【正文】 ②先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。 （ 1）選擇供應商的數(shù)量，避免單一貨源 （ 2）對用量大的材料設備選擇兩個以上廠家供貨 （ 3）合理選擇供應商的方式， （ 1）把握好采購外部環(huán)境：指能對項目采購產生影響的外部變化，包括市場季節(jié)性變化、國家宏觀經濟政策的變化、國家財政金融政策的調整、市場利率的變化、通貨膨脹存在等。 ④依據(jù)合同中約定付款。 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 8:49:24 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/27 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/272023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 2023/3/272023/3/272023/3/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。由于地產業(yè)務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對這些費用的計劃控制。 公司責任部門做好工程的驗收交接工作，對于質量要求明顯不符合合同約定的，要及時發(fā)出書面的資料，推遲此類項目的結算，以減少后續(xù)維修費用已經維修期的變相縮短。 （ 2）生產周期 與工程進度相配合 （ 3）運輸周期 具體與采購點遠近相對應 （ 4）安裝、驗收周期 與工程進度相配合 （ 5）交叉作業(yè)時間 與工序安排相聯(lián)系 154 （二）項目采購成本控制措施 控制要點 控制內容 控制措施 （ 1）市場信息 日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。 材料供應 控制要點 控制內容 控制措施 （ 5）付款進度 （ 6）工程進度 ① 按合同約定執(zhí)行付款。 ③在開工前把圖紙中的問題修改完。 （ 2）簽證的時限 現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。 ②加強施工前的審核工作。 —— 工程技術要求或工程質量要求不具體明確，無法保證差異化產品的品質。其他，如：土方倒運、機械進出場、趕工措施、配合銷售等。通常反索賠主要是指發(fā)包人向承包人的反索賠。 （ 3）合同交底： 合同分析后，應由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責任具體落實到各責任人和合同實施的具體工作上。 （ 2）公司內部、造價咨詢公司同步進行工程量清單審核，之后進行匯總、分析 （ 3）合理確定控標價。如選用無機房或小機房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)能） 1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大喬木的慎選 4）雕塑品的限制 5）硬質鋪裝的優(yōu)化 （ 1）進行限額設計 限額設計的定義 :根據(jù)已制定的目標成本控制計劃或根據(jù)以往項目的數(shù)據(jù)積累，對即將進行專項設計，給設計單位一個控制造價的經濟指標，要求設計的工程概算不能超過委托的限額。 （ 4）結構設計優(yōu)化的主要關注內容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結構含鋼量的控制． 4）上部結構選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結構優(yōu)化處理 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術，降低含鋼量。 配套公建布局及方案。 軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類。 基本原則是： 周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。 立項環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 (二 )制定成本控制戰(zhàn)略體系 開發(fā)全程成本控制要點 項目前期成本控制 項目建設階段成本控制 管理費用的控制 銷售費用的控制 財務費用的控制 (二 )制定成本控制戰(zhàn)略體系 明確項目開發(fā)成本構成內容 抓住項目開發(fā)全程成本控制要點 在項目開發(fā)全程采用恰當?shù)某杀究刂品椒? （ 1）在項目初始階段進行成本測算（可研階段） （ 2）在項目規(guī)劃及方案設計階段，在成本測算的基礎上進行細化，并制訂目標成本。如何將開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制形成一個整體聯(lián)動系統(tǒng)，需要建立一個目標成本控制體系。最終形成目標成本。 324 圍墻、門衛(wèi) 各類圍墻（欄桿），以及出入口大門、門衛(wèi)室 325 室外環(huán)境照明 庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝 326 環(huán)境水系統(tǒng) 小區(qū)內的水景設備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設備及管網(wǎng)）等。 325 其他 包括：分包照管費、甲購材料采保費。 (一 )項目開發(fā)成本控制的內容 費用項目名稱 明細內容 32 建筑單體成本 321 基礎工程費 包括土方、地基處理、降水護坡等基礎工程 322 單體土建、裝飾工程費 含單體土建、公共部位裝修 323 單體安裝工程費 3231 電氣工程 包括配電箱、開關面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預埋。天津市區(qū) 290元和 320元 (一 )項目開發(fā)成本控制的內容 16 費用項目名稱 明細內容 32 環(huán)境工程 321 綠化 小區(qū)內的植物的材料、種植及養(yǎng)護費。（計劃合約部、土地部、發(fā)展部、建管部、財務部各負其責） （一）組織保障體系 項目發(fā)展階段 成本確定 實施辦法 項目定位階段 成本估算 根據(jù)項目總體定位和地塊初步的總體規(guī)劃設計的各 項經濟指標（規(guī)劃設計、建筑設計、裝修設計、環(huán)境設 計、配套設計的方案）及住宅單體的各項基本建造標準和公司的利潤要求進行估算。 負責成本控制的部門，在項目實施過程中，及時出具 《 項目動態(tài)成本信息報告 》 反映項目成本發(fā)生的動態(tài)情況；并根據(jù)市場數(shù)據(jù)信息，提供成本控制或調整建議。 投資公司：負責前期、招標、組織施工、營銷方案制定和組織實施、目標成本制定及監(jiān)控、營銷方案制定及組織實施、制定銷售價格及策略、組織銷售及完成銷售任務、售后服務、物業(yè)管理、合同管理、財務管理、預算管理、執(zhí)行績效考核。 第二部分 開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本控制措施 項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 三 項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 四 項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 五 項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 項目期間費用的成本控制要點 八 項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 建管部負責 （ 4）規(guī)劃條件 （ 4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 建管部負責 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有項目建設成本決定地位和作用。 運用價值工程的優(yōu)勢： ，使工程造價大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高 策略五： 采用合同措施，有效控制造價 設計人員要熟悉工程概預算定額和材料預算價 設計人員按項目估算及概算控制設計圖 各相關專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 建管部嚴格控制設計變更，設計變更率控制在 1% 計劃合約部造價管理人員及時提供可靠基礎資料 限額設 計的管理 （ 1）委托設計階段需要有詳盡的資料和技術指標，明確總體目標 （ 2）擴初設計階段用技術經濟指標考量設計方案，評價方案的優(yōu)劣（子牙新苑項目建議在方案報規(guī)獲得批復后，專題研究功能、定位等，給設計單位發(fā)擴初設計任務書，由設計單位進行擴初設計） 如戶型適用性 如建筑的功能分區(qū) 和配套設計 設計方案是否經濟 合理的考核標準 經濟性是否合理 布局是否合理 （二）規(guī)劃設計階段成本控制節(jié)點 施工圖設計階段五大問題 建筑結構盡量采用低成本的結構形式 基礎結構形式的選擇必須依靠真實的地勘察資料 防止結構配筋量標準不一 安全系數(shù)取值偏大，會影響設計結果 結構標示與說明按取最大值的方式進行統(tǒng)一標示說明 （二）規(guī)劃設計階段成本控制節(jié)點 （ 3）初步設計階段明確項目工程造價的最高限額，確定造價目標（見附表） （ 4）施工圖設計階段防止可能出現(xiàn)的設計問題，導致變更造價造價 （ 5）設計交底和配合施工階段的要設計單位深度參與 (三 )規(guī)劃設計階段成本控制的內容 進度 品質 成本 樣板區(qū)造價 設計失誤率 圖紙完善程度 部品封樣率 項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡 ,并非某一個極端，因為其中任何一項都意味著項目代價， 只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。 ② 未通過的方案進入可行性設計進行調整后，再重新評審。 （ 3）細部做法的控制與審查 對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。 在市場調研的基礎上做出合理可行的含鋼量目標。 5）根據(jù)雙方互動認可，最終出施工圖紙。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。 常見索賠的主要起因： 1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯誤的描述） 2）工程施工方面（如設計變更和工程質量要求變更引起的） 3）關于價款方面（如拖延支付進度款） 4）工期引起的（延誤工期損失等） 5）特殊風險和人力不可抗拒 6）工程暫挺、中止合同。 ◆第二種：盡量杜絕。 （ 5）目前工程合同存在的主要問題： —— 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機會，導致工程簽證難以控制。若有特殊情況，請示主管領導同意后實施，但事后補填報變更、簽證單； 6）存檔原則：變更、簽證所有文件必須存檔。 ③變更必須有設計單位、計劃合約部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 （ 5）簽證的反饋 對工程變更應定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。 ③限時編制材料計劃。 （ 2）建立供應商及材料設備信息數(shù)據(jù)庫。 材料價款的支付 材料驗收、保管 控制要點 控制內容 控制措施 材料驗收 （ 1）數(shù)量驗收 關聯(lián)所有方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量 （ 2）質量驗收