【正文】 2023年 3月 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/272023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/27 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 27日星期一 2023/3/272023/3/272023/3/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 8:49:24 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對這些費用的計劃控制。 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。 公司責(zé)任部門做好工程的驗收交接工作，對于質(zhì)量要求明顯不符合合同約定的，要及時發(fā)出書面的資料，推遲此類項目的結(jié)算，以減少后續(xù)維修費用已經(jīng)維修期的變相縮短。 ④依據(jù)合同中約定付款。 （ 2）生產(chǎn)周期 與工程進度相配合 （ 3）運輸周期 具體與采購點遠近相對應(yīng) （ 4）安裝、驗收周期 與工程進度相配合 （ 5）交叉作業(yè)時間 與工序安排相聯(lián)系 154 （二）項目采購成本控制措施 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）市場信息 日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。 （ 1）選擇供應(yīng)商的數(shù)量，避免單一貨源 （ 2）對用量大的材料設(shè)備選擇兩個以上廠家供貨 （ 3）合理選擇供應(yīng)商的方式， （ 1）把握好采購?fù)獠凯h(huán)境：指能對項目采購產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場季節(jié)性變化、國家宏觀經(jīng)濟政策的變化、國家財政金融政策的調(diào)整、市場利率的變化、通貨膨脹存在等。 材料供應(yīng) 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 （ 5）付款進度 （ 6）工程進度 ① 按合同約定執(zhí)行付款。 ②先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用。 ③在開工前把圖紙中的問題修改完。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。 （ 2）簽證的時限 現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。 ②設(shè)計變更通知單。 ②加強施工前的審核工作。 （ 7）具體操作措施： 1）一單一算原則：一個設(shè)計變更及簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對應(yīng)一項內(nèi)容； 2）一月一匯總原則：每月匯總已完工的變更簽證費用，反映在項目動態(tài)成本中； 3）完工確認(rèn)原則：當(dāng)設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證完工后，盡快完成簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)； 4）原件結(jié)算原則：設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； 5）時間限制原則：設(shè)計變更、簽證都應(yīng)先立項后實施。 —— 工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 —— 施工措施費。其他，如：土方倒運、機械進出場、趕工措施、配合銷售等。 （ 2）變更管理的主要措施： ◆第一種：一是加強對設(shè)計單位的管理，二是施工圖階段的審查 。通常反索賠主要是指發(fā)包人向承包人的反索賠。索賠一般是承包人向發(fā)包人提出的。 （ 3）合同交底： 合同分析后，應(yīng)由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責(zé)任具體落實到各責(zé)任人和合同實施的具體工作上。 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意三大方面，一個是因各種變更、現(xiàn)場簽證增加的費用，第二個是材料價格上漲、價款調(diào)整以及工程款引起的費用；第三個方面是工程索賠增加的費用。 （ 2）公司內(nèi)部、造價咨詢公司同步進行工程量清單審核，之后進行匯總、分析 （ 3）合理確定控標(biāo)價。 ４）之后，建管部組織對圖紙進行內(nèi)審，并對設(shè)計進行修正。如選用無機房或小機房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)能） 1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大喬木的慎選 4）雕塑品的限制 5）硬質(zhì)鋪裝的優(yōu)化 （ 1）進行限額設(shè)計 限額設(shè)計的定義 :根據(jù)已制定的目標(biāo)成本控制計劃或根據(jù)以往項目的數(shù)據(jù)積累，對即將進行專項設(shè)計，給設(shè)計單位一個控制造價的經(jīng)濟指標(biāo)，要求設(shè)計的工程概算不能超過委托的限額。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟性指標(biāo)，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 配套公建布局及方案。 規(guī)劃方案 （五）規(guī)劃設(shè)計階段成本控制實施 控制 要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 方案 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計 ① 項目市場信息搜集和分析 ② 區(qū)域市政狀況信息分析 ③ 項目規(guī)劃要點確立 ④ 可行性研究設(shè)計任務(wù)書 ⑤ 可行性規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整 ① 發(fā)展部 ② 建管部 （ 2）規(guī)劃方案評審 ① 組成可行性規(guī)劃評審小組，對方案進行評審、確定。 軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類。 項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 （一）規(guī)劃設(shè)計階段投資控制要點和策略 策略一： 實行設(shè)計方案優(yōu)化 策略二： 實行限額設(shè)計，設(shè)計費和限額設(shè)計滿足程度掛鉤，合同中約定 策略三 ：加強對圖紙的會審與審查 策略四： 深入運用價值工程。 基本原則是： 周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 控制 要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 新 征 土 地 （ 1）征地費用 （ 1）少交或晚交 土地部負(fù)責(zé) （ 2）拆遷安置費用 （ 2）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費用 （ 3）大市政費用 （ 3）自行配套項目，一是按市政大配套費標(biāo)準(zhǔn)計入項目成本；二是按實際發(fā)生費用分配到項目中計入。 立項環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 合同執(zhí)行結(jié)束后進行總結(jié)和評判。 (二 )制定成本控制戰(zhàn)略體系 開發(fā)全程成本控制要點 項目前期成本控制 項目建設(shè)階段成本控制 管理費用的控制 銷售費用的控制 財務(wù)費用的控制 (二 )制定成本控制戰(zhàn)略體系 明確項目開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容 抓住項目開發(fā)全程成本控制要點 在項目開發(fā)全程采用恰當(dāng)?shù)某杀究刂品椒? （ 1）在項目初始階段進行成本測算（可研階段） （ 2）在項目規(guī)劃及方案設(shè)計階段，在成本測算的基礎(chǔ)上進行細(xì)化，并制訂目標(biāo)成本。成本控制方面主要是對成本、銷售、利潤、物業(yè)等方面的成本整體把控，考核投資公司指標(biāo)完成情況。如何將開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制形成一個整體聯(lián)動系統(tǒng)，需要建立一個目標(biāo)成本控制體系。 對于彈性較大的期間費用 ,如開發(fā)間接費、銷售費用、財務(wù)費用，則與相關(guān)部門簽訂目標(biāo)責(zé)任書，進行控制。最終形成目標(biāo)成本。（財務(wù)部牽頭，成立成本監(jiān)控小組） 根據(jù)目標(biāo)成本的各項經(jīng)濟指標(biāo)，開展限額設(shè)計、施工、采購等業(yè)務(wù)工作；對其成本費用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。 324 圍墻、門衛(wèi) 各類圍墻（欄桿），以及出入口大門、門衛(wèi)室 325 室外環(huán)境照明 庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝 326 環(huán)境水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）等。 419 中水管道 小區(qū)內(nèi)中水管道及附屬 43 基礎(chǔ)設(shè)施大配套費 住宅和公建項目按建筑面積每平方米 140元計征，商業(yè)項目按建筑面積每平方米 160元計征。 325 其他 包括：分包照管費、甲購材料采保費。 312 架空層工程費 包括結(jié)構(gòu)及裝修 313 公建 包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費用。 (一 )項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容 費用項目名稱 明細(xì)內(nèi)容 32 建筑單體成本 321 基礎(chǔ)工程費 包括土方、地基處理、降水護坡等基礎(chǔ)工程 322 單體土建、裝飾工程費 含單體土建、公共部位裝修 323 單體安裝工程費 3231 電氣工程 包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預(yù)埋。 (一 )項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容 費用項目名稱 明細(xì)內(nèi)容 四、區(qū)內(nèi)配套工程費 41 小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費 （小市政） 411 自來水配套費及相關(guān)費用 自來水小配套費（ 從建設(shè)項目用地界線臨界支管閘到樓前水表井 ）； 水表； 消防用水及附屬 412 室外排水管網(wǎng) 指紅線內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水，不含水景用水。天津市區(qū) 290元和 320元 (一 )項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容 16 費用項目名稱 明細(xì)內(nèi)容 32 環(huán)境工程 321 綠化 小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護費。 327 其他 信報箱、垃圾箱 (一 )項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容 費用項目名稱 明細(xì)內(nèi)容 五、期間費及其他稅費 51 管理費用 52 營銷費用 包括：宣傳推廣費用、廣告代理費用、銷售代理費用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費、銷售許可證公告費、交易手續(xù)費、初始登記費等 53 財務(wù)費用 54 維修基金 55 營業(yè)稅 (一 )項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容 隱性成本 顯性成本 （二）項目開發(fā)成本應(yīng)重點控制內(nèi)容 項目開發(fā)進度控制 項目資金收支計劃管理 (現(xiàn)金流管理 ) 規(guī)劃設(shè)計過程中固化的成本預(yù)控 合同管理 建安及工程成本 采購成本 顯性成本（費用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購、招投標(biāo)等方面。（計劃合約部、土地部、發(fā)展部、建管部、財務(wù)部各負(fù)其責(zé)） （一）組織保障體系 項目發(fā)展階段 成本確定 實施辦法 項目定位階段 成本估算 根據(jù)項目總體定位和地塊初步的總體規(guī)劃設(shè)計的各 項經(jīng)濟指標(biāo)（規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修設(shè)計、環(huán)境設(shè) 計、配套設(shè)計的方案）及住宅單體的各項基本建造標(biāo)準(zhǔn)和公司的利