【正文】 樓、住宅 等即可成為單項(xiàng)工程；某學(xué)校建設(shè)項(xiàng)目中中的教學(xué)樓、食堂、宿舍等也可稱為單項(xiàng)工程；它是基建項(xiàng)目的組成部分。 單位工程 它是單項(xiàng)工程的組成部分。 檢驗(yàn)批 可根據(jù)施工及質(zhì)量控制和專業(yè)驗(yàn)收需要按樓層、施工段、變形縫等進(jìn)行劃分。而按照面積又可分為小戶型和 大戶型 。它是表示一個(gè) 建筑物 建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件 。 ●邀請(qǐng)招標(biāo) 也稱有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，即由招標(biāo)單位按照邀請(qǐng)招標(biāo)流程選擇一定數(shù)目的企業(yè)，向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀請(qǐng)他們參加招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（ 1）投標(biāo)函； (2)投標(biāo)人資格、資信證明文件； (3)投標(biāo)項(xiàng)目方案及說(shuō)明； (4)投標(biāo)價(jià)格；（ 5)投標(biāo)保證金或者其他形式的擔(dān)保； (6)招標(biāo)文件要求具備的其他內(nèi)容 。 5/16/2023 51 ?2． 項(xiàng)目管理單位及其任務(wù) ? 在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門(mén)，不僅僅是項(xiàng)目建設(shè)單位或項(xiàng)目投資單位。 ? 因此，在市場(chǎng)的作用下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷拓展，已不完全是設(shè)計(jì)階段的自我管理。此時(shí)的總承包方式已打破了過(guò)去以往承包單位僅僅承包項(xiàng)目施工任務(wù)的運(yùn)行模式，可使總承包單位運(yùn)用自己豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)具體項(xiàng)目實(shí)施管理，同時(shí)減輕了業(yè)主管理項(xiàng)目的壓力，在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的順利實(shí)施和社會(huì)資源的合理利用。 (2)要對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的 設(shè)計(jì) 。但這并不是說(shuō)沒(méi)有判斷標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，作為一個(gè)成功的項(xiàng)目應(yīng)滿足下列條件： 5/16/2023 59 ?一個(gè)成功的項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件 : (1)要在限定的費(fèi)用條件下，盡可能地降低項(xiàng)目的費(fèi)用消耗，減少資金的占用，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)定的使用功能和使用效果，使項(xiàng)目在使用過(guò)程中能經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運(yùn)行。因?yàn)樵谝粋€(gè)具體的項(xiàng)目中各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要地位不同，常常需要確定它們的優(yōu)先級(jí)，如有的指標(biāo)必須保證，有的指標(biāo)盡可能照顧，有的指標(biāo)是不可能完全得到保證，甚至有些指標(biāo)之間是相互矛盾的等。所以項(xiàng)目管理應(yīng)追求它們?nèi)咧g的優(yōu)化和平衡。這一系統(tǒng) 結(jié)構(gòu) ，主要通過(guò)內(nèi)部的邏輯關(guān)系，不斷地對(duì)目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行修正，營(yíng)造一種良好的環(huán)境系統(tǒng)，使項(xiàng)目各參與者能高效地完成既定的項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)。 5/16/2023 68 ? (3)按照項(xiàng)目管理的工作任務(wù)，項(xiàng)目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個(gè)方面： 1)成本管理 :包括工程估價(jià) (即工程的估算、概算、預(yù)算 )、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制 (包括審查監(jiān)督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷 )、工程款結(jié)算和審核。同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目的綜合檢測(cè)與分析，為項(xiàng)目決策人員提供多方位的價(jià)值評(píng)估與分析，解決高層領(lǐng)導(dǎo)最關(guān)心的宏觀總體問(wèn)題。 5/16/2023 74 ?支持對(duì)目標(biāo)成本、估算成本之間的差異分析。成本的拆分與歸集 用于將每個(gè)合同發(fā)生的各種費(fèi)用分?jǐn)偟阶钅┘?jí)成本科目的最明細(xì)核算對(duì)象中，獲得已發(fā)生的合同性成本。 ?短信平臺(tái) 利用手機(jī)短信服務(wù)的功能，支持用戶通過(guò)短信訂閱報(bào)表信息，接收反饋信息。為企業(yè)的發(fā)展提供知識(shí)儲(chǔ)備 自動(dòng)積累并優(yōu)化目標(biāo)成本參數(shù)，建立并完善成本管理知識(shí)體系，為企業(yè)再一次開(kāi)發(fā)過(guò)程中的目標(biāo)成本的制定提供數(shù)據(jù)依據(jù)。將被動(dòng)工作演繹為主動(dòng) 統(tǒng)一管理合同的變更、簽證，防止變更黑洞；科學(xué)的合同付款體系，徹底杜絕超付現(xiàn)像等多種預(yù)警機(jī)制，主動(dòng)為您把握關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，將被動(dòng)工作演繹為主動(dòng)。所以要取得項(xiàng)目的成功，必須對(duì)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理。 5/16/2023 90 3）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。 5/16/2023 94 6）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的“政府”風(fēng)險(xiǎn) 。數(shù)據(jù)顯示， 2023年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占 %，企業(yè)自籌占 %，定金及預(yù)收款占 %。 5/16/2023 98 （三）其他 1)國(guó)內(nèi) ipo 2)境外 ipo 3)借殼上市 4)上市公司 5)房地產(chǎn)投資基金等 綜合比較：由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無(wú)幾，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金直接融資占較小比例。 但是，房地產(chǎn)融資的迅猛勢(shì)頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，已受到有關(guān)部門(mén)重視。 5/16/2023 95 ? 房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)不僅可以拉動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下，可能會(huì)因“省略過(guò)程”不慎跌入“陷阱”。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案等前期工作的依據(jù)。 (2)按管理方法的量化程度劃分 ：項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。完備的事前評(píng)估及控制機(jī)制 ? 支持相關(guān)部門(mén)在審批待簽合同時(shí)，試算評(píng)估該合同對(duì)整體成本及資金流的影響，也可在審批各項(xiàng)進(jìn)度款時(shí)，試算評(píng)估該筆款的支付對(duì)現(xiàn)金流的影響，真正實(shí)現(xiàn)數(shù)字化事前控制?？蓪?shí)現(xiàn)與 Project、 Excel之間的數(shù)據(jù)交換。 ? 5/16/2023 78 ??合同執(zhí)行 用于跟蹤合同執(zhí)行的全過(guò)程，包括合同的變更申請(qǐng)、正式變更、準(zhǔn)結(jié)算、結(jié)算，以及付款計(jì)劃的確定、應(yīng)付款和實(shí)付款信息的查詢。對(duì)設(shè)計(jì)工作各個(gè)環(huán)節(jié)及交付成果，制訂質(zhì)量檢查制度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。采購(gòu)招投標(biāo) 用于管理采購(gòu)招投標(biāo)環(huán)節(jié)，合作伙伴信息、材料信息、招投標(biāo)計(jì)劃等業(yè)務(wù)流程 5/16/2023 73 ? 5)合同管理 :包括招標(biāo)投標(biāo)的合同策劃、招標(biāo)工作的準(zhǔn)備、招標(biāo)文件的起草、合同的審查和分析、合同保證體系的建立、合同實(shí)施的控制、合同變更的管理、索賠管理等。 5/16/2023 67 ? 4)項(xiàng)目的組織管理，包括項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員組成、各方面工作與職責(zé)的分配、項(xiàng)目管理規(guī)程的制定。它們的均衡性和合理性不僅體現(xiàn)在項(xiàng)目總體上，而且體現(xiàn)在項(xiàng)目的各個(gè)單元上。這三大基本目標(biāo)在項(xiàng)目生命期中有如下特征： 。 (4)必須使項(xiàng)目與環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，高素質(zhì)隊(duì)伍的建立是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。 ? 當(dāng)然，還包括對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀調(diào)控的政府主管部門(mén)，他們主要調(diào)控項(xiàng)目對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，控制項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)，促進(jìn)項(xiàng)目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作。其工作范圍、責(zé)任與權(quán)力持續(xù)時(shí)間應(yīng)由合同進(jìn)行清晰地規(guī)定。其管理是通過(guò)一定的組織形式，采用多種方法和措施，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目所有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。 招標(biāo)人或者招標(biāo)投標(biāo)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)結(jié)果書(shū)面通知所有投標(biāo)人。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)通過(guò)報(bào)刊或者其他媒介發(fā)布。 31）建設(shè)項(xiàng)目施工招投標(biāo) 建設(shè)項(xiàng)目施工招投標(biāo)是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)選擇確定施工單位的一種手段，以保證建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量?jī)?yōu)良、造價(jià)合理、工期短。 ? （ 2）使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。當(dāng)分戶門(mén)內(nèi)的廳和過(guò)道的面積超過(guò) 6平方米時(shí)，可按其面積的二分之一計(jì)算在居住面積內(nèi)。 (本答案強(qiáng)調(diào)“一層”的面積 22）戶型 戶型 是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的一種對(duì)房屋住宅類型的新的簡(jiǎn)稱。 5/16/2023 31 分部工程 是建筑工程和安裝工程的各個(gè)組成部分，按建筑工程的主要部位或工種工程及安裝工程的種類劃分。 如：在公路工程中，如某第五標(biāo)段這個(gè)單項(xiàng)工程是由路基工程（每 10KM）、路面工程（每10KM）、橋梁工程（大中橋）、隧道工程等等單位工程組成 。往往是在項(xiàng)目早期，由于項(xiàng)目條件還不夠成熟，僅有規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，對(duì)項(xiàng)目的具體建設(shè)方案還不明晰，市政、環(huán)保、交通等專業(yè)咨詢意見(jiàn)尚未辦理。它可以用實(shí)物產(chǎn)量、單位產(chǎn)品售價(jià)、單位產(chǎn)品可變成本以及年固定成本總量表示，也可以用生產(chǎn)能力利用率 (盈虧平衡點(diǎn)率 )等相對(duì)量表示。不確定性分析所作出的比較可靠、接近客觀實(shí)際的 ...經(jīng)營(yíng)者具有十分重要的參考價(jià)值。 根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原則，由于物價(jià)的波動(dòng)、存款利率的升降，以及投資風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，同樣數(shù)量的資金在不同時(shí)期內(nèi)其價(jià)值并不相同。 5/16/2023 11 3 ） .項(xiàng)目評(píng)估 通常指在可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)上的可行性，經(jīng)濟(jì)上的合理性進(jìn)行定性定量的分析、評(píng)審，并對(duì)項(xiàng)目是否建設(shè)作出結(jié)論。生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)始施工后 ,及時(shí)組織專門(mén)力量 ,有計(jì)劃有步驟地開(kāi)展生產(chǎn)準(zhǔn)備工作。 ④ 安排計(jì)劃 。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行初步研究，提出擬建項(xiàng)目的輪廓設(shè)想。 ? 工業(yè) 用途的房屋。 ? 商業(yè)用途的房屋。 ② 開(kāi)展可行性研究和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ?？尚行匝芯亢统醪皆O(shè)計(jì) ,送請(qǐng)有條件的工程咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估 ,經(jīng)認(rèn)可，報(bào)計(jì)劃部門(mén)，經(jīng)過(guò)綜合平衡，列入年度基本建設(shè)計(jì)劃。 ⑧ 驗(yàn)收投產(chǎn) 。是保證項(xiàng)目投資效果的一項(xiàng)重要工作，可以為投足、貸款、招標(biāo)，承建提供決策的依據(jù)，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。動(dòng)態(tài)分析法的關(guān)鍵是運(yùn)用不同時(shí)間上總量指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，將不同時(shí)點(diǎn)上的一筆資金按一定折算率換算成同一時(shí)點(diǎn)上的一筆價(jià)值計(jì)量后，再來(lái)分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 5/16/2023 21 11 ） .敏感性分析 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。其中產(chǎn)量與生產(chǎn)能力利用率，是進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析中應(yīng)用較廣的。項(xiàng)目建議書(shū)主要論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)方案和投資估算也比較粗，投資誤差為177。