【正文】 ②先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 （ 1）選擇供應(yīng)商的數(shù)量，避免單一貨源 （ 2）對(duì)用量大的材料設(shè)備選擇兩個(gè)以上廠家供貨 （ 3）合理選擇供應(yīng)商的方式， （ 1）把握好采購?fù)獠凯h(huán)境：指能對(duì)項(xiàng)目采購產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場(chǎng)季節(jié)性變化、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、國(guó)家財(cái)政金融政策的調(diào)整、市場(chǎng)利率的變化、通貨膨脹存在等。 ④依據(jù)合同中約定付款。 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 8:49:24 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/27 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/272023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 2023/3/272023/3/272023/3/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)這些費(fèi)用的計(jì)劃控制。 公司責(zé)任部門做好工程的驗(yàn)收交接工作，對(duì)于質(zhì)量要求明顯不符合合同約定的，要及時(shí)發(fā)出書面的資料，推遲此類項(xiàng)目的結(jié)算，以減少后續(xù)維修費(fèi)用已經(jīng)維修期的變相縮短。 （ 2）生產(chǎn)周期 與工程進(jìn)度相配合 （ 3）運(yùn)輸周期 具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng) （ 4）安裝、驗(yàn)收周期 與工程進(jìn)度相配合 （ 5）交叉作業(yè)時(shí)間 與工序安排相聯(lián)系 154 （二）項(xiàng)目采購成本控制措施 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）市場(chǎng)信息 日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫。 材料供應(yīng) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 （ 5）付款進(jìn)度 （ 6）工程進(jìn)度 ① 按合同約定執(zhí)行付款。 ③在開工前把圖紙中的問題修改完。 （ 2）簽證的時(shí)限 現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。 ②加強(qiáng)施工前的審核工作。 —— 工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。其他，如：土方倒運(yùn)、機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)、趕工措施、配合銷售等。通常反索賠主要是指發(fā)包人向承包人的反索賠。 （ 3）合同交底： 合同分析后，應(yīng)由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責(zé)任具體落實(shí)到各責(zé)任人和合同實(shí)施的具體工作上。 （ 2）公司內(nèi)部、造價(jià)咨詢公司同步進(jìn)行工程量清單審核，之后進(jìn)行匯總、分析 （ 3）合理確定控標(biāo)價(jià)。如選用無機(jī)房或小機(jī)房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)能） 1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大喬木的慎選 4）雕塑品的限制 5）硬質(zhì)鋪裝的優(yōu)化 （ 1）進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 限額設(shè)計(jì)的定義 :根據(jù)已制定的目標(biāo)成本控制計(jì)劃或根據(jù)以往項(xiàng)目的數(shù)據(jù)積累，對(duì)即將進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)，給設(shè)計(jì)單位一個(gè)控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)的工程概算不能超過委托的限額。 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。 配套公建布局及方案。 軟景：?jiǎn)棠尽⒐嗄?、花卉、草皮等種植類。 基本原則是： 周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 (二 )制定成本控制戰(zhàn)略體系 開發(fā)全程成本控制要點(diǎn) 項(xiàng)目前期成本控制 項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制 管理費(fèi)用的控制 銷售費(fèi)用的控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制 (二 )制定成本控制戰(zhàn)略體系 明確項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容 抓住項(xiàng)目開發(fā)全程成本控制要點(diǎn) 在項(xiàng)目開發(fā)全程采用恰當(dāng)?shù)某杀究刂品椒? （ 1）在項(xiàng)目初始階段進(jìn)行成本測(cè)算（可研階段） （ 2）在項(xiàng)目規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段，在成本測(cè)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，并制訂目標(biāo)成本。如何將開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制形成一個(gè)整體聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)成本控制體系。最終形成目標(biāo)成本。 324 圍墻、門衛(wèi) 各類圍墻（欄桿），以及出入口大門、門衛(wèi)室 325 室外環(huán)境照明 庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝 326 環(huán)境水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）等。 325 其他 包括：分包照管費(fèi)、甲購材料采保費(fèi)。 (一 )項(xiàng)目開發(fā)成本控制的內(nèi)容 費(fèi)用項(xiàng)目名稱 明細(xì)內(nèi)容 32 建筑單體成本 321 基礎(chǔ)工程費(fèi) 包括土方、地基處理、降水護(hù)坡等基礎(chǔ)工程 322 單體土建、裝飾工程費(fèi) 含單體土建、公共部位裝修 323 單體安裝工程費(fèi) 3231 電氣工程 包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預(yù)埋。天津市區(qū) 290元和 320元 (一 )項(xiàng)目開發(fā)成本控制的內(nèi)容 16 費(fèi)用項(xiàng)目名稱 明細(xì)內(nèi)容 32 環(huán)境工程 321 綠化 小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)。（計(jì)劃合約部、土地部、發(fā)展部、建管部、財(cái)務(wù)部各負(fù)其責(zé)） （一）組織保障體系 項(xiàng)目發(fā)展階段 成本確定 實(shí)施辦法 項(xiàng)目定位階段 成本估算 根據(jù)項(xiàng)目總體定位和地塊初步的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的各 項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè) 計(jì)、配套設(shè)計(jì)的方案）及住宅單體的各項(xiàng)基本建造標(biāo)準(zhǔn)和公司的利潤(rùn)要求進(jìn)行估算。 負(fù)責(zé)成本控制的部門，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，及時(shí)出具 《 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告 》 反映項(xiàng)目成本發(fā)生的動(dòng)態(tài)情況；并根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息，提供成本控制或調(diào)整建議。 投資公司：負(fù)責(zé)前期、招標(biāo)、組織施工、營(yíng)銷方案制定和組織實(shí)施、目標(biāo)成本制定及監(jiān)控、營(yíng)銷方案制定及組織實(shí)施、制定銷售價(jià)格及策略、組織銷售及完成銷售任務(wù)、售后服務(wù)、物業(yè)管理、合同管理、財(cái)務(wù)管理、預(yù)算管理、執(zhí)行績(jī)效考核。 第二部分 開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本控制措施 項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 建管部負(fù)責(zé) （ 4）規(guī)劃條件 （ 4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 建管部負(fù)責(zé) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定地位和作用。 運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢(shì)： ，使工程造價(jià)大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高 策略五： 采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià) 設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 建管部嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)變更率控制在 1% 計(jì)劃合約部造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠基礎(chǔ)資料 限額設(shè) 計(jì)的管理 （ 1）委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo) （ 2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)方案的優(yōu)劣（子牙新苑項(xiàng)目建議在方案報(bào)規(guī)獲得批復(fù)后，專題研究功能、定位等，給設(shè)計(jì)單位發(fā)擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)） 如戶型適用性 如建筑的功能分區(qū) 和配套設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì) 合理的考核標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟(jì)性是否合理 布局是否合理 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) 施工圖設(shè)計(jì)階段五大問題 建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實(shí)的地勘察資料 防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一 安全系數(shù)取值偏大，會(huì)影響設(shè)計(jì)結(jié)果 結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說明 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) （ 3）初步設(shè)計(jì)階段明確項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo)（見附表） （ 4）施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題，導(dǎo)致變更造價(jià)造價(jià) （ 5）設(shè)計(jì)交底和配合施工階段的要設(shè)計(jì)單位深度參與 (三 )規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的內(nèi)容 進(jìn)度 品質(zhì) 成本 樣板區(qū)造價(jià) 設(shè)計(jì)失誤率 圖紙完善程度 部品封樣率 項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡 ,并非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著項(xiàng)目代價(jià)， 只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。 ② 未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整后，再重新評(píng)審。 （ 3）細(xì)部做法的控制與審查 對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。 在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。 5）根據(jù)雙方互動(dòng)認(rèn)可，最終出施工圖紙。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。 常見索賠的主要起因： 1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯(cuò)誤的描述） 2）工程施工方面（如設(shè)計(jì)變更和工程質(zhì)量要求變更引起的） 3）關(guān)于價(jià)款方面（如拖延支付進(jìn)度款） 4）工期引起的（延誤工期損失等） 5）特殊風(fēng)險(xiǎn)和人力不可抗拒 6）工程暫挺、中止合同。 ◆第二種：盡量杜絕。 （ 5）目前工程合同存在的主要問題： —— 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機(jī)會(huì)，導(dǎo)致工程簽證難以控制。若有特殊情況，請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)同意后實(shí)施，但事后補(bǔ)填報(bào)變更、簽證單； 6）存檔原則：變更、簽證所有文件必須存檔。 ③變更必須有設(shè)計(jì)單位、計(jì)劃合約部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 （ 5）簽證的反饋 對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見。 ③限時(shí)編制材料計(jì)劃。 （ 2）建立供應(yīng)商及材料設(shè)備信息數(shù)據(jù)庫。 材料價(jià)款的支付 材料驗(yàn)收、保管 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 材料驗(yàn)收 （ 1）數(shù)量驗(yàn)收 關(guān)聯(lián)所有方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量 （ 2）質(zhì)量驗(yàn)收