【文章內(nèi)容簡介】 一些舒居型戶型二線拓展區(qū)（含周邊輻射大盤）二線拓展區(qū)（含周邊輻射大盤） ： 較高發(fā)展?jié)摿?，關(guān)內(nèi)客戶認(rèn)可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟(jì)型 2房、小 3房為主，交通的改善帶來未來供應(yīng)往多元化發(fā)展（單身公寓和舒居型）廣場 1號關(guān)口資源型片區(qū)關(guān)口資源型片區(qū) ： 以山水資源或低容積率資源的中大戶型的中高端物業(yè)，面向全市范圍內(nèi)中高端客戶，戶型有變大趨勢，未來供應(yīng)量較大。 二線拓展區(qū)版塊*含周邊輻射大盤萬科版塊關(guān)口資源版塊中心版塊民治大道沿線龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢39未來客戶變化趨勢：龍華未來的住宅客戶將仍以白領(lǐng)為主，但高端客戶和投資客戶的比例將會加大客戶類型 客戶組成 客戶特征未來新增主力客戶高級管理人員和高薪的技術(shù)人員主要依托于龍華高科技企業(yè)的發(fā)展和帶動，例如華為、富士康的帶動，這類客戶對治安及配套要求較高關(guān)內(nèi)高端客戶 追求舒適居住環(huán)境和資源。近關(guān)口的資源大盤及萬科系列對他們較有吸引力關(guān)內(nèi)投資客戶 看好龍華房地產(chǎn)發(fā)展前景，是龍華關(guān)口小戶型、未來地鐵沿線物業(yè)的投資者更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層在區(qū)域來源上更為廣闊，基本上涵蓋了管內(nèi)的羅湖、福田、南山；目前潛龍華城的華強(qiáng)北老板、打工族占相當(dāng)比例周邊各鎮(zhèn)白領(lǐng)階層 與龍華存在工作緣、親緣的周邊各鎮(zhèn)客戶；潛龍華城中有較大部分的客戶來自石巖、新安等周邊各鎮(zhèn)商務(wù)、商旅客戶 依托于龍華交通樞紐的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來大批與龍華存在商務(wù)關(guān)系的客戶群體，覆蓋到全國，主要是珠三角和香港客戶；對高級公寓、公寓式辦公有較大需求n 龍華未來客戶來源區(qū)域更廣闊，除了傳統(tǒng)的當(dāng)?shù)乜蛻艏案Ｌ锇最I(lǐng)階層外，更因?yàn)閹状筚Y源大盤的牽引對關(guān)內(nèi)高端客戶具有吸引力；n 隨著龍華交通地位的確立及產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型及發(fā)展，將吸引大量投資客戶及商務(wù)需求客戶；n 龍華現(xiàn)有的白領(lǐng)階層客戶在未來數(shù)量會大程度增加，而且在區(qū)域來源上更廣泛龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢4012365價格以較大幅度繼續(xù)提升： 05年上半年片區(qū)價格上漲幅度在 20%以上，這與關(guān)內(nèi)供應(yīng)稀缺及產(chǎn)品品質(zhì)本身相關(guān)市場主力戶型為 3房； 05年的 1房供應(yīng)比例有明顯的上升趨勢 。面積區(qū)間主要集中在 7080平米 /90110平米交通將成為龍華市場的主要驅(qū)動力：片區(qū)地產(chǎn)格局將形成新的五大片區(qū)，將帶來戶型供應(yīng)走大、產(chǎn)品多元化龍華在售項(xiàng)目仍以大盤為主（包括大盤的后續(xù)開發(fā)）；尚無突破傳統(tǒng)的開發(fā)模式出現(xiàn)；銷售走勢基本穩(wěn)定，但政策影響也存在供需持續(xù)穩(wěn)步增長：未來 13年內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)量預(yù)計(jì)在 500萬平米以上小結(jié)：多元化7 未來客戶及客戶需求出現(xiàn) “ 多元化 ” 趨勢：關(guān)內(nèi)高端客戶、關(guān)內(nèi)投資客戶比例增長4 物業(yè)類型出現(xiàn)多元化，多層不再為絕對主力；隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，物業(yè)品質(zhì)及檔次升級周期變短龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢41區(qū)外競爭布吉 寶安新中心區(qū) 龍崗中心城 西麗 梅林龍華 布吉未來12年內(nèi)供應(yīng)較少且不集中；布吉后續(xù)供應(yīng)容積率走高，關(guān)口堵塞問題影響未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，且無交通利好；布吉缺乏品牌開發(fā)商的帶動；雖然與龍華存在客戶搶奪，但龍華占據(jù)競爭優(yōu)勢龍華作為中部服務(wù)組團(tuán)直接為福田中心區(qū)提供配套支持，占有福田中心區(qū)的成熟優(yōu)勢，有大量人口支持；寶安新中心區(qū)處于啟動期，主要吸引南山白領(lǐng)置業(yè)，也分流部分福田白領(lǐng)和關(guān)內(nèi)投資客；二者的競爭主要表現(xiàn)為市場熱點(diǎn)間的資源競爭；寶安作為未來土地出讓主戰(zhàn)場具有持續(xù)發(fā)展的后續(xù)優(yōu)勢龍崗中心城基本上為區(qū)域內(nèi)發(fā)展，對外輻射力目前還非常有限，未來12年內(nèi)其主要是通過中信、鴻榮源的大型低密度項(xiàng)目吸引區(qū)內(nèi)部分高端客戶；未來 12年龍崗中心城在產(chǎn)品供應(yīng)上主要以低密度產(chǎn)品為主，與龍華之間的競爭很少；龍崗作為未來土地出讓的主要場所之一，具有持續(xù)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢與龍華/寶安同處于發(fā)展中的低價片區(qū)相比，具有片區(qū)相對成熟 /環(huán)境治安好 /位置好等心理優(yōu)勢；但不是未來 12年內(nèi)的熱點(diǎn)，明年推出項(xiàng)目僅有兩個梅林土地儲備少，開發(fā)空間小，目前在售項(xiàng)目基本上是前期項(xiàng)目后續(xù)部分；梅林沒有大的項(xiàng)目，均在 5萬平米以內(nèi)，輻射力有限；n 在區(qū)域外的競爭中主要潛在競爭者為布吉、寶安新中心區(qū)、西麗、梅林，關(guān)內(nèi)的福田、南山由于土地出讓有限與龍華之間的區(qū)域競爭相對較弱；n 龍華在區(qū)域競爭中總體來說處于相對競爭優(yōu)勢地位；n 龍華將主要面臨與 布吉等片區(qū)搶奪關(guān)內(nèi)客戶，但二線拓展區(qū)由規(guī)劃、交通帶來的巨大升值空間使之處于相對競爭優(yōu)勢地位龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競爭，但在區(qū)域競爭中處于相對競爭優(yōu)勢地位市場未來競爭格局研究42? 初步統(tǒng)計(jì)未來供應(yīng)量在 400萬平米以上（詳見競爭分析部分）? 在區(qū)域內(nèi)的競爭中主要是與二線拓展區(qū)搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶；? 與關(guān)口資源板塊在客戶重合度上較低，盡管關(guān)口未來推出的項(xiàng)目在規(guī)模上都達(dá)到了2030萬平米，但先期的客戶爭奪激烈程度不會太激烈；? 民治大道沿線未來推出的榕江項(xiàng)目以及萬科板塊的春華四季園可能會分流一部分中心板塊客戶；? 相對來說，二線拓展區(qū)在未來 12年內(nèi)取勝的賣點(diǎn)是升值空間區(qū)內(nèi)競爭 二線拓展區(qū) 中心板塊 關(guān)口資源板塊民治大道沿線萬科板塊二線拓展區(qū)—— 規(guī)劃起點(diǎn)高；新區(qū)，空間大；市政配套優(yōu)勢；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者；關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的首要承接地；巨大升值空間高起點(diǎn)；交通優(yōu)勢；后續(xù)規(guī)模大；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者；巨大升值空間規(guī)劃起點(diǎn)高；居住服務(wù)配套，環(huán)境純粹；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者規(guī)劃起點(diǎn)高；后續(xù)規(guī)模；市政配套優(yōu)勢；巨大升值空間中心板塊 成熟配套；政治文化中心—— 成熟；中心成熟；中心成熟；中心關(guān)口資源板塊稀缺資源景觀；低密度產(chǎn)品線稀缺景觀；更廣的客戶線；升級產(chǎn)品線—— 稀缺景觀 稀缺景觀民治大道沿線梅龍路開通后基本無優(yōu)勢低價策略 無優(yōu)勢 —— 分流中低端客戶萬科板塊 萬科區(qū)域部署升級；客戶線、產(chǎn)品線成熟；區(qū)域成熟萬科品牌；低密度產(chǎn)品線；全市范圍客戶資源基本無優(yōu)勢 占優(yōu)勢地位 ——二線拓展區(qū)在競爭中主要占據(jù)規(guī)劃、交通優(yōu)勢，巨大的升值空間將成為其主要優(yōu)勢市場未來競爭格局研究43從項(xiàng)目供應(yīng)來看：競爭主要反映在資源板塊各項(xiàng)目之間對關(guān)內(nèi)高端客戶的爭奪；二線拓展區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目之間以及二線拓展區(qū)與其他板塊的大盤項(xiàng)目對關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的爭奪二線拓展區(qū)城投項(xiàng)目 金地梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目 43萬世紀(jì)春城四期 13萬龍盈泰項(xiàng)目 龍 1號 資源板塊書香門第二期 15萬潛龍山莊 60萬瀅水灣 13萬圣莫麗斯 33萬星河丹堤 36萬萬科板塊春華四季園 43萬合生創(chuàng)展項(xiàng)目 5萬第五園后期 30萬榕江項(xiàng)目（民治大道沿線）25萬未來龍華項(xiàng)目供應(yīng)統(tǒng)計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)）：未來將推項(xiàng)目已推項(xiàng)目注：相當(dāng)項(xiàng)目的具體推售時間未定，此統(tǒng)計(jì)中針對推售意向預(yù)計(jì)其是未來將推項(xiàng)目還是已推項(xiàng)目；圣莫麗斯具體推售時間難以確定，但相關(guān)營銷已經(jīng)啟動，在此統(tǒng)計(jì)中將其作為已推項(xiàng)目；由于無法統(tǒng)計(jì)出境內(nèi)所有地塊情況，本統(tǒng)計(jì)為不完全統(tǒng)計(jì)已知舊改項(xiàng)目（初步統(tǒng)計(jì)）約 170萬龍華未來項(xiàng)目總計(jì)約： 510萬平米龍華商業(yè)中心改造項(xiàng)目 市場未來競爭格局研究4421 43578913101211世紀(jì)春城日出印象書香門第 2金地梅隴鎮(zhèn)城投龍華泰華項(xiàng)目圣莫利斯龍 1號綠景項(xiàng)目已明確開發(fā)期限項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目二線拓展區(qū)未來 13年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目總量在 300萬平米以上；大量未開發(fā)項(xiàng)目將形成集中競爭u二線擴(kuò)展區(qū)內(nèi)居住用地和綜合功能用地共 米 ；u目前已明確權(quán)屬的土地有 （共 13塊，分別被 8家企業(yè)控制 ） .u已開發(fā)項(xiàng)目只有日出印象，總量 不超過 10萬平米 ；u06年上半年預(yù)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目有 6個，總量在 60萬平米左右 ：代表項(xiàng)目有金地梅隴鎮(zhèn)、世紀(jì)春城 4期，二者總推出量在 35萬平米 左右龍盈泰項(xiàng)目市場未來競爭格局研究45序號 地塊規(guī)模容積率 土地用途 初始土地使用者 預(yù)計(jì)開發(fā)時間1 商住用地 新一代實(shí)業(yè)公司 沒有相關(guān)開發(fā)信息 ,預(yù)計(jì)土地要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 ,開發(fā)時間應(yīng)在 06年下半年2 商住用地 深圳市祥泰信息咨詢有限公司預(yù)計(jì)土地將進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 ,入市時間在 06年中以后3+5+8 4 商住用地 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司可能在 06年年底入市11+12 10萬 居住用地7 別墅用地 深圳市華電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可能在 06年底入市9 。居住用地 深圳市住宅局 地塊權(quán)屬者已發(fā)生變化，可能分割出讓，入市時間難以預(yù)計(jì)10 商住用地 深圳市榕江實(shí)業(yè)公司開發(fā)實(shí)力相對較強(qiáng) ,可能在 07年初入市13 商住用地 華來利實(shí)業(yè)有限公司可能在 06年中后入市 ,開發(fā)水平不高二線拓展區(qū)項(xiàng)目的項(xiàng)目集中競爭出現(xiàn)在 0