綠化率 ： 40%， 總建筑密度： % 石老人浴場 人民公園 24 我們賣什么？ 定義 FAB F（ Features/fact） 產(chǎn)品本身的特性 /屬性 本項目 （賣點） 區(qū)位： 城市近郊，距離市核心商圈人民廣場僅 5分鐘車程，配套齊全。 資源： 沂河，人民公園，沂河花園，金雀山路城市主干道。 規(guī)劃： 規(guī)劃 100萬平方米臨沂高尚生活區(qū)。 產(chǎn)品： 法式建筑、西歐風(fēng)情園林，街區(qū)庭院圍合、幼兒園、學(xué)校、會所、商業(yè)街、運動設(shè)施等。 物業(yè)管理： 萬科物業(yè)擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問。 品牌： 沂河花園口碑，臨房集團(tuán) 開元置業(yè)，臨沂房地產(chǎn)第一品牌。 25 核心優(yōu)勢是什么？ A (Advantages） 相對于競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢 本項目 （賣點分級） 核心競爭優(yōu)勢： ?規(guī)模： 100萬平方米的規(guī)模。 ?區(qū)域：高尚生活區(qū)。 ?品牌：企業(yè)品牌及沂河花園口碑。 重要競爭優(yōu)勢： ?景觀：沂河、人民公園無遮擋寬景。 ?成熟：成熟生活氛圍，及城市生活配套資源。 ?物管：品牌物業(yè)顧問。 次要競爭優(yōu)勢： ?圍合的街區(qū)院落，法式建筑。 ?西歐園林 26 項目核心優(yōu)勢演繹 …… 核心景觀資源 健康生活 品牌口碑 高品質(zhì)生活 成熟 都市便利生活 100萬平方米規(guī)模 上流生活聚落 大社區(qū)，大生活 高尚生活區(qū) 27 客戶買什么？ B (Benefit/value） 產(chǎn)品帶給用戶的利益 /價值 本項目 （買點） 都市名門， 典范生活！ 開元 金雀山：天賦，城市之上 ……………… 28 項目價值體系昭示著什么？ 整體優(yōu)勢 個盤優(yōu)勢 29 報告思路 一、報告背景與工作回顧 二、建立目標(biāo) 三、市場變化分析 四、建立項目價值體系 五、制定策略 六、策略執(zhí)行時間安排 30 結(jié)論回顧 ?更快 —— 速度更快。 ?更高 —— 價格更高。 ?更強 —— 模式更強。 ?臨房集團(tuán) 開元置業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)者地位受到挑戰(zhàn) 。 ?項目銷售環(huán)境競爭加劇 。 ?外來開發(fā) 、 策劃 、 代理企業(yè)進(jìn)入 ， 市場整體營銷水平逐漸提升 。 整體優(yōu)勢 個盤優(yōu)勢 目標(biāo) 結(jié)論 價值體系結(jié)論 競爭 結(jié)論 31 戰(zhàn)略制定 優(yōu)化 營銷手段 鞏固 市場地位 + 32 營銷策略總綱 ?站位壓制對手 ?細(xì)節(jié)全面超越 ?營銷率先創(chuàng)新 33 如何壓制對手？ ?形象定位拔高。 ?搶占先機。 ?資源整合：調(diào)動可以整合的客戶資源、政府資源、社會資源。 34 壓制對手的關(guān)鍵動作 ACT1：搶占臨沂最寶貴的廣告資源 —— 廣告牌 要地： ?機場 ?人民廣場 ?批發(fā)城 ?沂河花園 35 壓制對手的關(guān)鍵動作 ACT2：高規(guī)格招聘客戶經(jīng)理 ? 關(guān)鍵點 1： 酒店招聘 ? 對外宣稱招聘“客戶經(jīng)理”，提出要求。 ? 在新聞大廈酒店舉行現(xiàn)場招聘會。 36 關(guān)鍵點 1： 應(yīng)是有影響力的獎項目 ,超越目前的 : 申請評選建設(shè)部“國家康居示范小區(qū)”獎項； 申請評選 CIHAF中國住交會“山東名盤”獎項； 申請評選建設(shè)廳“山東康居示范小區(qū)”獎項； 關(guān)鍵點 2： 媒體報道、軟文投放；
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