【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 優(yōu)選擇中標(biāo)者的招標(biāo)方式。 ●邀請(qǐng)招標(biāo) 也稱有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，即由招標(biāo)單位按照邀請(qǐng)招標(biāo)流程選擇一定數(shù)目的企業(yè)，向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)他們參加招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。一般都選擇 310個(gè)之間參加者較為適宜，當(dāng)然要視具體的招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模大小而定。 5/16/2023 43 33）招標(biāo)投標(biāo)一般程序 一般來說， 招標(biāo)投標(biāo)需經(jīng)過招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)等程序 。 ★ 招標(biāo) 公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)通告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)通過報(bào)刊或者其他媒介發(fā)布。其中屬于政府采購而采用公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，則還應(yīng)當(dāng)遵循政府采購信息發(fā)布管理規(guī)定，目前財(cái)政部指定的政府采購信息發(fā)布媒體有三家，即：中國政府采購網(wǎng)、中國財(cái)經(jīng)報(bào)、中國政府采購雜志。招標(biāo)通告應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)： (1)招標(biāo)人的名稱和地址； (2)招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量； (3)招標(biāo)項(xiàng)目的地點(diǎn)和時(shí)間要求； (4)獲取招標(biāo)文件的辦法、地點(diǎn)和時(shí)間； (5)對(duì)招標(biāo)文件收取的費(fèi)用； (6)需要公告的其他事項(xiàng)。 5/16/2023 44 ★投標(biāo) 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（ 1）投標(biāo)函； (2)投標(biāo)人資格、資信證明文件； (3)投標(biāo)項(xiàng)目方案及說明； (4)投標(biāo)價(jià)格；（ 5)投標(biāo)保證金或者其他形式的擔(dān)保； (6)招標(biāo)文件要求具備的其他內(nèi)容 。 ★ 開標(biāo) 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和程序以公開方式進(jìn)行。開標(biāo)由招標(biāo)人或者招標(biāo)投標(biāo)中介機(jī)構(gòu)主持，邀請(qǐng)?jiān)u標(biāo)委員會(huì)成員、投標(biāo)人代表和有關(guān)單位代表參加。 ★ 評(píng)標(biāo)與定標(biāo) 評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行。 招標(biāo)人或者招標(biāo)投標(biāo)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)結(jié)果書面通知所有投標(biāo)人。招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定和中標(biāo)結(jié)果簽訂書面合同 5/16/2023 45 第二部分 相 關(guān) 法 規(guī) 5/16/2023 46 中華人民共和國建筑法 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 物業(yè)管理?xiàng)l例 房屋登記辦法 商品房銷售管理辦法 土地登記辦法 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 (2023修訂 ) 國土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知 最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》的通知 最高人民法院民二庭庭長宋曉明在“物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)國際研討會(huì)”上的講話－－物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)編實(shí)施中的幾個(gè)重要問題 1國有 土地 上房屋征收與補(bǔ)償條例 1城市 房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 5/16/2023 47 ? 1城市 商品房 預(yù)售管理辦法 ? 1城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 ? 1商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 ? 1最高人民法院關(guān)于審理涉及國有 土地使用權(quán) 合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ? 1最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋 ? 1最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn) 房屋租賃 合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 ? 1最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋 ? 最高人民法院關(guān)于審理 建筑 物區(qū)分 所有權(quán) 糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 ? 》 5/16/2023 48 2《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 2《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》 2《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》 2《中華人民共和國合同法》 2《工程項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 2《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》 5/16/2023 49 第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 思 考 5/16/2023 50 1． 房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理的含義 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)管理者不同，又可分為： 建設(shè)項(xiàng)目管理 (業(yè)主單位 )、 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目管理 (設(shè)計(jì)單位 )、工程咨詢項(xiàng)目管理 (咨詢 監(jiān)理 單位 )、 施工 項(xiàng)目管理 (施工單位 )和后期物業(yè)管理 (物業(yè)公司 )。 5/16/2023 51 ?2． 項(xiàng)目管理單位及其任務(wù) ? 在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項(xiàng)目建設(shè)單位或項(xiàng)目投資單位。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系。 (1)項(xiàng)目開發(fā)單位。 項(xiàng)目開發(fā)單位是站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目所有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者，如項(xiàng)目融資單位、 BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。 5/16/2023 52 ?(2)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位。 ?在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純?cè)O(shè)計(jì)階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究、施工階段和竣工驗(yàn)收階段，甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。 ? 因此，在市場(chǎng)的作用下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷拓展，已不完全是設(shè)計(jì)階段的自我管理。其工作任務(wù)已延伸到項(xiàng)目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。 5/16/2023 53 (3)施工單位 (或項(xiàng)目承包商 )。 ? 施工單位是項(xiàng)目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項(xiàng)目 施工圖 設(shè)計(jì)完成后，施工單位通過投標(biāo)的形式取得項(xiàng)目的施工承包資格，按承包合同的規(guī)定完成項(xiàng)目的施工任務(wù)，并在規(guī)定的時(shí)間期限內(nèi)，交付項(xiàng)目，同時(shí)還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項(xiàng)目的保修責(zé)任。其工作范圍、責(zé)任與權(quán)力持續(xù)時(shí)間應(yīng)由合同進(jìn)行清晰地規(guī)定。 5/16/2023 54 ? 現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，使業(yè)主越來越趨向于將項(xiàng)目的全部任務(wù)交給一個(gè)承包商完成，即采用“設(shè)計(jì) ——施工 ——供應(yīng)”的總承包 (EPC)方式。采用這種承包方式的項(xiàng)目，承包商往往在項(xiàng)目立項(xiàng)后，甚至在項(xiàng)目可行研究階段或構(gòu)思階段就介入了項(xiàng)目的有關(guān)工作，為業(yè)主提供全過程、全方位的服務(wù) (包括項(xiàng)目的運(yùn)行管理，參與項(xiàng)目的融資等 )。 ? 這種總承包公司可能是一個(gè)純粹的項(xiàng)目管理公司 (沒有施工單位和設(shè)計(jì)單位等 )，對(duì)項(xiàng)目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時(shí)的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項(xiàng)目施工任務(wù)的運(yùn)行模式，可使總承包單位運(yùn)用自己豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)具體項(xiàng)目實(shí)施管理，同時(shí)減輕了業(yè)主管理項(xiàng)目的壓力，在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的順利實(shí)施和社會(huì)資源的合理利用。 5/16/2023 55 (4)咨詢單位 (監(jiān)理公司 )。 ? 咨詢單位 (或監(jiān)理公司 )是一種中介服務(wù)組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢 (監(jiān)理 )合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)咨詢 (監(jiān)理 )，對(duì)相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進(jìn)行咨詢 (監(jiān)理 )。其中咨詢 (監(jiān)理 )單位主要是對(duì)業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)。 ? 當(dāng)然，還包括對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀調(diào)控的政府主管部門，他們主要調(diào)控項(xiàng)目對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，控制項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)，促進(jìn)項(xiàng)目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作。 ? 上述各項(xiàng)目參與單位的工作任務(wù)都符合“項(xiàng)目”的定義，因此在具體的實(shí)施過程，都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項(xiàng)目管理組織，以實(shí)施相應(yīng)的項(xiàng)目管理任務(wù)或過程。 5/16/2023 56 3．房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系 爭(zhēng)取項(xiàng)目的成功實(shí)施是項(xiàng)目管理的總目標(biāo)。 ?要取得項(xiàng)目的成功，首先必須做好如下工作 : (1)要對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究，制定正確的、科學(xué)的、符合實(shí)際的、可執(zhí)行的項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃。 (2)要對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的 設(shè)計(jì) 。在設(shè)計(jì)的過程中，要堅(jiān)持技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持資源可持續(xù)利用的原則，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人類生存發(fā)展相結(jié)合的原則，加強(qiáng)人居環(huán)境的改善，保證項(xiàng)目實(shí)施的安全性和使用的高效性。 5/16/2023 57 (3)要建立一支有力的高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。只有具備高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃和復(fù)雜的工程技術(shù)方案同具體項(xiàng)目的實(shí)際情況結(jié)合起來，才能把所有的項(xiàng)目參與者調(diào)動(dòng)起來，融為一個(gè)統(tǒng)一的整體，才能把項(xiàng)目所有的活動(dòng)聯(lián)系起來，形成一個(gè)有序的整體。因此，高素質(zhì)隊(duì)伍的建立是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。 5/16/2023 58 上述三個(gè)方面的工作是項(xiàng)目取得成功的前提條件和基礎(chǔ)。這里的項(xiàng)目成功是一個(gè)相對(duì)的概念，是相對(duì)于項(xiàng)目所處的具體環(huán)境而言，離開了這個(gè)具體環(huán)境，一個(gè)成功的項(xiàng)目也可能會(huì)轉(zhuǎn)化為不完全成功的項(xiàng)目，相反，一個(gè)非成功項(xiàng)目也可能轉(zhuǎn)化為一個(gè)基本成功的項(xiàng)目。因此，成功項(xiàng)目在不同時(shí)期、不同環(huán)境下的判斷標(biāo)準(zhǔn)是有差別的。但這并不是說沒有判斷標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，作為一個(gè)成功的項(xiàng)目應(yīng)滿足下列條件： 5/16/2023 59 ?一個(gè)成功的項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件 : (1)要在限定的費(fèi)用條件下，盡可能地降低項(xiàng)目的費(fèi)用消耗，減少資金的占用，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)定的使用功能和使用效果，使項(xiàng)目在使用過程中能經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運(yùn)行。 (2)要在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè)，不拖延，及時(shí)地實(shí)現(xiàn)投資目的，達(dá)到預(yù)定的項(xiàng)目總目標(biāo)和要求。