【正文】 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 8:49:24 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/3/272023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況 161 鋼筋用量 價差調整 控制要點 控制內容 控制措施 價差的調整 （ 1）材料價差 （ 2）人工價差 （ 3）費用價差 ① 嚴格執(zhí)行合同中價差調整辦法 ②及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況 ③當價格出現(xiàn)異常波動時，應立即與相關單位商量對策 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 控制要點 控制內容 控制措施 洽商、變更的費用控制 （ 1）圖紙審核 （ 2）因市場因素甲方對圖紙的修改 （ 3）現(xiàn)場簽證 ① 建管部組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制 ②監(jiān)理公司審圖 ③施工單位審圖 ④對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經(jīng)濟比較 ⑤現(xiàn)場簽證中，應明確發(fā)生費用的原因和責任 163 洽商、變更 違約與索賠 控制要點 控制內容 控制措施 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質量 ① 我方履行自己的合同義務 ②我方督促乙方履行合同義務 ③工期與質量重視過程中控制 （ 3）配合管理 負責處理各施工方的配合問題 （ 4）停工、窩工 當造成重大停、窩工時，我方及時進行停、窩工費用計算 163 其他措施 項目結算負責人必須深入工地全面掌握工程實況，深入了解建筑材料的品種及價格，要做到心中有數(shù)，避免造成計算的誤差較大，避免讓自己在和施工單位對數(shù)工程中的被動。 ④材料計劃簽認。 （ 3）變更的審批 主管總經(jīng)理審批后方可進行變更。 —— 工程量清單說明不夠詳細，容易引起簽證。 （ 2） 反索賠： 是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。 （ 2）控制設計變更 很多項目由設計失誤所帶來設計變更 ,占總建造成本的 310％，其中重復性錯誤占相當比例。 1） Ⅲ 級鋼的應用： 由于 Ⅲ 級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用 2）合理歸并結構構件： 結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。 規(guī)劃周期 方案周期 擴初周期 施工圖周期 景觀設計周期 室內設計周期 施工周期 含鋼量等土建成本 設備造價 景觀造價 產(chǎn)品的品質 設計變更簽證率 合理的設計費 建筑類型 結構部位 項目含鋼量、混凝土含量限額指標 獨立商鋪 鋼筋含量（ kg/m2) 78 混凝土含量（ m3/m2） 洋房（多層） 鋼筋含量（ kg/m2) 50 混凝土含量（ m3/m2） 911層住宅 鋼筋含量（ kg/m2) 55 混凝土含量（ m3/m2） 18層以上住宅 鋼筋含量（ kg/m2) 6265 混凝土含量（ m3/m2） （ 1）結構含鋼量及混凝土含量 （ 保證安全和品質的前提下，降低用量） (2)安裝造價 主要是電梯、外檐裝飾材料、外墻保溫材料、門窗等，在滿足使用功能的前提下，適當考慮維護及保養(yǎng)成本，選擇中檔品牌。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制企業(yè)的費用。 （五）成本的動態(tài)管理（見附圖） 根據(jù)工程進展情況，分期進行總包、分包工程的結算，關鍵對施工工程的質量、工期等履約的情況進行核實，確定工程尾款； 甲供材料的清算 施工水電費清算 工程扣款 工程保修金 （六）總包、分包工程竣工結算管理 （七）項目后評估 子牙新苑項目的成本控制 方 案 項目成本控制體系的建立 項目成本控制的主要措施 項目成本控制內容 一 二 三 23 由于地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個部門能夠控制得住。 322 硬質地面 除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。 3242 電話工程 配合 3243 消防工程 包括單體內的消火栓、噴淋、防排煙、自動報警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設備。（正在完善） 施工圖設計階段 目標成本 在初步（擴初）設計確定的測算成本的基礎上，根據(jù)主體施工合同及施工組織設計、施工圖紙，詳細計算， 主體工程成本、分項工程成本、公共配套成本材料設備成本、景觀環(huán)境和小市政成本。 第二階段： 集團職能不變，投資公司職能調整為集團授權下的立項決策、地產(chǎn)公司經(jīng)營計劃管理和預算、地產(chǎn)公司資金計劃、地產(chǎn)公司經(jīng)營目標考核、地產(chǎn)公司人力資源管理、地產(chǎn)公司策劃方案審核、規(guī)劃設計方案審核、成本控制方案審核、財務管理；地產(chǎn)公司成為開發(fā)主體和項目管理主體。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內容復雜。 ① 建管部 ②發(fā)展部 （ 2）報建 建管部 （ 3）報施圖 建管部、計劃合約 部 （ 4）審圖施工配合 互審互簽，明確修改意見，設計洽商 （ 5）面積測算 設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合 銷售包裝設計、裝修方案設計 控制要點 控制內容 控制措施 實施部門 裝設計 （ 1）售樓處、樣板間、示范區(qū) ① 結合營銷費用控制 ② 施工招投標 ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計劃合約部 案設計 （ 2）方案設計要求 根據(jù)擴初設計圖、項目開發(fā)指導書和實體研究的結果確定方案設計要求 ① 發(fā)展部 ②建管部 （ 3）材料設備選型成本方案 ① 市場信息調研 ② 根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備 ③ 制訂裝修設計目標成本計劃明細表 ④ 裝飾綜合價格拆分分析 ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計劃合約部 （ 4）招投標 ① 制訂設計任務書 ② 評審 ① 建管部 ②計劃合約部 功能設計 控制要點 控制內容 控制措施 實施部門 計 （ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估 ① 市場調研 ② 有針對性擴充建筑物功能 ① 發(fā)展部 ②建管部 （ 2）市政配套方案 ① 市政狀況調研 ① 建管部 （ 3）環(huán)境方案設計 ① 根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額 ② 招投標 ① 建管部 ②計劃合約部 （ 4）智能化設計 ① 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ② 智能化內容控制 ③ 招投標 ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計劃合約部 設計變更、材料設備選型等 控制要點 控制內容 控制措施 實施部門 更 （ 1）設計調整費用 設計調整符合市場需求及成本降低要求 ① 建管部 （ 2）設計變更洽商 嚴格設計變更流程 ① 建管部 ②計劃合約部 ③公司領導 備 （ 1）材料及設備選型 （ 2）方案確定時間 在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝 ① 建管部 ②發(fā)展部 ③計劃合約部 ④公司領導 （ 3）采購 招投標 ① 建管部 ②計劃合約部 拿地節(jié)點 方案報建 方案設計 擴初設計 施工圖設計 施工圖 部品材料定板封樣 論證階段 工程 管理 規(guī)劃設計 擴初設計 景觀設計 部品材料清單 示范區(qū)景觀、裝修施工圖 擴初報建 施工圖報建 概念規(guī) 劃方案 部品材料調研 產(chǎn)品創(chuàng)新 建筑、規(guī)劃方案 結構、設備 初步方案 銷售示范區(qū)策劃 景觀概念 設計流程優(yōu)化 交通系統(tǒng)規(guī)劃中的路網(wǎng)規(guī)模、停車方式、道路斷面、步行系統(tǒng)與配套管線、消防流線等。 （ 3）設備方面優(yōu)化關注點： １）覆土埋深與設備管線的埋設 ２）地下室層高與設計管線的關系 ３）設備參數(shù)以及設備型號的選用． ４）選用新技術、新設備的應用。 （ 2）合同分析： 包括專業(yè)技術（專業(yè)成本及漏項及可實施性）分析及法律風險分析（合法及保障性）。 事后設計變更導致的返工和技術處理措施等。 控制要點 控制內容 控制措施 更環(huán)節(jié) （ 1）變更評估 ① 項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。 ②各專業(yè)互審互簽制度。 （一）項目采購成本控制的總策略 控制要點 控制內容 控制措施 （ 1）采購招投標及訂立合同時間 根據(jù)工程建設進度安排，預留出來材料招標時間和合同訂立時間。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 營銷方案 （ 1）費用總額 確定費用目標總額 發(fā)展部 （ 2）市場信息收集 （ 3）營銷計劃 （ 4）營銷預算 根據(jù)各種相關因素確定具體計劃和費用 發(fā)展部 （ 5）營銷方案審批 征求各方面意見，按審批流程操作 發(fā)展部 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 營銷現(xiàn)場費用 (1）現(xiàn)場銷售人工費用 銷售人數(shù)控制 銷售工作進度控制 獎勵辦法控制 發(fā)展部 （ 2）現(xiàn)場銷售器具費 （ 3）賣場、現(xiàn)場包裝費 （ 4）銷售模型費用 （ 5）宣傳資料及禮品費 （ 6）展銷費 發(fā)展部 (7）計劃額度控制 額度內調劑和超額審批制度 公司總經(jīng)理 媒體選擇 (1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析 專人負責 發(fā)展部 （ 2）招投標 先評后選的原則 發(fā)展部 內部評審 發(fā)展部 招投標 計劃合約部 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 裝修 (1)設計、裝修 市場信息收集 制訂裝修目標成本總額 建管部、發(fā)展部 (2)材料采購 信息搜集材料、設備選型 建管部、發(fā)展部 (3)信息采集及招投標 招投標 計劃合約部 (4)樣板房維護 委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公司、發(fā)展部 (5)材料回收、保管和再利用 建立材料設備清單 使用登記 閑置品評估和處理 建管部負責