易居_如何進(jìn)行房地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)略研究_41ppt(編輯修改稿)
2025-02-07 13:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)； ?唐山、泰安 單價(jià)超過五千元的項(xiàng)目逐步增多，價(jià)差體系正在形成， 適宜中高檔項(xiàng)目的開發(fā)； ? 營口、德州 等城市的房價(jià)差距尚未拉開， 價(jià)格敏感度較高，適宜中檔項(xiàng)目開發(fā)。 長沙、南昌、株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州 在中部城市中處于價(jià)格洼地： ?長沙、南昌 高檔住宅成交均價(jià)分別為全市平均價(jià)格的 150％、 200%，價(jià)差體系開始形成， 適宜以中檔住宅為主，適當(dāng)配置一定比例高檔住宅 ?株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州 等城市價(jià)格透支度低， 適宜開發(fā)中檔住宅 貴陽、瀘州 在西部同等級(jí)城市中處于價(jià)格洼地 ?貴陽 當(dāng)前市場(chǎng)高檔項(xiàng)目占比約 4%，價(jià)差體系正在逐步形成， 適宜開發(fā)中高檔項(xiàng)目 ?瀘州 已出現(xiàn)高于全市均價(jià)水平 2040%的高端樓盤，價(jià)差體系正在形成， 適宜開發(fā)中高檔項(xiàng)目 二八價(jià)格線 第二輪篩選條件：城市房地產(chǎn)價(jià)栺水平和增長空間 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 篩選結(jié)果：通過第一輪和第二輪篩選，符合天潤關(guān)于城市投資的占有率要求和利潤率要求的城市共有 38個(gè) ,且以三、四線城市為主。 環(huán)渤海區(qū)域（ 12個(gè)） 張家口、唐山、石家莊、廊坊、營口、錦州、鞍山、淄博、泰安、濟(jì)南、德州、太原 長三角區(qū)域（ 14個(gè)） 合肥、安慶、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、鹽城、徐州、泰州、宿遷、南通、連云港、淮安、常州、金華、嘉興 華中區(qū)域（ 10個(gè)） 周口、信陽、新鄉(xiāng)、南陽、洛陽、株洲、長沙、南昌、吉安、贛州 成渝區(qū)域（ 2個(gè)） 貴陽、瀘州 海南（ 1個(gè)） 海南?。▎为?dú)分析） 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 根據(jù)市場(chǎng)跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)三、四線城市的房地產(chǎn)地位逐漸提高，許多之前企業(yè)紛紛搶占市場(chǎng)，預(yù)計(jì)三、四線城市已經(jīng)不可避免的成為了下一輪逐鹿之地。 26% 26% 24% 23%20% 22% 17% 21% 20% 18%0%25%50%75%100%2023 年 1 3 月 2023 年 5 月 2023 年 7 月 2023 年 9 月 2023 年 11 月十大典型城市 全國其他城市? 提示點(diǎn)一：三、四線城市市場(chǎng)成交比重逐漸增加 ? 提示點(diǎn)二：三、四線對(duì)于 TOP20企業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)率不斷提高 布局三、四城市已是大勢(shì)所趨，但關(guān)鍵要考量選擇城市投資的先后順序 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 第三輪比較分析中，通過比較城市的利潤水平和市場(chǎng)規(guī)模發(fā)現(xiàn)天潤未來需要重點(diǎn)關(guān)注的城市 高 低 低 高 重點(diǎn)關(guān)注城市的選擇 評(píng)估的依據(jù) 利潤水平 市場(chǎng)規(guī)模 A B 利潤水平 ? 通過測(cè)算各城市土地成本和建安成本占價(jià)格的比重 潛在市場(chǎng)規(guī)模 ? 通過市場(chǎng)調(diào)研得出各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，并通過比較得出區(qū)域規(guī)劃、人口規(guī)模來推導(dǎo)出未來該城市的未來房地產(chǎn)需求。 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 城市 安慶 鞍山 長沙 常州 德州 贛州 貴陽 合肥 淮安 吉安 濟(jì)南 嘉興 金華 商品房銷售面積（萬平方米） 214 248 823 504 216 233 413 933 264 205 371 328 315 城市 錦州 廊坊 連云港 瀘州 洛陽 南昌 南通 南陽 石家莊 宿遷 太原 泰安 泰州 商品房銷售面積（萬平方米） 201 423 298 202 270 335 419 204 339 355 182 213 303 城市 唐山 新鄉(xiāng) 信陽 徐州 鹽城 揚(yáng)州 營口 張家口 鎮(zhèn)江 周口 株洲 淄博 / 商品房銷售面積（萬平方米） 313 225 257 294 287 304 228 237 214 226 354 237 / 首先通過調(diào)研了解各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本容量層級(jí) 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 利潤水平主要通過各城市土地價(jià)栺和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)栺中所占的比重進(jìn)行推算 城市 安慶 鞍山 長沙 常州 德州 贛州 貴陽 合肥 淮安 吉安 濟(jì)南 嘉興 金華 土地平均樓板價(jià)（元 /平方米） 684 859 1085 1366 420 389 798 1526 780 376 1675 2315 1512 平均建安成本（元 /平方米） 1050 1200 1200 1397 1100 1050 1144 1216 1050 900 1400 1450 1200 商品房銷售價(jià)格（元 /平方米） 3145 3385 4094 5023 2377 2134 3777 4401 3036 1980 5776 6159 4533 利潤水平 [1(a+b)/c] % % % % % % % % % % % % % 城市 錦州 廊坊 連云港 瀘州 洛陽 南昌 南通 南陽 石家莊 宿遷 太原 泰安 泰州 土地平均樓板價(jià)（元 /平方米） 617 907 252 624 657 1469 1694 527 945 857 1330 829 1076 平均建安成本（元 /平方米） 1050 1250 1250 1050 1175 1300 1240 1000 1200 1100 1322 1130 1100 商品房銷售價(jià)格（元 /平方米） 2582 3931 2797 2587 3055 4645 4830 2649 3897 3000 4822 3180 4029 利潤水平 [1(a+b)/c] % % % % % % % % % % % % % 城市 唐山 新鄉(xiāng) 信陽 徐州 鹽城 揚(yáng)州 營口 張家口 鎮(zhèn)江 周口 株洲 淄博 土地平均樓板價(jià)（元 /平方米） 1425 514 458 1125 1203 1754 683 468 1013 276 749 482 平均建安成本（元 /平方米） 1280 900 900 1200 1100 1150 1043 1000 1200 900 1000 1180 商品房銷售價(jià)格（元 /平方米） 4676 2133 2023 3652 3770 5327 2878 2367 4066 1723 2610 2773 利潤水平 [1(a+b)/c] % % % % % % % % % % % % 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 贛州信陽鞍山南陽營口吉安錦州泰安瀘州周口淄博濟(jì)南徐州連云港安慶宿遷德州合肥洛陽石家莊金華鹽城淮安新鄉(xiāng)張家口揚(yáng)州唐山鎮(zhèn)江泰州常州株洲南通嘉興廊坊太原南昌貴陽長沙Y Axis Title根據(jù)市場(chǎng)潛在規(guī)模和利潤水平可以得到市場(chǎng)吸引力初始矩陣 高 低 低 高 利潤水平 市場(chǎng)規(guī)模 ? 貴 陽 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 通過研究發(fā)現(xiàn)， 區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門檻度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 等四方面對(duì)于城市房地產(chǎn)吸引力有著較大影響。 區(qū)域規(guī)劃輻射力 人口紅利 土地市場(chǎng)門檻度 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 1 2 3 4 城市的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和該城市接受區(qū)域規(guī)劃輻射了大小將決定城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的快慢和高度。 人口規(guī)模是該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。決定了城市未來房地產(chǎn)購買客戶是否具有基本支持。 城市土地市場(chǎng)的透明度決定了天潤進(jìn)入的難易程度以及前期投入成本的高低程度。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定了天潤進(jìn)入城市以后的開發(fā)成本及品牌成本的投入，同時(shí)也將影響到天潤產(chǎn)品溢價(jià)的預(yù)期。 最終結(jié)論 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會(huì)影響城市未來房地產(chǎn)的容量變化 區(qū)域輻射力影響的大 小取決于四個(gè)方面 2 1 4 3 區(qū)域整體定位 產(chǎn)業(yè)定位 交通定位 核心城市經(jīng)濟(jì)地位 ? 區(qū)域規(guī)劃級(jí)別 ? 國家政策傾斜程度 ? 規(guī)劃所覆蓋的區(qū)域 ? 整體產(chǎn)業(yè)定位 ? 產(chǎn)業(yè)之間是否形成銜接互補(bǔ)作用 ? 交通系統(tǒng)規(guī)劃 ? 是否
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