【文章內(nèi)容簡介】 在進(jìn)行員工的績效考核時，需要遵循的原則主要有：公開性原則、客觀公正原則、公平與可接受原則和可行性原則。 2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)績效考核的方法 ? （ 1）客觀型考核方法 ? 客觀行考核方法主要依靠兩類指標(biāo)的考核。一是生產(chǎn)性或質(zhì)量性指標(biāo)，如工作質(zhì)量。二是個人性指標(biāo)，如出勤率、事故率等。 ? 2）主觀型考核方法 ? 主觀型考核方法受考核者經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷的左右，但應(yīng)用較廣，適用于包括管理等專業(yè)人員的各類員工。 ? 3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)績效考核的實(shí)施過程 ? （ 1）確定考核內(nèi)容。 ? （ 2）選擇考核者。 ? （ 3）分析考核結(jié)果。 ? （ 4）反饋考核結(jié)果。 ? （ 5）業(yè)績考核的管理。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理概述 （一）含義 ? 企業(yè)財務(wù)管理是企業(yè)為了取得最大的效益，按照資金運(yùn)動規(guī)律和國家財經(jīng)政策，籌集、運(yùn)用、分配和監(jiān)督企業(yè)資金，處理企業(yè)同各方面的財務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理活動的基礎(chǔ)和中心。 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)活動，是協(xié)調(diào)、處理各方面財務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。 （二）內(nèi)容 ? 財務(wù)管理是企業(yè)管理的基礎(chǔ)和中心，其主要內(nèi)容包括：資金的籌集、資金的投放及資金的收回和分配三個方面。 二、物業(yè)服務(wù)資金的來源 ? 物業(yè)服務(wù)資金按其來源可分為物業(yè)維修基金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營收入和國家財政補(bǔ)貼四種類型。 （一）物業(yè)維修基金 ? 物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人委托代管的專項(xiàng)用于房屋共用部分，共用設(shè)備和公用設(shè)施維修、更新的專項(xiàng)基金。 ? 1．商品住宅維修基金的籌措 ? 購房者應(yīng)當(dāng)按購房款 2%～ 3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。 ? 2．公有住房售后的維修基金籌措 ? 根據(jù) 《 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理辦法 》第六條規(guī)定，公有住房售后的維修基金來源于兩部分：（ 1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的 20%，高層住宅不低于售房款的30%，該部分基金屬售房單位所有。（ 2）購房者按購房款 2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。 ? 3．物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房的維修基金籌措 ? 財政部頒布的 《 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 》 中明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、經(jīng)營用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同，協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的管理用房、經(jīng)營用房、共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作管理用房、經(jīng)營用房的房屋共用部分維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 （二）物業(yè)服務(wù)費(fèi) ? 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定的，由業(yè)主和非業(yè)主使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是保證日常物業(yè)管理工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的主要資金來源。 （三）經(jīng)營性收入 ? 物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的商業(yè)用房，屬小區(qū)配套設(shè)施，這些物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，可采取靈活多樣的方式，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營。 （四）國家財政補(bǔ)貼收入 ? 由房管站（房管所）改制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主要從事直管公房的物業(yè)管理工作，在一定的時期內(nèi)政府會給予適當(dāng)?shù)呢斦a(bǔ)貼。 三、物業(yè)管理資金的使用原則 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主委員會的委托提供物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主預(yù)付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于委托物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，資金所有權(quán)屬于業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在使用物業(yè)服務(wù)資金時應(yīng)遵循以下原則： ? 1．“必要合理”原則 ? 2．“服務(wù)第一”原則 ? 3．“計劃使用”原則 ? 4．“合理收益”原則 ? 5．“民主管理”的原則 四、物業(yè)服務(wù)資金的主要用途 ? （一）共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備的大修及更新耗費(fèi)支出 ? （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)各類人員的工資和福利支出 ? （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)原材料消耗、設(shè)備折舊及辦公費(fèi)支出 ? （四）機(jī)電、消防設(shè)備的委托維護(hù)費(fèi)和年檢費(fèi) ? （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤和國家稅收 五、成本和費(fèi)用 （一）營業(yè)成本 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)成本，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。 ? 1．營業(yè)成本的構(gòu)成 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)成本包括：直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等項(xiàng)目。 ? 2．進(jìn)行營業(yè)成本核算應(yīng)注意的幾個問題 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行營業(yè)成本核算時，應(yīng)注意以下兩個問題： ? （ 1）實(shí)行一級成本核算的企業(yè)，為簡化成本核算，可以不設(shè)間接費(fèi)用，所發(fā)生的各項(xiàng)支出直接計入管理費(fèi)用。 ? （ 2） 《 財務(wù)管理規(guī)定 》 中確定的營業(yè)成本是針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)來講的。企業(yè)主營業(yè)務(wù)以外的其他附營活動，如企業(yè)從事的工業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)輸、商業(yè)貿(mào)易、物資供銷、飲食服務(wù)等，其成本核算比照相關(guān)的行業(yè)財務(wù)制度執(zhí)行。但對其他附營活動無論怎樣核算，均要作為其他業(yè)務(wù)支出納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營收支體系管理。 （二）期間費(fèi)用 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的期間費(fèi)用是指與企業(yè)經(jīng)營沒有直接關(guān)系或關(guān)系不密切，不需要在各個會計期分?jǐn)偠苯佑嬋氘?dāng)期損益的費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。 ? 1．管理費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的費(fèi)用，包括：公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、團(tuán)體會費(fèi)、獨(dú)生子女補(bǔ)助費(fèi)、壞賬損失、存貨的盤虧毀損和報廢（減盤盈）損失以及其他管理費(fèi)用等。 ? 2．財務(wù)費(fèi)用 ? 財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)在經(jīng)營活動中為籌集資金所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用等。 （三）不得列入成本和費(fèi)用的項(xiàng)目 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)購置和建造固定資產(chǎn)、購入無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出，不得列入成本費(fèi)用。購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)所發(fā)生的支出屬于資本性支出，不能混同于費(fèi)用性支出列人成本、費(fèi)用。購建固定資產(chǎn)所發(fā)生的支出只能通過固定資產(chǎn)折舊方式從當(dāng)期收人中補(bǔ)回。至于其他資產(chǎn)屬于有專門用途或因其他原因參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資產(chǎn)在財務(wù)上也不得列入成本、費(fèi)用項(xiàng)目。 六、營業(yè)收入及利潤 （一）營業(yè)收入