【正文】 產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系， 項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)通常由項(xiàng)目任務(wù)書、技術(shù)設(shè)計(jì)和計(jì)劃文件、合同文件(承包合同和咨詢合同等 )具體地定義。 5/16/2023 61 要使項(xiàng)目完全符合上述每一個(gè)條件，幾乎是不可能的。必須使項(xiàng)目能為使用者 (顧客或用戶 )所接受、認(rèn)可，同時(shí)要照顧到社會(huì)各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意 (這可能是一個(gè)比較苛刻的條件 )。因此，成功項(xiàng)目在不同時(shí)期、不同環(huán)境下的判斷標(biāo)準(zhǔn)是有差別的。只有具備高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃和復(fù)雜的工程技術(shù)方案同具體項(xiàng)目的實(shí)際情況結(jié)合起來，才能把所有的項(xiàng)目參與者調(diào)動(dòng)起來，融為一個(gè)統(tǒng)一的整體，才能把項(xiàng)目所有的活動(dòng)聯(lián)系起來，形成一個(gè)有序的整體。 ?要取得項(xiàng)目的成功，首先必須做好如下工作 : (1)要對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究，制定正確的、科學(xué)的、符合實(shí)際的、可執(zhí)行的項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃。其中咨詢 (監(jiān)理 )單位主要是對(duì)業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)。 ? 這種總承包公司可能是一個(gè)純粹的項(xiàng)目管理公司 (沒有施工單位和設(shè)計(jì)單位等 )，對(duì)項(xiàng)目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等。 ? 施工單位是項(xiàng)目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項(xiàng)目 施工圖 設(shè)計(jì)完成后，施工單位通過投標(biāo)的形式取得項(xiàng)目的施工承包資格，按承包合同的規(guī)定完成項(xiàng)目的施工任務(wù)，并在規(guī)定的時(shí)間期限內(nèi)，交付項(xiàng)目，同時(shí)還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項(xiàng)目的保修責(zé)任。 ?在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純?cè)O(shè)計(jì)階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究、施工階段和竣工驗(yàn)收階段，甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。 項(xiàng)目開發(fā)單位是站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)管理者不同，又可分為： 建設(shè)項(xiàng)目管理 (業(yè)主單位 )、 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目管理 (設(shè)計(jì)單位 )、工程咨詢項(xiàng)目管理 (咨詢 監(jiān)理 單位 )、 施工 項(xiàng)目管理 (施工單位 )和后期物業(yè)管理 (物業(yè)公司 )。 ★ 評(píng)標(biāo)與定標(biāo) 評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行。 5/16/2023 44 ★投標(biāo) 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定編制投標(biāo)文件。 ★ 招標(biāo) 公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)通告。 ● 公開招標(biāo)， 也稱無限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是一種由招標(biāo)人按照法定程序，在公開出版物上發(fā)布招標(biāo)公告，所有符合條件的供應(yīng)商或承包商都可以平等參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)者的招標(biāo)方式。 2． 0． 9 建筑控制線 有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線 。 ? ●總的建筑面積 =地上建筑面積 +地下建筑面積 ? ● 成套房屋的建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e 5/16/2023 39 28） 建設(shè)用地許可證 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（ land use permit）是建設(shè) 單位在向 土地管理部門 申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定 憑證 ，是建設(shè)單位用地的法律憑證。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。 5/16/2023 37 27）建筑面積 ? ●建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑 外墻 外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。 人口毛密度 =規(guī)劃總?cè)丝?/居住用地面積（其中居住用地面積為建設(shè)項(xiàng)目的總占地面積） 與人口凈密度的區(qū)別在于用地面積的劃分 5/16/2023 36 26）居住面積 住宅的 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。常見的戶型有平層戶型、 躍層戶型 、錯(cuò)層戶型、復(fù)式戶型。如此可以看出基底、地下室的面積與建筑密度沒有直接的關(guān)系。 建筑體積指標(biāo) =建筑體積 /建筑面積（ m3/m2） 19）檢驗(yàn)批 按同一的生產(chǎn)條件或按規(guī)定的方式匯總起來供檢驗(yàn)用的，由一定數(shù)量樣本組成的檢驗(yàn)體。例如，鋼筋混凝土分部工程，可分為搗制和預(yù)制兩種分項(xiàng)工程；預(yù)制樓板工程，可分為乎板、空心板、槽型板等分項(xiàng)工程；磚墻分部工程，可分為眠墻 (實(shí)心墻 )、空心墻、內(nèi)墻、外墻、一磚厚墻，一磚半厚墻等分項(xiàng)工程。 基本建設(shè)項(xiàng)目 ： 一個(gè)基本建設(shè)項(xiàng)目可以由一個(gè)單項(xiàng)工程或幾個(gè)單項(xiàng)工程組成 。 如 ：在工民建工程中，如生產(chǎn)車間這個(gè)單項(xiàng)工程是由一般土建工程、給排水水暖衛(wèi)工程、通風(fēng)空調(diào)工程、電器照明工程和機(jī)械設(shè)備及安裝工程、電氣設(shè)備及安裝工程、熱力設(shè)備及安裝工程等單位工程組成。 5/16/2023 27 16） .單項(xiàng)工程 單項(xiàng)工程 (single construction)是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分，具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，竣工后能單獨(dú)發(fā)揮設(shè)計(jì)所規(guī)定的生產(chǎn)能力或效益。 是項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù) 國民經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展、國家和地方中長(zhǎng)期規(guī)劃、 產(chǎn)業(yè)政策 、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場(chǎng)、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項(xiàng)目的建議文件，是對(duì)擬建項(xiàng)目提出的框架性的總體設(shè)想。 可行性研究 5/16/2023 24 投資利潤(rùn)率 是指項(xiàng)目的年利潤(rùn)總額與總投資的比率，計(jì)算公式為 投資利潤(rùn)率 =年利潤(rùn)總額 /總投資 100% 式中：年利潤(rùn)總額通常為項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)能力。 盈虧平衡點(diǎn)的表達(dá)形式有多種。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目壽命期等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。 5/16/2023 20 分析方法介紹： 10 ） .不確定性分析 不確定性分析（ uncertainty analysis ）是指對(duì)決策方案受到各種事前無法控制的外部 ...預(yù)期的利潤(rùn)和收益，以致使企業(yè)虧損。在評(píng)價(jià)中凈現(xiàn)值愈大、投資收益率愈高，項(xiàng)目的投資效果也愈好。 5/16/2023 14 分析方法有： 簡(jiǎn)單收益率法和投資 回收期法兩種 ? 簡(jiǎn)單收益率 =正常年份的企業(yè)凈利潤(rùn) +折舊/總投資 100%；（若簡(jiǎn)單收益率 ≥企業(yè)可接受的最低收益率項(xiàng)目可行，反之則不可行） ? 投資回收期 =總投資 /正常企業(yè)的企業(yè)凈利潤(rùn) +折舊（若投資回收期 ≤企業(yè)可接受投資回收期項(xiàng)目可取，反之則不可取） 5/16/2023 15 術(shù) 語 6 ） .動(dòng)態(tài)分析 ? 是投資效益分析的一種方法，與動(dòng)態(tài)分析相對(duì)，即考慮資金的時(shí)間價(jià)值和項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期的經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)分析方法。它有 包括建設(shè)期的投資回收期（ PP） 和 不包括建設(shè)期的投資回收期（ PP′） 兩種形式 。 5/16/2023 10 其要點(diǎn)：①項(xiàng)目概況②市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)③規(guī)劃設(shè)計(jì)分析④ 開發(fā)進(jìn)度安排⑤投資收益分析 ⑥資金的籌集方案和籌資成本估算⑦風(fēng)險(xiǎn)分析⑧綜合分析與建議 。小型建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)程序可以簡(jiǎn)化。 ⑦ 生產(chǎn)準(zhǔn)備 。 包括征地拆遷，搞好“三通一平”（通水、通電、通道路、平整土地），落實(shí)施工力量，組織物資訂貨和供應(yīng)，以及其他各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。技術(shù)復(fù)雜的項(xiàng)目，可增加技術(shù)設(shè)計(jì)，按三個(gè)階段進(jìn)行。設(shè)計(jì)任務(wù)書對(duì)是否上這個(gè)項(xiàng)目，采取什么方案，選擇什么建設(shè)地點(diǎn)，作出決策。 本 概 念 5/16/2023 7 一個(gè)基本建設(shè)項(xiàng)目依次包括： ① 編制項(xiàng)目建議書 。 ? 政府和公用設(shè)施。 對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類： ? 根據(jù)土地用途分類 ? 根據(jù) 《 城市用地 分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》 ，城市用地可以分為九類 ： ? 居住用地 ； 公用設(shè)施用地 （含商業(yè)用地等）； ? 工業(yè)用地； 倉儲(chǔ)用地 ； ? 對(duì)外交通用地； 道路廣場(chǎng)用地 ； ? 市政公用設(shè)施用地 ； 綠化用地 ； ? 特殊用地； 5/16/2023 5 ? ： ? 居住用途的房屋。 5/16/2023 4 由于 房地產(chǎn) 是由 土地 及地上的 建筑 物 、 構(gòu)筑物構(gòu)成 。 ? 文體 娛樂 設(shè)施。 它反映工程建設(shè)各個(gè)階段之間的內(nèi)在聯(lián)系 ， 是從事建設(shè)工作的各有關(guān)部門和人員都必須遵守的原則 。具體論證和評(píng)價(jià)項(xiàng)目在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上是否可行，并對(duì)不同方案進(jìn)行分析比較； 可行性研究報(bào)告 作為設(shè)計(jì)任務(wù)書（也稱計(jì)劃任務(wù)書）的附件。大中型項(xiàng)目一般采用兩段設(shè)計(jì)，即初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)。 5/16/2023 8 環(huán)境 ⑤ 進(jìn)行建設(shè)準(zhǔn)備 。遵循施工程序 ,按照設(shè)計(jì)要求和施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范，進(jìn)行施工安裝。按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，對(duì)竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收（見基本建設(shè)工程竣工驗(yàn)收），編造 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 和竣工決算（見基本建設(shè)工程竣工決算），并辦理固定資產(chǎn)交付生產(chǎn)使用的手續(xù)。 5/16/2023 9 2 ） .可行性研究 ? 工程項(xiàng)目的可行性研究，是指根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書，項(xiàng)目承辦單位委托有資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或工程咨詢單位，在建設(shè)項(xiàng)目決策前，通過對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面信息進(jìn)行調(diào)查、研究、分析，對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行比較論證，并對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)的一種科學(xué)分析方法，由此考查項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，經(jīng)濟(jì)上的盈利性和合理性，建設(shè)的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 5/16/2023 12 4 ） .投資回收期 是指投資項(xiàng)目收回原始總投資所需要的時(shí)間，即以投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的全部時(shí)間。 ? 靜態(tài)分析反映的因素不全面，反映投資效益功效較差，但與動(dòng)態(tài)分析比、簡(jiǎn)單、直觀資料易取，適宜于短期投資項(xiàng)