【文章內(nèi)容簡介】 擇中檔品牌。 (3)景觀造價(jià) 硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等。 軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類。 （ 4）樣板區(qū)造價(jià) (一 )項(xiàng)目開發(fā)成本控制的內(nèi)容 售樓處選擇： 樣板房裝修：經(jīng)濟(jì)、適用；。 （ 5）合理設(shè)計(jì)費(fèi)是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一 建議設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按 40元 /平米（建筑面積）單價(jià)確定，包括所有方案設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等內(nèi)容。尤其是在設(shè)計(jì)合同中約定設(shè)計(jì)變更率（因設(shè)計(jì)原因）。 規(guī)劃方案 （五）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制實(shí)施 控制 要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門 方案 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) ① 項(xiàng)目市場信息搜集和分析 ② 區(qū)域市政狀況信息分析 ③ 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)確立 ④ 可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書 ⑤ 可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整 ① 發(fā)展部 ② 建管部 （ 2）規(guī)劃方案評審 ① 組成可行性規(guī)劃評審小組，對方案進(jìn)行評審、確定。 ② 未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整后，再重新評審。 ① 建管部 ② 公司領(lǐng)導(dǎo) （ 3）方案設(shè)計(jì)成果 ① 根據(jù)評審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)際情況，對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 ② 材料 設(shè)備選型方案的初步確定 ① 建管部 ② 發(fā)展部 ③ 公司領(lǐng)導(dǎo) 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資成本估算 計(jì)劃合約部、 財(cái)務(wù)部門 規(guī)劃報(bào)批及擴(kuò)初設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門 劃方案報(bào)批設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)方案 ① 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書 ② 規(guī)劃 方案設(shè)計(jì)評審 ① 建管部 （ 2）報(bào)批 ① 注意市政方案及配套方案設(shè)計(jì) ② 熟悉相關(guān)法規(guī)，保證報(bào)批材料完整 ① 建管部 初設(shè)計(jì) （ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 ① 對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 ② 設(shè)計(jì)要求 ③ 內(nèi)部審核 ① 建管部 （ 2）成本概算 ① 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算 ② 進(jìn)行目標(biāo)成本測算 ① 計(jì)劃合約部 （ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ① 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) ② 專家評審 ③ 內(nèi)部評審 ④ 設(shè)計(jì)調(diào)整 ① 建管部 ② 計(jì)劃合約部 樁基設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門 設(shè)計(jì) （ 1）地質(zhì)勘察 ① 搜集權(quán)威地質(zhì)資料 ① 建管部 （ 2）設(shè)計(jì)方案評審 ① 樁基設(shè)計(jì) 2種以上形式 ② 由外請專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審 ① 建管部 （ 3）樁基施工圖 設(shè)計(jì)調(diào)整 ① 建管部 施工圖設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門 工圖設(shè)計(jì) （ 1）施工圖設(shè)計(jì)要求 ① 根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求 ② 建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。 ① 建管部 ②發(fā)展部 （ 2）報(bào)建 建管部 （ 3）報(bào)施圖 建管部、計(jì)劃合約 部 （ 4）審圖施工配合 互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商 （ 5）面積測算 設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合 銷售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門 裝設(shè)計(jì) （ 1）售樓處、樣板間、示范區(qū) ① 結(jié)合營銷費(fèi)用控制 ② 施工招投標(biāo) ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計(jì)劃合約部 案設(shè)計(jì) （ 2）方案設(shè)計(jì)要求 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求 ① 發(fā)展部 ②建管部 （ 3）材料設(shè)備選型成本方案 ① 市場信息調(diào)研 ② 根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備 ③ 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表 ④ 裝飾綜合價(jià)格拆分分析 ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計(jì)劃合約部 （ 4）招投標(biāo) ① 制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書 ② 評審 ① 建管部 ②計(jì)劃合約部 功能設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門 計(jì) （ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估 ① 市場調(diào)研 ② 有針對性擴(kuò)充建筑物功能 ① 發(fā)展部 ②建管部 （ 2）市政配套方案 ① 市政狀況調(diào)研 ① 建管部 （ 3）環(huán)境方案設(shè)計(jì) ① 根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額 ② 招投標(biāo) ① 建管部 ②計(jì)劃合約部 （ 4）智能化設(shè)計(jì) ① 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ② 智能化內(nèi)容控制 ③ 招投標(biāo) ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計(jì)劃合約部 設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備選型等 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門 更 （ 1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用 設(shè)計(jì)調(diào)整符合市場需求及成本降低要求 ① 建管部 （ 2）設(shè)計(jì)變更洽商 嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更流程 ① 建管部 ②計(jì)劃合約部 ③公司領(lǐng)導(dǎo) 備 （ 1）材料及設(shè)備選型 （ 2）方案確定時(shí)間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 ① 建管部 ②發(fā)展部 ③計(jì)劃合約部 ④公司領(lǐng)導(dǎo) （ 3）采購 招投標(biāo) ① 建管部 ②計(jì)劃合約部 拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖 部品材料定板封樣 論證階段 工程 管理 規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 部品材料清單 示范區(qū)景觀、裝修施工圖 擴(kuò)初報(bào)建 施工圖報(bào)建 概念規(guī) 劃方案 部品材料調(diào)研 產(chǎn)品創(chuàng)新 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案 銷售示范區(qū)策劃 景觀概念 設(shè)計(jì)流程優(yōu)化 交通系統(tǒng)規(guī)劃中的路網(wǎng)規(guī)模、停車方式、道路斷面、步行系統(tǒng)與配套管線、消防流線等。 配套公建布局及方案。 景觀設(shè)計(jì)：現(xiàn)狀景觀改造與利用、維護(hù)成本 （ 1）結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化 1）建筑方案的選擇：設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 2）樁基型式的確定 （ 2）結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標(biāo)的審核 1）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 （ 3）細(xì)部做法的控制與審查 對細(xì)部做法的要求及做法控制對造價(jià)的影響也非常大。 1） Ⅲ 級鋼的應(yīng)用： 由于 Ⅲ 級鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用 2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件： 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。 3)對設(shè)計(jì)高層項(xiàng)目細(xì)部大樣的做法明確，有利于施工圖的規(guī)范，減少施工過程中的設(shè)計(jì)變更。 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。 （ 5）成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制，要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。 （ 6）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對指標(biāo)。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。 在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 單 體 設(shè) 計(jì) 設(shè) 備 設(shè) 計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖 功 能 平 面 結(jié) 構(gòu) 體 系 立 面 設(shè) 計(jì) 概念設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo) —— 倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，設(shè)備工作并行并前置； —— 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要設(shè)備定樣定板； （ 2）開展標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、進(jìn)行集中采購 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量．為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購降低成本提供條件。 （ 3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)： １）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ２）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系 ３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號的選用． ４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。如選用無機(jī)房或小機(jī)房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)能） 1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大喬木的慎選 4）雕塑品的限制 5）硬質(zhì)鋪裝的優(yōu)化 （ 1）進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 限額設(shè)計(jì)的定義 :根據(jù)已制定的目標(biāo)成本控制計(jì)劃或根據(jù)以往項(xiàng)目的數(shù)據(jù)積累，對即將進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)，給設(shè)計(jì)單位一個(gè)控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)的工程概算不能超過委托的限額。 限額設(shè)計(jì)的管理 : １）首先根據(jù)項(xiàng)目的營銷定位分析確定設(shè)計(jì)的定位。 ２）根據(jù)設(shè)計(jì)定位，根據(jù)以往工程的經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)的目標(biāo)值。 ３）設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算后，建管部組織對圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 ４）之后，建管部組織對圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 5）根據(jù)雙方互動認(rèn)可，最終出施工圖紙。 （ 2）控制設(shè)計(jì)變更 很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來設(shè)計(jì)變更 ,占總建造成本的 310％，其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。 （ 1）招標(biāo)方式的選擇 公開招標(biāo)、直接委托（專業(yè)配套） （ 2）計(jì)價(jià)方法的確定 工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容 招