【正文】 1房供應(yīng)比例基本上在 5%以內(nèi)， 05年 1房供應(yīng)增加，比例達到 13%；隨著地鐵的開通以及龍華交通樞紐地位的確立，這種趨勢將可能會持續(xù)。與品牌形象具有相同價值觀的客戶群體 ———— 在這個正在轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和 SHOPPINGMALL正在改變?nèi)藗兊纳罘绞剑钲谒俣雀嬷?“ 文化立市 ” ，他們渴望一個標志著自我轉(zhuǎn)型的載體 —— 一個物業(yè)，一個標簽，最好是一尊具有標簽意義的物業(yè)。通過龍華項目，使金地成為二線擴展區(qū)乃至龍華片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)品牌。萬科品牌擁有一定的追隨者，這些人或認同萬科的價值觀、或在精神層面上與萬科的品牌內(nèi)涵契合，只要是萬科開發(fā)的物業(yè)，都有興趣。業(yè)主中對現(xiàn)有的周邊環(huán)境的不滿意是他們考慮換房的重要原因萬科對于四季花城的老業(yè)主和其相類人群有著絕對的吸引力，根據(jù)其置業(yè)需求再次選擇萬科可能性較大。p 隨著地位的變化，他們之間出現(xiàn)了分化。四季花城客戶分析當?shù)毓I(yè)企業(yè)的中層管理人員及工廠集體購房；主要指坂田高科技園區(qū)華為、富士康等企業(yè)人員。Q1：金地與龍華區(qū)域的關(guān)系？必須明確的前提目標客戶的選擇和狀態(tài)描述示例18本報告是嚴格保密的。分析過程示例 —— 競爭分析示例14本報告是嚴格保密的。一個策略推導(dǎo)五個一法則—— 關(guān) 鍵 點：策略是目 標 下解決 問題 的方法的 統(tǒng)領(lǐng) 。目標界定及目標分解示例10本報告是嚴格保密的。一個方法論五個一法則目標界定 目標下的問題 解決問題的方法—— 關(guān)鍵點：真問題與偽問題之分。一個方法論五個一法則—— 關(guān) 鍵 點：速度目 標 開 盤買 多少，月均 銷 售多少套等等；價格目 標 入市價格、整體 實 收均價等等；品牌目 標 啟 動 品牌建立、建立差異化品牌個性、品 牌 維護 等。 如何撰寫營銷執(zhí)行報告上海世聯(lián)顧問分享沙龍本報告是嚴格保密的。解決問題的方法一個方法論五個一法則目標界定目標下的問題4本報告是嚴格保密的。示例 目標界定及目標分解7本報告是嚴格保密的。目標界定及目標分解示例9本報告是嚴格保密的。目標界定 目標下的問題 解決問題的方法11本報告是嚴格保密的。策略推導(dǎo)過程五個一法則p 項目本體價值p 市場機會分析p 客戶需求分析p 項目競爭分析13本報告是嚴格保密的。分析過程示例 —— 市場機會分析示例 1：客戶品牌分析示例 2：城市發(fā)展分析五個一法則17本報告是嚴格保密的。年份 19992023 20232023 2023 2023 2023取得地塊 萬科華宇項目：G033161（ 2）G0360925 萬科城地塊：G034041萬科城新地塊規(guī)模 土地面積 53600m2，總建 53600m2；土地面積 58358m2 ，總建土地面積 m2，總建面 437670m2容積率 占地面積 71210m2建筑面積 92500m2容積率 推出項目 四季花城 15期四季花城 67期 萬科城一期、二期萬科城 2期、 3期萬科第五園一期規(guī)模 建筑面積 萬 m2，容積率在 間建筑面積 m2，容積率在 一期：建筑面積約為 m2， 713戶；二期：約 m2,800戶總建筑面積 25萬 m2先期開發(fā) m2中式現(xiàn)代院落式TH群客戶 白領(lǐng) 白領(lǐng)、部分中產(chǎn) 白領(lǐng)、中產(chǎn) 中產(chǎn)人群的放大萬科的號召有一個美麗的地方美一方水土美一方人 萬科在造一座城 深圳人未來生活在哪里 繼成功開發(fā)四季花城的之后，萬科在坂雪崗的積累一直在延續(xù)，已經(jīng)成為坂雪崗市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌21本報告是嚴格保密的。p 他們是批能夠接受新事物的人，基于理想與現(xiàn)實的差距，他們贊同萬科為自己 營造的一種獨特生活空間，因此對萬科心懷信賴和親切感。四季花城業(yè)主關(guān)外置業(yè)不選擇萬科的比例較少，大部分四季花城業(yè)主對社區(qū)文化、鄰里關(guān)系評價最高。四季花城社區(qū)形象和人文氛圍為客戶提供了置業(yè)關(guān)外的理由，同時這部分客戶也支撐了物業(yè)片區(qū)內(nèi)的最高價格。金地在龍華的發(fā)展運用品牌優(yōu)勢，豐富的開發(fā)經(jīng)驗，科學嚴謹?shù)钠放评砟睿嫣嵘€擴展區(qū)的產(chǎn)品綜合素質(zhì)。金地品牌內(nèi)涵科學筑家理科金地以人為本新產(chǎn)品主義專業(yè)、創(chuàng)新講究品質(zhì)硬朗、內(nèi)斂……建立在理性基礎(chǔ)上的感性意味，具有科技含量的舒居生活示例27本報告是嚴格保密的。示例28本報告是嚴格保密的。 32數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心項目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 建筑形式 主力戶型 均價 推售時間潛龍華城（ *C組團公寓預(yù)計年內(nèi)推出）56518 196000 小高層、多層 一房： 3539兩房： 5571三房： 801014800 書香門第天一閣 —— 21127 —— 高層 一房： 2540兩房： 705300 世紀春城 3期* 2棟小戶型，均價 430032932 50650 小高層 兩房： 7585三房： 95110 5000*4300皓月花園 2期 56869 多層 兩房： 65三房： 854800 日出印象 2期 19366 29049 小高層、多層 兩房： 7275三房： 821094600 城市明珠（一期）*二期預(yù)計年內(nèi)推出72989 216018 小高層 兩房： 6372三房： 9410349005200錦繡江南 4期 75000 170000 小高層、高層 兩房： 7580三房： 9010553005500美麗 AAA 26870 132382 高層 兩房： 80三房： 90105四房： 1305600 廣場一號 8384 36613 小高層 兩房： 75－ 85三房： 95－ 1105000 五米陽光（ *建筑 11F，客戶登記中）18000 40000 小高層 一房： 3040兩房： 60商務(wù)組合： 805800 圣莫麗斯*TH已經(jīng)封頂，并拿到預(yù)售許可證，目前在等待南坪快速路通車； 項目總建筑面積 33萬米，分兩期開發(fā)。戶型面積以 70㎡左右兩房、 85㎡左右小三房和 100㎡左右大三房為主，另設(shè)少量尊貴四房和頂層 SKY—HOUSE ，戶型方正實用，層高 3米，戶戶贈送超大觀景凸窗，絕大部分單位南北通透，部分單位贈挑高露臺或入戶花園 4200 11月n 供應(yīng)總量：在售項目供應(yīng)總量在 3545萬平米之間（考慮分期銷售及銷售率）；n 現(xiàn)有區(qū)域分布：主要集中在關(guān)口的潛龍華城、老城區(qū)的錦繡江南四期；n 社區(qū)規(guī)模：現(xiàn)有在售項目多為大盤分期開發(fā)，大部分在 10萬平米以上；n 產(chǎn)品類型：以小高層為主，中小的兩房、三房供應(yīng)為主；n 客戶類型：關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層占較大比例；n 項目模式：主要滿足中等收入階層的基本住房需求龍華在售項目仍以大盤為主（包括大盤的后續(xù)開發(fā)）；尚無突破傳統(tǒng)的開發(fā)模式出現(xiàn)龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢33在售項目銷售基本穩(wěn)定，但系列政策對市場的后續(xù)影響不容忽視項目名稱 均價 推出時間 平均月銷售速度 銷售率潛龍華城（ *C組團公寓預(yù)計年內(nèi)推出）4800 160220套 /月（目前尾盤 7080套 /月）已推的 A、B區(qū) 98%書香門第天一閣 5300 2028套 /月 60%左右世紀春城 3期（ * 2棟小戶型，均價 4300）5000*4300 小戶型選房當天銷售即達 60%。地鐵、輕軌、新客站的作用：—— 改善區(qū)域交通環(huán)境，方便到達；—— 成為交通樞紐，提升片區(qū)形象；—— 帶來大量人流，支持住宅、商業(yè)及寫字樓客源；—— 帶來新元素：大量信息流、物流、不同需求不同特征的房 地產(chǎn)客戶，成為房地產(chǎn)業(yè)資源；—— 促進龍華城市化（多元化）：物業(yè)類型的多樣化、人口構(gòu) 成多元化；—— 地鐵對房地產(chǎn)市場的價值集中于開通之前的 12年，龍華 房地產(chǎn)在未來 12年內(nèi)體驗到地鐵利好。面積區(qū)間主要集中在 7080平米 /90110平米交通將成為龍華市場的主要驅(qū)動力：片區(qū)地產(chǎn)格局將形成新的五大片區(qū)，將帶來戶型供應(yīng)走大、產(chǎn)品多元化龍華在售項目仍以大盤為主（包括大盤的后續(xù)開發(fā)）；尚無突破傳統(tǒng)的開發(fā)模式出現(xiàn)；銷售走勢基本穩(wěn)定，但政策影響也存在供需持續(xù)穩(wěn)步增長：未來 13年內(nèi)項目供應(yīng)量預(yù)計在 500萬平米以上小結(jié)：多元化7 未來客戶及客戶需求出現(xiàn) “ 多元化 ” 趨勢：關(guān)內(nèi)高端客戶、關(guān)內(nèi)投資客戶比例增長4 物業(yè)類型出現(xiàn)多元化，多層不再為絕對主力；隨著品牌開發(fā)商的進駐，物業(yè)品質(zhì)及檔次升級周期變短龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢41區(qū)外競爭布吉 寶安新中心區(qū) 龍崗中心城 西麗 梅林龍華 布吉未來12年內(nèi)供應(yīng)較少且不集中；布吉后續(xù)供應(yīng)容積率走高，關(guān)口堵塞問題影響未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，且無交通利好；布吉缺乏品牌開發(fā)商的帶動；雖然與龍華存在客戶搶奪，但龍華占據(jù)競爭優(yōu)勢龍華作為中部服務(wù)組團直接為福田中心區(qū)提供配套支持，占有福田中心區(qū)的成熟優(yōu)勢，有大量人口支持；寶安新中心區(qū)處于啟動期，主要吸引南山白領(lǐng)置業(yè)，也分流部分福田白領(lǐng)和關(guān)內(nèi)投資客；二者的競爭主要表現(xiàn)為市場熱點間的資源競爭；寶安作為未來土地出讓