【正文】 規(guī)模，度假和商務(wù)市場(chǎng)需求旺盛u珠江三角洲是全國(guó)人均汽車擁有量最高的地區(qū)，東莞居全國(guó)首位。20% 28% 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位30本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金融街惠州巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析案例 11. 巽寮面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境分析2. 巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在惠州面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析思維圖28本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 數(shù)據(jù)圖表示例1234u日常消費(fèi)u各細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)值貢獻(xiàn)u23%u空港城片區(qū) u77%u中心片區(qū)u25% u11%u居住u教育u耐用品u45% u59%5 u休閑娛樂(lè)u15% u6%u2% u18%u13% u6%u中心片區(qū)u35% u15%u20% u50%u10% u8%u5% u17%u30% u10%u空港城片區(qū) u60% u40%調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu)耐用品教育居住日常消費(fèi)休閑娛樂(lè)空港城消費(fèi)現(xiàn)狀 中心片區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀13％2％15％25％45％59％11％6％18％6％空港城消費(fèi)未來(lái) 中心片區(qū)消費(fèi)未來(lái)26本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。資料來(lái)源：各派出所常住人口變動(dòng)月報(bào)表，整理得出。補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：?市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯！?數(shù)據(jù)的整理可用 excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；?基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。 過(guò)于偏重對(duì) “二手資料 ”的應(yīng)用4。法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn) ……經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)格、付款方式 ……自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位 ……關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2. 影響需求量的因素：人口增長(zhǎng)（自然增長(zhǎng)、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策 ……3. 市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的客戶來(lái)源分析、購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素4. 市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)、營(yíng)銷手段及市場(chǎng)反應(yīng)5. 消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)銷售人員訪談對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)查（問(wèn)卷調(diào)查、訪談） 需求分析供給與需求的對(duì)比分析通過(guò)對(duì)影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點(diǎn)分析預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的供需走勢(shì)。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 2023年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。GDP增速216。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得u 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) ……結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃u 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析投資：開(kāi)發(fā)投資額土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源?各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒?土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談?規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素 ：?確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)?目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買力?遷居和交通方式?目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。－－ 這正是我們房地產(chǎn)顧問(wèn)存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議6。 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。學(xué)習(xí)內(nèi)容182。課程目標(biāo)理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊(duì)。正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊(duì)。 理論部分182。 尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。 評(píng)估開(kāi)發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。STEP2:供給市場(chǎng)分析－競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析u通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。思路u三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)u兩個(gè)方面供給、需求u三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析青島房地產(chǎn)市場(chǎng)青島住宅市場(chǎng)青島高端住宅市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。人均 GDP增速216。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。房?jī)r(jià)收入比 —— 衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo) u同一城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng) u同一國(guó)家中不同城市的房?jī)r(jià)收入比存在差異u在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒(méi)有一個(gè)理想的目標(biāo)值。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià) /平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià) 面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入 計(jì)算人口數(shù) 定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。供給結(jié)構(gòu) 按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價(jià)格等對(duì)各片區(qū)供給量進(jìn)行分類，進(jìn)而分析各片區(qū)的供給特征現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買和出租的情況租金或者售價(jià)，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）現(xiàn)有物業(yè)的營(yíng)銷方式數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查供給分析19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。 以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。?房地產(chǎn)專業(yè)顧問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)力在于：基于事實(shí)的分析和研究找到項(xiàng)目解決的方案。北小營(yíng)鎮(zhèn)常住人口狀況 南彩鎮(zhèn)常住人口狀況 單位：人人口教育程度結(jié)構(gòu)圖資料來(lái)源：北小營(yíng)鎮(zhèn)政府。學(xué)習(xí)內(nèi)容182。巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平旅游度假消費(fèi)市場(chǎng)需求趨勢(shì)香港對(duì)周邊旅游市場(chǎng)的影響泛珠三角的旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市群旅游地選擇偏好調(diào)查巽寮灣的環(huán)境承載力粗算旅游度假需求分析 度假置業(yè)需求分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析各區(qū)域度假置業(yè)購(gòu)買力分析客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征度假置業(yè)的物業(yè)偏好度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素開(kāi)發(fā)第二居所的條件分析區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角產(chǎn)業(yè)群是全球產(chǎn)業(yè)鏈上最大的生產(chǎn)基地之一廣東省的主要工業(yè)產(chǎn)品：u石化u食品u硬件產(chǎn)品u家具uIT和電氣u建材u洗滌u鐘表u玩具u出版u軟件研發(fā)2023（ 17）各省份工業(yè)增加值金融貿(mào)易港口 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u調(diào)查顯示，選擇同家人和朋友度假出行的人數(shù)分別占 70%和 40%，隨團(tuán)出行主要為商務(wù)活動(dòng)。u歷史上惠州與香港在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系上一直血脈相承，消費(fèi)習(xí)慣受香港影響深遠(yuǎn)。但是開(kāi)通航道是比較容易的。國(guó)際游客基本從香港入境，對(duì)內(nèi)地旅游業(yè)的形象、品牌認(rèn)識(shí)有限，可以結(jié)合香港的國(guó)際知名度、廣州舉辦大型展會(huì)的能力、周邊省份城市豐富的旅游資源，開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)旅游路線，將區(qū)域內(nèi)著名景點(diǎn)介紹給世界各國(guó)游客，深度挖掘泛珠 “9+2”各地區(qū)的旅游資源 。自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地u惠州的山地風(fēng)景資源在珠三角地區(qū)首屈一指。小結(jié)1. 珠三角經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為巽寮灣帶來(lái)潛在的大規(guī)模旅游度假和度假物業(yè)置業(yè)需求和較強(qiáng)購(gòu)買力。5. 巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場(chǎng)空間。珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體u超過(guò) 15%的廣深客戶對(duì)于本區(qū)域度假置業(yè)的購(gòu)買意愿在 100萬(wàn)以上。高端客戶傾向于選擇自己比較熟悉的區(qū)域投資。u因此，地緣性的珠三角區(qū)域客戶表現(xiàn)為更大的潛在購(gòu)買需求?！?上海客戶周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征42本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻絷P(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們?cè)诤笃趯⒄{(diào)整戶型。其次是價(jià)格。巽寮灣的酒店太差了，沒(méi)有度假的感覺(jué)，還不如一般的商務(wù)酒店，讓人不想再去第二次。u在 2023余畝的土地上形成了以高爾夫?yàn)橹黝}的度假區(qū)。新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚