【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 櫚島高爾夫球會(huì) —— 面向整個(gè)珠三角客戶u距離深圳 40分鐘車(chē)程。u在 2023余畝的土地上形成了以高爾夫?yàn)橹黝}的度假區(qū)。u配套項(xiàng)目有 spa、野戰(zhàn)、會(huì)議、游泳館、天文館等。u突出反映了惠州對(duì)于高爾夫等高尚消費(fèi)有效購(gòu)買(mǎi)力較低。區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)46本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚島的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)銷(xiāo)售帶來(lái)了穩(wěn)定的來(lái)源u棕櫚島有效利用了地緣優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī)。u發(fā)展商為香港新世界。u每天有往返香港中環(huán)的公共巴士。u深圳會(huì)員和香港會(huì)員各占 40%的份額，其他珠三角客戶 20%份額。u新世界全國(guó)性的布局和多元化的物業(yè)投資選擇，使其具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。u與其他股權(quán)投資者（金源米業(yè) HK0677）合資，是減輕資金和經(jīng)營(yíng)壓力的重要舉措。2023年 Resort推出 G8區(qū)棗林徑的投資產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓，此批物業(yè)只邀約棕櫚島 VIP會(huì)員及業(yè)主進(jìn)行優(yōu)先內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ,在進(jìn)行認(rèn)購(gòu)的短短數(shù)天內(nèi)全數(shù)售罄 , 并創(chuàng)下惠陽(yáng)豪宅每平方米售價(jià)人民幣 16,000元之新紀(jì)錄。這批投資物業(yè)的年租金回報(bào)率約 10%。2023年和 2023年中海殼牌與新世界在惠陽(yáng)簽署棕櫚島 6年宿舍租賃權(quán)。棕櫚島距離中海殼牌石化項(xiàng)目用地乘車(chē)僅 10多分鐘時(shí)間， 2023年 3月開(kāi)始這里將入住外國(guó)專(zhuān)家 9戶，年底達(dá) 40多戶，根據(jù)建設(shè)工期的需要將分階段陸增入住200多戶。棕櫚島為中海殼牌建設(shè)了國(guó)際學(xué)校一所?；蓐?yáng)工業(yè)區(qū)的工廠大部分是臺(tái)資背景，大多住宅棕櫚島。棕櫚島在香港知名度很高，惠陽(yáng)和香港的聯(lián)系很密切，惠陽(yáng)人很多在香港有血緣關(guān)系，一期是 02年做的，購(gòu)買(mǎi)客戶是通過(guò)新世界在香港的客戶資源。資料來(lái)源：新世界中國(guó)47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)1. 珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開(kāi)發(fā)第二居所的必備條件。2. 珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買(mǎi)力。3. 珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體 。4. 地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)置業(yè)的中堅(jiān)力量。5. 景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素。6. 獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類(lèi)型。7. 舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。區(qū)域目標(biāo)客戶置業(yè)需求及偏好48本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮在惠州面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境惠州整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和空間惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布產(chǎn)業(yè)對(duì)城市和旅游的影響惠州人對(duì)沿海物業(yè)的置業(yè)需求城市群對(duì)惠州物業(yè)的投資需求惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布地緣性的市場(chǎng)需求環(huán)境惠州的市場(chǎng)需求環(huán)境稔平半島的產(chǎn)業(yè)狀況本地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響本地人口經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)特征49本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)（目標(biāo)客戶及需求偏好分析）1. 相對(duì)于核心城市而言，較低的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平一方面使得本地人口對(duì)于度假和置業(yè)的有效需求較低 ；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價(jià)值也被城市群的投資者看好。2. 歷史原因所造成的心理因素對(duì)惠州人置業(yè)投資有抑制作用，但其作用正在逐步減小。本地購(gòu)買(mǎi)力將逐步釋放。3. 惠州產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來(lái) 1小時(shí)圈內(nèi)的地緣性消費(fèi)群。1. 臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的加強(qiáng)為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來(lái)潛在機(jī)會(huì)。2. 由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)性供給，導(dǎo)致本地需求乏力 ，使得本地尚未形成具有身份標(biāo)識(shí)性的社區(qū)。3. 地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地置業(yè)需求未被充分挖掘。50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析51本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本地休閑自住類(lèi)旅游度假區(qū)—— 資源有瓶頸，覆蓋市場(chǎng)窄項(xiàng)目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色觀瀾高爾夫 以其超大規(guī)模的 180洞 GOLF著稱(chēng)，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動(dòng)運(yùn)動(dòng) /休閑 /娛樂(lè)深圳本地及香港客戶 GOLF廣州逸泉山莊 未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動(dòng)演變?yōu)槊嫦虍?dāng)?shù)氐牡谝痪铀蓍e /保健 從化本地客戶 溫泉廣州荔湖高爾夫 單一的 GOLF球場(chǎng)，簡(jiǎn)易接待設(shè)施 運(yùn)動(dòng) /休閑 新塘、廣州、東莞 GOLF深圳麒麟山莊 黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的接待場(chǎng)所 會(huì)議 /休閑 政府官員；深圳客戶 田園風(fēng)光佛山南國(guó)桃園 依托于大量居住人口，旅游設(shè)施與功能對(duì)外吸引力不足，輻射范圍有限娛樂(lè) /會(huì)議 佛山客戶 央視南海影視城深圳華僑城 城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣娛樂(lè) /購(gòu)物 深圳客戶為主 主題公園珠海金海灘 設(shè)施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營(yíng)困難娛樂(lè) 珠海大眾客戶 濱海廣州橫檔島 大眾化市民休閑場(chǎng)所，接待設(shè)施簡(jiǎn)陋 觀光 /娛樂(lè) 廣州、東莞 濱海 /炮臺(tái)深圳光明農(nóng)場(chǎng) 以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主 觀光 /運(yùn)動(dòng) 深圳客戶 觀光農(nóng)業(yè)香港愉景灣 逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀蓍e /常住 /會(huì)議居住在本項(xiàng)目的客戶 濱海 /GOLF深圳龍崗植物園 植物園吸引力有限，以 GOLF為主 休閑 /娛樂(lè) 深圳客戶 GOLF海口美視高爾夫 相對(duì)單一的 GOLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員休閑 ?？诳蛻?濱海 /GOLF珠三角市場(chǎng)供給52本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域旅游度假 resort類(lèi)—— 資源低檔開(kāi)發(fā)，功能尚未健全項(xiàng)目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色珠海飛沙灘 接待設(shè)施與餐飲設(shè)施簡(jiǎn)陋，經(jīng)營(yíng)狀況差，即使旺季游客量也不多娛樂(lè) /休閑 珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶濱海深圳大梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯娛樂(lè) /休閑 珠三角客戶 濱海深圳小梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯娛樂(lè) /休閑 珠三角客戶 濱海江門(mén)王府州 娛樂(lè)項(xiàng)目很少，淡旺季明顯 休閑 珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺(tái)灣濱海汕尾紅海灣 大眾休閑地，運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目較多 會(huì)議 /休閑 廣州、東莞、惠州、深圳 廣東水上運(yùn)動(dòng)基地珠海御溫泉 將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結(jié)合休閑 /保健 /會(huì)議 珠三角客戶 溫泉清遠(yuǎn)筆架山 以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光 休閑 /會(huì)議 珠三角客戶 峽谷漂流 韶關(guān)丹霞山 大眾旅游地，佛教勝地，相對(duì)單一的觀光功能觀光 珠三角客戶 地貌 /歷史遺址肇慶七星巖 大眾旅游地，南中國(guó)保存得最多最集中的摩崖石刻群觀光 珠三角客戶 喀斯特地貌 /石刻陽(yáng)江海凌島 濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托休閑 /運(yùn)動(dòng) /觀光 /會(huì)議珠三角客戶 濱海 /仿宋建筑珠三角市場(chǎng)供給53本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角整體旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，無(wú)法滿足龐大的消費(fèi)需求u山 /文化資源并不強(qiáng)勢(shì)u海資源素質(zhì)相對(duì)有限，并且未能保持原生態(tài)，城市化嚴(yán)重個(gè)人休閑短假市場(chǎng) 商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)?缺乏高素質(zhì)設(shè)施： “深圳很多度假地的規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，零散、低素質(zhì)的設(shè)施破毀了整體氣氛，很難向高端市場(chǎng)走 ”（香港興業(yè)）?旅游活動(dòng)單調(diào)： “珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒(méi)有提供旅游活動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)。 ”（深業(yè)）?設(shè)施供不應(yīng)求： “我們希望能找到固定的會(huì)議培訓(xùn)場(chǎng)地，但一直不成功。沒(méi)有合適的選擇。 ”（招商證券）?服務(wù)水平不足： “大量的香港客人周末來(lái)到東莞以獲得優(yōu)質(zhì)低廉的服務(wù)。 ”（東莞三正酒店）?未能充分利用自然資源： “深圳不是沒(méi)有自然環(huán)境好、適合培訓(xùn)的地方，但都給現(xiàn)存的低素質(zhì)建設(shè)浪費(fèi)了，短期內(nèi)很難改善提升 ”（深圳會(huì)展協(xié)會(huì)）54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖—— 一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺 本地旅游休閑自住類(lèi)一流區(qū)域旅游度假resort類(lèi)一流目的地型 resortResort的功能單一 復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國(guó)桃園華僑城觀瀾 GOLF荔湖 GOLF光明農(nóng)場(chǎng)美視 GOLF 愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山 海凌島小梅沙飛沙灘七星巖Hidden ValleyHomestead國(guó)際標(biāo)桿珠三角市場(chǎng)珠三角市場(chǎng)供給Forest Highlands55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大亞灣（霞涌）在資源稟賦和產(chǎn)業(yè)群影響上競(jìng)爭(zhēng)力較差l霞涌區(qū)位和通達(dá)性較好，地理位置較深圳更近，但是距離石化城、核電站、澳頭深水港等產(chǎn)業(yè)較近，難以去城市化l資源評(píng)價(jià)略遜于巽寮灣。海水和沙灘質(zhì)量差l景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染 l尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施l以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限l周邊市化城汽車(chē)城等產(chǎn)業(yè)帶來(lái)潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能我們接待過(guò)的深圳客戶有的去過(guò)巽寮，再帶他們?nèi)S金海岸，客戶覺(jué)得還是巽寮好 。 —— 南山國(guó)際霞涌石化城惠州惠陽(yáng)澳頭45KM13KM5KM56本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。亞婆角l岸線景觀不具足夠競(jìng)爭(zhēng)力。南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯。l碼頭過(guò)渡開(kāi)發(fā)，可達(dá)性差。l缺乏基本的經(jīng)營(yíng)管理，現(xiàn)場(chǎng)破敗凌亂。l缺乏整體開(kāi)發(fā)，配套不足，海灘過(guò)于開(kāi)敞。綠化率較差。 l認(rèn)知度較差。l硬地道路尚未鋪設(shè)，道路年久失修，可達(dá)性較差。沿路景觀一般。l植被破壞嚴(yán)重。l未來(lái)開(kāi)發(fā)主體為稔平鎮(zhèn)政府， 主體的操作能力 較低。龍門(mén)的山地和森林資源對(duì)于珠三角客戶影響較大。去龍門(mén)的廣州人最多。 惠州人周末游玩也主要也在龍門(mén)和海濱?！?麗日百合資料來(lái)源 ：惠州市規(guī)劃局、旅游局57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大鵬半島從資源和區(qū)位上看，未來(lái)都是巽寮的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)u基礎(chǔ)設(shè)施：周邊有多條道路正在規(guī)劃建設(shè)中，交通體系逐漸完善，地塊與其它地區(qū)的 溝通提供便利；u人文歷史：大鵬所城改造一期工程即將啟動(dòng)，總投資 5000萬(wàn)元，附近已規(guī)劃仿明清一條街，未來(lái)將依托大鵬所城，建設(shè)具有文化特色的購(gòu)物街；u酒店等招商進(jìn)展緩慢，調(diào)查顯示諸多商家對(duì)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。u整合推廣：目前尚未進(jìn)入整合推廣階段。優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)n區(qū)位優(yōu)勢(shì)，距離深圳更近n海灘數(shù)量多，質(zhì)量好n景觀多元化，植被生態(tài)保護(hù)較好n大鵬所城為深圳歷史性標(biāo)志n旅游潛力被多數(shù)國(guó)際酒店集團(tuán)看好n東部大鵬半島被定為深圳旅游功能板塊，深圳對(duì)打造濱海城市形象寄予厚望n深圳市政府有雄厚的財(cái)政實(shí)力，2023年財(cái)政收入達(dá)到 1183億元；完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入 n深圳缺乏濱海城市市場(chǎng)認(rèn)知度n200天可下水，不能推銷(xiāo)全年陽(yáng)光海灘概念n來(lái)往香港交通不方便，目前仍然在3小時(shí)以上n缺乏有水準(zhǔn)的配套設(shè)施和基礎(chǔ)建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)有限n旅游意識(shí)和服務(wù)水平差強(qiáng)人意n客源單一，客流波動(dòng)大n產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與大旅游業(yè)不匹配，葵涌和大鵬的工業(yè)發(fā)展影響景觀n核電站是最大硬傷，輻射面積超過(guò)10平方公里。58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場(chǎng)認(rèn)知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力生態(tài)、人文旅游資產(chǎn) 目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施發(fā)展多元化旅游活動(dòng)的空間目前市場(chǎng)認(rèn)知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會(huì)情況巽寮灣 景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護(hù)較好，無(wú)產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達(dá)性較好，但通行距離需進(jìn)一步縮短以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認(rèn)同，但城市美譽(yù)度欠佳無(wú)產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整大亞灣（霞涌）海水和沙灘質(zhì)量差景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達(dá)性較好尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限城市美譽(yù)度欠佳資源評(píng)價(jià)略遜于巽寮灣周邊市化城汽車(chē)城等產(chǎn)業(yè)帶來(lái)潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能阿婆角 碼頭過(guò)渡開(kāi)發(fā)，南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯硬地道路尚未鋪設(shè)，可達(dá)性差現(xiàn)場(chǎng)破敗不堪基本無(wú)良好開(kāi)發(fā)稔山鎮(zhèn) 開(kāi)發(fā)認(rèn)知度較差 沿路景觀一般開(kāi)發(fā)過(guò)渡大鵬半島原生態(tài)資源豐富，但海灘等較為破碎，并受核電站影響大鵬所城啟動(dòng)改造，但尚未形成廣泛知名度道路系統(tǒng)迅速完善，1小時(shí)到市區(qū)。但溪沖等海灘線路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開(kāi)發(fā)零散的旅游和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊在深港市場(chǎng)有較高知名度，但對(duì)珠三角的強(qiáng)勢(shì)輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于 10公里半徑的核電站應(yīng)急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達(dá)性差橫琴島將有中美 10億美元聯(lián)合開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限溫泉等項(xiàng)目認(rèn)知度較高無(wú)規(guī)模性產(chǎn)業(yè)目前整個(gè)廣東省海岸線大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。武漢 漢陽(yáng)赫山項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析案例 2如何突破區(qū)域價(jià)格？216。區(qū)域發(fā)展前景是否看好？216?？赡艿哪繕?biāo)客戶區(qū)域？216。是否具有購(gòu)買(mǎi)力及購(gòu)買(mǎi)意愿？216。目標(biāo)客戶競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析216。是否具有打贏的機(jī)會(huì)？項(xiàng)目核心問(wèn)題：項(xiàng)目核心問(wèn)題：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析目