易居_如何進行房地產(chǎn)進入戰(zhàn)略研究_41ppt(編輯修改稿)
2025-02-07 13:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)； ?唐山、泰安 單價超過五千元的項目逐步增多，價差體系正在形成， 適宜中高檔項目的開發(fā)； ? 營口、德州 等城市的房價差距尚未拉開， 價格敏感度較高，適宜中檔項目開發(fā)。 長沙、南昌、株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州 在中部城市中處于價格洼地： ?長沙、南昌 高檔住宅成交均價分別為全市平均價格的 150％、 200%，價差體系開始形成， 適宜以中檔住宅為主，適當(dāng)配置一定比例高檔住宅 ?株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州 等城市價格透支度低， 適宜開發(fā)中檔住宅 貴陽、瀘州 在西部同等級城市中處于價格洼地 ?貴陽 當(dāng)前市場高檔項目占比約 4%，價差體系正在逐步形成， 適宜開發(fā)中高檔項目 ?瀘州 已出現(xiàn)高于全市均價水平 2040%的高端樓盤，價差體系正在形成， 適宜開發(fā)中高檔項目 二八價格線 第二輪篩選條件：城市房地產(chǎn)價栺水平和增長空間 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 篩選結(jié)果：通過第一輪和第二輪篩選，符合天潤關(guān)于城市投資的占有率要求和利潤率要求的城市共有 38個 ,且以三、四線城市為主。 環(huán)渤海區(qū)域（ 12個） 張家口、唐山、石家莊、廊坊、營口、錦州、鞍山、淄博、泰安、濟南、德州、太原 長三角區(qū)域（ 14個） 合肥、安慶、鎮(zhèn)江、揚州、鹽城、徐州、泰州、宿遷、南通、連云港、淮安、常州、金華、嘉興 華中區(qū)域（ 10個） 周口、信陽、新鄉(xiāng)、南陽、洛陽、株洲、長沙、南昌、吉安、贛州 成渝區(qū)域（ 2個） 貴陽、瀘州 海南（ 1個） 海南?。▎为毞治觯? 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 根據(jù)市場跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)三、四線城市的房地產(chǎn)地位逐漸提高，許多之前企業(yè)紛紛搶占市場，預(yù)計三、四線城市已經(jīng)不可避免的成為了下一輪逐鹿之地。 26% 26% 24% 23%20% 22% 17% 21% 20% 18%0%25%50%75%100%2023 年 1 3 月 2023 年 5 月 2023 年 7 月 2023 年 9 月 2023 年 11 月十大典型城市 全國其他城市? 提示點一：三、四線城市市場成交比重逐漸增加 ? 提示點二：三、四線對于 TOP20企業(yè)的業(yè)績貢獻率不斷提高 布局三、四城市已是大勢所趨，但關(guān)鍵要考量選擇城市投資的先后順序 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 第三輪比較分析中，通過比較城市的利潤水平和市場規(guī)模發(fā)現(xiàn)天潤未來需要重點關(guān)注的城市 高 低 低 高 重點關(guān)注城市的選擇 評估的依據(jù) 利潤水平 市場規(guī)模 A B 利潤水平 ? 通過測算各城市土地成本和建安成本占價格的比重 潛在市場規(guī)模 ? 通過市場調(diào)研得出各城市房地產(chǎn)市場容量，并通過比較得出區(qū)域規(guī)劃、人口規(guī)模來推導(dǎo)出未來該城市的未來房地產(chǎn)需求。 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 城市 安慶 鞍山 長沙 常州 德州 贛州 貴陽 合肥 淮安 吉安 濟南 嘉興 金華 商品房銷售面積（萬平方米） 214 248 823 504 216 233 413 933 264 205 371 328 315 城市 錦州 廊坊 連云港 瀘州 洛陽 南昌 南通 南陽 石家莊 宿遷 太原 泰安 泰州 商品房銷售面積（萬平方米） 201 423 298 202 270 335 419 204 339 355 182 213 303 城市 唐山 新鄉(xiāng) 信陽 徐州 鹽城 揚州 營口 張家口 鎮(zhèn)江 周口 株洲 淄博 / 商品房銷售面積（萬平方米） 313 225 257 294 287 304 228 237 214 226 354 237 / 首先通過調(diào)研了解各城市房地產(chǎn)市場基本容量層級 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 利潤水平主要通過各城市土地價栺和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績r栺中所占的比重進行推算 城市 安慶 鞍山 長沙 常州 德州 贛州 貴陽 合肥 淮安 吉安 濟南 嘉興 金華 土地平均樓板價（元 /平方米） 684 859 1085 1366 420 389 798 1526 780 376 1675 2315 1512 平均建安成本（元 /平方米） 1050 1200 1200 1397 1100 1050 1144 1216 1050 900 1400 1450 1200 商品房銷售價格（元 /平方米） 3145 3385 4094 5023 2377 2134 3777 4401 3036 1980 5776 6159 4533 利潤水平 [1(a+b)/c] % % % % % % % % % % % % % 城市 錦州 廊坊 連云港 瀘州 洛陽 南昌 南通 南陽 石家莊 宿遷 太原 泰安 泰州 土地平均樓板價（元 /平方米） 617 907 252 624 657 1469 1694 527 945 857 1330 829 1076 平均建安成本（元 /平方米） 1050 1250 1250 1050 1175 1300 1240 1000 1200 1100 1322 1130 1100 商品房銷售價格（元 /平方米） 2582 3931 2797 2587 3055 4645 4830 2649 3897 3000 4822 3180 4029 利潤水平 [1(a+b)/c] % % % % % % % % % % % % % 城市 唐山 新鄉(xiāng) 信陽 徐州 鹽城 揚州 營口 張家口 鎮(zhèn)江 周口 株洲 淄博 土地平均樓板價（元 /平方米） 1425 514 458 1125 1203 1754 683 468 1013 276 749 482 平均建安成本（元 /平方米） 1280 900 900 1200 1100 1150 1043 1000 1200 900 1000 1180 商品房銷售價格（元 /平方米） 4676 2133 2023 3652 3770 5327 2878 2367 4066 1723 2610 2773 利潤水平 [1(a+b)/c] % % % % % % % % % % % % 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 贛州信陽鞍山南陽營口吉安錦州泰安瀘州周口淄博濟南徐州連云港安慶宿遷德州合肥洛陽石家莊金華鹽城淮安新鄉(xiāng)張家口揚州唐山鎮(zhèn)江泰州常州株洲南通嘉興廊坊太原南昌貴陽長沙Y Axis Title根據(jù)市場潛在規(guī)模和利潤水平可以得到市場吸引力初始矩陣 高 低 低 高 利潤水平 市場規(guī)模 ? 貴 陽 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 通過研究發(fā)現(xiàn)， 區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門檻度、市場競爭強度 等四方面對于城市房地產(chǎn)吸引力有著較大影響。 區(qū)域規(guī)劃輻射力 人口紅利 土地市場門檻度 市場競爭強度 1 2 3 4 城市的整體經(jīng)濟實力和該城市接受區(qū)域規(guī)劃輻射了大小將決定城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的快慢和高度。 人口規(guī)模是該城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)。決定了城市未來房地產(chǎn)購買客戶是否具有基本支持。 城市土地市場的透明度決定了天潤進入的難易程度以及前期投入成本的高低程度。 市場競爭決定了天潤進入城市以后的開發(fā)成本及品牌成本的投入，同時也將影響到天潤產(chǎn)品溢價的預(yù)期。 最終結(jié)論 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會影響城市未來房地產(chǎn)的容量變化 區(qū)域輻射力影響的大 小取決于四個方面 2 1 4 3 區(qū)域整體定位 產(chǎn)業(yè)定位 交通定位 核心城市經(jīng)濟地位 ? 區(qū)域規(guī)劃級別 ? 國家政策傾斜程度 ? 規(guī)劃所覆蓋的區(qū)域 ? 整體產(chǎn)業(yè)定位 ? 產(chǎn)業(yè)之間是否形成銜接互補作用 ? 交通系統(tǒng)規(guī)劃 ? 是否
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1