【正文】 域內(nèi)鐵道較多，敏感度不大216。 一般公務(wù)員還款 2500－ 3000元 /月 大橋局職工月回款 :25003000216。 片區(qū)城市價值（成熟度）低于中心城區(qū)和沌口216。 原企業(yè)集中購房模式使客戶習慣愛老鄉(xiāng)社區(qū)群居，不愿分開 跳出區(qū)域外置業(yè)特點：武漢人216。 管理層約 10％，收入高并且差別大現(xiàn)居住狀況 216。 多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（ 80％以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主客戶收入較好企業(yè)員工收入216。一、客戶購房意愿和購買力分析72本報告是嚴格保密的。古田區(qū)域城市資源佳，抗性大216?？平涛幕行目蛻粞芯咳拥拇_定武漢老印象行業(yè)客戶訪談漢陽樓盤調(diào)研216。從遠期看：老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成文化旅游中心區(qū)，發(fā)展前景良好；216。216。緊鄰規(guī)劃中的武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)和武漢美食街，將定位為現(xiàn)代商務(wù)居住為主導功能的高品質(zhì)都市商務(wù)區(qū)濱水發(fā)展區(qū)： 龍陽橋至長豐橋段，古田板塊。交通建設(shè)梅子路的建成通車將貫通漢口、硚口、漢陽，穿越墨水湖直通沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，赫山路連接琴臺和漢陽大道、羅七路呼應(yīng)；216。 62本報告是嚴格保密的。規(guī)劃將新區(qū)發(fā)展定位為輻射武漢乃至整個華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心、市級文化旅游中心 216。區(qū)域發(fā)展研究61本報告是嚴格保密的?？赡艿哪繕丝蛻魠^(qū)域？216。競爭機會點59本報告是嚴格保密的。大鵬半島從資源和區(qū)位上看，未來都是巽寮的強有力競爭u基礎(chǔ)設(shè)施：周邊有多條道路正在規(guī)劃建設(shè)中，交通體系逐漸完善，地塊與其它地區(qū)的 溝通提供便利；u人文歷史：大鵬所城改造一期工程即將啟動，總投資 5000萬元，附近已規(guī)劃仿明清一條街，未來將依托大鵬所城，建設(shè)具有文化特色的購物街；u酒店等招商進展緩慢，調(diào)查顯示諸多商家對投資持謹慎態(tài)度。龍門的山地和森林資源對于珠三角客戶影響較大。l硬地道路尚未鋪設(shè)，道路年久失修，可達性較差。l缺乏基本的經(jīng)營管理，現(xiàn)場破敗凌亂。 —— 南山國際霞涌石化城惠州惠陽澳頭45KM13KM5KM56本報告是嚴格保密的。 ”（東莞三正酒店）?未能充分利用自然資源： “深圳不是沒有自然環(huán)境好、適合培訓的地方，但都給現(xiàn)存的低素質(zhì)建設(shè)浪費了，短期內(nèi)很難改善提升 ”（深圳會展協(xié)會）54本報告是嚴格保密的。珠三角整體旅游市場開發(fā)相對滯后，無法滿足龐大的消費需求u山 /文化資源并不強勢u海資源素質(zhì)相對有限，并且未能保持原生態(tài)，城市化嚴重個人休閑短假市場 商務(wù)會議市場?缺乏高素質(zhì)設(shè)施： “深圳很多度假地的規(guī)劃缺乏長遠目標，零散、低素質(zhì)的設(shè)施破毀了整體氣氛，很難向高端市場走 ”（香港興業(yè)）?旅游活動單調(diào)： “珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動，引導消費。50本報告是嚴格保密的。3. 惠州產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來 1小時圈內(nèi)的地緣性消費群。巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境惠州整體經(jīng)濟發(fā)展水平和空間惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布產(chǎn)業(yè)對城市和旅游的影響惠州人對沿海物業(yè)的置業(yè)需求城市群對惠州物業(yè)的投資需求惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布地緣性的市場需求環(huán)境惠州的市場需求環(huán)境稔平半島的產(chǎn)業(yè)狀況本地產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的影響本地人口經(jīng)濟狀況和消費特征49本報告是嚴格保密的。5. 景觀享受、投資價值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素。小結(jié)1. 珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。棕櫚島為中海殼牌建設(shè)了國際學校一所。2023年 Resort推出 G8區(qū)棗林徑的投資產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓，此批物業(yè)只邀約棕櫚島 VIP會員及業(yè)主進行優(yōu)先內(nèi)部認購 ,在進行認購的短短數(shù)天內(nèi)全數(shù)售罄 , 并創(chuàng)下惠陽豪宅每平方米售價人民幣 16,000元之新紀錄。u每天有往返香港中環(huán)的公共巴士。u突出反映了惠州對于高爾夫等高尚消費有效購買力較低?！?珠三角客戶度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素45本報告是嚴格保密的。u景觀和價格的訴求以軟硬環(huán)境質(zhì)量為依據(jù)。—— 觀瀾高爾夫球會度假置業(yè)的物業(yè)偏好44本報告是嚴格保密的。u結(jié)合對總價的調(diào)查看，小面積別墅更受個人休閑客戶青睞。u相對于第一居所來講，第二居所對于景觀更為注重。珠三角太遠了，坐飛機本身就是很辛苦的事情。由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角u成本包括經(jīng)濟成本和時間成本。u一半以上的北京地區(qū)客戶和七成天津客戶接受總價在 60萬以下。巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境各區(qū)域度假置業(yè)購買力分析客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征度假置業(yè)的物業(yè)偏好度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素開發(fā)第二居所的條件分析區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)度假置業(yè)需求分析旅游度假需求分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境及市場分析39本報告是嚴格保密的。3. 泛珠三角地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，將促進巽寮旅游資源國際知名度的提高。根據(jù)對環(huán)境承載力和市場容量分析，巽寮灣個人休閑游和商務(wù)會議潛在市場空間巨大u參考案例：深圳大鵬半島發(fā)展規(guī)劃。加塞 加強與泛珠三角地區(qū)的合作，按照 “資源互補，線路互動，客源互送，利益共享 ”的原則，共同構(gòu)建精品旅游路線。34本報告是嚴格保密的。但是目前巽寮開發(fā)不夠，缺乏好的酒店，留不住人。CEPA使得香港對惠州的輻射作用進一步加強u香港在地區(qū)經(jīng)濟中扮演重要角色，港資企業(yè)占外資的 70%以上。廣州、深圳、東莞及其周邊地區(qū)具有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，潛在客戶群消費能力強資料來源：《廣州統(tǒng)計年鑒》、《深圳統(tǒng)計年鑒》、《東莞統(tǒng)計年鑒》、 《惠州統(tǒng)計年鑒》人均 GDP GDP珠三角經(jīng)濟發(fā)展水平32本報告是嚴格保密的。u目前，廣東省出口貿(mào)易占全國 28%， 是江蘇、浙江和山東的總和。 案例學習27本報告是嚴格保密的。數(shù)據(jù)圖表示例u低u低u高u高附加值可 行 性 u低u鼓勵發(fā)展u伺機發(fā)展u限制發(fā)展u高可 行 性汽車及零部件都市產(chǎn)業(yè)光機電電子信息生物醫(yī)藥房地產(chǎn)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀電子信息制造業(yè) 汽車制造業(yè)會展業(yè)電器機械制造業(yè)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)未來體育休閑產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)?低附加值加工25本報告是嚴格保密的。 數(shù)據(jù)、圖表示例u結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 ：u農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?80%u教育程度以初中為主u年齡結(jié)構(gòu)以 35歲以上的中老年為主u職業(yè)以加工制造、交通運輸、商飲服務(wù)業(yè)為主u結(jié)構(gòu)變化 ：主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。22本報告是嚴格保密的。 過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。方法第三步專業(yè)市場分析1. 需求量：在外生經(jīng)濟變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。方法第三步專業(yè)市場分析供給總量：房地產(chǎn)市場當前的物業(yè)存量。 某個住宅市場上某個指定時期內(nèi)銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段房地產(chǎn)周期理論216。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。10本報告是嚴格保密的。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。STEP３ :市場分析的落腳點－－必須回答的三個核心問題1. 本項目的目標客戶是誰？本項目的目標客戶是誰？2. 目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？3. 本項目面對競爭市場的機會點在哪里？是跟本項目面對競爭市場的機會點在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競爭？隨、超越、還是差異化競爭？后面與案例結(jié)合講解8本報告是嚴格保密的。STEP1:需求市場分析－目標客戶需求分析u通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁。 制定項目的發(fā)展方向和市場定位5。市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師 消費者 1。2本報告是嚴格保密的。如何進行房地產(chǎn)市場分析課件講稿本報告是嚴格保密的。正確地做事還需在實戰(zhàn)項目的傳、幫、帶中更多的活學活用。 案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？3本報告是嚴格保密的。 規(guī)避市場風險4。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！5本報告是嚴格保密的。供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：?現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積?空置率和空置物業(yè)的特點?近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況?在建或者正在籌建、擬建的項目?租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動?現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）7本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。11本報告是嚴格保密的。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系13本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段價格 階段： 復蘇 發(fā)展 危機 蕭條14本報告是嚴格保密的。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標中國當前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)16本報告是嚴格保密的。 “ 4～ 6倍 ” 是從市場經(jīng)濟國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。 大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。 別人做什么賣得好，我們做也會賣得好u房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。而不是靠創(chuàng)意出點子，那不是我們的強項！EXCEL表格示例 1EXCEL表格示例 223本報告是嚴格保密的。人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主24本報告是嚴格保密的。 理論部分182。廣東省作為全球供應(yīng)鏈的出口中心和外資首選的投資目的地，經(jīng)濟實力雄厚u外商在廣東省直接投資FDI總額占全國 1